To je mišljenje da je moguće kupiti apartman samo uz sudjelovanje realtor, koji ima pristup bazama nekretnina, a zakonska čistoća transakcije može provjeriti, a može se pogađati, međutim, cijena stručnjaka je visoko.
FOTO: Kaspari Grinvalds / Fotolia.com
Kada kupujete stanovanje možete djelovati neovisno, ili posegnuti uz pomoć notarnja ili odvjetnika ili zaposliti posrednika - agenciju za nekretnine ili privatni broker.
Odgovornosti Realtor
Obično je veličina Komisije za agenciju za nekretnine 3-5% od iznosa transakcije, u nekim slučajevima ploča se povećava na 7-10%. Mi navodimo odgovornosti Realtora kako bismo odredili svoje mjesto u transakciji nekretninama.Realtor obavlja sljedeće poslovne odgovornosti:
- provodi rad na kupnji, prodaji ili iznajmljivanju nekretnina u ime i na uputama kupaca;
- prima i obrađuje informacije o prodaji ili iznajmljivanju imovine i zahtjevima potencijalnih kupaca ili stanara;
- istražuje potražnju i ponudu na tržištu nekretnina;
- Registrira dolazne prijedloge za prodaju ili prijenos na iznajmljivanje nekretnina, provodi svoje poznato ispitivanje;
- U nekim slučajevima, isključivi su ugovori zaključeni između vlasnika i Agencije;
- Traži potencijalne kupce i stanare, uspostavlja poslovne kontakte s njima;
- Organizira upoznavanje kupaca ili stanara s prodajnim ili predanim nekretninama;
- izrađuje aplikacije kupaca, odabiru ili nudi prodajne mogućnosti ili prolazak;
- koordinira ugovorne uvjete, izrađuje operacije s nekretninama;
- pomaže klijentima u prikupljanju dokumenata i dizajna transakcija;
- obavještava klijente o odgovarajućim prijedlozima, savjetuje o pitanjima koja se odnose na karakteristike predmeta koji se razmatraju i stupanj sukladnosti sa svojim određenim zahtjevima;
- Organizira potpisivanje ugovora za prodaju ili prijenos na iznajmljivanje nekretnina;
- promiče pravodobno projektiranje potrebnih kupaca da zaključi transakciju dokumenata, osigurava njihovu sigurnost;
- Prikazuje interese kupaca pri ulasku u transakciju, osigurava sigurnost dokumenata, pomaže u suradnji s drugim stručnjacima Agencije i drugih institucija uključenih u projektiranje transakcija.
Zapravo, Reatortor (ili njegov pomoćnik) proizvodi primarnu procjenu objekta nekretnina i čini ga prezentacijom pri prodaji ili nekoj vrsti karakteristika pretraživanja pri kupnji stanovanja. Stručnjak za tržište nekretnina trebao bi pronaći najpovoljniju ponudu za klijenta. Realtor pomaže u pripremi dokumenata, savjetuje i prati klijenta do kraja transakcije, koordinira djelovanje svih sudionika u transakciji.
Predviđena je disciplinska i financijska odgovornost Realtora za nepravilnu izvedbu (ili neispunjavanje) svojih dužnosti i uzrokujući materijalnu štetu.
Fotografija: Anton Gvozdikov / Fotolia.com
Zatvorene baze
Ako želite kupiti stan, onda, najvjerojatnije, već zamislite što bi trebao biti. Znajući vlastite financijske mogućnosti i životne potrebe, možete jednostavno kontaktirati one oglase koji se postavljaju u otvorenim izvorima.Na internetu postoji dovoljan broj web-lokacija koje postavljaju oglase za prodaju nekretnina. Iako, ako govorimo o kupnji elitne (ili specifične) nekretnine, apelacija na Realtors će biti produktivniji, jer takve baze vode samo same agencije, ne dobivaju pristup njima.
Odluka o tome da li pomoćnik treba realtor ili odvjetnik - da zaključi posao, kupac se uzima; Banka ima pravo uporno zahtijevati od kupca kako bi privukao Realtor samo pri kupnji stanova u novoj zgradi koristeći posuđene fondove (hipotekarni zajam)
Zapravo, Realtor analizira tržišne prijedloge, fokusirajući se na vaše preferencije koje ga navodite. Međutim, možete raditi kao filtar i sami, jer kao da je nekretnina orijentirana na tržištu nekretnina, što su vlastiti klijentski baze vodio, on ne zna u potpunosti što tražite. Moguće je da ćete odabrati savršenu opciju, već prikladno za vas i vašu obitelj.
Usput, možete koristiti i zatvoriti Rieltic baze, plaćati pristup njima, na primjer, mjesec dana.
