Dzīvokļu īpašnieku īpašnieku izveide: HOA plusi un mīnusi, tiesības un pienākumi, iespējamās grūtības valdē, Izglītības posmi
Kad īrnieki jaunu ēku vai māju, kas būvētas uz ilgu laiku, lemj par veidošanos HOA, viņiem labi jāizdara visi plusi un mīnusi šādas asociācijas. Par to, kā arī kā tiek izveidota partnerība, mēs gatavojamies pateikt.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas jauno mājokļu kodu īrniekiem, kuri ir viņu dzīvokļu īpašnieki, var aprakstīt, lai pārvaldītu viņiem piederošo īpašumu. Viena no šādas struktūras sugām ir mājokļu īpašnieka partnerība (HOA). Šī ir bezpeļņas organizācija, ko veido telpu īpašnieki (dzīvojamo un nedzīvojamo) dzīvokļu ēkas kopīgai pārvaldībai un kopīgas īpašuma īpašumtiesību, izmantošanas un iznīcināšanas jautājumu risināšanai.
Kāpēc ir priekšrocības pārvaldīt mājas spēku partnerības? Šeit ir tikai daži no tiem. Pirmkārt, Hoa var izvēlēties apkalpošanas uzņēmumu. Tādēļ, ja sniegto pakalpojumu kvalitāte neatbilst īrnieku prasībām (piemēram, teritorijā tas ir neizteikts vai slikti noņemts), tas ļauj jums izbeigt līgumu un noslēgt to ar citu organizāciju vai privātpersonām. Otrkārt, HOA patstāvīgi plāno remontdarbus savā mājā, definē to secību. Apakss ir šo darbu plāns, un gada izdevumu novērtējums ir apstiprināts HOA locekļu kopsapulcē, nav nepieciešams lūgt pilsētas administrāciju piešķirt naudu un pēc tam gaidīt remontdarbu ierašanos.
Rajona likumdošanas praksi bieži vien ir vienāda ar jēdzieniem "partnerības īpašniekiem mājokļu" un "condominium". Tomēr condominium ir pats nekustamais īpašums (ieskaitot zemes gabalu noteiktajās robežās, kas atrodas tajā dzīvojamā ēka un citi nekustamā īpašuma objekti), un māju īpašnieku partnerība ir šī īpašuma pārvaldības vadības birojs. Condominium var pastāvēt bez jebkādas HOA, bet arī par to vadību (rotaļu laukumu un atpūtas telpu, remonta, telpu izīrēšanai) veido HOA.
Ir vēl viens blakus esošais termiņš - mājokļu kooperatīvs (HSK). Atšķirība starp ECC un HOA ir tā, ka HST ir izveidots mājas būvniecības periodā, un pēc tam, kad tas ir būvēts, organizē HOA. Jāatzīmē, ka esošie mājokļu un būvniecības kooperatīvi laika gaitā būtu jāpārveido HOA.
Kāpēc apvienoties?
Kāda ir partnerība? Lai nodrošinātu labvēlīgus un drošus dzīves apstākļus pilsoņiem, organizēt mājas uzturēšanu un realizēt tiesības katram dzīvojamo telpu īpašniekam pārvaldīt savu īpašumu.TCG līdzekļi veidojas no šādiem avotiem:
Obligātie maksājumi, ievada un cita partnerības locekļu iemaksas;
Budžeta subsīdijas, lai nodrošinātu mājas darbību un remontu, kompensāciju par pilsētu iestādēm par dažu veidu utilītprogrammu maksājumiem preferenciālām iedzīvotāju kategorijām (lai saņemtu subsīdijas, Maskavas Tszh ir jāreģistrē vienotajā daudzdzīvokļu ēku pārvaldības reģistrā - ERA, kas notiek no 2007. gada oktobra);
Ieņēmumi no partnerības ekonomiskajām (uzņēmējdarbības) darbībām, kuras mērķis ir veikt uzdevumus un pildījumu par HOA pienākumu izpildi.
