Ostmine eluaseme lõppenud uues hoones: korterite valik ja arendaja, funktsioonide disaini tehing, peamised makseviisid
Kui soovite saada avar korteri omanikuks kaunis majas kaasaegse inseneri seadmetega ja arenenud infrastruktuuriga ning täiuslikult puhta "elulugu" (keegi pole selles registreeritud ja keegi ei ole kõikjal registreeritud) Väljund on uue hoone majutuse omandamiseks.
Korteri valimine pöörake kindlasti tähelepanu hoone välisele ja sisemisele infrastruktuurile. Uuri välja, kas on olemas garaaž- või parkimiskoht, kas ühistranspordi kauplused ja peatused on maja juurde paigaldatud lift, olenemata sellest, kas uksehoidja teenused pakutakse ja mis asub esimesel mitteeluruumides.
Vali, kuid hoolikalt
Kui te juba teate, millised omadused teie korteril peaks olema (ruumide arv, ligikaudne ala, põrand, põrandad või puuduvad rõdud puudumine, külgnevad või isoleeritud eluruumid, tasuta või fikseeritud paigutus IT.D.), saate alustada turu-uuringuid ja otsustada teie jaoks vastuvõetavaks. Semicomeness 1M2 korpus sisaldab:Elamu ehitamise projekti arendamise, koordineerimise ja heakskiitmise kulud (isegi kui see on tüüpiline, peab see olema piirkonnaga "seotud", kas ehitada selle tüübi maja valitud territooriumil);
Maa maksmine selle osa ostu või renditasu korral;
Tasu maja ehitamise õiguse (selle ehitamiseks on vaja saada luba; osalemine arengukonkursites nõuab ka mõningaid finantsinvesteeringuid);
Tsentraliseeritud tehniliste võrkude liitumise kulud;
Ehitusmaterjalide ehitusmaterjalide ja rentimise kulud (enamik arendajaid ise ei osta seadmeid oma kõrgete kulude tõttu, kuid kasutamisel renditud) või nende enda tehnoloogia amortisatsiooni tõttu;
Inseneritehnika ja selle komponentide kulud;
palgatöötajate palk ja ehituse kontrollimine;
Reklaamiteenuste tasumine;
Vahemaa teenuste maksumus, kui arendaja pöördub oma töötajate kinnisvarabüroo jaoks potentsiaalsetele ostjatele korterite esindamiseks.
Selle tulemusena lisatakse korteri hind (st ehitusmaterjalide, tehnikud, tööjõu töötajad) veel 50-70%. Seega moodustub hind vastavalt 1M2 eluasemele kinnisvaraturul.
Pea meeles, et majutus ühes majas saab müüa ühte või mitut ettevõtet. Seetõttu on otstarbekas õppida erinevaid ettepanekuid. Reklaamitud reklaame, mis on kõige sagedamini näidatud, kuid madalaimad kulud. On võimalus, et korter selles hinnas ei sobi teile tarbijate omaduste (näiteks ei meeldi vaade akna või põranda ei sobi). Pöörake tähelepanu sellele, millised osakute hind on väljendatud: tingimusteta (rubla) või tingimuslik. On vaja selgitada, mis on selle tingimusliku üksuse suurus, sest kui ta ümber arvutatakse, võib see osutuda, et 1M2 maksumus on oluliselt kõrgem kui teie eeldatav.
Niisiis otsustasite, kui palju olete valmis ostule kulutama ja otsustanud tulevase eluaseme omaduste kohta. Nüüd on vaja korpus mitu võimalust korteritele, varundada hea tuju, kannatlikkust, võimeid (kui te lähete vaadata kinnisvara ilma oma kodumajapidamisteta) ja alustada vaadates "live".
Arendaja huvides esindav ettevõte on kohustatud andma muud teavet rajatise kohta tasuta ja näitama potentsiaalset ostjat mitte ainult lepingu valimit, vaid ka vajalikke suuniseid, samuti aruandeid korterite määramise kohta vara.
Kuidas leida arendaja?
Nagu praktika näitab, on kõige lihtsam ja kõige tõhusam viis valida uute hoonete tagasi valitud piirkonnas. Kui maja viimistlus töö ei ole veel lõpule viidud, proovige korrata külastust umbes nädal - see on võimalik veenduda, kuidas vastavus SNIPSi nõuetele.
