אנחנו קונים בית: כיצד למנוע טעויות והוצאות נוספות

כדי לרכוש אדמה לא מפותחת, או מגרש עם בית בנוי עדיף להתכונן מראש כדי למנוע עודף ההוצאות ובעיות. איך ללמוד על טעויות של קונים נדל"ן אחרים?

צילום: לוגיון מדיה

קונים פוטנציאליים של האתר עם הבית או בלי זה יכול להתמודד עם קשיים רבים - מן הזנחה את הקטגוריות הקודמות של הקרקע ולפני חוסר המסמכים הדרושים בעת ביצוע עסקה.

צד משפטי של הבעיה

אימות משפטי של העסקה כיום הוא השלב הדרוש של רכישה ומכירה של נדל"ן. בראש ובראשונה לבדוק את המידע

על הבעלים הנוכחיים והקודמים, ערכנו את העסקאות שהתקיימנו עם האתר על כל קיומו של קיומה, וכן את הפעילות הכלכלית על שטחה.

הבדיקה כפופה למידע על אזור הראיון וההרכב הקרקע, וכן מידע על הגבלות וקשות ומעקות בזכות השימוש בתחנה; תביעות ותביעות של צדדים שלישיים; ניתן לבצע סכסוכים שיפוטים או שוטפים על כביש הקרקע.

כמו כן יש לשים לב לחוקיות של בניית מבנים קיימים. אם הבנייה מתוכננת רק, יש להבהיר את הקטגוריה של התחנה (קרקע של מטרות חקלאיות, ארץ ההתנחלויות) וסוג השימוש המותר (לניהול של חקלאות דאצ'ה, גינון, בנייה דיור אישית), שכן אפשרות של הבנייה תלויה בפרמטרים אלה.

לקונה יש את היכולת להרכיב באופן עצמאי חלק מהמידע הדרוש. לדוגמה, מידע על מספר Cadastral, מקום הימצאה, הקטגוריות, צורת השימוש המותר, אזור, גבולות, מחזיק ימני, הערך הקאדסטרלי של האתר (כולל נתונים על מגבלות, שעגלות ושמנים) מסופקים לכל אזרח של הרוסי הפדרציה ששילמה את החובה הרלוונטית. ניתן ליצור קשר עם המחלקה הטריטוריאלית של RosnedVizhimost עם הצהרה בכתב על מתן תמציות Cadastral (זה יהיה מוכן בתוך עשרה ימי עבודה) או למחלקה של שירות הרישום הפדרלי, המבקש את הנתונים של USRP (שהונפקו בחמישה ימי עבודה).

בנוסף, ראוי להתייעץ במחלקה לארכיטקטורה של מינהל המחוז וההתיישבות, שבה נמצא האתר. לכן, ניתן יהיה לקבל מידע על לינה מתוכננת של הכביש המהיר, אזור התעשייה או אובייקטים אחרים, כמו גם מידע על הגבלות אפשריות בעת שימוש במגרש שמורות לצרכים מדינה ועירית.

הטעויות הנפוצות ביותר של קונים של מגרשים:

• מחקר לא קשוב של המסמכים המוצעים להירשם על ידי המוכר (לדוגמה, הקונה לא ציין את קטגוריה הקרקע, וזה היה חלק של שטחים טבעיים מוגנים במיוחד);
• אימות בלתי מוסמך של מסמכים ותאימים של מסמכים ותאימים (האתר שייך לבעלים הקודם לא בזכות הבעלות, אלא נניח, מימין לשימוש מתמיד; הקרקע היא בעלות הון עצמי);
• אי דיוקים בעת ביצוע עסקה מכירה (אין הסכמה לעסקה מתוך בן הזוג; ללא התייחסות
• על בריאות הנפש של המוכר).

כאשר מוכרים נדל"ן, האישור הישן נשאר מהמוכר. מ -1 במרץ 2015, תעודת הבעלות היא לא על צורה מוגנת, אבל על גיליון הרגיל והוא עטוף חותמת כחולה, כך קל מאוד לזייף אותו. כדי לא להפסיד כסף, תמצית מ USRP עדיף להזמין קרוב לתאריך העסקה

מטרת האדמה

לפני תחילת החיפוש, יש צורך לקבוע עבור מה המטרה הוא נרכש: תוכל לבנות בית כפרי או קוטג ', לגדל צמחים או גזע בעלי חיים. בהתאם לשימוש נוסף, בחר את האזור המתאים. נזכיר את סיווג האתרים: קרקע של מטרות חקלאיות; התנחלויות קרקע; קרקע מיוחדת; קרקע בתעשייה; טריטוריות טבעיות מוגנות במיוחד; קרן יער; קרן מים; אדמה.