No Krievijas Federācijas mājokļu kodekss neaizliedz HOA saņemt ieņēmumus, kas nepieciešami, lai sasniegtu likumā noteiktos mērķus. Šim nolūkam partnerībai ir atļauts izmantot saimniecisko darbību. Taisnība, ka ir jāatzīmē, ka viņas sugu saraksts HOA parasti ir ierobežota ar nekustamā īpašuma pakalpojumu, ekspluatāciju un remontu dzīvokļu ēkā, papildu telpu un kopīgas īpašuma objektu būvniecība šādā mājā, kā arī kopīgas īpašuma daļas noma.
Ir ļoti svarīgi, lai Hoa gūtu iespēju izmantot un kāda cita teritorija. Jūs varat izsniegt zemes gabalu jebkurā HOA darbību posmā - vispār nav nepieciešams darīt, kad tiek izveidota partnerība vai tās reģistrācijas brīdī. Lēmums izstrādāt zemes gabalu kopējā akciju īpašumā ir biedri - telpu īpašnieki mājā pie kopsapulces. Pēc viņu norādījumiem visi nepieciešamie dokumenti var sagatavot HOA priekšsēdētāju. Pēc tam tas būtu jāpiemēro pašvaldības iestādei, kas izturēs galīgo spriedumu, kas nosaka vietējās teritorijas likteni. Piezīme: šāda zemes gabala nodošana īpašumam telpu īpašniekiem ir bezmaksas.
Mājas, kurās mājas īpašnieki veidojas vai veidojas, vispirms ietver pārskata programmu uz pilsētas budžeta rēķina. Lai jūsu mājās tiktu atjaunota uz laiku, HOA locekļu kopsapulcē, ir nepieciešams lemt par kapitāla remonta fonda izveidi. Spēle kā dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašniekam būs pienākums pārskaitīt naudu šim fondam saskaņā ar Asamblejas lēmumu
Pūces. Dažādu aptaujāto dalībnieku locekļi bija nobažījušies par to, ka partnerībām ir šādas priekšrocības:
Par telpu īpašnieki, kas apvienojās HOA tiešām var ietekmēt politiku pārvaldības sabiedrības. Nevienam nav tiesību piespiest īrniekus savākt naudu par iekārtu koplietojamo līniju ādas mēbeļu, bet ir nepieciešams izlemt, kāda ir papildu autostāvvietu mašīna, un partnerības locekļi var atrast par to;
Partnerība ļauj izvēlēties izmantošanas uzņēmumu. Praksē tas nozīmē, ka īpašnieki paši kontrolē viņiem sniegto komunālo pakalpojumu kvalitāti. Šāda "pārskatīšana" tiek veikta, piemēram, darbinieki no HOA (inženiera dispečeri), priekšsēdētājs vai locekļi valdes. Ja ir konstatēts, ka ir konstatēts pārkāpums, pārbaudot valdi, šis fakts tiks precizēts un var būt par pamatu pārrāvumam līgumam ar šo pārvaldības sabiedrību. Aakt, kas reģistrēja nepareizu mājokļu un komunālo pakalpojumu kvalitāti, ir pamats maksājumu pārrēķināšanai par sniegtajiem komunālajiem pakalpojumiem;
Lai gan galvenajam HOA locekļu galvenajam kapitālremontam ir pienākums darīt to pašu rēķina, valsts piešķir subsīdiju no budžeta;
Kopējais HOA īpašums saviem biedriem var dot ievērojamu peļņu. Tiesības veikt partnerībai sniegtās uzņēmējdarbības aktivitātes ļauj pelnīt naudu par nedzīvojamo telpu piegādi vai pat ēkas sienām (piemēram, reklāmas lupatu vai tehniskā aprīkojuma izvietošanu);
HOA dalībnieki var baudīt vienkāršu (bet, diemžēl, tagad dzīvības prieki - labiekārtota ieeja, viņu pašu autostāvvieta, labiekārtots pagalms, rotaļlaukums, uz kura jūsu bērns konkurēs.
Būtu arī jāsaka, ka HOA pieejamība palielina mājokļa tirgus vērtību mājā. Galu galā, ikviens vēlas, lai puķu dobes būtu tīras, kāpnes ir tīras, konsjeržs, un sadarbojās domofoni (šo sarakstu var papildināt bezgalīgi).