Paljud arendajad teevad koostööd olemasolevate kinnisvarabüroodega või loovad oma. Et täielikult hinnata tõenäolist ostu, saate selliste spetsialistide poole pöörduda. Rippuvad "Ekskursioonid" valitud Home Realtoris teatab, et see on lisatud oma inseneri- ja tehniliste seadmete, mis viimistlus teoseid on täidetud (või planeeritud) Kui kiiresti kõik protsessid lõpevad. See näitab ka eluasemeid ruumide arvuga, mida olete huvitatud, räägib erinevatest planeerimisliikidest (või võib-olla näidata kortereid nn tasuta paigutusega ette nähtud ehitusprojektis). Kui paigutus ja viimistlus on juba valitud, saate akna vaatele pöörata erilist tähelepanu. Kuigi te kontrollite korterit, ei tähenda see, et olete koheselt paigas kohustatud tegema lõpliku otsuse või isegi sõlmitud kokkuleppe. Valmistage ette kõik kogunenud küsimused teie kodu, selle infrastruktuuri, korterite, tõenäoliste naabrite kohta. Kui on mõningaid kahtlusi, vaadake teiste asutuste spetsialistide või küsige sama kinnisvaramaaklerilt, et näidata teile majutust lähimas uues hoones.
Kui olete valinud sobiva korteri valimise, on kõige olulisem asi teada saada, kes maja täpselt ehitas, see tähendab, et tuua viiteid arendaja mainele. Oleks tore selgitada, kui palju lõpetatud projektide ettevõttel ei ole lõpetamata ehitisi, kõrgetasemelised laevad aktsionäride või probleemidega kohalike omavalitsustega. Selle õppimiseks minna võrgus, küsi naabrite, sõprade ja tuttavate, kes hiljuti ostis või müüs majutust. Proovige taotleda ka kinnisvarabüroode nõuandeid - neil peaks olema oma andmed arendajate kohta. Kui ehitusettevõttel on võlad, saab nende tagasimaksmiseks kasutada kõiki varasid ja siis on oht, et teie ost on ohus.
Kui valitud arendaja kohta kogutud teave ei jäta kahtlusi selle aususe suhtes kahtlusi, saate selle organisatsiooni uue hoone jaoks ohutult taotleda dokumente. Vastavalt Föderaalseaduse artikli 221 lõikele 2 "Korterelamute jagamises osalemise osas on arendaja kohustatud andma kõigile näha järgmisi dokumente:
Ehitusluba;
Korterelamu ja (või) muu kinnisvaraobjekti ehitusprojekti tehniline ja majanduslik põhjendus;
Projektiokumentatsiooni riigi kontrollimise järeldus, kui selle rakendamine on asutatud föderaalseadusega;
Projekti dokumentatsioon, mis sisaldab kõiki talle tehtud muudatusi;
Arendaja reegleid kinnitavad dokumendid maa krundile.
Lisaks arendaja on kohustatud avaldama meedias, sealhulgas Internet, projekti deklaratsiooni. See on dokument, mis sisaldab teavet arendaja ja jagatud ehituse objekti kohta; See on avalikult kättesaadav ja avatud. Valides korteri uue hoone, küsige kindlasti, kui see dokument on avaldatud ja lugeda oma teksti omaette või abiga advokaat. Kui te ei saa teada, kus projekti deklaratsiooni avaldatakse, otsige teist arendajat.
Härrade eeliste kohta.
Tehingu registreerimine
Lõpuks valitakse korter. Nüüd on see väike: lõpetage tehing, tehes lepingut, mis kinnitab eluaseme omandiõiguse üleandmist ostjale ja edastada raha müüjale. Siis peate küsima arendaja korteri aktsepteerimise tegu, minge selle dokumendiga riigi registreerimisasutusele ja alustama oma kinnisvara omandiõiguse registreerimist.
Makseviisi puhul on mitmeid võimalusi.
Korteri maksumuse täielik maksmine: Ostja sõlmib omakapitali osaluse lepingu arendajaga (või investeerimislepinguga), teeb raha sularahas sularahas või tõlgib need ehitusettevõtte kontole. Mõnikord pakuvad arendajad maksma eluaseme eest 1Mesile, kinnitades sel ajal 1M2 maksumus.
