No tīras lapas (izlasiet pilnu raksta versiju)

Pērkot mājokļu gatavajā jaunajā ēkā: dzīvokļu un izstrādātāja izvēle, piedāvā dizaina darījumu, galvenās maksājumu metodes

Ja jūs vēlaties kļūt par plaša dzīvokļa īpašnieku skaistā mājā ar modernu inženiertehnisko iekārtu un attīstītu infrastruktūru, un ar pilnīgi tīru "biogrāfiju" (neviens nav reģistrēts tajā, un neviens nav izlādējies jebkurā vietā) , izeja ir viens, lai iegūtu izmitināšanu jaunajā ēkā.

Runājot par dzīvokļa iegādi jaunā ēkā, mēs domājam Parlamentu, kas jau ir izveidota un pieņēmusi Valsts komisija, bet tās darbība vēl nav sākusies. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu, galvenā iezīme mājokļu iegādei jaunajā ēkā ir tā, ka jūs varat saņemt pilnas tiesības uz iegūto nekustamo īpašumu, jūs varat tikai pēc tam, kad nodot māju ekspluatācijā. Ja ēka nesen uzcelta, bet tas jau tiek izmantots paredzētajam mērķim, dzīvojamo telpu iegāde tajā būs identisks, lai noslēgtu dzīvokļa pārdošanu un pārdošanu otrreizējā tirgū.

Dzīvokļa izvēle pārliecinieties, ka pievērsiet uzmanību ēkas ārējai un iekšējai infrastruktūrai. Uzziniet, vai ir garāža vai autostāvvieta, vai ir veikali un sabiedriskā transporta pieturvietas, kuras lifti ir uzstādīti mājā, vai ir nodrošināti konsjeržs pakalpojumi un kas atradīsies pirmajā nedzīvojamā ēkā.

Izvēlieties, bet uzmanīgi

Ja jūs jau zināt, kādas īpašības jūsu dzīvoklim jābūt (istabu skaits, aptuvenā platība, grīda, klātbūtne vai balkonu, blakus esošo vai izolētu dzīvojamo telpu, bezmaksas vai fiksētu izkārtojumu it.d.), jūs varat sākt tirgus izpēti un izlemt par pieņemamu jums cenu. Semicomeness 1m2 mājokļi ietver:

Dzīvojamo ēku projekta izstrādes, koordinēšanas un apstiprināšanas izmaksas (pat ja tas ir tipisks, tas ir "saistīts ar šo teritoriju", pārbaudiet, vai izveidot šāda veida namu izvēlētajā teritorijā);

zemes samaksa, ja tās iegādes vai nomas maksu šajā sadaļā;

Maksa par tiesībām būvēt māju (tas ir nepieciešams, lai saņemtu atļauju tās būvniecībai; dalība valsts konkursos attīstībai arī prasa dažus finanšu ieguldījumus);

Centralizēto inženiertīklu pievienošanās izmaksas;

Būvmateriālu izmaksas un būvniecības iekārtu noma (vairums attīstītāju paši nepērk aprīkojumu, pateicoties tās augstajām izmaksām, bet izmanto nomātu) vai to pašu tehnoloģijas nolietojumu;

Izdevumi inženiertehniskajiem iekārtām un tā sastāvdaļām;

algu algu un kontroles konstrukcijas;

Reklāmas pakalpojumu apmaksa;

Realtort pakalpojumu izmaksas, ja attīstītājs pārvēršas par nekustamā īpašuma aģentūru saviem darbiniekiem, lai pārvērstu dzīvokļus potenciālajiem pircējiem.

Rezultātā dzīvokļa cena (tā, būvmateriālu, tehniķu, darba ņēmēju) cena ir pievienota vēl 50-70%. Tātad cena veidojas, saskaņā ar 1m2 mājokli nekustamā īpašuma tirgū.

Atcerieties, ka izmitināšana vienā mājā var pārdot vienu vai vairākus uzņēmumus. Tāpēc ir vairāk lietderīgi izpētīt dažādus priekšlikumus. Reklāmas reklāmas visbiežāk norādītas ne vidēji, bet zemākās izmaksas. Ir iespēja, ka dzīvoklis par šo cenu neatbilst jums par patērētāju īpašībām (piemēram, nepatīk skats no loga vai grīdas nebūs piemērots). Pievērsiet uzmanību kādām vienībām ir izteikta cena: bez nosacījumiem (rubļi) vai nosacījums. Ir nepieciešams precizēt, kas ir šīs nosacītās vienības lielums, jo, pārrēķinot, var izrādīties, ka 1m2 izmaksas ir ievērojami augstākas nekā jūs pieņemts.

