Од чист лист (прочитајте ја целосната верзија на статијата)

Купување на станови во завршената нова зграда: избор на станови и инвеститори, карактеристики дизајн трансакција, клучни начини на плаќање

Ако сакате да станете сопственик на пространа стан во прекрасна куќа со модерна инженерска опрема и развиена инфраструктура, и со совршено чиста "биографија" (никој не е регистриран во него и никој не е отпуштен во било каде) , излезот е еден - за стекнување сместување во новата зграда.

Говорејќи за купување на стан во нова зграда, ние значи куќата која е веќе изградена и усвоена од страна на Државната комисија, но неговото работење се уште не започна. Според Граѓанскиот законик на Руската Федерација, главната карактеристика на купување на станови во новата зграда е дека можете да добиете целосни права на стекнатите недвижен имот можете само откако ќе ја ставите куќата во функција. Ако зградата е неодамна подигната, но веќе се користи за неговата намена, стекнувањето на станбени простории во него ќе биде идентична со склучувањето на продажбата и продажбата на станот на секундарниот пазар.

Избор на стан, не заборавајте да обрнете внимание на надворешната и внатрешната инфраструктура на зградата. Дознајте дали има гаража или паркинг простор, дали постојат продавници и запирања на јавниот превоз, кои лифтови се инсталирани во куќата, дали се обезбедени консиерж услуги и што ќе се наоѓа на првиот не-станбен под.

Изберете, но внимателно

Ако веќе знаете какви карактеристики треба да го имате вашиот стан (број на соби, приближна област, подот, присуството или отсуството на балкони, соседни или изолирани живеалишта, бесплатен или фиксен изглед IT.D.), можете да го започнете истражувањето на пазарот и да одлучите На прифатливо за вас цена. Полумомност 1M2 домување вклучува:

Трошоците за развој, координација и одобрување на проект за станбена зграда (дури и ако е типичен, мора да биде "врзан за областа", проверете дали да изградите куќа од овој тип на избраната територија);

исплата на земјиште во случај на купување или надомест за изнајмување од овој дел;

Провизија за правото на изградба на куќа (неопходно е да се добие дозвола за нејзино изградба; учество во државни натпревари за развој, исто така, бара некои финансиски инвестиции);

Трошоци за приклучување на централизирани инженерски мрежи;

Трошоците за градежни материјали и закуп на градежна опрема (повеќето програмери не купуваат опрема поради високите трошоци, но користат изнајмени) или амортизација на нивната сопствена технологија;

Трошоци за инженерска опрема и неговите компоненти;

плата на ангажираните работници и контрола на изградбата;

Плаќање на рекламни услуги;

Трошоците за услуги на Realtor, ако инвеститорот се сврти кон Агенцијата за недвижности за своите вработени за да се репретрираат станови на потенцијалните купувачи.

Како резултат на тоа, цената на станот (односно цената на градежни материјали, техничари, труд работници) се додава уште 50-70%. Значи цената е формирана, според 1м2 домување на пазарот на недвижности.

Запомнете дека сместувањето во една куќа може да продаде една или повеќе компании. Затоа, повеќе е поцелосно да учат различни предлози. Рекламираните реклами најчесто не покажаа просечни, но најниските трошоци. Постои шанса дека станот по оваа цена не ви одговара на потрошувачките својства (на пример, не ми се допаѓа поглед од прозорецот или подот нема да се вклопи). Обрнете внимание на кои единици цената е изразена: безусловна (рубли) или условно. Неопходно е да се разјасни што е големината на оваа условна единица, бидејќи кога се пресметува може да излезе дека цената од 1m2 е значително повисока отколку што претпоставуваше.

Значи, решивте колку сте подготвени да потрошите за купување, и одлучи за карактеристиките на идното домување. Сега е неопходно да се подигнат неколку опции за станови, складирани со добро расположение, трпеливост, способности (ако одите за да гледате недвижен имот без вашите домаќинства) и почнете да гледате "во живо".

Компанијата што ги претставува интересите на инвеститорот е должно да даде други информации за објектот бесплатно и да го покаже потенцијалниот купувач не само примерок од договорот, туку и потребните упатства, како и да известува за назначувањето на становите до сопственост.

Како да го најдете инвеститорот?

Како што покажува практиката, најлесниот и најефикасен начин е да се вратат назад нови згради во избраната област. Ако завршната работа во куќата сè уште не е завршена, обидете се да ја повторите посетата приближно по една недела - ќе биде можно да бидете сигурни дека усогласеноста со барањата на SNIPS.