Osamaksemakse: Ostja saab õiguse, esitades esialgse tasu (traditsiooniliselt see on vähemalt pool korteri maksumust, kuid mõned arendajad on valmis tegema koostööd ja maksavad oluliselt madalama summa), et maksta ülejäänud osa osamakseperioodil. See meetod erineb laenu peamiselt asjaolust, et laenatud kapitali kasutamise eest ei ole tasu, teeb ostja lihtsalt raha mitmel osal. Tõsi, inflatsiooni osakaalu võetakse arvesse, kuna makse ei ole täielikult tehtud. Kui järelmaksuperiood kestab ja pärast maja kasutuselevõtmist, teostatakse omandi registreerimise koormusega. Viimane eemaldatakse niipea, kui ostja maksab kogu summa arendajale.
Hüpoteeklaenude kava Ta eeldab, et isik võtab pangalaenu oma hoiuse all korteri ostmiseks. Vothychi esimesest kahe maksevõimalusest, kus on kaks osalejat (ostja ja müüja), koos hüpoteegiga, on alati kolmas isik. See annab ostjale laenatud kapitali, kuna arendaja ei saa oma laenu anda. Mõned arendajad, arvestades olukorda kinnisvaraturul, koostööd pankadega. Sellisel juhul valib ostja, kes valib arendaja kohe panga, mis annab talle hüpoteeklaenu. See on soodne ja pank (arendaja ei ole vaja kontrollida) ja omandaja ei pea ta olema äärmiselt eeldatavasti ootavad panga otsust ja arendaja (see töötab koos partneri tõestatud pangaga). Kui korteri ostetakse sellise skeemi poolt, muutub peamine dokument omandaja laenukokkuleppeks pangaga ning eluaseme omandiõiguse registreerimise, samuti eelmise makseviisi registreerimisega väljastatakse koormusega.
Ostjale meeldis korteri broneerimise praktika. Vahendamine hoiatatakse siiski eelnevalt, et seda teenust saab tasuda, broneeringuid ühes korteris (harvemini mitu) ja konkreetse kliendi eluaseme reservatsiooni perioodi on rangelt piiratud ja tavaliselt mitte rohkem kui 3-5 päeva .
On veel üks võimalus osta eluase (selle usaldusväärsus on kahtlus spetsialistid) - nn Seaduseelnõu , Väga populaarne paar aastat tagasi. Täna kasutatakse seda veel, kuid mitte nii tihti. Vastutasuks on isiklikud väärtpaberid, kirjalik võlakohustus on rangelt kehtestatud seadusega, mille on välja andnud laenuvõtja (tasu) laenuandjale (võlaomanik). See annab viimasele õiguse nõuda laenuvõtjalt, kes maksab dokumendi summa määratud teatavale rahaperioodile.
Teoreetiliselt kinnisvaraturul, arve on kinnituseks, et ostja andis üle müüja teatud summa raha (tavaliselt summa väärtuse korteri või rohkem IT) ja müüja kohustub lunastada selle seaduseelnõu Dokumendis, mis pakub eluaseme nende omadustega (maksumus, asukoht, üldine ja kasulik ala, ruumide arv, põrand), mis on märgitud müügilepingus. Aga teooria ja praktika antud juhul kahjuks üsna sageli ei nõustu.
Ajakava arve ei ole seadusega keelatud. Siiski on sageli, et selline võimalus eluruumi omandamiseks põhjustab palju kaebusi, kuna praktikas ei kanna arendaja arvelt mingeid kohustusi. See tähendab, et see meetod on ostja jaoks äärmiselt ebausaldusväärne. On ainult maksumus VAHETUS, tagasimakseperioodi, kes ja kes on välja antud. Seega ei ole seaduseelnõuga ühemõtteline seos ostja raha ülekandmise ja müüja vastutuse vahel, et anda talle korteri. Wmoment tagasimakse arveid on rooja käes. Müüja saab raha ostjale lihtsalt tagasi saata ja isegi kohus ei saa teda kohustada seda korteri üle kandma. Tegelikult on ajakava arve õiglase sõna müüja all kinnisvara ostmiseks. Kokkuvõttes korteri ostu- ja müügilepingu vahetuskorra kaudu ainult siis, kui ostjal ei ole kahtlust meremehel.
Seega, ostmine korteri uue hoone, see on väärt mitte ainult hoolikalt ravida valik kinnisvara, vaid ka hoolikalt ja hoolikalt kontrollida arendaja. Siis saad lühikese aja jooksul kallitud eluruumi ja vältida disainiga probleeme.