Kada prodajete stanovanje, možete pripremiti i staviti svoju ponudu u iste otvorene izvore. Ovdje je pitanje u obradi poziva - možete li prihvatiti i obraditi pozive od potencijalnih kupaca, plaćanje za svaku od njih potrebno vrijeme.
FOTO: VITALIY HRABAR / FOTOLIA.com
Gdje početi?
Nakon što ste odabrali sve oglase koje želite, morate nazvati vlasnike stanova, razjasniti informacije i organizirati sastanak kako biste vidjeli ne-pokretne objekte.Budite spremni da je u oglasu pogrešan, nepotpun ili ne odgovara informacijama o stvarnosti. Na primjer, možete reći da stan nije na posljednjem katu kuće, jer još uvijek postoji potkrovlje ili tehnički pod.
Pripremite bilježnicu s popisom pitanja. Ukratko zabilježite odgovore vašeg Vezavi, pomoći će naknadno usporediti dostupne ponude. Na primjer, možete odrediti cijenu za koju se stan proda i pitajte je li pregovaranje moguće; Postavite pitanja o opcijama za parametre stanovanja onih koji nisu navedeni u oglasu; Očistite situaciju o ispravnim dokumentima i povijesti stanovanja.
Da biste vidjeli stan, također je poželjno hodati s bilježom, a još bolje koristiti video kameru telefona (u ovom slučaju potrebno je zatražiti dopuštenje vlasnika stana za snimanje). Slobodno postavljajte pitanja - oni koji žele prodati stanovanje domaćini će odgovoriti s vama, a ako oni ne žele reći, možda jednostavno imaju problema s prodajnim predmetom.
Imajte na umu da ćete kada gledate gotovo svaki apartman s odgovorom. Realtors obično pokušavaju stvoriti uzbuđenje, pokazati da je na ovom apartmanu postoji ogromna potražnja. Međutim, ne bi trebalo biti žurno, iako proces pretraživanja stana može potrajati dugo.
Čak i ako vam se svidio stan, ne zaboravite da je još jedna važna faza provjeriti svoju pravnu čistoću.
Imajte na umu da ponekad prevaranti pokušavaju prodati jedan i isti četvornih metara do nekoliko kupaca, pokazujući visokokvalitetne kopije za skrivanje s novcem prije dogovora
Kako izbjeći prijevare?
Ako kupite stan u novoj zgradi, provjeravanje pravne čistoće transakcije neće potrajati mnogo vremena. Također će biti u slučajevima kada se ne radi o lancu preprodaje.
Prvo, provjerite je li vlasnik prodaje stan ili komunicirate sa svojim povjerenika. Pitajte putovnicu prodavatelja i ispravne dokumente na stanu.
Ako stan proda posrednika, s vlasnikom morate razgovarati telefonom, a još bolje - na Skype vidjeti osobu.
Pregledajte punomoć, ona se izdaje neko vrijeme (to jest, njegovo razdoblje valjanosti je ograničeno) i pretpostavlja da je povjerenik može provesti strogo definiran popis aktivnosti. Ako ni riječ o prodaji ravnatelja nekretnina ne pristane na transakciju.
Drugo, naučite ispravne dokumente na stanu (na primjer, sporazum s programerom na prijenosu stana na nekretninu, potvrdu o vlasništvu dobivenom tijekom privatizacije stanovanja, kao i ugovori za prodaju, donaciju, doživotni sadržaj s ovisnosti, potvrda o državnoj registraciji prava).
Treće, moguće je (i potrebno) da se dobije ekstrakt iz jedinstvenog državnog registra nekretnina (EGRN) na prijelaz prava na imovinu u teritorijalnoj podjeli rosreestra. Iz ovog ekstrakta bit će jasno koliko je vlasnika promijenio stan, a tko ga sada posjeduje. Osim toga, ako postoje teret na stanu (uhićenje se nameće, na primjer), također će biti naznačeno u priopćenju.
Konačno, potrebno je zamoliti vlasnika da vam pokaže svježe pražnjenje iz kuće knjige (naručuje se u višenamjenskom centru, ili možete pregledati podatke o online ako je prodavatelj registriran na portalu javnih usluga). Tako ćete dobiti informacije o tome tko se stalno ili privremeno registrira u stanu, ne postoji "tajna" (kao što je služenje rečenice u zatvorima u kaznu zatvora udubljenja) ili problematično (na primjer, malu djecu) stanovnika.
Uvijek obratite pozornost na datum izdavanja svih dokumenata: moraju se dobiti pet do sedam dana prije. U fazi provjere stana bolje je koristiti pomoć stručnjaka. Najčešće, Realtors i specijalizirani odvjetnici imaju kontakte u agencijama za provedbu zakona koji su uključeni u potvrdu čistoće navodne transakcije.