Tātad, jūs nolēmāt, cik daudz esat gatavs tērēt pirkumu, un nolēma par nākotnes mājokļu īpašībām. Tagad ir nepieciešams uzņemt vairākas iespējas dzīvokļiem, krājumu līdz ar labu garastāvokli, pacietību, iespējām (ja jūs dodaties skatīties nekustamo īpašumu bez jūsu mājsaimniecībām) un sākt skatīties "Live".

Uzņēmumam, kas pārstāv attīstītāja intereses, ir pienākums sniegt jebkuru citu informāciju par iespēju bez maksas un parāda potenciālo pircēju ne tikai līguma paraugu, bet arī nepieciešamās pamatnostādnes, kā arī ziņot par dzīvokļu apzīmējumu uz īpašums.

Kā atrast attīstītāju?

Kā prakse rāda, vienkāršākais un visefektīvākais veids ir vadīt jaunas ēkas izvēlētajā apgabalā. Ja apdares darbs mājā vēl nav pabeigts, mēģiniet atkārtot apmeklējumu aptuveni pēc nedēļas - tas būs iespējams pārliecināties, kā atbilstību SNIPS prasībām.

Daudzi izstrādātāji sadarbojas ar esošajām nekustamā īpašuma aģentūrām vai izveidot savu. Lai pilnībā novērtētu iespējamo pirkumu, varat sazināties ar šādiem speciālistiem. Piekārto "ekskursijas" izvēlētajā mājas nekustamo īpašumu informē, ka tas ir iekļauts tās inženierzinātnēs un tehniskajā aprīkojumā, kuras apdares darbi ir izpildīti (vai tiek plānoti) Cik ātri visi procesi beigsies. Tas arī parādīs mājokli ar numuru skaitu jūs interesē, stāsta par dažādiem plānošanas veidiem (vai, iespējams, demonstrēs dzīvokļus ar tā saukto brīvo izkārtojumu, kas paredzēts būvniecības projektā). Ja izkārtojums un apdare jau ir izvēlēti, jūs varat pievērst īpašu uzmanību skatam no loga. Lai gan jūs pārbaudāt dzīvokli, tas nenozīmē, ka jums nekavējoties, savā vietā, ir pienākums pieņemt galīgo lēmumu vai pat noslēgt nolīgumu. Sagatavojiet - formulēt visus uzkrātos jautājumus par jūsu mājām, tās infrastruktūru, dzīvokļiem, iespējamiem kaimiņiem. Ja ir dažas šaubas, skatiet citu aģentūru speciālistus vai lūdziet to pašu nekustamo īpašumu, lai parādītu jums izmitināšanu tuvākajā jaunajā ēkā.

Pēc tam, kad esat izvēlējies piemērotu dzīvokli, vissvarīgākais ir noskaidrot, kas tieši uzcēla māju, tas ir, lai sniegtu atsauces uz attīstītāja reputāciju. Būtu patīkami precizēt, cik daudz pabeigto projektu no uzņēmuma nav nepabeigtas ēkas, augsta profila kuģi ar akcionāriem vai problēmām ar vietējām pašvaldībām. Lai to iemācītos, dodieties tiešsaistē, jautājiet kaimiņiem, draugiem un pazīmēm, kas nesen nopirka vai pārdeva izmitināšanu. Mēģiniet arī meklēt padomus par nekustamā īpašuma aģentūrām - viņiem vajadzētu būt savai informācijai par izstrādātājiem. Ja būvniecības uzņēmums ir parādus, visus aktīvus var izmantot, lai tos atmaksātu, un tad pastāv risks, ka jūsu pirkums būs apdraudēts.

