Parecería cuando la compra de viviendas en los nuevos problemas de construcción no debería ser. Compruebe que la historia del apartamento no es necesaria, solo se construye; No es necesario asegurarse de que no quedan inquilinos, que no se suspenden del registro. ¡Pero no estaba allí!
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Si el desarrollador no ha cumplido con sus obligaciones, el comprador del apartamento en el nuevo edificio tiene derecho a la indemnización. Por supuesto, por supuesto, que el contrato de participación de capital en la construcción (DDU) se compiló correctamente.
¿Termina el contrato?
El término de transferencia de la propiedad, la propiedad inmobiliaria es una condición previa para el contrato de participación de capital en la construcción, tan consagrada en la ley. Si no se especifica el término, el contrato no se registrará en el Registro de Estado. Si el desarrollador por alguna razón no puede terminar la construcción de la casa y ponerlo en funcionamiento en ese momento, que se establece en el contrato, está obligado a enviar al participante información relevante y la propuesta de cambiar los términos del contrato.De acuerdo con los requisitos del artículo 6 de la Ley Nº 214-FZ "sobre la participación en la construcción de edificios de apartamentos y otros objetos de bienes raíces", se debe hacer a más tardar 2 meses antes de la expiración del término especificado en el contrato. . En el caso de que el accionista acuerde esperar un poco, el desarrollador está preparando un acuerdo adicional sobre el cambio en el momento de la construcción y el momento de la transferencia del apartamento.
Tenga en cuenta que: un acuerdo adicional para el Acuerdo de participación debe aprobar el registro estatal en la administración territorial de Rosreestra
El comprador tiene una versión diferente de las acciones, es posible que no espere el final de la construcción y termine el DTD unilateralmente. Para esto, es suficiente enviar al desarrollador con la notificación escrita correspondiente por correo registrado. Termine el contrato o acepte esperar, para resolver solo el accionista. En primer lugar, es necesario analizar las razones por las cuales el desarrollador no tuvo tiempo de cumplir con su parte del contrato para la fecha designada. Si los motivos pueden ser eliminados (por ejemplo, el contratista violó el tiempo de entrega de los materiales de construcción), y el término para extender la construcción no es demasiado grande, es posible esperar el final de la construcción. Si el motivo del cambio del desarrollador o, por ejemplo, en ausencia de permisos, o los plazos para completar la construcción se posponen durante un año o más, el comprador tiene todas las razones para decidir a favor de la terminación del contrato.
Para no confundirse con la elección, es mejor confiar en los profesionales y consultar a un abogado especializado en la construcción compartida.
Reclamaciones al desarrollador
Si el desarrollador no informó un retraso en el final de la construcción (o si la fecha límite especificada en el acuerdo adicional llega al final, y la casa aún no se da), es necesario enviar una reclamación por escrito al desarrollador, exigente Para cumplir con la obligación, para emitir las claves para transmitir el apartamento y pagar una penalización por demora.La fecha límite durante la cual el desarrollador debe responder al accionista, es de diez días (debe designarse en una reclamación por escrito). La reclamación se envía mediante una carta registrada con un aviso de recibo. El accionista también puede dar un reclamo al desarrollador o su representante personalmente. En este caso, prepare dos instancias del documento. Se quedará del desarrollador, el segundo, con el sello y la firma de la parte adoptada, te tomas. Será útil si tienes que ir a la corte. Si el desarrollador no respondió a una queja (no se propuso firmar un acuerdo adicional, no explicó la causa del retraso), comuníquese con la Corte.
La reclamación se puede compilar de forma independiente o para aplicarse al asesoramiento legal. Puede presentar una reclamación en la ubicación del desarrollador o en su lugar de residencia. Tenga en cuenta que puede exigir no solo el pago de sanciones, sino también la compensación por el daño moral (sin embargo, a su tamaño le gustaría justificarlo documentado), así como una multa para incumplimiento de los requisitos del consumidor de manera voluntaria.
Los siguientes documentos deben adjuntarse a la reclamación:
- contrato de participación en construcción compartida;
- acuerdos adicionales al acuerdo (si están disponibles), si regulan el período de transferencia del objeto por parte del participante de la construcción de acciones;
- Documentos que confirman el pago de su parte;
- otros documentos que confirman costos adicionales (alquiler de viviendas o sobrepago del préstamo);
- su reclamo al desarrollador con una propuesta para cumplir voluntariamente los requisitos para el pago de sanciones;
- La respuesta a la reclamación (si fue, por supuesto).
La probabilidad de ganar el caso del retraso de los plazos es muy grande. Los únicos expertos prestan atención y cuál se muestra el análisis de la práctica judicial, el tamaño de la sanción declarada en la demanda puede reducirse significativamente.
Compensación por esperar
Para cada día de retraso, la compensación está confiando. Si el Prolonnel quiere terminar el acuerdo, el desarrollador después de recibir el aviso apropiado dentro de los diez días hábiles está obligado a devolver el dinero pagado por el apartamento y pagar la penalización por el uso del dinero de otras personas. El tamaño de la penalización se determina a partir del cálculo de la tasa de refinanciamiento 1/150, actuando en el momento de la devolución del dinero.