לבניית בתים, התנחלויות הקרקע מתאימים לבניית דיור בודדים. בארץ החקלאית במקרים מסוימים, בניית דיור בודדת מותרת לרישום הבא. עם זאת, פתרונות אלה הם יוצאי דופן מאשר הכלל. לרוב, בנייה אפשרית רק לאחר העברת קרקע בקטגוריה של הקרקע.

לכל קטגוריה של קרקעות יש מגבלות משלה. אז, באזורים המיועדים לגינון, אי אפשר לבנות מבני הון. אם אתה רוצה לבנות בית כפרי עבור מגורים קבוע, אתה בשום אופן לא לבוא באדמות גינון. אבל בתחום בניית המדינה ניתן יהיה להנפיק לאחר מכן רישום קבוע (בכפוף לכל הדרישות של החקיקה הרוסית).

תרגום של קרקע מקטגוריה אחת אחרת אפשרי, אבל דורש הרבה כוח, זמן ועלות כספיות.

הבעלים או המשתמש?

היא יכולה להשתייך לבעל בזכות הבעלות או להיות בשימוש מתמיד. במקרה האחרון, המסמך הנחיה הוא תמצית מתוך ספר התעסוקה (שמרו במינהל המקומי, אשר, במידת הצורך, מספק תמציות. מגרש כזה לא ניתן למכור, לתת, אסימון. בהתבסס על הוראות החקיקה הנוכחית, ניתן לארגן מחדש את זכותם של השימוש הקבוע (תמידי), שהוקצה לאזרחים לנהל חברה בת אישית או בחוות מדינה, גינון, גינון, מוסך אישי או דיור, לבעלות חופשית של תשלום.

זכות הבעלות על אזור דומה יכול להיות רשום ללא ראיון. במקרה זה, דרכון cadastral לשים אותו,

שבו לא מסומנים גבולות השטח, והאזור מצוין רק עליו. עם זאת, יש לזכור כי לאחר רישום המדינה של זכות הבעלות, סקר הקרקע נחוץ.

תמצית ספרו של המלון היא בסיס מספיק לרישום בעלות קרקעות, אך רק אם האחרון מסופק לניהול חוות הבת האישי. כאשר האתר הוקצה למטרות אחרות, יש צורך להציג מסמך הקמת או אישור זכות הבעלות.

לאחר רישום המדינה של בעלות על הבעלים, הבעלים הוא מסוגל להשליך את האתר בתוך הגבולות שנקבעו על ידי חוק הקרקע הנוכחי של הפדרציה הרוסית.

אל תשכח לעשות מלאי מפורט (וצילום) של רכוש, אם חלק כלשהו הוא הופך אליך יחד עם הבית. בנוסף, לא רק להצביע על כל האובייקטים של ריהוט וציוד בבית, אלא גם לתקן את מצבם

המוכר לא גמור

לדברי מתווכים, זה שווה ערני, אם המוכר של הנדל"ן הוא ממהר לעשות עסקה (אולי הוא מנסה להסתיר מידע חשוב, כגון המטרה של האתר או נוכחות של שעבוד); אינו מספק חבילה מלאה של מסמכים (ניתן לקבל את הקרקע כתוצאה של יצירה עצמית, כך יהיה צורך בעיצוב לטווח ארוך); הוא מציב את המסמכים הימניים של המדגם הישן (כנראה, התחנה נמכרה שוב ושוב).

על מנת למקסם את עצמם, בקש מהמוכר את המסמכים הבאים:

• הדרכון של אזרח של הפדרציה הרוסית (כאשר ארגון פועל כמוכר - תעודת רישום ומסמכים מרכיבים של ישות משפטית);
• כוח של עו"ד עבור הזכות לעשות עסקה (אם אתה לא להתמודד עם הבעלים, אלא עם הנציג המשפטי שלו);
• נוטרז בהסכמת בן הזוג לעסקה;
• רזולוציה של גופי האפוטרופסות והאפוטרופסות (כאשר בעל השיתוף הוא קטין);
• תעודות מנדנרים פסיכו-נוירולוגיים מחוזיים וטיפול בסמים שהמוכר אינו מובל בחשבון.

בדוק אם הנתונים של המוכר והמידע על בעל האתר, שצוינו במסמכים הימניים של הקרקע והבית. אם העלילה אינה מיושמת על ידי הבעלים, אז המוכר חייב להיות כוח נוטריוני של עורך דין מבעלים

עם תקופת תוקף לא עדין ונתוני אמון נאמנים.

אי דיוקים של רישום

שים לב כי בנתונים על מגרש הקרקע (גדלים, מיקום, וכו ') לא צריך להיות פערים. כדי להוציא את הסיכון לקניית אזור מסוים שבדקת, בוחנת בזהירות את הדרכון של Cadastral (המקור, ולא עותק - חשוב!) ואת המסמך הימני, על בסיס אשר בעלות הקרקע התעוררה.

