ჩვენ ვიყიდოთ სახლი: როგორ თავიდან ავიცილოთ შეცდომები და დამატებითი ხარჯები

შეიძინოს განუვითარებელი მიწა, ან ნაკვეთი აშენებული სახლი უკეთესია მომზადება წინასწარ, რათა თავიდან ავიცილოთ ჭარბი ხარჯები და პრობლემები. როგორ გაეცანით სხვა უძრავი ქონების შეცდომებს?

ფოტო: ლეგიონ-მედია

საიტის პოტენციურ მყიდველებს სახლში ან მის გარეშე შეუძლიათ ბევრი სირთულეების წინაშე - წინა მასპინძლების კატეგორიის უგულებელყოფა და გარიგების მიღებისას აუცილებელი დოკუმენტების ნაკლებობის გამო.

საკითხის სამართლებრივი მხარე

გარიგების სამართლებრივი შემოწმება დღეს უძრავი ქონების შეძენისა და გაყიდვის აუცილებელი ეტაპია. პირველ რიგში შეამოწმეთ ინფორმაცია

მიმდინარე და წინა მფლობელებს, ჩვენ განვახორციელეთ გარიგებებზე, რომლებიც ადგილზე იმყოფებოდნენ მის არსებობასთან, ისევე როგორც ეკონომიკურ საქმიანობაზე.

ინსპექცია ექვემდებარება ინფორმაციას ინტერვიუების ტერიტორიაზე და მიწის შემადგენლობის შესახებ, აგრეთვე არსებული შეზღუდვებისა და სადგურის გამოყენების შესახებ არსებული შეზღუდვებისა და საბურავების შესახებ ინფორმაციის შესახებ; მესამე მხარის პრეტენზიები და პრეტენზიები; შესაძლებელია ან მიმდინარე სასამართლო დავალებზე მიწის ვადა.

ასევე აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ არსებული შენობების მშენებლობის კანონიერებას. თუ მშენებლობა მხოლოდ დაგეგმილია, აუცილებელია სადგურის კატეგორია (სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, დასახლებების მიწა) და ნებადართული გამოყენების ტიპი (DACHA- ის მეურნეობის, მებაღეობის, ინდივიდუალური საბინაო მშენებლობისთვის), რადგან მშენებლობის შესაძლებლობა დამოკიდებულია ამ პარამეტრებზე.

მყიდველს აქვს დამოუკიდებლად შეიკრიბება საჭირო ინფორმაციის ნაწილი. მაგალითად, ინფორმაცია საკადასტრო ნომრის, ადგილმდებარეობის შესახებ, ნებადართული გამოყენების, ტერიტორიის, საზღვრების, მარჯვენა მფლობელის, საიტის საკადასტრო ღირებულების (მათ შორის შეზღუდვების, დაბინძურების და სერვისების შესახებ მონაცემების შესახებ) ფედერაცია, რომელმაც გადაიხადა შესაბამისი სახელმწიფო მოვალეობა. შესაძლებელია როსნობრივიზეთის ტერიტორიულ დეპარტამენტთან დაკავშირება საკადასტრო ექსტრაქტების შესახებ (ეს მომზადდება ათი სამუშაო დღის განმავლობაში) ან ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახურის დეპარტამენტთან, რომელიც მოითხოვს USRP- ს მონაცემებს (ხუთეულში გაცემული სამუშაო დღეები).

გარდა ამისა, ღირს კონსულტაციები მუნიციპალური ოლქის ადმინისტრაციის არქიტექტურის დეპარტამენტში, რომელშიც მდებარეობს საიტი. ამრიგად, შესაძლებელი იქნება საავტომობილო გზის, სამრეწველო ზონის ან სხვა ობიექტების დაგეგმილი განსახლების შესახებ ინფორმაციის მიღება, აგრეთვე სახელმწიფო და მუნიციპალურ საჭიროებებზე დაცული მიწის ნაკვეთის გამოყენებისას შესაძლო შეზღუდვების შესახებ ინფორმაცია.