Valsts cenšas palīdzēt HOA sistēmai. Tāpēc ne tik sen vairākos reģionos (jo īpaši Maskavā), partnerība tika atbrīvota no zemes nodokļa. Tas pats attiecas uz mājokļu kooperatīviem, ECC un citām specializētām patērētāju kooperatīviem, kas izveidoti, lai apmierinātu mājokļu iedzīvotāju vajadzības - tagad viņiem nevajadzētu maksāt nodokli par zemes gabaliem, ko tās izmanto, lai sasniegtu likumā noteiktos mērķus saskaņā ar Krievijas Federācijas mājokļu kodeksu .
Eksperti uzskata, ka ir izdevīgāk pārvaldīt vairākus daudzdzīvokļu ēkas. Likums neietekmē - vienu Hoa var izveidot no īrniekiem divu vai vairākām mājām. Turklāt HOA ir tiesīga izvēlēties jebkuru mājas vadības veidlapu: neatkarīgi, izmantojot tiešus līgumus ar resursu piegādes organizācijām vai ar nolīgumu ar uzaicināto partnerību darbības uzņēmums. Visu pilnvaru profesionālās pārvaldes organizēšanas pilnīga nodošana pēc kopējā īpašuma kārtības ir iespējama.
Ominus. Tomēr ne viss ir tik bezkrāsains - ir HOA un tās trūkumi:
Bieži vien īpašnieku iniciatīvas neatrod vietējo pašvaldību atbalstu. Hospitalizācija, sadarbības un iestāžu mijiedarbības mehānisms, kas ir vajadzīgs, lai atrisinātu mājokļu saistītās problēmas, nav pietiekami nostiprināts likumā. Tipisks piemērs: ja kāds no īrniekiem mājās, kurā ir HOA, nevēlas maksāt iemaksas un veikt obligātus lietderības maksājumus, lai atgūtu parādus tikai caur Tiesu. Kamēr tiesa izlems, daudz laika var iet, un komunālie maksās likumu ievērojamus locekļus no HOA šajā periodā;
Gearanti nav īsti vēlaties pievienoties HOA. Ar likumu, pilsētas iestādēm ir pienākums atgriezt starpību starp maksājumiem saņēmējiem (un tie ir mazāk nekā parasti, jo šī pilsoņu kategorija izmanto subsīdijas maksāt par komunālajiem pakalpojumiem) un atlikušajiem mājokļu īpašniekiem, bet praksē šādu kompensāciju notiek ārkārtīgi reti;
Maksa par ekspluatāciju HOA ir augstāka nekā parastā mājā. Tomēr ir nepieciešams saprast, ka obligāto lietderību maksājumu apjoms ir absolūti tāds pats HOA dalībniekiem, kā arī to māju iedzīvotājiem, kurās nav izveidotas partnerības. AVTID lēmums par papildu izmaksām (piemēram, par automatizētas garāžas aprīkojumu, marmora flīžu ieejas oderi, vestibila apdare, ainavu dizainera pakalpojumu apmaksa) uzņemas iedzīvotāju kopsapulces vai HOA valdes sanāksmi . Aprēķinu un uzkrājumus dzīvojamām telpām un komunālajiem pakalpojumiem var veikt galvenais grāmatvedis, grāmatvedis vai partnerības priekšsēdētājs. Turklāt ir jāņem vērā gadījumi, kad nav sniegti pakalpojumu sniegšana vai pakalpojumu sniegšanas pakalpojumu sniegšana (piemēram, pēc vasaras preventīvā darba, viņš neiekļāva karstu ūdeni uz laiku);
HOA darbību veikšana un efektivitāte lielā mērā ir atkarīga no tās priekšsēdētāja un valdības. Tāpēc, izvēloties vadītājus, ir jāievēro ar prātu. Bet pat tas nevar garantēt, ka cienījamais kaimiņš no piektā stāva nevēlas piešķirt daļu no valsts līdzekļiem, un kaujas kaimiņš no otrās ieejas kļūs par labu vadītāju.
