Frá hreinu laki (lesið fulla útgáfu af greininni)

Kaup húsnæðis í fullbúnu nýju byggingu: Val á íbúðum og verktaki, lögun hönnun viðskipti, helstu greiðslumáta

Ef þú vilt verða eigandi rúmgóðs íbúð í fallegu húsi með nútíma verkfræðibúnaði og þróaðri innviði og með fullkomlega hreinu "ævisaga" (enginn hefur verið skráður í það og enginn hefur verið sleppt hvar sem er) , framleiðsla er eitt til að eignast húsnæði í nýju húsnæði.

Talandi um að kaupa íbúð í nýju húsnæði, við áttum við húsið sem hefur þegar verið byggt og samþykkt af þóknun ríkisins, en aðgerð hennar hefur ekki enn byrjað. Samkvæmt Civil Code í Rússlandi, aðalatriðið við kaup á húsnæði í nýju húsnæði er að þú getur fengið fullt rétt til keypt fasteigna sem þú getur aðeins eftir að setja húsið í notkun. Ef byggingin er nýlega reist, en það er þegar notað til fyrirhugaðrar tilgangs, mun kaupin á íbúðarhúsnæði í henni vera eins og niðurstaða sölu og sölu á íbúðinni á eftirmarkaði.

Velja íbúð, vertu viss um að fylgjast með ytri og innri innviði hússins. Finndu út hvort það sé bílskúr eða bílastæði, hvort sem það eru verslanir og stoppar almenningssamgöngur, sem lyftur eru settir upp í húsinu, hvort móttakaþjónustan sé veitt og hvað verður staðsett á fyrsta íbúðarhúsnæði.

Veldu en vandlega

Ef þú veist nú þegar hvaða eiginleikar íbúðin þín ætti að hafa (fjöldi herbergja, áætluð svæði, gólf, viðveru eða fjarveru svalir, aðliggjandi eða einangruð íbúðarhúsnæði, ókeypis eða fast skipulag það.D.), getur þú byrjað að markaðsrannsóknir og ákveða á viðunandi fyrir þig verð. Hálfjárhæðin 1m2 húsnæði inniheldur:

Kostnaður við þróun, samhæfingu og samþykki íbúðarhúsnæðisverkefnis (jafnvel þótt það sé dæmigert, það verður að vera "bundin við svæðið", athugaðu hvort byggja hús af þessari tegund á völdu yfirráðasvæði);

Greiðsla lands ef um kaup eða leiga gjald þessa kafla;

Gjald fyrir réttinn til að byggja hús (það er nauðsynlegt að fá leyfi fyrir byggingu þess; Þátttaka í samkeppni ríkisins um þróun krefst einnig fjármagns fjárfestinga);

Kostnaður við að taka þátt í miðlægum verkfræðilegum netum;

Kostnaður við byggingarefni og leigu á byggingarbúnaði (flestir verktaki sjálfir kaupa ekki búnað vegna mikillar kostnaðar, en nota leigt) eða gengislækkun eigin tækni þeirra;

Útgjöld fyrir verkfræðibúnað og íhluti þess;

laun ráðgjafa og ráðandi byggingu;

Greiðsla auglýsingaþjónustu;

Kostnaður við fasteignasali þjónustu, ef verktaki snýr að fasteignasala fyrir starfsmenn sína að endurspegla íbúðir til hugsanlegra kaupenda.

Þess vegna er verð á íbúðinni (það er verð á byggingarefni, tæknimenn, vinnufólk) bætt við annað 50-70%. Svo verðið er myndað, samkvæmt 1m2 húsnæði á fasteignamarkaði.

Mundu að húsnæði í einu húsi getur selt eitt eða fleiri fyrirtæki. Þess vegna er betra að læra mismunandi tillögur. Auglýst auglýsingar oftast tilgreindu ekki meðaltal, en lægsta kostnaðurinn. Það er möguleiki að íbúðin á þessu verði passar þér ekki við neytendaeiginleika (til dæmis, líkar ekki við útsýni frá glugganum eða gólfið mun ekki passa). Gefðu gaum að hvaða einingar sem verðið er gefið upp: skilyrðislaus (rúblur) eða skilyrt. Nauðsynlegt er að skýra hvað er stærsti þessi skilyrt eining, því þegar það er endurreiknað getur það reynst að kostnaður við 1m2 sé verulega hærri en gert ráð fyrir.

