Para adquirir tierras sin desarrollar, o una parcela con una casa construida es mejor prepararse con anticipación para evitar el exceso de gastos y problemas. ¿Cómo aprender sobre los errores de otros compradores de bienes raíces?
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Los compradores potenciales del sitio con el hogar o sin que puedan enfrentar muchas dificultades, desde descuidar la categoría de tierras anfitriones anteriores y antes de la falta de documentos necesarios al realizar una transacción.
Lado jurídico del tema.
La verificación legal de la transacción hoy es la etapa necesaria de la compra y venta de bienes raíces. Revise principalmente la informaciónEn los propietarios actuales y anteriores, ponemos las transacciones que se llevaron a cabo con el sitio durante toda la existencia de su existencia, así como la actividad económica en su territorio.
La inspección está sujeta a información sobre el área de entrevistas y la composición de la tierra, así como la información sobre las restricciones y las ondas existentes en el derecho de uso de la estación; reclamaciones y reclamaciones de terceros; Posibles o actuales disputas judiciales en la tenencia de la tierra.
También es necesario prestar atención a la legalidad de la construcción de edificios existentes. Si solo se planifica la construcción, es necesario aclarar la categoría de la estación (tierra de propósitos agrícolas, tierra de asentamientos) y el tipo de uso permitido (para la conducta de la agricultura, jardinería, construcción de viviendas individuales), desde la La posibilidad de construcción depende de estos parámetros.
El comprador tiene la capacidad de ensamblar de forma independiente una parte de la información necesaria. Por ejemplo, la información sobre el número catastral, el paradero, las categorías, la forma de uso permitido, área, bordes, soporte derecho, el valor catastral del sitio (incluidos los datos sobre limitaciones, gravámenes y servitudes) se proporcionan a cualquier ciudadano de la rusa. Federación que ha pagado el deber estatal relevante. Es posible ponerse en contacto con el departamento territorial de Rosnedvizhimost con una declaración escrita sobre la provisión de extractos catastrales (se preparará dentro de los diez días hábiles) o al Departamento del Servicio de Registro Federal, solicitando los datos de la USRP (emitida en cinco días laborables).
Además, vale la pena consultar en el Departamento de Arquitectura de la Administración del Distrito Municipal y Liquidación, en la que se encuentra el Sitio. Por lo tanto, será posible obtener información sobre el alojamiento planificado de la autopista, la zona industrial u otros objetos, así como la información sobre posibles restricciones al usar una parcela reservada para las necesidades estatales y municipales.
Los errores más comunes de los compradores de las parcelas:
- Estudio inate de los documentos ofrecidos a registrarse por el vendedor (por ejemplo, el comprador no especificó la categoría de la tierra, y fue parte de los territorios naturales particularmente protegidos);
- Verificación no calificada de documentos y tratados elegibles (el sitio pertenecía al propietario anterior que no está en el derecho de propiedad, sino que digamos, a la derecha del uso perpetuo; la tierra está en propiedad de capital);
- inexactitudes al hacer una transacción de venta (no hay consentimiento para la transacción del cónyuge; no hay referencia
- sobre la salud mental del vendedor).
Al vender bienes raíces, el antiguo certificado sigue siendo del vendedor. A partir del 1 de marzo de 2015, el certificado de propiedad no se hace en forma protegida, sino en la hoja habitual y se envuelve con sello azul, por lo que es muy fácil de falsificarlo. Para no perder dinero, un extracto de la USRP es mejor para ordenar lo más cerca de la fecha de la transacción
Propósito de la tierra
Antes de comenzar la búsqueda, es necesario determinar para qué propósito se compra: construirá una casa de campo o una casa de campo, cultivará plantas o raza animales. Dependiendo del uso adicional, seleccione el área apropiada. Recordar la clasificación de sitios: tierra de propósitos agrícolas; asentamientos de la tierra; Tierra de propósito especial; Tierra de la industria; Territorios naturales especialmente protegidos; Fondo forestal; Fondo de agua; Stock de la tierra.Para casas de construcción, los asentamientos de la tierra son adecuados para la construcción de viviendas individuales. En tierras agrícolas en algunos casos, la construcción de viviendas individuales está permitida con el registro posterior. Sin embargo, tales soluciones son más bien una excepción que la regla. La mayoría de las veces, la construcción es posible solo después de transferir tierras en la categoría de tierra.
