La compra d'habitatges al nou edifici acabat: selecció d'apartaments i desenvolupadors, característiques de transacció de disseny, mètodes de pagament clau
Si voleu convertir-vos en propietari d'un apartament espaiós en una bella casa amb un equipament d'enginyeria moderna i una infraestructura desenvolupada, i amb una "biografia" perfectament neta (ningú no s'ha registrat en ell i ningú no ha estat descarregat en cap lloc) , La sortida és una per adquirir allotjament al nou edifici.
Escollir un apartament, assegureu-vos de prestar atenció a la infraestructura interna i interna de l'edifici. Esbrineu si hi ha un garatge o plaça d'aparcament, ja sigui botigues i parades de transport públic, quins ascensors s'instal·len a la casa, si es proporcionen els serveis de consergeria i el que es troba a la primera planta no residencial.
Trieu, però amb cura
Si ja sabeu quines característiques haurien de tenir el vostre apartament (nombre d'habitacions, zona aproximada, sòl, presència o absència de balcons, habitatges adjacents o aïllats, distribució gratuïta o fixa IT.D.), podeu iniciar la investigació del mercat i decidir sobre el preu acceptable. L'habitatge semicòmic de 1 m2 inclou:El cost del desenvolupament, la coordinació i l'aprovació d'un projecte d'edifici residencial (encara que sigui típic, ha de ser "lligat a la zona", comproveu si construir una casa d'aquest tipus al territori seleccionat);
pagament de la terra en cas de compra o tarifa de lloguer d'aquesta secció;
Taxa pel dret a construir una casa (és necessari obtenir permís per a la seva construcció; la participació en concursos estatals per al desenvolupament també requereix algunes inversions financeres);
Costos d'unir-se a les xarxes d'enginyeria centralitzada;
El cost dels materials de construcció i arrendament d'equips de construcció (la majoria dels desenvolupadors no compren equips a causa dels seus alts costos, sinó que s'utilitzen arrendades) o la depreciació de la seva pròpia tecnologia;
Despeses d'equips d'enginyeria i els seus components;
salari dels treballadors contractats i controlant la construcció;
Pagament de serveis publicitaris;
El cost dels serveis immobiliaris, si el desenvolupador es converteix en l'agència immobiliària per als seus empleats per reprendre apartaments als compradors potencials.
Com a resultat, el preu de l'apartament (és a dir, el preu dels materials de construcció, els tècnics, els treballadors laborals) s'afegeix un altre 50-70%. Així, es forma el preu, segons 1m2 habitatge al mercat immobiliari.
Recordeu que l'allotjament en una casa pot vendre una o més empreses. Per tant, és més convenient estudiar diferents propostes. Els anuncis publicitars més sovint indicats no mitjana, sinó el cost més baix. Hi ha una possibilitat que l'apartament a aquest preu no us convé a les propietats del consumidor (per exemple, no us agraden la vista des de la finestra o el terra no encaixarà). Pareu atenció a les unitats que s'expressa el preu: incondicional (rubles) o condicionals. Cal aclarir quina és la mida d'aquesta unitat condicional, ja que quan es calcula la seva recalculació pot resultar que el cost d'1 m2 és significativament superior al que va assumir.
Així doncs, heu decidit quant esteu preparats per gastar en la compra i heu decidit les característiques de l'habitatge futur. Ara és necessari recollir diverses opcions per a apartaments, amb un bon humor, paciència, capacitats (si vas a veure béns immobles sense les vostres llars) i començar a veure "en viu".
La companyia que representa els interessos del desenvolupador està obligat a donar a qualsevol altra informació sobre la instal·lació de forma gratuïta i mostrar al comprador potencial no només una mostra del contracte, sinó també de les directrius necessàries, així com informar sobre la designació dels apartaments a propietat.
Com es pot trobar el desenvolupador?
Com mostra la pràctica, la manera més fàcil i eficaç és conduir nous edificis a l'àrea seleccionada. Si el treball d'acabat a la casa encara no s'ha completat, intenteu repetir la visita aproximadament després d'una setmana: serà possible assegurar-se que el compliment dels requisits de SnIPS.
