Аяқталған жаңа ғимаратта тұрғын үй сатып алу: пәтерлер мен әзірлеушілерді таңдау, жобалау операциялары, негізгі төлем әдістері
Егер сіз заманауи инженерлік жабдықтармен және дамыған инфрақұрылымы бар әдемі үйдің иесі болғыңыз келсе және «Өмірбаян» және керемет таза «өмірбаян» болғысы келсе (оған ешкім тіркелмеген және ешкім кез-келген жерде шығарылмаған) , Шығарылым - бұл жаңа ғимаратта тұру үшін.
Пәтерді таңдау, ғимараттың сыртқы және ішкі инфрақұрылымына назар аударыңыз. Гараж немесе тұрақ бар-жоғын біліңіз, бұл көпшілік көліктің аялдамалары бар-жоғын біліңіз, бұл үйдегі лифтілер, қай лифтілер, консьерж қызметі ұсынылған ба, жоқ па, алғашқы тұрғын емес еденде болады.
Таңдаңыз, бірақ мұқият болыңыз
Егер сіз өзіңіздің пәтеріңізде қандай сипаттамалары болуы керек екенін білсеңіз (нөмірлер саны, жуық аймақ, еден, бар, іргелес немесе оқшауланған тұрғын үйлер, еркін) сіз үшін қолайлы бағамен. 1 м2 тұрғын үйді жартылай мыналарды қамтиды:Тұрғын үй құрылысының жобасын әзірлеу, үйлестіру, келісу және бекіту (егер ол әдеттегі болса да, ол аймаққа байланған болуы керек », оны таңдалған аумақта осы типтегі үй салу керектігін тексеріңіз);
осы учаскенің сатып алған немесе жалға алу ақысы болған кезде жерді төлеу;
Үй салу құқығына ақы төлеу үшін төлем (оның құрылысына рұқсат алу қажет; мемлекеттік конкурстарға қатысу, сондай-ақ кейбір қаржылық инвестицияларды талап етеді);
орталықтандырылған инженерлік желілерге қосылу шығындары;
Құрылыс материалдарының құны және құрылыс техникасын жалға алу құны (әзірлеушілердің көпшілігі өздері жоғары шығындарына байланысты жабдық сатып алмайды, бірақ жалға алынған) немесе өз технологияларының амортизациясын;
Инженерлік жабдықтар мен оның компоненттеріне шығындар;
жалданған жұмысшылардың жалақысы және бақылау құрылысы;
жарнамалық қызметтерді төлеу;
Әзірлеуші өз қызметкерлерінің барлық қызметкерлеріне пәтерлерді әлеуетті сатып алушыларға қайта қарауға бағыттайтын болса, риэлтор қызметтерінің құны.
Нәтижесінде пәтердің бағасы (яғни құрылыс материалдарының бағасы, техниктер, еңбек қызметкерлерінің бағасы) тағы 50-70% қосылды. Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығындағы 1 м2 тұрғын үйге сәйкес бағасы қалыптасады.
Есіңізде болсын, бір үйде тұру бір немесе бірнеше компанияны сата алады. Сондықтан әртүрлі ұсыныстарды зерделеу орынды. Жарнамаланған жарнамалар көбінесе орташа емес, ең төмен құны көрсетілген. Бұл бағамен пәтер сіздің тұтынушылық қасиеттеріңізге сәйкес келмейтін болуы мүмкін (мысалы, терезеден көрінбейтін немесе еденге сәйкес келмейді). Бағасы қай қондырғыларға назар аударыңыз: сөзсіз (рубль) немесе шартты. Осы шартты қондырғының мөлшері неде екенін нақтылау қажет, өйткені қайта есептеу кезінде оны қайта есептеу кезінде 1 м2 құны сіз қабылданғаннан едәуір жоғары болуы мүмкін.
Сонымен, сіз сатып алуға жұмсайсыз және болашақ тұрғын үйдің сипаттамалары туралы шешім қабылдадыңыз. Енді пәтерлердің бірнеше нұсқаларын алу, жақсы көңіл-күй, шыдамдылық, шыдамдылық, егер сіз жылжымайтын мүлікті үй шаруашылығыңызсыз көресіз) және «тірі жылжымайтын мүлікке барсаңыз).
Әзірлеушінің мүдделерін білдіретін компания бұл құрал туралы кез-келген басқа ақпарат беруге және әлеуетті сатып алушыны келісімшарттың үлгісін ғана емес, сонымен қатар қажетті нұсқаулықтарды да, сонымен қатар қажетті нұсқаулықтарды көрсетуге, сондай-ақ пәтерлердің тағайындалғаны туралы есеп беруге міндетті. мүлік.
Әзірлеушіні қалай табуға болады?
Тәжірибе көрсеткендей, ең оңай және тиімді әдіс - таңдалған аймақта жаңа ғимараттарды басқару. Егер үйдегі әрлеу жұмыстары әлі аяқталмаса, келуді бір аптадан кейін қайталауға тырысыңыз - SNIPS талаптарына сәйкестігін тексеруге болады.