Dado que desde 2016, el tamaño de la tasa de refinanciamiento es igual a la tasa clave, su tamaño debe especificarse por separado
Por ejemplo, el 18/06/2017, fue del 9.25%. La cantidad se acumula del día en que el accionista ha ganado dinero (completamente o su primera parte) bajo el contrato, hasta el día en que se devuelven. Consideremos. El apartamento cuesta 8.5 millones de rublos., Entregado durante 96 días, el tamaño de la tasa de refinanciamiento es del 9.25%. La cantidad de compensación en este caso será: (Precio de apartamento / 100 × Rate de refinanciación / 150) × Número de días de retraso, es decir: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Si el desarrollador se niega a pagar la penalización voluntariamente, de conformidad con la ley federal "sobre la protección del consumidor", el Tribunal puede prevenir una multa del 50% del monto de la pena de un demandado.Además, el accionista tiene derecho a recuperar la compensación por causar daños morales causados por, por ejemplo, esperando largos. La cantidad que determina como compensación por daños tendrá que confirmar documentado. Para hacer esto, es necesario recopilar toda la evidencia en papel que lleva costos adicionales debido a la violación de los plazos. Damos ejemplos. Si toma una vivienda, todo el tiempo no puede mudarse a su propio apartamento, pasa dinero extra. Puede confirmar sus gastos presentando una copia del contrato de arrendamiento para locales residenciales y salas, testificando que usted traduce dinero al propietario del apartamento (o, por ejemplo, será a expensas de un hotel o albergue).
Sin un acuerdo
Con la adopción de la ley federal "sobre la participación en la construcción de edificios de apartamentos y otros objetos de bienes raíces", las situaciones de conflicto de No. 214-ФЗ con la participación de los accionistas y el desarrollador se han vuelto mucho más pequeños. Sin embargo, a veces, un contrato de participación de capital en la construcción (DDU) no puede proteger completamente al comprador de viviendas.
Por otro lado, se puede obtener una compensación en violación de los períodos de construcción en caso de que el apartamento sea comprado, no a través del contrato de participación de capital. Será más difícil (a menudo en los contratos de inversión o los contratos de ventas preliminares, no contienen la fecha límite para el final de la construcción y la transferencia de viviendas).
Si se especifica el término en el contrato, puede aplicarse de forma segura a la corte. En el curso de los procedimientos, se debe tomar una decisión sobre la compensación y, siguiendo las disposiciones del arte. 332 Código Civil de la Federación de Rusia, incluso si el contrato no ha registrado las obligaciones del vendedor por la compensación por los daños, el comprador puede requerir el pago de una penalización. Su tamaño será determinado por las reglas del arte. 395 Código Civil de la Federación de Rusia, es decir, sobre la base de la tasa contable del Banco Central de la Federación de Rusia el día del cumplimiento de la obligación. Más difícil si la duración no está definida por el contrato. Sin embargo, y luego el comprador no debe desanimarse, para confirmar sus palabras que se violan los plazos, puede ensamblar pruebas correctamente. Lo único en este caso no puede prescindir de apoyo legal competente.
Acto de transmisión de edad
Después de que se encarga la casa, el desarrollador debe enviar un mensaje a los accionistas, que se refiere a la preparación del objeto y la invitación a aceptar los apartamentos en orden. Si el desarrollador está interesado en el hecho de que sus accionistas recibirán sus medidores cuadrados, puede limitarse a sí mismo con un mensaje de correo y llamar a los accionistas o (y) para enviarles un mensaje de correo electrónico. O puede consultar constantemente la página del desarrollador en las redes sociales y el sitio en Internet, entonces tendrá la información más reciente.
Una vez que haya recibido una invitación, debe comunicarse con el desarrollador y aclarar el procedimiento. Por lo general, los apartamentos se emiten en el orden de la cola general (si no se distribuyeron con anticipación). Para recibir documentos e inspeccionar el apartamento, es necesario la presencia de todos los accionistas llamados en el contrato. Si alguien de sus co-inversionistas no puede venir (por ejemplo, compró un apartamento con mi cónyuge, por el momento del nuevo, fue o ella estaba en un viaje de negocios de trabajo), es necesario hacer un poder notarial. sobre el de los accionistas que recibirán un apartamento. Si necesita ayuda especializada, por ejemplo, el proyecto del equipo de reparación y construcción, que finalizará su vivienda, también puede ser invitado a la inspección. Tenga en cuenta: A menudo, el desarrollador justo en la reunión sugiere firmar inmediatamente el acto de aceptación y transmisión, y después de más adelante. El asunto no debe, de lo contrario, si hay deficiencias, tendrá que eliminarlas a su cargo.
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Estamos buscando deficiencias.