Molts desenvolupadors cooperen amb les agències immobiliàries existents o creen les seves pròpies. Per apreciar plenament la compra probable, podeu contactar amb aquests especialistes. Penjant "Excursions" a la casa seleccionada Realtor informa que s'inclou en la seva enginyeria i equipament tècnic, que s'acaben les obres (o estan previstes) amb la rapidesa amb què acabaran tots els processos. També es mostrarà habitatge amb el nombre d'habitacions que us interessen, expliquen diferents tipus de planificació (o, potser, demostraran apartaments amb l'anomenat disseny lliure previst pel projecte de construcció). Si el disseny i l'acabat ja estan seleccionats, podeu prestar especial atenció a la vista des de la finestra. Tot i que inspecciona l'apartament, això no vol dir que immediatament, al seu lloc, estigui obligat a prendre una decisió final o fins i tot concloure un acord. Prepareu-vos: formuleu totes les preguntes acumulades sobre la vostra llar, la seva infraestructura, apartaments, veïns probables. Si hi ha alguns dubtes, consulteu els especialistes d'altres agències o demaneu al mateix real que us mostrarà allotjament al nou edifici més proper.
Després d'haver triat un apartament adequat, el més important és esbrinar qui va erigir exactament la casa, és a dir, aportar referències a la reputació del desenvolupador. Seria bo aclarir quants projectes realitzats de l'empresa no tenen edificis inacabats, vaixells d'alt perfil amb accionistes o problemes amb les autoritats locals. Per aprendre això, aneu en línia, demaneu-los als veïns, amics i coneguts que recentment van comprar o es venen allotjament. Intenteu també demanar assessorament a les agències immobiliàries: haurien de tenir la seva pròpia informació sobre els desenvolupadors. Si una empresa constructora té deutes, qualsevol actiu es pot utilitzar per pagar-los, i després hi ha un risc que la vostra compra estigui en perill.
Si la informació que heu recopilat sobre el desenvolupador seleccionat no deixeu cap dubte sobre la seva honestedat, podeu sol·licitar documents amb seguretat d'un nou edifici d'aquesta organització. Segons el paràgraf 2 de l'article 221 de la Llei federal "sobre la participació en la construcció d'edificis d'apartaments ...", el desenvolupador està obligat a proporcionar a qualsevol que vegi els documents següents:
Permís de construcció;
Implantació tècnica i econòmica del projecte de construcció d'un edifici d'apartaments i (o) un altre objecte immobiliari;
Conclusió de l'examen estatal de la documentació del projecte, si la seva implementació està establerta per la llei federal;
Documentació del projecte que inclou tots els canvis que es van fer;
Documents que confirmen les regles del desenvolupador a la parcel·la terrestre.
A més, el desenvolupador està obligat a publicar als mitjans de comunicació, incloent Internet, la declaració del projecte. Aquest és un document que conté informació sobre el desenvolupador i l'objecte de la construcció compartida; Està disponible públicament i està obert. Escollir un apartament en un edifici nou, assegureu-vos de preguntar, on es publica aquest document i llegiu el seu text pel vostre compte o amb l'ajut d'un advocat. Si no es pot descobrir on es publica la declaració del projecte, busqueu un altre desenvolupador.
Sobre els beneficis dels cavallers.
Registre de la transacció
Finalment, es tria l'apartament. Ara és petit: completa l'acord, fent un contracte de confirmació de la transferència de propietat de l'habitatge al comprador i transferir diners al venedor. A continuació, haureu de demanar al desenvolupador un acte d'acceptació de l'apartament, aneu amb aquest document a l'autoritat de registre de l'Estat i iniciar el registre de la propietat.
Pel que fa al mètode de pagament, hi ha diverses opcions.
Pagament complet del cost de l'apartament: El comprador conclou un contracte de participació de l'equitat amb el desenvolupador (o un acord d'inversió), guanyen diners en efectiu al caixer o tradueix-los al compte de l'empresa constructora. De vegades, els desenvolupadors ofereixen pagar l'habitatge durant 1mes, fixant-se en aquest moment el cost d'1 m2.