Көптеген әзірлеушілер қолданыстағы жылжымайтын мүлік агенттіктерімен ынтымақтасады немесе өздері жасайды. Сатып алуды толық түсіну үшін сіз осындай мамандармен байланыса аласыз. Таңдалған үйдегі «экскурсиялар» ілулі тұрған үйге ілініп, оны әрлеу жұмыстары аяқталған (немесе жоспарланған), барлық процестер қаншалықты тез аяқталатындығы туралы хабарлайды (немесе жоспарланған). Сондай-ақ, сіз өзіңіз қызықтыратын нөмірлермен баспана көрсетіледі, әр түрлі жоспарлау түрлері туралы айтады (немесе, мүмкін, бұл құрылыс жобасы ұсынған пәтерлерді көрсететін пәтерлер). Егер орналасу және аяқтау таңдалған болса, сіз терезеден көрінуге ерекше назар аудара аласыз. Сіз пәтерді тексересеңіз де, бұл сізден бірден, орнында, түпкілікті шешім қабылдауға немесе тіпті келісім жасасуға міндетті емес. Дайын дайындаңыз - сіздің үйіңіз, оның инфрақұрылымы, пәтерлері, ықтимал көршілері туралы барлық жинақталған сұрақтарды қалыптастыру. Егер кейбір күмәндар болса, басқа агенттіктердің мамандарына жүгініңіз немесе сол риэлтордан сізге жақын жаңа ғимаратта тұруын сұраңыз.
Сіз лайықты пәтерді таңдағаннан кейін, ең бастысы - үйді дәл салып, оны әзірлеушінің беделіне сілтемелер әкелу. Компаниядан аяқталған жобалардың аяқталмаған ғимараттар, акционерлермен жоғары беделді кемелер немесе жергілікті билік органдарындағы проблемалары жоқ екенін түсіндіру жақсы болар еді. Мұны білу үшін желіде өтіңіз, көршілерден, достарыңызбен және таныстарыңызды сұраңыз, ол жақында тұрғын үй сатып алды немесе сатқан адамдардан сұраңыз. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік агенттіктеріне кеңес алуды байқап көріңіз - оларда әзірлеушілер туралы мәліметтер болуы керек. Егер құрылыс компаниясы қарыздар болса, оларды төлеу үшін кез-келген активтерді пайдалануға болады, содан кейін сіздің сатып алуыңыз тәуекелге баруға қауіп төндіреді.
Егер сіз таңдаған әзірлеуші туралы жинаған ақпарат оның адалдығына күмәнданбаса, сіз осы ұйымнан жаңа ғимарат үшін құжаттарды сенімді түрде сұрай аласыз. «Көп пәтерлі үйлердің үлесіне қатысу туралы» Федералды заңның 221-бабының 2-тармағына сәйкес әзірлеуші кез-келген адамға келесі құжаттарды көруге мүмкіндік береді:
Құрылысқа рұқсат;
Көп пәтерлі үй құрылысы және (немесе) басқа жылжымайтын мүлік объектісінің құрылыс жобасын техникалық-экономикалық негіздеу;
Егер оның орындалуы федералды заңмен белгіленген болса, жобалық құжаттамаға мемлекеттік сараптама жасасу;
оған енгізілген барлық өзгерістерді қамтитын жобалық құжаттама;
Жер учаскесіне әзірлеуші ережелерін растайтын құжаттар.
Сонымен қатар, әзірлеуші бұқаралық ақпарат құралдарында, оның ішінде Интернет, жобалық декларацияда жариялауға міндетті. Бұл әзірлеуші және ортақ құрылыстың объектісі туралы ақпарат бар құжат; Ол көпшілікке қол жетімді және ашық. Пәтерді жаңа ғимарат таңдаған кезде, осы құжат жарияланғанын сұраңыз және оның мәтінін өз мәтініңізбен немесе адвокаттың көмегімен оқыңыз. Егер сіз жобаның декларациясы жарияланғанын біле алмасаңыз, басқа әзірлеушіні іздеңіз.
Мырзалардың артықшылықтары туралы.
Мәмілені тіркеу
Соңында, пәтер таңдалады. Қазір бұл аз: мәмілені аяқтаңыз, тұрғын үйге меншік құқығын сатып алушыға беруді және сатушыға ақша аударыңыз. Содан кейін, құрылыскерден пәтерді қабылдау актісі, осы құжатпен мемлекеттік тіркеу органына барып, меншікке меншік құқығын тіркеуді бастауыңыз керек.
Төлем әдісі бойынша бірнеше нұсқа бар.
Пәтер құнын толық төлеу: Сатып алушы үлестік қатысу шартын жасайды (немесе инвестициялық келісім), кассирге ақша салады немесе оларды құрылыс компаниясының шотына аударады. Кейде әзірлеушілер 1 мжаж үшін 1 меске тұрғын үй төлеуді ұсынады, бұл уақытта 1 м2 құны.