ნაკვეთების მყიდველების ყველაზე გავრცელებული შეცდომები:

• გამყიდველის მიერ დარეგისტრირებულ დოკუმენტაციის არმიამ (მაგალითად, მყიდველმა არ დააკონკრეტა მიწის კატეგორიაში და ეს იყო განსაკუთრებით დაცული ბუნებრივი ტერიტორიების ნაწილი);
• არაკვალიფიციური დოკუმენტაციისა და ხელშეკრულების არაკვალიფიციური შემოწმება (საიტი ეკუთვნოდა წინა მფლობელს, არა საკუთრების უფლებზე, მაგრამ, ვთქვათ, მუდმივი გამოყენების უფლებით; მიწა არის კაპიტალის საკუთრებაში);
• გასაყიდი გარიგების მიღებისას უზუსტობები (არ არსებობს თანხმობა მეუღლის გარიგების შესახებ; არ არის მითითება
• გამყიდველის ფსიქიკური ჯანმრთელობის შესახებ).

უძრავი ქონების გაყიდვისას ძველი სერტიფიკატი რჩება გამყიდველიდან. 2015 წლის 1 მარტიდან, საკუთრების მოწმობა არ არის დაცული ფორმით, მაგრამ ჩვეულებრივი ფურცლის შესახებ და ლურჯი ბეჭდით შეფუთულია, ამიტომ ძალიან ადვილია ყალბი. იმისათვის, რომ არ დაკარგოთ ფული, ექსტრაქტი USRP- ისგან უკეთესია, რომ გარიგების თარიღთან ახლოს არის შეკვეთა

მიწის მიზანი

ძიების დაწყებამდე აუცილებელია იმის დასადგენად, თუ რა მიზანს ემსახურება: თქვენ აშენებთ ქვეყნის სახლს ან კოტეჯს, იზრდება მცენარეები ან ჯიშის ცხოველები. შემდგომი გამოყენების მიხედვით, აირჩიეთ შესაბამისი ტერიტორია. გავიხსენოთ საიტების კლასიფიკაცია: სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწები; მიწის დასახლებები; სპეციალური დანიშნულების მიწის ნაკვეთი; მრეწველობა მიწა; განსაკუთრებით დაცული ბუნებრივი ტერიტორიები; ტყის ფონდი; წყლის ფონდი; დედამიწის საფონდო.

სახლების მშენებლობისთვის, მიწის დასახლებები განკუთვნილია ინდივიდუალური საბინაო მშენებლობისთვის. ზოგიერთ შემთხვევაში, სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე, ინდივიდუალური საბინაო მშენებლობა დაშვებულია შემდგომი რეგისტრაციის შემდეგ. თუმცა, ასეთი გადაწყვეტილებები საკმაოდ გამონაკლისია, ვიდრე წესი. ყველაზე ხშირად, მშენებლობა შესაძლებელია მხოლოდ მიწის ნაკვეთის გადაცემის შემდეგ.

თითოეულ კატეგორიას აქვს საკუთარი შეზღუდვები. ასე რომ, მებაღეობისთვის განკუთვნილი იმ ადგილებში, შეუძლებელია კაპიტალური შენობების აშენება. თუ გსურთ ქვეყნის სახლის აშენება მუდმივი რეზიდენციისთვის, თქვენ არავითარ შემთხვევაში არ მოდის მებაღეობაში. მაგრამ ქვეყნის მშენებლობის სფეროში შესაძლებელი იქნება მუდმივი რეგისტრაცია (რუსეთის კანონმდებლობის ყველა მოთხოვნების გათვალისწინებით).

მიწის ერთი კატეგორიიდან მეორეზე, მაგრამ მოითხოვს ბევრი ძალა, დრო და ფინანსური ხარჯები.

მფლობელი ან მომხმარებელი?

