از ورق خالص (نسخه کامل مقاله را بخوانید)

خرید مسکن در ساختمان جدید به پایان رسید: انتخاب آپارتمان ها و توسعه دهنده، ویژگی های طراحی طراحی، روش های پرداخت کلیدی

اگر می خواهید مالک یک آپارتمان بزرگ در یک خانه زیبا با یک تجهیزات مهندسی مدرن و زیرساخت های توسعه یافته، و با یک "بیوگرافی" کاملا تمیز (هیچ کس در آن ثبت نشده است و هیچ کس در هیچ جا تخلیه نشده است) ، خروجی یکی است - برای به دست آوردن محل اقامت در ساختمان جدید.

صحبت کردن در مورد خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید، به معنای خانه ای است که قبلا توسط کمیسیون دولتی ساخته شده و به تصویب رسیده است، اما عملیات آن هنوز آغاز نشده است. با توجه به قانون مدنی فدراسیون روسیه، ویژگی اصلی خرید مسکن در ساختمان جدید این است که شما می توانید حقوق کامل به املاک و مستغلات به دست آمده خود را تنها پس از قرار دادن خانه به بهره برداری. اگر ساختمان اخیرا ساخته شده است، اما در حال حاضر برای هدف مورد نظر خود استفاده می شود، به دست آوردن یک محل مسکونی در آن، با نتیجه فروش و فروش آپارتمان در بازار ثانویه، مشابه خواهد بود.

انتخاب یک آپارتمان، مطمئن باشید که به زیرساخت های خارجی و داخلی ساختمان توجه کنید. پیدا کردن اینکه آیا یک فضای گاراژ یا پارکینگ وجود دارد، آیا مغازه ها و ایستگاه های حمل و نقل عمومی وجود دارد، که آسانسور در خانه نصب شده است، آیا خدمات کنسولگری ارائه می شود و چه چیزی در اولین طبقه غیر مسکونی قرار می گیرد.

با دقت انتخاب کنید

اگر قبلا می دانید چه ویژگی های آپارتمان شما باید (تعداد اتاق ها، مساحت تقریبی، طبقه، حضور یا عدم وجود بالکن ها، محوطه های مجاور مجاور یا جدا شده، طرح بندی رایگان یا ثابت آن) داشته باشد. شما می توانید تحقیقات بازار را شروع کنید و تصمیم بگیرید در مورد قابل قبول برای شما قیمت. Semicomeness 1M2 مسکن شامل موارد زیر است:

هزینه توسعه، هماهنگی و تصویب یک پروژه ساختمانی مسکونی (حتی اگر آن را معمول باشد، باید "به منطقه گره خورده باشد"، بررسی کنید که آیا یک خانه از این نوع را در قلمرو انتخابی ایجاد کنید)؛

پرداخت زمین در صورت خرید یا هزینه اجاره آن بخش؛

هزینه برای حق ساخت یک خانه (لازم است برای به دست آوردن مجوز برای ساخت آن؛ مشارکت در مسابقات دولتی برای توسعه نیز نیاز به سرمایه گذاری های مالی دارد)؛

هزینه های پیوستن به شبکه های مهندسی متمرکز؛

هزینه مصالح ساختمانی و اجاره تجهیزات ساختمانی (اکثر توسعه دهندگان خود تجهیزات را به دلیل هزینه های بالای آن خریداری نمی کنند، اما از اجاره دادن) یا تخفیف فناوری خود استفاده می کنند؛

هزینه های مهندسی تجهیزات و اجزای آن؛

حقوق کارگران استخدام شده و کنترل ساخت و ساز؛

پرداخت خدمات تبلیغاتی؛

هزینه خدمات مسکن، اگر توسعه دهنده به آژانس املاک و مستغلات برای کارکنان خود تبدیل شود تا مجددا آپارتمان ها را به خریداران بالقوه تبدیل کند.

در نتیجه، قیمت آپارتمان (یعنی قیمت مصالح ساختمانی، تکنسین ها، کارگران کارگری) 50 تا 70 درصد دیگر اضافه شده است. بنابراین قیمت تشکیل شده است، با توجه به 1M2 مسکن در بازار املاک و مستغلات.