Ja informācija, ko apkopojāt par izvēlēto attīstītāju, neatstāj nekādas šaubas par savu godīgumu, jūs varat droši pieprasīt dokumentus jaunai ēkai no šīs organizācijas. Saskaņā ar Federālā likuma 221. panta 2. punktu "Par dalību daudzdzīvokļu ēku būvniecībā ...", attīstītājs ir pienākums sniegt ikvienam redzēt šādus dokumentus:

būvniecības atļauja;

Tehniskais un ekonomiskais pamatojums būvniecības projekta un (vai) citu nekustamā īpašuma objektu;

Projekta dokumentācijas valsts pārbaudes noslēgšana, ja tās īstenošana ir izveidota ar federālo likumu;

projekta dokumentācija, kas ietver visas izmaiņas, kas veiktas;

Dokumenti, kas apliecina izstrādātāja noteikumus uz zemes gabalu.

Turklāt attīstītājam ir pienākums publicēt plašsaziņas līdzekļos, tostarp internetā, projekta deklarācijā. Šis ir dokuments, kurā ir informācija par attīstītāju un kopīgas konstrukcijas objektu; Tas ir publiski pieejams un atvērts. Izvēloties dzīvokli jaunā ēkā, pārliecinieties, lai jautātu, kur šis dokuments ir publicēts, un lasiet viņa tekstu savā vai ar advokāta palīdzību. Ja jūs nevarat uzzināt, kur tiek publicēta projekta deklarācija, meklējiet citu attīstītāju.

Par gentlmeņu priekšrocībām.

Valsts pieņemšana ir priekšnoteikums ekspluatācijā. Lai gan ēka ir oficiāli ekspluatācijā, dzīvokļu īpašnieki nevar izsniegt reģistrāciju dzīvesvietā, jo mājas adrese nav tikai paspēm. Līdz Merril, ir arī iespēja krāpšanu: attīstītājs ir jāmaksā par energoapgādi un komunālajiem pakalpojumiem, bet praksē, jums ir pelnīt naudu un īpašnieku dzīvokļa. Tajā pašā laikā tā bieži saņem kontu, kas ietver arī kriminālvirzienu aizkavēšanos. Problēma ir tā, ka energoapgādes līgums tiek uzskatīts par noslēgtu no pirmā savienojuma ar tīklu, neatkarīgi no tā, vai tas ir sastādīts rakstiski vai nē. Tādējādi, staigājot mājā, kas neizturēja valdniekus, īrnieki saņem "slodzi" vienošanos par energoapgādi ar tiem nezināmiem nosacījumiem, tarifiem un maksājuma ilgumu.

Darījuma reģistrācija

Visbeidzot, tiek izvēlēts dzīvoklis. Tagad tas ir mazs: pabeidziet darījumu, veicot līgumu, kas apliecina mājokļu īpašumtiesību nodošanu pircējam un pārskaitīt naudu pārdevējam. Tad jums ir nepieciešams uzdot attīstītājam aktu pieņemšanas dzīvokli, iet ar šo dokumentu valsts reģistrācijas iestādei un sākt reģistrāciju savu īpašumtiesībām.

Attiecībā uz maksājuma veidu ir vairākas iespējas.

Pilns maksājums par dzīvokļa izmaksām: Pircējs noslēdz līgumu par pašu kapitāla līdzdalību ar attīstītāju (vai ieguldījumu nolīgumu), padara naudu skaidrā naudā par kasieri vai pārvērš tos uz būvniecības uzņēmuma kontā. Dažreiz izstrādātāji piedāvā samaksāt par mājokli 1mes, kas šoreiz nosaka izmaksas 1m2.

Maksājums maksājums: Pircējs saņem tiesības, veicot sākotnējo maksu (tradicionāli tas ir vismaz puse no dzīvokļa izmaksām, bet daži izstrādātāji ir gatavi sadarboties un maksāt ievērojami zemāku summu), lai samaksātu atlikušo daļu pa daļām. Šī metode atšķiras no aizdevuma galvenokārt ar to, ka nav jāmaksā aizņemtā kapitāla izmantošana, pircējs vienkārši pelna naudu vairākās daļās. Taisnība, inflācijas procentuālais daudzums tiek ņemts vērā, jo maksājums nav pilnībā veikts. Ja iemaksu periods ilgst un pēc mājas nodošanas ekspluatācijā īpašumtiesību reģistrācija tiks veikta ar slogu. Pēdējais tiks noņemts, tiklīdz pircējs maksā visu summu attīstītājam.