Бөліп төлеу: Сатып алушы құқықты алады, алғашқы төлем жасайды (дәстүрлі түрде бұл пәтер құнының жартысы, бірақ кейбір әзірлеушілері едәуір аз мөлшерде төлеуге дайын), қалған бөлігін бөліп төлеу мерзіміне төлеуге дайын). Бұл әдіс қарыздан, ең алдымен, қарыз капиталын пайдалануға ақы алынбайды, сатып алушы жай ғана ақша жасайды. Рас, инфляцияның пайызы есепке алынады, өйткені төлем толық берілмейді. Егер бөліп-арна кезеңі үйді іске қосқаннан кейін және меншік құқығын тіркеу ауыртпалықпен өткізіледі. Соңғысы сатып алушы барлық соманы әзірлеушіге төлеген кезде алынып тасталады.
Ипотекалық схема Бұл адам өз салымымен пәтерді сатып алу үшін банктік несие алады деп болжайды. Votychychi алғашқы екі төлем опциондарынан бастап, онда екі қатысушы (сатып алушы және сатушы), ипотекасы бар, өйткені ипотекасы әрқашан үшінші тарап болады. Ол сатып алушыға қарызға алынған капиталды ұсынады, өйткені әзірлеуші несие бере алмайды. Жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды ескере отырып, кейбір әзірлеушілер банктермен бірлесіп жұмыс істейді. Бұл жағдайда, әзірлеушіні таңдаған сатып алушы оған бірден ипотекалық несие беретін банкті таңдайды. Бұл тиімді және банк (әзірлеушіні тексерудің қажеті жоқ), ал сатып алушы, ол банктің шешімін күтудің қажеті жоқ, ал әзірлеуші (ол серіктес-дәлелденген банкпен жұмыс істейді). Егер пәтерді осындай схема сатып алса, негізгі құжат сатып алушының банктің несиелік келісіміне айналады және тұрғын үйге меншік құқығын, сондай-ақ алдыңғы төлем әдісі бойынша, сондай-ақ алдын-ала төлем әдісі болады.
Мен сатып алушы маған ұнайтын пәтерді брондау тәжірибесі бар. Алайда, риэлторлар әдетте осы қызметті төлеуге болатындығын алдын-ала ескертеді, брондау бір пәтерде (аз жиі кездеседі), белгілі бір клиентке арналған тұрғын үйді резервтеу кезеңі қатаң түрде шектеулі және әдетте 3-5 күннен аспайды .
Тұрғын үй сатып алудың тағы бір нұсқасы бар (оның сенімділігі мамандардан күмәнданады) - деп аталатын Билл схемасы , бірнеше жыл бұрын танымал. Бүгін ол әлі де қолданылады, бірақ жиі емес. Заң жобасы - бұл жеке бағалы қағаздар, жазбаша борыштық міндеттеме Несие беруші (вексель) берген заңда (вексель) берген заңда (вексель ұстаушы) белгіленеді. Бұл «Қарыз алушыдан талап ету құқығын құжат сомасында көрсетілген ақшаның белгілі бір мерзімге төлегенін талап етеді.
Теориялық тұрғыдан заң жобасы сатып алушының сатушысына белгілі бір ақша сомасын бергені туралы және сатып алушының бергені растайды (әдетте пәтердің құны немесе одан көп мөлшерде), ал сатушы осы заң жобасын сатып алуға міндеттенеді Құжатта, яғни, осы сипаттамалармен баспанамен қамтамасыз етіңіз (құны, орналасқан жері, жалпы және пайдалы аймақ, бөлменің саны, едендер саны, едендер), олар сатылым шартында көрсетілген. Бірақ бұл жағдайда теория мен практика, өкінішке орай, жиі келіспейді.
Заңмен заң жобасы тыйым салынбайды. Алайда, тұрғын үй кеңістігін сатып алудың мұндай нұсқасы көптеген шағымдарды тудырады, өйткені оларды әзірлеуші заң жобасында ешқандай міндеттемелерді орындамайды. Бұл дегеніміз, бұл әдіс сатып алушы үшін өте сенімді емес екенін білдіреді. Тек вексельдің құны, өтеу мерзімі, кім және кім шығарылады. Осылайша, заң жобасында сатып алушының ақша аудару мен сатушының оған пәтер беру арасындағы біркелкі байланыс жоқ. Вмоментті өтеу туралы төлемдер қолында таза емес. Сатушы ақшаны сатып алушыға жай ғана қайтарып алады, ал сот оны тіпті пәтерге беруге мәжбүр ете алмайды. Шын мәнінде, есеп айырысу кестесі - бұл әділетті сөз сатушымен жылжымайтын мүлікті сатып алу. Вексельдік схема арқылы пәтер сатып алу-сату шарты жасау, егер сатып алушыға мерейтойлық әдептілікке күмәнданса ғана.
Осылайша, жаңа ғимаратта пәтер сатып алу, бұл жылжымайтын мүлікті таңдау ғана емес, сонымен қатар, сонымен қатар, сонымен қатар, әзірлеушіні мұқият тексеріп, мұқият тексеріп қана қоймайды. Содан кейін сіз қысқа уақыт ішінде, сіз қысқа уақыт ішінде өмір сүресіз және дизайнмен байланысты проблемалардан аулақ боласыз.