Многу програмери соработуваат со постоечките агенции за недвижнини или создаваат свои. За целосно да го цениме веројатно купувањето, можете да ги контактирате ваквите специјалисти. Виси "екскурзии" на избраниот дом Realtor информира дека е вклучен во својата инженерска и техничка опрема, која завршува со завршни работи (или се планирани) колку брзо сите процеси ќе завршат. Исто така, ќе покаже домување со бројот на соби за кои сте заинтересирани, кажува за различни видови на планирање (или, можеби ќе демонстрираат станови со т.н. бесплатен распоред предвиден со градежен проект). Ако изгледот и завршницата се веќе избрани, можете да обрнете посебно внимание на погледот од прозорецот. Иако го испитувате станот, тоа не значи дека веднаш, воспоставено, е должен да донесува конечна одлука или дури да склучите договор. Подгответе - ги формулирате сите акумулирани прашања за вашиот дом, неговата инфраструктура, станови, веројатни соседи. Ако има некои сомнежи, погледнете ги специјалистите на други агенции или прашајте го истиот Realtor да ви покаже сместување во најблиската нова зграда.

Откако сте избрале соодветен стан, најважно е да дознаете кој точно ја подигнал куќата, односно да донесе референци за репутацијата на инвеститорот. Би било убаво да се разјаснат колку завршени проекти од компанијата немаат недовршени згради, бродови од висок профил со акционери или проблеми со локалните власти. За да го научите ова, одете онлајн, побарајте соседи, пријатели и познаници кои неодамна купиле или продале сместување. Обидете се да побарате совети за агенциите за недвижнини - тие треба да имаат свои информации за програмерите. Ако градежната компанија има долгови, сите средства може да се користат за да ги отплатат, а потоа постои ризик дека вашата набавка ќе биде изложена на ризик.

Ако информациите што ги собравте за избраниот инвеститор не оставајте никакви сомнежи за неговата искреност, можете безбедно да побарате документи за нова зграда од оваа организација. Според став 2 од член 221 од Сојузниот закон "за учество во акционерската изградба на станбени згради ...", инвеститорот е должен да обезбеди секој да ги види следните документи:

дозвола за градба;

Техничко и економско поткрепа на градежниот проект на станбена зграда и (или) други недвижни објекти;

Заклучок на државното испитување на проектната документација, доколку нејзината имплементација е утврдена со федерален закон;

проектна документација која ги вклучува сите промени направени за него;

Документи кои ги потврдуваат правилата на инвеститорот на паркот.

Покрај тоа, инвеститорот е должен да објави во медиумите, вклучувајќи го и интернетот, проектната декларација. Ова е документ кој содржи информации за инвеститорот и предметот на споделена градба; Јавно е достапно и отворено. Избор на стан во нова зграда, не заборавајте да прашате, каде што овој документ е објавен и го читате својот текст сам или со помош на адвокат. Ако не можете да дознаете каде е објавена декларацијата на проектот, побарајте друг инвеститор.

За придобивките од господа.

Државното прифаќање е предуслов за пуштање во работа. Додека зградата официјално не е овластена, сопствениците на апартмани не можат да издаваат регистрација на местото на живеење, бидејќи адресата на куќата едноставно не е за пасош. До Merril, исто така постои можност за измама: инвеститорот мора да плати за снабдување со енергија и комунални услуги, но во пракса, мора да заработите пари и сопственикот на станот. Во исто време, второто често добива сметка, која исто така вклучува казнено одложување. Проблемот е што договорот за снабдување со енергија се смета за склучен од моментот на првата врска со мрежата, без разлика дали е составен во писмена форма или не. Така, одење во куќата што не ги поминува владетелите, станарите добиваат "во товарот" договор за снабдување со енергија со условите непознати за нив, тарифи и живот на плаќање.

Регистрација на трансакцијата

Конечно, станот е избран. Сега е мал: завршете го договорот, правејќи договор со кој се потврдува трансферот на сопственост на домување на купувачот и пренесување на пари на продавачот. Потоа треба да побарате од инвеститорот чин на прифаќање на станот, одете со овој документ до органот за регистрација на државата и започнете со регистрација на сопственоста на имотот.

Што се однесува до начинот на плаќање, постојат неколку опции.