به یاد داشته باشید که محل اقامت در یک خانه می تواند یک یا چند شرکت را به فروش برساند. بنابراین، برای بررسی پیشنهادات مختلف، مناسب تر است. تبلیغات تبلیغاتی اغلب به طور متوسط ​​نشان داده نمی شود، اما کمترین هزینه. شانس وجود دارد که آپارتمان در این قیمت به شما در مورد خواص مصرفی مناسب نیست (به عنوان مثال، نظر از پنجره را دوست ندارد و یا کف مناسب نیست). توجه به اینکه کدام واحد قیمت ها بیان می شود: بدون قید و شرط (روبل) یا مشروط. لازم است تا مشخص شود که اندازه این واحد شرطی چیست، زیرا زمانی که محاسبه آن ممکن است به این نتیجه برسد که هزینه 1M2 به طور قابل توجهی بالاتر از حد شما است.

بنابراین، شما تصمیم گرفتید که چقدر آماده هستید تا در خرید صرف کنید و بر ویژگی های مسکن آینده تصمیم گرفت. در حال حاضر لازم است انتخاب چند گزینه برای آپارتمان، سهام با خلق و خوی خوب، صبر، قابلیت ها (اگر شما به تماشای املاک و مستغلات بدون خانواده های خود را) و شروع به تماشای "زنده".

این شرکت نماینده منافع توسعه دهنده موظف است هر گونه اطلاعات دیگری در مورد تسهیلات به صورت رایگان ارائه دهد و خریدار بالقوه را نه تنها نمونه ای از قرارداد، بلکه همچنین دستورالعمل های لازم و همچنین گزارش های مربوط به تعیین آپارتمان ها را نشان دهد ویژگی.

چگونه می توان توسعه دهنده را پیدا کرد؟

به عنوان تمرین نشان می دهد، ساده ترین و موثرترین راه این است که رانندگی ساختمان های جدید در منطقه انتخاب شده. اگر کار اتمام در خانه هنوز کامل نشده باشد، سعی کنید تقریبا پس از یک هفته این بازدید را تکرار کنید - امکان اطمینان از اینکه چگونه با الزامات Snips مطابقت دارد، امکان پذیر باشد.

بسیاری از توسعه دهندگان با سازمان های املاک و مستغلات موجود همکاری می کنند و یا خودشان را ایجاد می کنند. به طور کامل از خرید احتمالا قدردانی می کنید، می توانید با متخصصان تماس بگیرید. آویزان "گشت گشت و گذار" در خانه انتخاب شده مسکن به اطلاع می دهد که آن را در تجهیزات مهندسی و فنی آن گنجانده شده است، که اتمام آثار انجام می شود (یا برنامه ریزی شده) به سرعت تمام فرآیندها به پایان برسد. همچنین مسکن را با تعداد اتاقهایی که علاقه مند هستید، نشان می دهد، در مورد انواع مختلف برنامه ریزی می گوید (یا شاید آپارتمان ها را با طرح به اصطلاح آزاد ارائه شده توسط پروژه ساختمانی ارائه دهد). اگر طرح و پایان در حال حاضر انتخاب شده است، شما می توانید توجه ویژه ای به دیدگاه از پنجره پرداخت. اگر چه شما آپارتمان را بازرسی می کنید، این بدان معنا نیست که شما بلافاصله، در محل، موظف به تصمیم گیری نهایی یا حتی توافقنامه ای نیستید. آماده سازی - فرمول همه سوالات انباشته شده در مورد خانه خود، زیرساخت های آن، آپارتمان، همسایگان احتمالی. اگر برخی از شک و تردید وجود داشته باشد، به متخصصان آژانس های دیگر مراجعه کنید یا از همان مسکن بخواهید که در نزدیکی ساختمان جدید اقامت خود را نشان دهید.

پس از انتخاب یک آپارتمان مناسب، مهمترین چیز این است که بدانید که دقیقا خانه را نصب کرده اید، یعنی مراجع به شهرت توسعه دهنده. خوشبختانه روشن است که چگونه بسیاری از پروژه های تکمیل شده از شرکت ساختمان های ناتمام، کشتی های بزرگ با سهامداران یا مشکلات مربوط به مقامات محلی را ندارند. برای یادگیری این، به آنلاین بروید، از همسایگان، دوستان و آشنایان که اخیرا خریداری شده یا فروخته می شود بپرسید. سعی کنید به دنبال مشاوره در مورد آژانس های املاک و مستغلات - آنها باید اطلاعات خود را در مورد توسعه دهندگان داشته باشند. اگر یک شرکت ساختمانی بدهی داشته باشد، هر دارایی می تواند مورد استفاده قرار گیرد تا آنها را بازپرداخت کند، و سپس یک خطر وجود دارد که خرید شما در معرض خطر باشد.