Svo ákvað þú hversu mikið þú ert tilbúinn að eyða í kaupunum og ákvað að eiginleika í framtíðinni. Nú er nauðsynlegt að taka upp nokkra möguleika fyrir íbúðir, birgðir upp með góðu skapi, þolinmæði, getu (ef þú ferð að horfa á fasteignir án þess að heimilin þín) og byrja að horfa á "lifandi".

Fyrirtækið sem felur í sér hagsmuni framkvæmdaraðila er skylt að gefa öðrum upplýsingum um aðstöðu fyrir frjáls og sýna hugsanlega kaupanda ekki aðeins sýnishorn af samningnum heldur einnig nauðsynlegar leiðbeiningar, svo og að tilkynna um tilnefningu íbúðir til eign.

Hvernig á að finna verktaki?

Eins og reynsla sýnir, auðveldasta og árangursríkasta leiðin er að keyra nýjar byggingar á völdu svæði. Ef kláraverkið í húsinu er ekki lokið, reyndu að endurtaka heimsóknina um það bil viku - það verður hægt að ganga úr skugga um hvernig farið sé að kröfum snaps.

Margir verktaki vinna með núverandi fasteignasala eða búa til sína eigin. Til að fullu þakka líklegt kaup, getur þú haft samband við slíkar sérfræðingar. Hanging "skoðunarferðir" á völdum heima fasteignasali upplýsir að það sé innifalið í verkfræði- og tæknibúnaði, sem kláraverk eru uppfyllt (eða er áætlað) hversu fljótt öll ferli er að fara að klára. Það mun einnig sýna húsnæði með fjölda herbergja sem þú hefur áhuga á, segir frá mismunandi gerðum áætlanagerðar (eða kannski mun sýna íbúðir með svokölluðu ókeypis útliti sem framkvæmdirnar eru gerðar). Ef útlitið og lokið er þegar valið geturðu greitt sérstakan gaum að útsýninu frá glugganum. Þó að þú skoðar íbúðina, þýðir þetta ekki að þú strax, í stað, skylt að taka endanlega ákvörðun eða jafnvel gera samning. Undirbúa - móta allar uppsöfnuð spurningar um heimili þitt, uppbygging þess, íbúðir, líklegar nágranna. Ef það eru einhverjar efasemdir, vísa til sérfræðinga annarra stofnana eða spyrja sömu fasteignasali til að sýna þér gistingu í næsta nýju byggingu.

Eftir að þú hefur valið viðeigandi íbúð er mikilvægasti hluturinn að finna út hver nákvæmlega reist húsið, það er að koma tilvísanir í orðspor framkvæmdaraðila. Það væri gaman að skýra hversu mörg lokið verkefni frá fyrirtækinu hefur ekki ólokið byggingar, áberandi skip með hluthöfum eða vandamálum við sveitarfélög. Til að læra þetta skaltu fara á netinu, biðja um nágranna, vini og kunningja sem nýlega keypt eða selt gistingu. Reyndu einnig að leita ráða hjá fasteignasala - þeir ættu að hafa eigin upplýsingar um forritara. Ef byggingarfyrirtæki hefur skuldir má nota eignir til að endurgreiða þau, og þá er hætta á að kaupin þín verði í hættu.