FOTO: Ridlo / Fotolia.com
Kako srušiti cijenu?
S obzirom na vještinu Realtors, spustite cijenu za klijenta mišljenja se ne slažu. S jedne strane, Reatortor je malo zainteresiran za pregovaranje, što je razumljivo - njegova naknada ovisi o količini transakcije. S druge strane, zadovoljna cijena kupca preporučit će njegov realtor prijateljima i poznanicima, napisati dobre povratne informacije o suradnji na internetu. To znači da će se takav realtor osigurati nove kupce i potencijalne zarade.U svakom slučaju, Reatortor je nading, ali ne i sam. Kada kupujete stan na sekundarnom tržištu, možete jeftino i o stanju stanovanja ("Nisam htjela napraviti popravke odmah nakon preseljenja, ali ovdje morate"), i o udaljenosti od podzemne željeznice, i oko pod i tako dalje.
Kada kupujete stanovanje u novoj zgradi, iskusni prodavači predlažu pozornost na sljedeće točke.
Prvo, samo pitajte o mogućnosti popusta, vrlo često se ovo jednostavno pitanje ispada dovoljno da prodavatelj (ili njegov predstavnik) ide na neke koncesije. Kada kupujete stanovanje u novoj zgradi priliku da dobiju popust na kraju četvrtine (ili godine), kada prodavači moraju obaviti plan.
Obratite pozornost na način na koji je određen slijed plaćanja: čekati ne samo potvrdu o dogovoru, već i vrijeme oslobođenja bivših vlasnika stambenog prostora; Sve plaćanja moraju biti dokumentirane
Drugo, usporediti cijenu stanova istog izgleda na različitim katovima (ako kupujete stanovanje u novoj zgradi). Vrlo često, deseci tisuću rubalja nisu dodatni metara, ali pogled s prozora ili udaljenosti iz dizala. Ocijenite što vam je važnije - mogućnost da vidite kvadrat od prozora ili hitnu kupnju, kao što su kućanski aparati za novi apartman.
Treće, možete od vas zatražiti popust za hipoteku ili plaćanje unaprijed, jer u ovom slučaju prodavatelj će odmah dobiti svoj novac, neće morati čekati. Što je developer brže primio novac od kupca (i to će više iznos biti), to je profitabilnije. To se može koristiti u pregovorima s prodavateljem.
Ako kupite stan u ratama, provjerite, što je njegovo maksimalno vrijeme. Potrebno je znati, jer ako imate priliku platiti cijenu stana, možete brzo tražiti popust.
Konačno, kao razlog za dražbu, možete koristiti dodatne kupnje (strojno mjesto), ali ne morate odmah govoriti o tome.
FOTO: PressMaster / Fotolia.com
Tko tražiti pomoć?
Da biste u potpunosti odbili pomoći u kupnji stanovanja nije vrijedno toga. Ako ne želite kontaktirati usluge Realtor, još uvijek postoje specijalizirani odvjetnici i bilježnici.Nema sumnje da je ovjeren popis o ugovoru jedan od najsigurnijih načina za zaključak transakcije. Zbog činjenice da svaki bilježnik nužno čini osiguranje profesionalne odgovornosti i odgovoran je (uključujući imovinu), vaš prodajni ugovor će biti pod pouzdanom sigurnošću. Čak iu slučajevima kada suđenje ne izbjegava, bilježnik će biti na vašoj strani i pozvat će se na sud kao treću osobu. Obrasci koji koriste bilježnik podliježu računovodstvu u novarskoj komori regije, što znači da ih je izuzetno teško lažirati (i, prema tome, moguće je brzo provjeriti autentičnost).
Čak i ako samostalno sastavite tekst ugovora, bilježnik (ili njegov pomoćnik) sigurno će ga provjeriti, ali najčešće ćete biti ponuđeni da koristite tekst koji je napravio profesionalce. Prema zakonu, javni bilježnici savjetuju onima koji im se pozivaju na potvrdu o pravno značajnim akcijama, to znači da će vam objasniti pravnu osobu akcija koje radite i upozorite s mogućih pogrešaka.
Informacije o izvršenoj transakciji bit će navedene u registru notarskih radnji. Jedna od primjeraka dokumenta koji potvrđuje transakciju ostaje u slučaju bilježnika s kopijama pogrešnih i drugih dokumenata. U slučaju gubitka ili oštećenja u izvornim dokumentima, bilježnik na vašem zahtjevu će se dati duplikat.