اگر اطلاعاتی که در مورد توسعهدهنده انتخاب شده جمع آوری کرده اید، هیچ شک و تردید در مورد صداقت خود را ترک نکنید، شما می توانید با خیال راحت از اسناد برای یک ساختمان جدید از این سازمان درخواست کنید. به گفته بند 2 ماده 221 قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز در ساخت و ساز ساختمان های آپارتمان ..."، توسعه دهنده موظف به ارائه هر کسی برای دیدن اسناد زیر است:

مجوز ساختمانی؛

اثبات فنی و اقتصادی پروژه ساختمانی یک ساختمان آپارتمان و (یا) دیگر شیء املاک و مستغلات؛

نتیجه گیری از بررسی دولت اسناد پروژه، اگر اجرای آن توسط قانون فدرال ایجاد شود؛

مستندات پروژه که شامل تمام تغییرات به آن می شود؛

اسناد تایید قوانین توسعه دهنده به طرح زمین.

علاوه بر این، توسعه دهنده موظف است در رسانه ها، از جمله اینترنت، اعلامیه پروژه منتشر شود. این یک سند حاوی اطلاعات در مورد توسعه دهنده و هدف ساخت و ساز مشترک است؛ این به طور عمومی در دسترس و باز است. انتخاب یک آپارتمان در یک ساختمان جدید، مطمئن شوید که از آن بپرسید، جایی که این سند منتشر شده است و متن خود را به صورت خود یا با کمک یک وکیل خواند. اگر نمیتوانید متوجه شوید که اعلامیه پروژه منتشر شده است، به دنبال یک توسعه دهنده دیگر باشید.

در مورد مزایای آقایان.

پذیرش دولت یک پیش شرط برای راه اندازی است. در حالی که ساختمان رسما راه اندازی نشده است، صاحبان آپارتمان نمی توانند ثبت نام را در محل اقامت صادر کنند، زیرا آدرس خانه به سادگی برای پاسپورتان نیست. تا زمانی که مریل، فرصتی برای تقلب نیز وجود دارد: توسعه دهنده باید برای تامین انرژی و آب و برق پرداخت کند، اما در عمل، شما باید پول و صاحب آپارتمان را کسب کنید. در عین حال، دومی اغلب یک حساب کاربری دریافت می کند که شامل تاخیر کیفری نیز می شود. مشکل این است که قرارداد عرضه انرژی در نظر گرفته شده از لحظه ای از اولین اتصال به شبکه، صرف نظر از اینکه آیا آن را به صورت کتبی کشیده یا نه. بنابراین، راه رفتن به خانه ای که حاکمان را تصویب نکرده بود، مستاجران "در بار" یک توافق برای عرضه انرژی با شرایطی ناشناخته به آنها، تعرفه ها و طول عمر پرداخت دریافت می کنند.

ثبت معامله

در نهایت، آپارتمان انتخاب شده است. در حال حاضر کوچک است: تکمیل معامله، ساخت یک قرارداد تایید انتقال مالکیت مسکن به خریدار، و انتقال پول به فروشنده. سپس شما باید از توسعه دهنده درخواست پذیرش آپارتمان بپرسید، با این سند به اداره ثبت نام دولتی بروید و ثبت نام مالکیت اموال خود را شروع کنید.

همانطور که برای روش پرداخت، گزینه های متعددی وجود دارد.

پرداخت کامل هزینه آپارتمان: خریدار قرارداد مشارکت سهام را با توسعه دهنده (یا قرارداد سرمایه گذاری) به دست می دهد، پول نقد را به صندوقدار می دهد یا آنها را به حساب شرکت ساختمانی ترجمه می کند. گاهی اوقات توسعه دهندگان پیشنهاد پرداخت مسکن برای 1MES، تعمیر در این زمان هزینه 1M2.

پرداخت اقساطی: خریدار حق را دریافت می کند، هزینه اولیه را دریافت می کند (به طور سنتی حداقل نیمی از هزینه آپارتمان است، اما برخی از توسعه دهندگان آماده همکاری و پرداخت مبلغ قابل توجهی کمتر هستند)، برای پرداخت بخش باقی مانده در طول دوره اقساط. این روش متفاوت از وام است که عمدتا توسط این واقعیت است که هزینه ای برای استفاده از سرمایه قرض گرفته شده وجود ندارد، خریدار به سادگی پول را در چند بخش انجام می دهد. درست است، درصد تورم در نظر گرفته شده است، زیرا پرداخت به طور کامل ساخته نشده است. اگر دوره اقساط طول بکشد و پس از قرار دادن خانه به بهره برداری، ثبت نام مالکیت با بار انجام می شود. به محض اینکه خریدار کل مبلغ را به توسعه دهنده پرداخت می کند، دومی حذف خواهد شد.