Ef upplýsingarnar sem þú hefur safnað um valda verktaki skilar ekki neinum efasemdum um heiðarleika þess, geturðu örugglega beðið um skjöl fyrir nýja byggingu frá þessari stofnun. Samkvæmt 2. mgr. 221. gr. Sambandslaga "um þátttöku í hlutanum byggingu íbúðabygginga ...", er verktaki skylt að veita einhverjum að sjá eftirfarandi skjöl:

byggingarleyfi;

Tæknileg og efnahagsleg staðfesting á byggingarverkefni íbúðabyggð og (eða) Önnur fasteignasala;

Niðurstaða Ríkisskoðunar á skjölum verkefnisins, ef framkvæmd hennar er komið á fót með sambands lögum;

Verkefnisskjöl sem innihalda allar breytingar sem gerðar eru á því;

Skjöl sem staðfesta reglur verktaki til landsins lóð.

Að auki er verktaki skylt að birta í fjölmiðlum, þar á meðal internetinu, verkefnisyfirlýsingunni. Þetta er skjal sem inniheldur upplýsingar um verktaki og hlut sameiginlegrar byggingar; Það er aðgengilegt og opið. Velja íbúð í nýju húsi, vertu viss um að spyrja, þar sem þetta skjal er birt og lestu texta hans á eigin spýtur eða með hjálp lögfræðings. Ef þú gætir ekki fundið út hvar verkefnið er birt, leitaðu að öðru forritara.

Á ávinningi af herrum.

Ríkisákvörðun er forsenda fyrir commissioning. Þó að byggingin sé opinberlega ekki ráðin, geta eigendur íbúð ekki gefið út skráningu á búsetustað, þar sem heimilisfang hússins er einfaldlega ekki fyrir vegabréf. Þangað til Merril er einnig tækifæri fyrir svik: verktaki verður að greiða fyrir orkuveitu og tólum, en í reynd þarftu að græða peninga og eiganda íbúðarinnar. Á sama tíma fær síðarnefnda oft reikning, sem felur einnig í sér refsiefni. Vandamálið er að samningur um orkuframboð er talið að gerast frá því augnabliki fyrsta tengingarinnar við netið, óháð því hvort það er gerð skriflega eða ekki. Þannig að ganga inn í húsið sem ekki framhjá höfðingjunum, fá leigjendur "í álaginu" samkomulagi um orkuframboð með þeim skilyrðum sem eru óþekkt fyrir þá, gjaldskrá og líftíma greiðslu.

Skráning viðskiptanna

Að lokum er íbúðin valin. Nú er það lítið: ljúka samningnum, sem gerir samning sem staðfestir eigendaskipti húsnæðis til kaupanda og flytja peninga til seljanda. Þá þarftu að spyrja framkvæmdaraðila athöfn staðfestingar á íbúðinni, fara með þetta skjal til skráningaryfirvalda ríkisins og hefja skráningu eignarhald eignarinnar.

Eins og fyrir greiðslumiðlunina eru nokkrir möguleikar.

Full greiðslu kostnaðar við íbúðina: Kaupandi lýkur samning um hlutdeildarþátttöku við framkvæmdaraðila (eða fjárfestingarsamning), gerir peninga í reiðufé til gjaldkeri eða þýðir þau að reikningi byggingarfyrirtækisins. Stundum bjóða verktaki að greiða fyrir húsnæði fyrir 1mes, ákveða á þessum tíma kostnað 1m2.

Afborgun greiðsla: Kaupandi fær rétt, sem gerir upphafsgjald (venjulega það er að minnsta kosti helmingur kostnaðar við íbúðina, en sumir verktaki eru tilbúnir til að vinna saman og greiða verulega lægri upphæð) til að greiða hinn hluti af afborgunartímabilinu. Þessi aðferð er frábrugðin láninu fyrst og fremst af þeirri staðreynd að ekkert gjald fyrir notkun lána fjármagns, kaupandinn gerir einfaldlega peninga í nokkrum hlutum. True, hlutfall verðbólgu er tekið tillit til, þar sem greiðslan er ekki að fullu gerð. Ef afborgunartímabilið varir og eftir að hafa sett húsið í notkun verður eignarhald eignarréttar með byrði. Síðarnefndu verður fjarlægt um leið og kaupandinn greiðir allt magn til framkvæmdaraðila.