Visbeidzot, HOA priekšsēdētāji bieži sūdzas par īrnieku nenoslēpumu un izpratnes trūkumu. Protams, dalība HOA uzņemas dažas papildu izmaksas, bet tās atmaksājas ar simtkārtīgu. Piemēram, kāda māte nevēlas atbrīvot savu bērnu pastaigā slēgtā un drošā pagalmā? Šāda problēma var atrisināt tieši HOA, tomēr prasīs dažas pūles un naudas izmaksas.
Partnerība īpašnieku mājokļu ļauj īrniekiem pelnīt naudu par vispārēju semināru. Par to, kopsapulce locekļu HOA pieņem lēmumu nodot pagaidu izmantošanu dažu objektu šī īpašuma (pagrabs, kur veikals ir apmierināts, vai kurlu sienas māju, uz kura reklāmas vairogs ir novietots). Jūs varat arī paplašināt ēkas laukumu - piemēram, lai sūkāt bēniņu un nodotu to ārā. Papildu ienākumi, ko HOA saņems, vajadzētu doties mājās
Tiesības un pienākumi
Lai iedomāties, kā partnerības aktus un to, kā tas var palīdzēt parastajiem iedzīvotājiem, ir nepieciešams izpētīt savas tiesības un pienākumus. Sāksim ar komunālajiem pakalpojumiem. HOA noslēdz līgumus ar resursu piegādes organizācijām vai patstāvīgi ražo resursus, kas nepieciešami, lai nodrošinātu patērētājiem par komunālo pakalpojumu kvalitātes pakalpojumiem nepieciešamajos apjomos. Ir ļoti svarīgi, lai likuma prasības netiktu bojātas, un iedzīvotāju dzīvība, veselība un īpašums nav radījis kaitējumu. Partnerība var kalpot vietējo inženierijas sistēmām, ko izmanto, lai sniegtu komunālos pakalpojumus patērētājiem neatkarīgi vai iesaistot citas personas.
Aprēķinu un maksas maksas par komunālajiem pakalpojumiem HOA vadībai ir piešķirti šādi pienākumi:
Noteiktajā veidā samazinātu šo maksājumu summu (piemēram, ja ir pārtraukumi ar elektroenerģijas piegādi);
Pēc patērētāja pieprasījuma pārbaudiet maksu par pakalpojumiem un ne vēlāk kā 3 darba dienas, lai izsniegtu dokumentus, kas apliecina maksājumu uzkrāšanas pareizību, ņemot vērā sniegto pakalpojumu kvalitāti, kā arī noteiktos likumos un Līgumi, sodi, sodi.
Ir ļoti svarīgi nodrošināt VOA valdes publicitāti un pārredzamību. Lai to izdarītu, klātbūtnē kolektīvu (Ģībienes) skaitītāji, žurnāls grāmatvedības ir ieraksti par savu liecību, kas ļauj patērētāja pieprasījumu 1 darba dienu, lai nodrošinātu viņam ekstraktu no šī žurnāla. Ja iekšzemes inženiertehnisko sistēmu vai inženiertehnisko sakaru un iekārtu darbā bija darbības traucējumi, valdei ir pienākums ne tikai informēt mājokļu īpašniekus dienas laikā, bet arī sniegt iespējamo prognozi: sabiedrisko pakalpojumu sniegšana tiks apturēta vai ierobežota. Turklāt partnerībai pēc jebkura īpašnieka pieprasījuma ir jāsniedz viņam šāda informācija: nosūtīšanas un neatliekamās palīdzības dienestu nosaukumi, adreses un tālruņa numuri, komunālo pakalpojumu un tarifu tarifu lielums, tarifu, pasūtījums un maksājuma veids Pakalpojumi, parametri to kvalitāti, termiņus likvidēšanas negadījumiem un citiem pārkāpumiem procedūras sniegšanas pakalpojumu sniegšanai.
Vēl viena nepatīkama atbildība ir par partnerības vadību - informēt patērētājus par plānotajiem pārtraukumiem komunālo pakalpojumu sniegšanas laikā, un ne vēlāk kā 10 darba dienas pirms sākuma šo apturēšanu.