בתוכנית Cadastral מצביעים על מספר Cadastral, מיקום האתר, קטגוריה, סוג של שימוש מותר, אזור, ערך cadastral. כדי לבצע עסקה, מספיק צורות של B.1-B.3, אבל עדיף לבדוק את כל הטפסים (B.1-V.6), אשר מכיל מידע על השכנים, על בורדנסיס, לשים על אילוצי הבנייה , וכו.

בחוזה המכירה, יש לציין את הגודל והמיקום של האתר, מטרתו, עלות הקרקע, כמו גם בעיקוי (אם בכלל).

מתקנים ותקשורת

כאשר המסמכים של האתר והבית נבדקים, ואתה היית משוכנע של אמין של המוכר, מגיע בתור של השלב האחרון של בדיקת נדל"ן. זה הכי רלוונטי עבור אלה שרכשים מגרש לבנייה לאחר מכן או מוכן מיד להעריך את היכולת לבנות מחדש את הבית זמין (או את הבנייה של אחד חדש).

לכן, הקונה צריך להיות מובהר אם ניתן יהיה להתחבר למקורות כוח (חשמל ו / או גז), כמו גם איך אספקת מים וביוב מאורגנים או מהו הסיכויים לבנייתם. זכור כי עם ההשתתפות ההון של בעלי קרקעות בבניית תקשורת, יש צורך להעריך את העלויות הפיננסיות, כי הם עשויים לחרוג ממחיר אחד.

על ידי רכישת אחוזה סיים, לבלות את מומחיות הבנייה. זה יקבע אם התחתונים היו מכובדים במהלך הבנייה של הבית (אפילו הלקוח של הבנייה לא יכול להיות בטוח לחלוטין זה). במידת הצורך, סיום המומחים ישמש ויכוח בבית המשפט

המוכר צריך לבקש מסמכים הקשורים חשמל, גז, אספקת מים וביוב. במקרה הראשון, המפרטים הטכניים הנוכחיים לחיבור החשמל; אמנה על חיבור טכנולוגי לרשתות חשמל (אישור תשלום); אם הרשתות אינן מובנות - פרויקט אספקת החשמל עם כל התיאום, מידע על תקופות בנייה; אם נבנה - הסכם לאספקת אנרגיה. במקרה השני: תנאים טכניים לחיבור גז; אישור של ארגון אספקת גז מקומי על האפשרות של צריכת כמות מסוימת של גז (חישוב הידראולי); פרויקט ועיתוי של בניית צינור הגז; אם צינור הגז מובנה מעשים. לבסוף, במקרה השלישי: נתונים על האפשרות של קידוח היטב שלהם או טוב מכשיר; בנוכחות אספקת מים מרכזיים וניקוז - חוזה עם יחידה ברמה; בהעדר שפכים - מידע על האפשרות להתקנת מערכת ניקוי מקומית או מערכת אחרת של ביוב מקומי (ספיגה).

אם אתה קונה אתר לבניית אחוזה או עם בית כבר מוכן עבור מגורים קבוע, ללמוד את העבודה של חברת הניהול המקומית. מן היכולת של העובדים שלה יהיה תלוי ברמה של נוחות של החיים שלך בעתיד.

לבסוף, מעריכים את היכולת להרחיב את החפצים שלך - כנראה לאחר זמן מה תצטרך בית ו (או) יותר. אם קיימת סיכוי כזה, מומלץ לבחור מגרש קיצוני, שבו יש יכולת טכנית להגדיל את מרחב המחיה.

הכן מסמכים

בעת ביצוע עסקה נדל"ן, אתה לא צריך להזניח את עזרתו של עורך דין. אם אתה לא רוצה להשתמש בשירותים של עורך דין של סוכנות הנדל"ן שדרכו אתה קונה מגרש, אתה יכול להזמין מומחה מן הלשכה העצמאית (השירותים שלה יעלה 50-100,000 רובל).

בכל מקרה, אתה צריך לזכור כי המוכר חייב לספק:

• הרחבת המסמכים עבור הבית (תעודת רישום המדינה של זכויות קניין, חוק הוועדה על קבלת האובייקט לפעולה, אם הבית נבנה ישירות על ידי המוכר, חוזה המכירה, המכירה, התרומות, חילופי; תעודה של יְרוּשָׁה);
• דרכון טכני של משק בית (תוכנית קרקע, הביקורת של שטח העלילה, תיאור המבנים והמבנים, המטרה שלהם, מצב טכני ועלות);
• דרכון טכני עם תוכנית קומה עבור כל מבנה הממוקם באתר;
• אם הבית מתאים לבית קבע, תמצית מתוך ספר הבית יש צורך;
• הרחבת מסמכים לקרקע (תעודת רישום המדינה של זכויות קניין, חוזה מכירה, תרומה, תעודת ירושה, החלטה של ​​ראש הממשל במתן מגרש לרכוש);
• המקור של תוכנית Cadastral עבור הקרקע נמכר.