Cada categoría de tierra tiene sus propias limitaciones. Entonces, en áreas destinadas a jardinería, es imposible construir edificios de capital. Si desea construir una casa de campo para la residencia permanente, no vendrá de ninguna manera en las tierras de jardinería. Pero en el área para la construcción de países, será posible emitir posteriormente el registro permanente (sujeto a todos los requisitos de la legislación rusa).
Traducción de la tierra de una categoría a otra posible, pero requiere mucha fuerza, tiempo y costos financieros.
¿Propietario o usuario?
Puede pertenecer al propietario a la derecha de la propiedad o estar en un uso constante. En este último caso, el documento de directrices es un extracto del libro de empleo (guardado en la administración local, que, si es necesario, proporciona extractos. Tal parcela no se puede vender, dar, token. Sobre la base de las disposiciones de la legislación vigente, es posible reorganizar el derecho de uso permanente (perpetuo) de la tierra, que se asignó a los ciudadanos para llevar a cabo la subsidiaria personal o la granja nacional, la jardinería, la jardinería, el garaje o la vivienda individuales, para la propiedad libre de cargo.
El derecho de propiedad de un área similar se puede registrar sin entrevistar. En este caso, el pasaporte catastral lo puso,
En el que no se indican los límites del territorio, y el área se indica solo. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que después del registro estatal del derecho de propiedad, la encuesta de la tierra es necesaria.
El extracto del libro del hotel es una base suficiente para el registro de la propiedad de la tierra, pero solo si se proporciona este último para realizar una granja subsidiaria personal. Cuando se asignó el sitio para otros fines, es necesario presentar un documento que se establece o certifique el derecho de propiedad.
Después del registro estatal de propiedad del propietario, el propietario puede deshacerse del sitio dentro de los límites establecidos por la ley de tierras actual de la Federación de Rusia.
No olvides hacer un inventario detallado (y fotografía) de la propiedad, si alguna parte se te convierte en la casa. Además, no solo indica todos los objetos de los muebles y equipos de la casa, sino también a fijar su condición.
Vendedor sin terminar
Según los agentes de bienes raíces, vale la pena alertar, si el vendedor de bienes raíces tiene prisa por hacer un trato (tal vez está tratando de ocultar información importante, como el propósito del sitio o la presencia de gravámenes); no proporciona un paquete completo de documentos (la tierra se puede obtener como resultado de la auto-creación, por lo que se requerirá un diseño a largo plazo); Él coloca los documentos de finalización de la antigua muestra (probablemente, la estación se vendió repetidamente).Para maximizarse, pregunte al vendedor los siguientes documentos:
- El pasaporte de un ciudadano de la Federación de Rusia (cuando una organización está actuando como vendedor, un certificado de registro y documentos constitutivos de una entidad legal);
- Poder notarial para el derecho a hacer un acuerdo (si no se ocupa del propietario, sino con su representante legal);
- notarie el consentimiento del cónyuge para la transacción;
- La resolución de los organismos de tutela y tutela (cuando el copropietario es menor);
- Certificados del Distrito Psico-Neurológica y Dispensadores de Tratamiento de Drogas que el Vendedor no tiene en cuenta.
Compruebe si los datos del vendedor y la información sobre el propietario del sitio, indican en los documentos de señalización derecho para la tierra y la casa. Si la trama no es implementada por el propietario, entonces el vendedor debe tener un poder notarial notariado del propietario
Con un período de validez no delicado y datos fieles de confianza.
Inexactitudes de registro
Tenga en cuenta que en los datos en la parcela de tierra (tamaños, ubicación, etc.) no deben ser discrepancias. Para excluir el riesgo de comprar un área determinada que examinó, examine cuidadosamente el pasaporte catastral (el original y no una copia, ¡es importante!) Y el documento de señalización derecho, sobre la base de la cual surgió la propiedad de la tierra.
En el plan catastral indica el número catastral, la ubicación del sitio, la categoría de tierra, el tipo de uso permitido, área, valor catastral. Para hacer una transacción, suficientes formas de B.1-B.3, pero es mejor revisar todas las formas (B.1-V.6), que contiene información sobre los vecinos, en la Burdensis, coloque las restricciones de construcción , etc.