Pagament de quotes: El comprador rep el dret, fent una quota inicial (tradicionalment, és almenys la meitat del cost de l'apartament, però alguns desenvolupadors estan preparats per cooperar i pagar una quantitat significativament menor), per pagar la part restant durant el període d'instal·lació. Aquest mètode és diferent del préstec principalment pel fet que no hi ha cap quota per a l'ús d'un capital prestat, el comprador simplement fa diners en diverses parts. És cert que es té en compte el percentatge d'inflació, ja que el pagament no està completament realitzat. Si el període d'instal·lació dura i després de posar en funcionament la casa, el registre de la propietat es durà a terme amb la càrrega. Aquest últim es retirarà tan aviat com el comprador pagui tota la quantitat al desenvolupador.
Esquema d'hipoteca Assumeix que una persona pren un préstec bancari per a la compra d'un apartament sota el seu dipòsit. Votychychi de les dues primeres opcions de pagament, on hi ha dos participants (el comprador i el venedor), amb una hipoteca sempre hi ha un tercer. Proporciona un capital prestat al comprador, ja que el desenvolupador no pot emetre un préstec pel seu compte. Alguns desenvolupadors, donada la situació en el mercat immobiliari, col·laboren amb els bancs. En aquest cas, el comprador que tria el desenvolupador tria immediatament un banc que li donarà un préstec hipotecari. És avantatjós i el banc (no hi ha necessitat de comprovar el desenvolupador), i l'adquirent, no ha de ser molt previst esperar la decisió del banc, i del desenvolupador (treballarà amb un banc de soci-provat). Si l'apartament és comprat per aquest esquema, el document principal es converteix en un contracte de préstec de l'adquirent amb el banc, i el registre de propietat de l'habitatge, així com en el mètode de pagament anterior, s'emet amb la gravàmera.
Hi ha una pràctica de reservar un apartament que em va agradar el comprador. No obstant això, els agents immobiliaris solen advertir-se per endavant que aquest servei es pot pagar, la reserva actua sobre un apartament (amb menys freqüència), i el període de reserva d'habitatge per a un client en particular és estrictament limitat i normalment no té més de 3-5 dies .
Hi ha una altra opció per comprar habitatge (la seva fiabilitat està en dubte dels especialistes) - l'anomenada Esquema de factura , molt popular fa uns anys. Avui encara s'utilitza, però no tan sovint. Una factura de càrrega és de valors personals, una obligació de deute escrita és estrictament establerta per la llei, emesa pel prestatari (Facturació) al prestador (titular del pagaré). Dóna a l'últim el dret a exigir des del prestatari que pagui a un determinat període de diners especificat a l'import del document.
Teòricament al mercat immobiliari, el projecte de llei serveix de confirmació que el comprador va lliurar el venedor una certa quantitat de diners (normalment en la quantitat del valor de l'apartament o més), i el venedor es compromet a bescanviar aquesta factura Al document, és a dir, proporcionar habitatges amb aquestes característiques (cost, ubicació, zona general i útil, nombre d'habitacions, pis), que s'indiquen en el contracte de venda. Però la teoria i la pràctica en aquest cas, per desgràcia, sovint en desacord.
La llei no està prohibida un projecte de llei. No obstant això, sovint és que aquesta opció per a l'adquisició d'espai de vida provoca moltes queixes, ja que a la pràctica el desenvolupador no porta obligacions sobre la factura. Això significa que aquest mètode és extremadament poc fiable per al comprador. Només hi ha el cost de la factura d'intercanvi, el període d'amortització, que i qui s'emet. Per tant, la factura no té connexió inequívoca entre la transferència de diners pel comprador i la responsabilitat del venedor per proporcionar-li un apartament. Les factures d'amortització WMoment són impures a la mà. El venedor simplement pot retornar els diners al comprador, i fins i tot el tribunal no podrà obligar-lo a traslladar-lo a l'apartament. De fet, un projecte de llei és una compra de béns arrels sota el venedor de paraules just. Per concloure un acord de compra i venda d'apartaments a través d'un esquema de facturació només si el comprador no té cap dubte sobre la decència del placeta.
Per tant, adquirir un apartament en un nou edifici, val la pena no només tractar amb cura l'elecció dels béns immobles, sinó també de revisar escrupolosament i acuradament el desenvolupador. A continuació, obtindreu un espai de vida estimat en poc temps i evitareu problemes amb el disseny.