Целосно плаќање на цената на станот: Купувачот склучува договор за учество на капиталот со инвеститорот (или инвестициски договор), прави пари во готовина до благајната или ги преведува на сметката на градежната компанија. Понекогаш програмерите нудат да платат за домување за 1mes, фиксирање во овој момент цената од 1м2.

Плаќање на рати: Купувачот го прима правото, правејќи ја почетната такса (традиционално е најмалку половина од цената на станот, но некои програмери се подготвени да соработуваат и да платат значително помал износ), за да го платат преостанатиот дел во текот на периодот на рати. Овој метод е различен од заемот првенствено од фактот дека не постои надомест за користење на позајмен капитал, купувачот едноставно прави пари во неколку дела. Навистина, процентот на инфлација се зема предвид, бидејќи плаќањето не е целосно направено. Ако периодот на рати трае и по ставањето на куќата во функција, регистрацијата на сопственоста ќе се спроведува со товарот. Вториот ќе биде отстранет веднаш штом купувачот ќе го плати целиот износ на инвеститорот.

Хипотека шема Таа претпоставува дека лицето зема заем за заем за купување на стан под депозит. Гласовичи од првите две опции за плаќање, каде што има двајца учесници (купувачот и продавачот), со хипотека секогаш постои трета страна. Таа обезбедува позајмен капитал на купувачот, бидејќи инвеститорот не може да издаде заем самостојно. Некои програмери, со оглед на ситуацијата на пазарот на недвижности, соработуваат со банките. Во овој случај, купувачот кој го избира инвеститорот веднаш избира банка која ќе му даде хипотека за заем. Таа е поволна и банката (нема потреба да се провери инвеститорот), а стекнувачот, тој не мора да биде исклучително очекуван да ја очекува одлуката на Банката и инвеститорот (ќе работи со партнерска докажана банка). Ако станот е купен од таква шема, главниот документ станува договор за заем на стекнувачот со Банката, а регистрацијата на сопственоста на домувањето, како и на претходниот начин на плаќање, се издава со оптоварување.

Постои практика на резервација на стан што ми се допадна на купувачот. Сепак, агентите обично се предупредени однапред дека оваа услуга може да се плати, резервацијата дејствува на еден стан (поретко неколку), а периодот на резервација за домување за одреден клиент е строго ограничен и обично не е повеќе од 3-5 дена .

Постои уште една опција за купување станови (неговата сигурност е во прашање од специјалисти) - т.н. Бил Шема , многу популарен пред неколку години. Денес се уште се користи, но не толку често. Предлог-законот е лични хартии од вредност, писмена обврска за долг е строго утврдена со закон, издаден од заемопримачот (сметката) до давателот (носител на менување). Тоа го дава последното право на барање од заемопримачот кој плаќа до одреден период на пари наведени во износот на документот.

Теоретски на пазарот на недвижности, законот служи како потврда дека купувачот му го предал на продавачот одредена сума на пари (обично во износ од вредноста на станот или повеќе од тоа), а продавачот се обврзува да ја откупи оваа сметка Во документот, тоа е, обезбеди домување со тие карактеристики (трошоци, локација, општа и корисна површина, број на соби, подот), кои се наведени во договорот за продажба. Но, теоријата и практиката во овој случај, за жал, често не се согласуваат.

Бил на распоред не е забранет со закон. Сепак, често е толку опција за стекнување на простор за живеење, предизвикува многу поплаки, бидејќи во пракса инвеститорот не носи никакви обврски на законот. Ова значи дека овој метод е исклучително несигурен за купувачот. Постојат само трошоците за меницата, периодот на отплата, кој и кој се издава. Така, законот нема недвосмислена врска помеѓу трансферот на пари од страна на купувачот и одговорноста на продавачот да му обезбеди стан. WMoment сметките за отплата се нечисти при рака. Продавачот едноставно може да ги врати парите на купувачот, па дури и судот нема да може да го обврзе да го пренесе во станот. Всушност, сметката на распоредот е купување на недвижен имот под продавачот на фер збор. Да склучи договор за купување и продажба на стан преку шема за размена на сметка само ако купувачот не се сомнева во пристојноста на седиштето.

Така, купување на стан во нова зграда, вреди не само внимателно да го третираат изборот на недвижен имот, но, исто така, скрупулозно и внимателно проверете го инвеститорот. Тогаш ќе добиете негуван простор за живеење за кратко време и избегнувајте проблеми со дизајнот.