მას შეუძლია ეკუთვნის მფლობელს საკუთრების უფლების მფლობელი ან მუდმივი გამოყენება. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, სახელმძღვანელო დოკუმენტი არის დასაქმების წიგნის ექსტრაქტი (ინახება ადგილობრივი ადმინისტრაცია, რომელიც საჭიროების შემთხვევაში, უზრუნველყოფს ექსტრაქტებს. ასეთი ნაკვეთი არ შეიძლება გაიყიდოს, მისცეს, ნიშნად. მოქმედი კანონმდებლობის დებულებათა საფუძველზე შესაძლებელია მიწის მუდმივი (მუდმივი) გამოყენების უფლების რეორგანიზაცია, რომელიც მოქალაქეებს გამოეყო პირადი შვილობილი ან ქვეყნის ფერმა, მებაღეობა, მებაღეობა, ინდივიდუალური ავტოფარეხი ან საცხოვრებელი, საკუთრებისათვის ბრალდებით.

მსგავსი ტერიტორიის საკუთრების უფლება შეიძლება დარეგისტრირდეს გასაუბრების გარეშე. ამ შემთხვევაში, საკადასტრო პასპორტი დააყენა,

რომელშიც ტერიტორიის საზღვრები არ არის მითითებული, და ტერიტორია მხოლოდ მითითებულია. თუმცა, უნდა გაითვალისწინოს, რომ საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ, მიწის კვლევა აუცილებელია.

ექსტრაქტი სასტუმროს წიგნიდან არის საკმარისი საფუძველი მიწის საკუთრების რეგისტრაციისთვის, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს უკანასკნელი უზრუნველყოფს პირადი შვილობილი ფერმერთა ჩატარებას. როდესაც საიტი სხვა მიზნებისთვის გამოიყო, აუცილებელია საკუთრების უფლების დამყარების ან დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა.

მფლობელის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ მესაკუთრეს შეუძლია რუსეთის ფედერაციის ამჟამინდელი მიწის კანონით დადგენილი ლიმიტების ფარგლებში.

ნუ დაგავიწყდებათ, რომ ქონების დეტალური ინვენტარიზაცია (და ფოტოგრაფია), თუ ზოგიერთი ნაწილი გამოდის თქვენთან ერთად სახლში. გარდა ამისა, არა მხოლოდ აღსანიშნავად ყველა ობიექტი ავეჯეულობა და აღჭურვილობა სახლში, არამედ ასევე დაფიქსირება მათი მდგომარეობა

დაუმთავრებელი გამყიდველი

რეალტორთა განცხადებით, ეს არის გაფრთხილება, თუ უძრავი ქონების გამყიდველი არის ჩქარობს გარიგება, რათა გარიგება (ალბათ ის ცდილობს დამალვა მნიშვნელოვანი ინფორმაცია, მაგალითად, საიტი ან encumbrances); არ ითვალისწინებს დოკუმენტების სრულ პაკეტს (მიწის ნაკვეთი შეიძლება გამოყენებულ იქნას თვითმმართველობის შექმნის შედეგად, ამიტომ საჭირო იქნება გრძელვადიანი დიზაინი); ის ძველი ნიმუშის უფლებამოსილ დოკუმენტაციას ადგენს (ალბათ, სადგური არაერთხელ გაიყიდა).

იმისათვის, რომ მაქსიმალურად გაზარდოს, სთხოვეთ გამყიდველს შემდეგი დოკუმენტები:

• რუსეთის ფედერაციის მოქალაქის პასპორტი (როდესაც ორგანიზაცია მოქმედებს, როგორც გამყიდველი - იურიდიული პირის რეგისტრაციისა და შემადგენელი დოკუმენტების სერტიფიკატი);
• ადვოკატის უფლებამოსილება, რათა გარიგება (თუ არ გაუმკლავდეთ მფლობელს, მაგრამ მისი კანონიერი წარმომადგენელი);
• ნოტარიულად დამოწმებული მეუღლის შეთანხმება გარიგებისათვის;
• მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების რეზოლუცია (თანადაფინანსების მფლობელი უმნიშვნელოა);
• სერთიფიკატები რაიონის ფსიქო-ნევროლოგიური და ნარკოტიკების გამავრცელებლებისგან, რომ გამყიდველი არ ითვალისწინებს.