En el contrato de venta, es necesario indicar el tamaño y la ubicación del sitio, su propósito, el costo de la tierra, así como las ondas (si las hay).
Servicios y comunicaciones.
Cuando se revisan los documentos para el sitio y la casa, y estuvo convencido de la confiable del vendedor, llega una cola de la última fase de la verificación de bienes raíces. Es más relevante para aquellos que adquieren una parcela para la construcción posterior o listos para apreciar inmediatamente la capacidad de reestructurar la casa disponible (o la construcción de una nueva).Por lo tanto, el comprador debe aclararse si será posible conectarse a las fuentes de alimentación (electricidad y / o gas), así como cómo se organizan el suministro de agua y las aguas residuales o cuáles son las perspectivas de su construcción. Tenga en cuenta que con la participación de capital de los propietarios de tierras en la construcción de las comunicaciones, es necesario evaluar serantemente los costos financieros, ya que pueden exceder el precio de uno.
Al comprar una mansión terminada, pase la experiencia de la construcción. Determinará si los fondos se respetaron durante la construcción de la casa (incluso el cliente de la construcción no podía estar plenamente confiado en esto). Si es necesario, la conclusión de los expertos servirá como un argumento en la corte.
El vendedor necesita solicitar documentos relacionados con eléctricos, gases, suministro de agua y alcantarillado. En el primer caso, las especificaciones técnicas actuales para la conexión de la electricidad; Tratado de conexión tecnológica con redes eléctricas (confirmación de pago); Si las redes no se construyen, el proyecto de suministro de energía con todas las coordinaciones, información sobre los períodos de construcción; Si se construye, un acuerdo para el suministro de energía. En el segundo caso: condiciones técnicas para la conexión a gas; confirmación de una organización de suministro de gas local sobre la posibilidad de consumo de una cantidad específica de gas (cálculo hidráulico); Proyecto y sincronización de la construcción del gasoducto; Si el gasoducto está construido, actos de puesta en marcha. Finalmente, en el tercer caso: datos sobre la posibilidad de perforar su propio dispositivo bien o bien; En presencia de suministro de agua central y drenaje, un contrato con una unidad de nivel; En ausencia de aguas residuales, información sobre la posibilidad de instalar un sistema de limpieza local u otro sistema de aguas residuales locales (séptico).
Si compra un sitio para la construcción de una mansión o con un hogar ya listo para la residencia permanente, aprenda el trabajo de la compañía de administración local. De la competencia de sus empleados dependerá del nivel de consuelo de su vida futura.
Finalmente, aprecie la capacidad de ampliar sus posesiones, probablemente después de un tiempo necesitará una casa y (o) más. Si existe tal perspectiva, es recomendable elegir una parcela extrema, donde hay una capacidad técnica para aumentar el espacio habitable.
Preparar documentos
Al hacer una transacción de bienes raíces, no debe descuidar la ayuda de un abogado. Si no desea utilizar los servicios de un abogado de la agencia inmobiliaria a través de la cual usted compra una parcela, puede invitar a un especialista de la Oficina Independiente (sus servicios costarán 50-100 mil rublos).
En cualquier caso, debe tener en cuenta que el vendedor debe proporcionar:
- Expandir documentos para la casa (certificado de registro estatal de derechos de propiedad; Ley de la Comisión sobre la aceptación del objeto en operación, si la casa fue construida directamente por el vendedor; el contrato de venta, venta, donaciones, intercambios; certificado de herencia);
- Pasaporte técnico de hogar (plan de tierra, explicación del área de la trama, descripción de edificios y estructuras, su propósito, condición técnica y costo);
- Pasaporte técnico con un plan de planta para cada estructura ubicada en el sitio;
- Si la casa es adecuada para la residencia permanente, es necesario un extracto del libro de la casa;
- Expansión de documentos para la tierra (certificado de registro estatal de derechos de propiedad; contrato de venta, donación; Certificado de herencia; Resolución del jefe de la Administración sobre la provisión de una parcela a la propiedad);
- El original del plan catastral para la tierra vendida.