Lai garantētu izpildi, ko veic vadības struktūras par viņu pienākumiem, ir sniegti atbildības pasākumi. Šādu pasākumu piemērošanas pamatojums ir komunālo pakalpojumu sniegšanas kvalitātes un procedūras pārkāpums; Dzīves, veselības un patērētāju īpašuma nodarītā kaitējums, kā arī personas, kas dzīvo kopā ar viņu, sakarā ar šiem pakalpojumiem vai nepiemērotu kvalitāti. Nav ņemts vērā HOA vadītāju vai vadības organizācijas vainas trūkums šajā lietā. Tomēr tie ir atbrīvoti no atbildības par komunālo pakalpojumu kvalitātes pasliktināšanos, ja tie pierāda, ka tas izraisīja force majeure apstākļus. Pienākumu pārkāpšana par daļu no darījuma partneru (kalpo organizācijām) vai kļūdainu rīcību valdes (ieskaitot trūkumu nepieciešamo līdzekļu) nepieder šādiem apstākļiem. Lietu sarakstā, kad HOA valdes locekļi ir atbildīgi Hartā.
Bet tas viss attiecas uz pienākumiem. AVT TSZ tiesības lielākoties attiecas uz attiecību organizēšanu ar komunālo pakalpojumu patērētājiem. Partnerībai ir tiesības pieprasīt maksājumus par patērētiem pakalpojumiem (un, attiecīgi, konkursa, soda naudas, sodu, parādu klātbūtnē). Partnerības padome var arī pieprasīt, lai HOA darbinieki vai pārstāvji, neatliekamās palīdzības dienesta darbinieki, lai pārbaudītu tehnisko un sanitāro stāvokli iekšējo ceturkšņa iekārtu un nepieciešamo remonta darbu izpildi ir uzņemti dzīvojamās telpās. Apmeklējumu laiks būtu jāsaskaņo ar patērētāju (lai gan šis noteikums neattiecas uz tiem, ja tas ir nepieciešams, lai novērstu negadījumu). Ja atteikties ļaut TCG pārstāvjiem un jūsu vaina būs bojāts (piemēram, jūs aizpildīsiet kaimiņus ūdensapgādes sistēmas darbības traucējumu dēļ), tad partnerībai ir tiesības uzstāt uz pilniem zaudējumiem.
Visbeidzot, Hoa valde ir piešķirta iestādei, lai apturētu vai ierobežotu karstā ūdens, elektroenerģijas un gāzes piegādi. Tomēr šī procedūra ir diezgan ilga: lai ierobežotu komunālo pakalpojumu sniegšanu vai apturētu to piegādi var nosūtīt tikai tiesā. No istabas īpašniekam ir jābūt iepriekš nosūtīt rakstisku brīdinājumu par pasākumiem, kas jāpieņem (vislabāk to nosūtīt pa pastu ar paziņojumu par saņemšanu vai pārsūtīt no rokas uz saņemšanu). Taču jāņem vērā periodi, kas paredzēti def likvidēšanas parāda likvidēšanai. Ņemot vērā apkures, notekūdeņu un aukstā ūdens apgādes, ņemot vērā, ņemot vērā apkures, notekūdeņu un aukstā ūdens padevi.
Problēmas
Nu, tagad mēģināsim apskatīt HOA problēmas no iekšpuses. Partnerības priekšsēdētāji tiek atzīti, ka daudzas grūtības ir noraizējusies. Tos var iedalīt vairākās kategorijās.
Pirmais (un vissvarīgākais) - nemaksāšanu. Piemēram, attīstītājs un pircējs, kas daļēji jau ir samaksāts par dzīvokli, jo tas ir atrisināts dažādos veidos. Parāds priekšā Hoa aug, pircējs dzīvo dzīvoklī, labojot to, bet ekspluatācijai nemaksā, atsaucoties uz to, ka mājoklis nav oficiāli pieder viņam. Jā, un ieguldītājs nav gatavs maksāt maksājumus pilnībā, lai gan tā apgalvo, ka dzīvoklis joprojām ir viņa īpašums. Juridiski šī situācija nav atrisināta, un tāpēc katrā konkrētā gadījumā ir atļauts individuāli, visbiežāk tiesu sistēmā.