Koncentna kontra na bilježnik je da ćete morati prikupiti sve dokumente sami, jer ni samo bilježnik niti njegov pomoćnik obavlja te funkcije. Da, kapacitet stranaka u bilježnici mogu ocijeniti samo vizualno, pa prilikom sklapanja transakcije neće biti vrijedno od prodavatelja certifikata iz psiho-neuroloških i lijekova za liječenje, kao i pružanje video obrade procesa potpisivanje ugovora.
Druga mogućnost za one koji ne žele kontaktirati Realtors su potraga za odvjetnikom koji se specijalizirao za nekretnine. Takvi stručnjaci mogu se naći u pravnom savjetu.
Pravna podrška transakcije će biti sljedeća:
- provjeravanje pravih točaka i drugih dokumenata na stanu (suglasnost supružnika, legitimitet redevelopment; odsutnost dugova na stanarinu;
- Dobivanje potrebnih ekstrakata iz jednog državnog registra nekretnina koji potvrđuje odsutnost potraživanja u stan, na primjer, od mogućih nasljednika, kao i broj prethodne prodaje ovog stanovanja (iako može napraviti potpuno bilo koju zainteresiranu osobu, kontaktiranje identifikacijskog dokumenta i izjavu u RosreStu, pod uvjetom da je plaćanje odgovarajuće dužnosti);
- Pomoć u dobivanju suglasnosti organarskih tijela, ako prodavač nekretnina ima maloljetnike djece;
- Izrada ugovora uzimajući u obzir moguće podmorske kamenje (kazna za nepoštivanje uvjeta oslobođenja stana, kazne za odbijanje prodaje stanovanja u sredini dizajna transakcije).
Apsolutno je potrebno iskoristiti savjet odvjetnika ako steći nekretnine u ugovoru o najmu s životom-cjeloživotnom boravkom bivšeg vlasnika.
Konačno, možda je potrebno pomoći neovisnom evaluatorskom stručnjaku koji može razjasniti troškove apartmana koji namjeravate kupiti. Posebno relevantno to će biti ako planirate koristiti hipotekarni kredit za kupnju stanova ili ako je cijena koju je proglasio prodavatelj je znatno niža od prosječnog tržišta. Istina, u ovom slučaju, stručnjaci za kreditni odjel Banke će najvjerojatnije inzistirati na kontaktiranju "njihovih" procjenitelja u čijoj objektivnosti nema sumnje.
Kako dobiti ekstrakt iz EGRN-a
Ekstrakt iz EGRN-a - dokument koji potvrđuje samo činjenicu državne registracije prava. Ovaj dokument potvrđuje da je na datum naveden u njemu kao datum izdavanja, za osobu definiranu u njemu, pravo na njemu na temelju dokumenata nazvanih u njemu o opisanoj imovini nekretnina, koji je zabilježen pod odgovarajući dan.Prilikom kupnje ili prodaje stana, može biti potrebno ili izvadak o vlasništvu nekretnina (glavne karakteristike i registrirati na njemu), ili ekstrakt za prava prijelaza na imovinu.
Da bi se dobio ekstrakt, potrebno je kontaktirati osobno ili putem stečajnog upravitelja na teritorijalnu podjelu ruskog rosrestra ili katastarske komore, a možete unaprijed zakazati sastanak na mrežnoj usluzi na web stranici Odjela. U aplikaciji morate odrediti objekt (ili objekte) nekretnina, informacije o tome koje vas zanima.
Osim toga, možete dobiti ekstrakt u višenamjenskim centrima (MFC) "Moji dokumenti", kao i poštom slanjem odgovarajućeg zahtjeva ili naručivanja vanjske usluge (uz dodatnu naknadu). Za informacije će vam trebati samo putovnicu i primitak plaćanja za usluge. Trošak pražnjenja za pojedince je na papiru 300 rubalja, u elektroničkom obliku - 150 rubalja.
Novac
Nemojte žuriti s prijenosom depozita. U teoriji, taj iznos bi trebao poslužiti kao dokaz o zaključenju transakcije u budućnosti. U praksi, često postoji slučajevi kada kupac žuri, traže potvrdu svojih namjera za prijenos nekih "jamstvenog" iznosa prodavatelju. Čak i primitak može dati i dokumente na stanu koji se prenose na početak postupka za projektiranje dogovora. To nisu izvornici, već kopije. A ne jedan potencijalni kupac, već nekoliko.
Konačni izračun najbolje se obavlja preko bankovne ćelije. U isto vrijeme, potrebno je napraviti popis vezanja u ćeliju, bez ikakvog nepravilnog iznosa. U suprotnom, kada ukidate ugovor nećete vratiti novac. Prodavatelj će samo moći dobiti svoj novac nakon što je podnesen Banci registrirani ugovor o kupnji.