Mortgage kerfi Það gerir ráð fyrir að maður tekur bankalán til kaupa á íbúð undir innborgun sinni. Votychychi frá fyrstu tveimur greiðslumöguleikum, þar sem tveir þátttakendur eru (kaupandinn og seljandi), með veð er alltaf þriðji aðili. Það veitir lánsfé til kaupanda, þar sem verktaki getur ekki gefið út lán á eigin spýtur. Sumir verktaki, miðað við ástandið á fasteignamarkaði, samstarf við banka. Í þessu tilviki, kaupandinn sem velur verktaki velur strax banka sem mun gefa honum veð lán. Það er hagkvæmt og bankinn (það er engin þörf á að athuga verktaki) og kaupandinn, hann þarf ekki að vera mjög búist við að búast við ákvörðun bankans og verktaki (það mun vinna með samstarfsaðila banka). Ef íbúðin er keypt af slíkum kerfum verður aðalskjalið lánssamningur kaupanda við bankann og skráning eignarhald á húsnæði, auk fyrri greiðslumáta, er gefið út með kvóta.

Það er æfing að bóka íbúð sem mér líkaði við kaupanda. En fasteignasala er venjulega varað fyrirfram að hægt sé að greiða þessa þjónustu, fyrirvara um eina íbúð (sjaldnar nokkrir) og tímabilið húsnæðis fyrirvara fyrir tiltekna viðskiptavini er stranglega takmörkuð og er yfirleitt ekki meira en 3-5 dagar .

Það er annar kostur að kaupa húsnæði (áreiðanleiki þess er í vafa frá sérfræðingum) - svokölluð Bill Scheme. , mjög vinsæll fyrir nokkrum árum. Í dag er það enn notað, en ekki svo oft. Gjaldeyrisforrit er persónuleg verðbréf, skrifleg skuldaskuldbinding er stranglega stofnuð af lögum, gefin út af lántakanda (gjaldeyrisforði) til lánveitanda (skuldara). Það gefur síðarnefnda rétt til að krefjast frá lántakanda sem greiðir til ákveðins tíma sem tilgreind er í skjalinu.

Fræðilega á fasteignamarkaði þjónar frumvarpið sem staðfesting á því að kaupandinn afhenti seljanda tiltekið magn af peningum (venjulega að fjárhæð verðmæti íbúðarinnar eða meira af því) og seljandi skuldbindur sig til að innleysa þessa reikning Í skjalinu, það er, veita húsnæði með þeim eiginleikum (kostnaður, staðsetning, almennt og gagnlegt svæði, fjöldi herbergja, gólf), sem eru tilgreindar í sölusamningi. En kenningin og æfa í þessu tilfelli, því miður, mjög oft ósammála.

Bill af áætlun er ekki bönnuð samkvæmt lögum. Hins vegar er það oft að slík valkostur fyrir kaup á búsetu veldur mörgum kvartanir, þar sem framkvæmdaraðili ber ekki nein skuldbindingar á frumvarpinu. Þetta þýðir að þessi aðferð er mjög óáreiðanlegur fyrir kaupanda. Það eru aðeins kostnaður við gjaldeyrismarkmið, endurgreiðslutímabilið, hver og hver er gefin út. Þannig hefur frumvarpið ekki ótvírætt tengsl milli flutninga á peningum af kaupanda og ábyrgð seljanda að veita honum íbúð. Wmoment endurgreiðslu reikninga eru óhreinn á hendi. Seljandi getur einfaldlega skilað peningunum til kaupanda, og jafnvel dómstóllinn mun ekki geta skuldbundið sig til að flytja það í íbúðina. Í raun er áætlun um áætlun kaup á fasteignum undir sanngjörnu orði seljanda. Til að ljúka kaup- og sölusamningi í gegnum gjaldeyrisáætlunina ef kaupandinn hefur ekki efasemdir um sætiárásina.

Þannig að kaupa íbúð í nýju húsi, það er þess virði ekki aðeins að meðhöndla val á fasteignum, heldur einnig scrupulously og vandlega athuga verktaki. Þá verður þú að fá þykja vænt um lifandi pláss á stuttum tíma og forðast vandamál með hönnunina.