შეამოწმეთ თუ არა გამყიდველისა და მიწის მესაკუთრის შესახებ გამყიდველისა და ინფორმაციის შესახებ ინფორმაცია, რომელიც მითითებულია მიწის და სახლისთვის სწორი დოკუმენტაციის შესახებ. თუ მიწის ნაკვეთი არ ახორციელებს მფლობელს, მაშინ გამყიდველს უნდა ჰქონდეს მფლობელი ადვოკატის ნოტარიულად დამოწმებული ძალა

არასამთავრობო დელიკატური მოქმედების ვადა და ერთგული ნდობის მონაცემები.

რეგისტრაციის უზუსტობები

გაითვალისწინეთ, რომ მიწის ნაკვეთის მონაცემებში (ზომები, ადგილმდებარეობა და ა.შ.) მონაცემები არ უნდა იყოს შეუსაბამობა. გამორიცხავს გარკვეულ არეალს, რომელიც შეისწავლის, ყურადღებით შეისწავლის საკადასტრო პასპორტის (ორიგინალი, და არა ასლი - მნიშვნელოვანია!) და მარჯვენა მიუთითებს დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც მიწის საკუთრება გაჩნდა.

საკადასტრო გეგმაში მიუთითებს საკადასტრო ნომერი, საიტის ადგილმდებარეობა, მიწის კატეგორია, ნებადართული გამოყენების ტიპი, ფართობი, საკადასტრო ღირებულება. იმისათვის, რომ გარიგება, B.1-B.3- ის საკმარისი ფორმები, მაგრამ უმჯობესია ყველა ფორმის შემოწმება (B.1-V.6), რომელიც შეიცავს ინფორმაციას მეზობლების შესახებ, სამშენებლო შეზღუდვების შესახებ და ა.შ.

გაყიდვის ხელშეკრულებაში, აუცილებელია მიუთითოს საიტის ზომა და ადგილმდებარეობა, მისი მიზანი, მიწის ღირებულება, ისევე როგორც მძიმე (ასეთის არსებობის შემთხვევაში).

კეთილმოწყობა და კომუნიკაციები

როდესაც დოკუმენტაცია საიტისა და სახლის შემოწმებას ითვალისწინებს და დარწმუნდით, რომ გამყიდველის სანდო იყო, იქ მოდის უძრავი ქონების ბოლო ფაზის რიგი. ყველაზე მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც შეიძინოს მიწის ნაკვეთი შემდგომი მშენებლობისთვის ან მზად არის დაუყოვნებლივ ვაფასოთ არსებული სახლის რესტრუქტურიზაციის უნარი (ან ახალი მშენებლობის მშენებლობა).

ასე რომ, მყიდველს უნდა გაირკვეს, თუ შესაძლებელი იქნება ძალაუფლების წყაროებს (ელექტროენერგია ან / და გაზის) დაკავშირება, ისევე, როგორც წყლის მიწოდება და კანალიზაცია ორგანიზებული ან რა არის მათი მშენებლობის პერსპექტივები. გაითვალისწინეთ, რომ კომუნიკაციების მშენებლობაში მიწის მესაკუთრეთა კაპიტალის მონაწილეობით აუცილებელია ფინანსური ხარჯების გათვალისწინებით, რადგან მათ შეუძლიათ აღემატებოდეს ერთს.

დასრულებული სასახლის შეძენით, სამშენებლო ექსპერტიზის გატარებით. იგი განსაზღვრავს თუ არა ბოთლები პატივისცემით სახლის მშენებლობას (მშენებლობის მომხმარებელს კი არ შეიძლება სრულად დარწმუნებული იყოს ამ). საჭიროების შემთხვევაში, ექსპერტთა დასკვნა სასამართლოში არგუმენტად იქცევა