Hipotēku shēma Tā pieņem, ka persona uzņem bankas aizdevumu dzīvokļa iegādei saskaņā ar tās depozītu. Votychychi no pirmajām divām maksājumu iespējām, kur ir divi dalībnieki (pircējs un pārdevējs), ar hipotēku vienmēr ir trešā persona. Tas nodrošina pircējam aizņemto kapitālu, jo attīstītājs nevar izsniegt aizdevumu paši. Daži izstrādātāji, ņemot vērā situāciju nekustamā īpašuma tirgū, sadarboties ar bankām. Šajā gadījumā pircējs, kurš izvēlas attīstītājs nekavējoties izvēlas banku, kas dos viņam hipotekāro kredītu. Tas ir izdevīgs un banka (nav nepieciešams pārbaudīt attīstītāju), un ieguvējs, viņam nav jābūt ārkārtīgi sagaidāmam, ka sagaidāms, ka Bankas lēmums un attīstītājs (tas strādās ar partnera pierādīto banku). Ja dzīvoklis ir iegādājies šādu shēmu, galvenais dokuments kļūst par iegādātāja aizdevuma līgumu ar Banku, un mājokļu īpašumtiesību reģistrāciju, kā arī iepriekšējā maksājuma metodē, tiek izsniegta ar apgrūtinājumu.

Ir prakse rezervēt dzīvokli, kas man patika pircējam. Tomēr realtors parasti brīdina iepriekš, ka šis pakalpojums var tikt izmaksāts, rezervācija darbojas vienā dzīvoklī (retāk vairāki), un mājokļu rezervācijas termiņš konkrētam klientam ir stingri ierobežota un parasti ne vairāk kā 3-5 dienas .

Ir vēl viena iespēja iegādāties mājokli (tās uzticamība ir apšaubāma no speciālistiem) - tā saukto Rēķinu shēma pirms dažiem gadiem ļoti populārs. Šodien tas joprojām tiek izmantots, bet ne tik bieži. Reglaments ir personīgie vērtspapīri, rakstisks parāda pienākums ir stingri noteikts ar likumu, ko izsniedz aizņēmējs (rēķins) aizdevējam (parādzīmētājs). Tas dod pēdējiem tiesības pieprasīt no aizņēmēja, maksājot noteiktam dokumenta summā norādīto naudas summu.

Teorētiski nekustamā īpašuma tirgū, likumprojekts kalpo kā apstiprinājums, ka pircējs nodeva pārdevējam noteiktu naudas summu (parasti summu vērtības dzīvokļa vai vairāk no tā), un pārdevējs apņemas izpirkt šo rēķinu Dokumentā tas ir, nodrošināt mājokli ar šīm īpašībām (izmaksas, atrašanās vieta, vispārējā un noderīgā teritorija, numuru skaits, grīda), kas norādīti pārdošanas līgumā. Bet teorija un prakse šajā gadījumā diemžēl diezgan bieži nepiekrīt.

Likums nav aizliegts grafika rēķins. Tomēr bieži vien ir tāds, ka šāda iespēja dzīvojamās telpas iegādei izraisa daudzas sūdzības, jo praksē attīstītājs neveic nekādas saistības rēķinā. Tas nozīmē, ka šī metode ir ārkārtīgi neuzticama pircējam. Ir tikai apmaiņas rēķina izmaksas, atmaksas periods, kurš un kurš ir izdots. Tādējādi likumprojektam nav nepārprotamu saikni starp naudas pārvedumu pircējam un pārdevēja atbildību sniegt viņam dzīvokli. Wmoment atmaksas rēķini ir netīri uz rokām. Pārdevējs var vienkārši atgriezt naudu pircējam, un pat tiesa nevarēs likt viņam nodot to uz dzīvokli. Faktiski, grafika rēķins ir nekustamā īpašuma iegāde saskaņā ar godīgu vārdu pārdevēju. Noslēgt dzīvokļa iegādes un pārdošanas līgumu, izmantojot apmaiņas shēmu, tikai tad, ja pircējam nav šaubu par sēdvietu pieklājību.

Tādējādi, iegādājoties dzīvokli jaunā ēkā, ir vērts ne tikai rūpīgi ārstēt nekustamā īpašuma izvēli, bet arī rūpīgi un rūpīgi pārbaudiet attīstītāju. Tad jūs saņemsiet lolotāku dzīves telpu īsā laikā un izvairīties no problēmām ar dizainu.