Debe decirse que el prolonnel debe estar seguro de estar listo para el hecho de que no verá las paredes o relaciones sexuales perfectas. Por otro lado, de acuerdo con todos los bajos tampoco vale la pena. En el texto de la ley, no hay una clasificación clara de las deficiencias, se dividen comúnmente en significativas e insignificantes.Hay todos aquellos en los que es imposible vivir en un apartamento. Por ejemplo, estos son tales amortiguadores como: aguas residuales no trabajadoras, agujeros en las paredes y ventanas, puertas de entrada rotas, sin mecanismos de cierre en las ventanas. Incluso si hay una cantidad significativa de uno, no puede firmar el acto de aceptación y transmisión.
Innecesario se pueden llamar defectos que no interfieren con la vida en el apartamento: pozos y insectos en yeso, rasguños en las ventanas. Tanto significativas, como las deficiencias insignificantes deben hacerse a una declaración defectuosa, que se adjunta al acto de aceptación y transmisión, lo que indica cuál es la deficiencia identificada. Sin embargo, no es necesario darse prisa con la firma de la Ley, ya que el desarrollador debe asignar una fecha a la que se eliminarán los defectos esenciales. Solo después de su eliminación, el accionista puede ser relativamente seguro para su billetera para firmar el acto de transmisión de aceptación.
Si el desarrollador cree que los defauls identificados en el apartamento son insignificantes, debe demostrarlo utilizando una experiencia de construcción independiente. Tenga en cuenta: Incluso si encuentra alguna de las deficiencias después de firmar el acto de aceptación, puede referirse al desarrollador para eliminarlos. La Ley Federal No. 214-FZ establece que el período de garantía para la casa en sí es de 5 años, en equipos de ingeniería (tuberías, sistemas de calefacción y ventilación) - 3 años.
La mayoría de las veces, los desarrolladores no aceptan compensar los costos de los accionistas para eliminar las deficiencias, y se proponen corregirlas con las fuerzas de sus contratistas. Si este es su caso, prepárese para esperar. La ley obliga al desarrollador a eliminar las deficiencias "dentro de un término razonable", pero el término en sí no establece. Por lo general, en el acabado, asigne hasta el mes. Si ya ha tomado las llaves, el desarrollador tendrá que estar de acuerdo con usted cuando un equipo de construcción y reparación funcionará en su apartamento.
Tomar o no aceptar?
Después de haber recibido una invitación del desarrollador para tomar un apartamento, necesita:
- Recoger a todos los accionistas especificados en su contrato;
- obtener un poder notarial en aquellos que no pueden participar en la recepción de viviendas;
- Prepare los pasaportes, el poder del abogado (si corresponde) y el contrato de equidad en la construcción;
- Examine completamente el apartamento, no apurarse y no firmar el acto de los técnicos hasta que se complete la inspección;
- Si se revelan deficiencias sustanciales, insiste en que se documenten, pero el acto de recepción no firma.
El desarrollador está obligado a eliminar las deficiencias en el apartamento por un período específico o especificar la posibilidad de compensación monetaria al comprador de los costos de su corrección. La Ley Federal No. 214-FZ no garantiza ni la calidad del apartamento, ni los parámetros especificados en el contrato (método, diseño), ya que el desarrollador tiene derecho a realizar cambios en la documentación del proyecto, habiendo recibido la aprobación para esto en el Accionistas, para lograr un acuerdo con el que simplemente, porque les gustaría moverse rápidamente en la propia vivienda.
Medidores extra y faltantes.
Cuando se completa la construcción, se puede descubrir que el área del apartamento que compró es diferente del proyecto. Por ley, para introducir un objeto en operación, el desarrollador está obligado a ordenar la medición de todas las premisas de la construcción de especialistas de la Oficina de Inventario Técnico (BTI). Después del procedimiento, se encuentra el tamaño final de cada apartamento. Si la vivienda resultó ser más, el desarrollador requerirá cargos adicionales; Si el área es menor, será necesario compensar el accionista a la diferencia.
Si se han revelado las desviaciones del proyecto de la realidad, el accionista debe presentar una solicitud (en dos copias) de compensación para el Director del Desarrollador, en el que establecer todos los hechos y solicitar recalculación (indicando los detalles bancarios). Se debe mantener una instancia del accionista al menos hasta que se acepten las decisiones finales sobre el precio de la vivienda. Algunos desarrolladores incluyen en el artículo DDA según el cual la desviación del área del proyecto desde el real dentro del 1-2% se considera permisible y, por lo tanto, la recálculo no requiere. Tenga en cuenta: Si el desarrollador no establece el máximo valor posible de la discrepancia del proyecto y el área real, el comprador no podrá exigir dinero del desarrollador para medidores cuadrados incompletos.
Si el desarrollador retrasa una solución al problema de devolver la cantidad de pago excesivo o se niega a recalcular con el cambio en el funcionario de las instalaciones, el accionista tiene derecho a recuperarse sobrepasar a través del tribunal. Para hacer esto, es necesario presentar una reclamación para la protección de los derechos del consumidor, en paralelo, indicando las reclamaciones para la recuperación de la sanción por la demora en la entrega del apartamento y la compensación por el daño moral.