გამყიდველი ვალდებულია მოითხოვოს ელექტრული, გაზის, წყალმომარაგებისა და კანალიზაციის დოკუმენტები. პირველ შემთხვევაში, ელექტროენერგიის კავშირის მიმდინარე ტექნიკური სპეციფიკაციები; ელექტრონულ ქსელებთან ტექნოლოგიური კავშირის ხელშეკრულება (გადახდის დადასტურება); თუ ქსელები არ არის აშენებული - ელექტროენერგიის მიწოდების პროექტი ყველა კოორდინაციით, სამშენებლო პერიოდის შესახებ ინფორმაცია; თუ აშენდა - ენერგიის მიწოდების შესახებ შეთანხმება. მეორე შემთხვევაში: გაზის კავშირის ტექნიკური პირობები; გაზის მიწოდების ორგანიზაციის დადასტურება გაზის კონკრეტული ოდენობის (ჰიდრავლიკური გაანგარიშების) მოხმარების შესაძლებლობის შესახებ; გაზსადენის მშენებლობის პროექტი და დრო; თუ გაზსადენი აშენებულია - ექსპლუატაციაში მოქმედება. საბოლოოდ, მესამე შემთხვევაში: მონაცემები საკუთარი კარგად ან კარგად აპარატების საბურღი შესაძლებლობების შესახებ; ცენტრალური წყალმომარაგებისა და სადრენაჟეების თანდასწრებით - კონტრაქტი დონის ერთეულს; საკანალიზაციო არარსებობის შემთხვევაში - ინფორმაცია ადგილობრივი დასუფთავების სისტემის ან ადგილობრივი საკანალიზაციო (სეპტიკური) სხვა სისტემის დაყენების შესაძლებლობის შესახებ.

თუ ვიყიდოთ საცხოვრებელი სახლისთვის ან მუდმივი საცხოვრებელი ადგილის მშენებლობისთვის, ვისწავლოთ ადგილობრივი მენეჯმენტის კომპანიის მუშაობა. მისი თანამშრომლების კომპეტენციისგან დამოკიდებულია თქვენი მომავალი ცხოვრების კომფორტის დონეზე.

საბოლოოდ, ვაფასებთ შესაძლებლობას, გააფართოვოთ თქვენი ქონება - ალბათ, ცოტა ხნის შემდეგ თქვენ დაგჭირდებათ სახლი და (ან). თუ ასეთი პერსპექტივა არსებობს, სასურველია აირჩიოს უკიდურესი ნაკვეთი, სადაც არსებობს ტექნიკური უნარი გაზრდის საცხოვრებელი ფართი.

დოკუმენტების მომზადება

უძრავი ქონების გარიგებისას, არ უნდა უგულებელყოთ ადვოკატის დახმარება. თუ არ გსურთ გამოიყენოთ ადვოკატის მომსახურება უძრავი ქონების სააგენტოდან, რომლის მეშვეობითაც თქვენ შეიძინოთ ნაკვეთი, შეგიძლიათ მოიწვიოთ დამოუკიდებელი ბიუროს სპეციალისტი (მისი მომსახურება 50-100 ათას რუბლს).

ნებისმიერ შემთხვევაში, თქვენ უნდა გვახსოვდეს, რომ გამყიდველი უნდა უზრუნველყოს:

• სახლის გაფართოების დოკუმენტების გაფართოება (საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის სერტიფიკატი; ობიექტის აქტივობის მიღების შესახებ კომისიის აქტი, თუ სახლი პირდაპირ გამყიდველი აშენდა; გაყიდვის, გაყიდვის, შემოწირულობების, გაცვლის ხელშეკრულების ხელშეკრულება; სერტიფიკატი მემკვიდრეობა);
• საყოფაცხოვრებო ტექნიკური პასპორტი (მიწის გეგმა, მიწის ნაკვეთის არეალი, შენობების და ნაგებობების აღწერა, მათი მიზანი, ტექნიკური მდგომარეობა და ღირებულება);
• ტექნიკურ პასპორტი თითოეულ სტრუქტურის სართულზე იატაკზე;
• თუ სახლი მუდმივი საცხოვრებელი ადგილია, აუცილებელია სახლის წიგნის ექსტრაქტი;
• მიწის ნაკვეთის გაფართოების (საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის სერტიფიკატი; გაყიდვის ხელშეკრულება, შემოწირულობა; მემკვიდრეობის სერტიფიკატი; ადმინისტრაციის ხელმძღვანელის დებულება ქონების მიწის ნაკვეთის შესახებ);
• მიწის ნაკვეთების საკადასტრო გეგმის ორიგინალი.