طرح وام مسکن فرض بر این است که یک فرد وام بانکی را برای خرید یک آپارتمان تحت سپرده خود دریافت می کند. Votychychi از دو گزینه اول پرداخت، که در آن دو شرکت کننده (خریدار و فروشنده) وجود دارد، با وام مسکن همیشه یک شخص ثالث وجود دارد. این یک سرمایه قرض گرفته شده به خریدار را فراهم می کند، زیرا توسعه دهنده نمی تواند وام خود را صادر کند. برخی از توسعه دهندگان، با توجه به وضعیت در بازار املاک و مستغلات، همکاری با بانک ها. در این مورد، خریدار که توسعه دهنده را انتخاب می کند، بلافاصله یک بانک را انتخاب می کند که به او وام وام بدهد. این سودآور است و بانک (نیازی به بررسی توسعهدهنده وجود ندارد)، و خریدار، او نباید انتظار داشته باشد که انتظار می رود تصمیم بانک و توسعه دهنده (آن را با یک بانک شریک ثابت کار کند). اگر آپارتمان توسط چنین طرح خریداری شده باشد، سند اصلی قرارداد وام از خریدار را با بانک می گیرد و ثبت نام مالکیت مسکن، و همچنین در روش پرداخت قبلی، با محاصره صادر می شود.

یک تمرین رزرو یک آپارتمان وجود دارد که من خریدار را دوست داشتم. با این حال، Realtors معمولا پیش از این هشدار داده می شود که این سرویس را می توان پرداخت کرد، رزرو بر روی یک آپارتمان (کمتر از چند) اعمال می شود، و دوره رزرو مسکن برای یک مشتری خاص به شدت محدود است و معمولا بیش از 3-5 روز نیست .

گزینه دیگری برای خرید مسکن وجود دارد (قابلیت اطمینان آن در شک از متخصصان شک نیست) - به اصطلاح طرح بیل چند سال پیش بسیار محبوب بود. امروز هنوز استفاده می شود، اما نه اغلب. یک لایحه اتهام یک اوراق بهادار شخصی است، یک تعهد بدهی کتبی به شدت توسط قانون، صادر شده توسط وام گیرنده (لایحه شارژ) به وام دهنده (دارنده اجباری) صادر شده است. این حق را به حق تقاضا از وام گیرنده پرداخت می کند که به یک دوره مشخصی از پول مشخص شده در مقدار سند پرداخت می شود.

از لحاظ نظری در بازار املاک و مستغلات، این لایحه به عنوان یک تایید که خریدار به فروشنده یک مقدار مشخصی از پول (معمولا در مقدار ارزش آپارتمان یا بیشتر از آن) تحویل می دهد، و فروشنده متعهد می شود این لایحه را بازخرید کند در سند، یعنی، مسکن را با این ویژگی ها (هزینه، محل، منطقه عمومی و مفیدی، تعداد اتاق ها، طبقه) ارائه می دهد که در قرارداد فروش نشان داده شده است. اما تئوری و عمل در این مورد، متاسفانه، اغلب مخالف است.

یک لایحه برنامه توسط قانون ممنوع نیست. با این حال، اغلب این گزینه ای است که چنین گزینه ای برای کسب فضای زندگی باعث شکایات بسیاری می شود، زیرا در عمل، توسعه دهنده هیچ تعهدی در مورد این لایحه ندارد. این به این معنی است که این روش برای خریدار بسیار غیرقابل اعتماد است. تنها هزینه لایحه مبادله، دوره بازپرداخت، چه کسی و صادر شده وجود دارد. بنابراین، این لایحه یک اتصال بی نظیر بین انتقال پول توسط خریدار و مسئولیت فروشنده را ندارد تا او را با یک آپارتمان ارائه دهد. صورتحساب بازپرداخت Wmoment در دست نیست. فروشنده می تواند به سادگی پول را به خریدار بازگرداند، و حتی دادگاه قادر نخواهد بود او را مجبور به انتقال آن به آپارتمان کند. در واقع، یک لایحه برنامه خرید املاک و مستغلات تحت فروشنده منصفانه کلمه است. برای به دست آوردن قرارداد خرید و فروش آپارتمان از طریق یک لایحه طرح مبادله تنها اگر خریدار بدون تردید در مورد مالیات نشیمن است.

بنابراین، خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید، ارزش آن نه تنها با دقت به دقت انتخاب املاک و مستغلات، بلکه به طور دقیق و به دقت بررسی توسعه دهنده. سپس شما یک فضای زندگی گرانشی را در یک زمان کوتاه دریافت خواهید کرد و از مشکلات طراحی استفاده کنید.