Otrā problēma ir attiecības ar attīstītāju: ne katrs no tiem ir gatavs novērst trūkumus, kas ir jebkurā jaunajā ēkā. Ja jūs veicat attīstītāju, tad īrnieki likvidē trūkumus un darbības traucējumus uz savām rēķina.
Dažreiz attīstītājs ievieš nākotnes maldinošas īpašniekus attiecībā uz vietējās teritorijas lielumu. Kad īrnieki iegūst dzīvokļus, tie parāda prospektus, un uz frāzi: "Teritorija ir norādīta", kas iekļauta līgumā, neviens nepievērš uzmanību. IVOT naktsmītnes tika iegādāta, pagalms ir aprīkots, veikali un smilšu kastes ir uzstādīti - un pagalmā jau ir sākuši izrakt jaunu bedri! .. vai cilvēki deva naudu dzīvoklim ar tā saukto bezmaksas plānošanu, un tad viņiem bija Lai samaksātu par atjaunošanu, kas nebija, jo, kad viņi ievadīja, jaunajā mājoklī bija tikai ārējās sienas. (Fakts ir tāds, ka mūsu mājokļu likumdošanā nenodrošina terminu "bezmaksas dzīvokļa plānošana", tāpēc visiem šādu mājokļu pircējiem būs jābūt sarežģītai procedūrai atjaunošanas samazināšanai.)
Trešā problēma ir informācijas trūkums par HOA darbību. Daudzi iedzīvotāji neiet uz vispārīgām sanāksmēm, bet visi jautājumi, kas saistīti ar viņu mājās, tiek atrisināti tieši tur. Tāpēc bieži vien HOA kūrorti, lai palīdzētu "sarunas" - tiem valdes locekļiem, kas var apiet visus dzīvokļus mājā un apspriest steidzamus gadījumus ar īpašniekiem.
IsAway akūta problēma - vienaldzības iedzīvotāji. Daudzi cilvēki ir gatavi dot naudu, bet nevēlas piedalīties uzlabošanā vai vismaz apspriest iespējamās iespējas mājas dzīves uzlabošanai.
Apkopojot, jūs varat teikt: Hoa ir apzināta vajadzība. Jums ir nepieciešams pārvaldīt savu māju ar prātu. Bestsan nekā īpašnieks, neviens to darīs.
HOA nav tiesīga mainīt komunālo pakalpojumu tarifus: tos izveido Krievijas Federācijas valdība. AVTOT lieluma maksa par mājas apkopi un remontu (iepriekš tika saukta par ēkas uzturēšanu), ir noteikts HOA locekļu kopsapulcē. Tāda pati partnerība tiek iegūta no pilsētas budžeta subsīdijām, lai uzturētu un remontētu mājokļu fondu daudzdzīvokļu ēkās - šāda veida pabalsts ļauj uzturēt māju pareizā stāvoklī
Veidošanās posmu secība
1. Izglītība iniciatīvas grupas no īpašniekiem vai nākotnes īpašniekiem mājokļu
2. Sagatavošanas darbs (rezidentu piemaksa, asociācijas priekšrocību precizēšana)
3. Iedzīvotāju kopsapulce, kas lemj par HOA veidošanos, izvēlieties valdi un tās priekšsēdētāju, kā arī pārvaldīt īpašumu (īpašnieku īpašniekiem vai nu pārvaldības sabiedrības vai ar HOA), apstiprina HOA harta
4. HOA kā juridiskas personas reģistrācija. Tas prasa valsts reģistrācijas paziņojumu, Ģenerālās asamblejas protokolu ar lēmumu par mājas īpašnieka partnerības izveidi (oriģinālu vai notariāli kopiju), divas HOA hartas kopijas, ko apstiprinājusi māju īpašnieku kopsapulce (šuves un Numurēts), kā arī kvīts par valsts nodevas samaksu partnerības reģistrēšanai (2 tūkstoši rubļu)
5. Partnerības norēķinu konta atvēršana Bankā
6. Mājas nodošana speciāli izveidotas komisijas vadībā, kurā ir pilsētas administrācijas un valdes locekļu pārstāvji (pieņemšanas un pārraides akts - tipisks starpnozaru veidlapa N OS-1A, izmantojot tehnisko dokumentāciju ēka)