Dari lembaran tulen (baca versi penuh artikel)

Membeli perumahan di bangunan baru yang siap: pemilihan pangsapuri dan pemaju, ciri-ciri transaksi reka bentuk, kaedah pembayaran utama

Jika anda ingin menjadi pemilik sebuah apartmen yang luas di sebuah rumah yang indah dengan peralatan kejuruteraan moden dan infrastruktur yang dibangunkan, dan dengan "biografi" yang sempurna (tiada siapa yang telah didaftarkan di dalamnya dan tiada siapa yang telah dilepaskan di mana saja) , output adalah satu untuk memperolehi penginapan di bangunan baru.

Bercakap tentang membeli sebuah apartmen di sebuah bangunan baru, kami bermaksud rumah yang telah dibina dan diterima pakai oleh Suruhanjaya Negeri, tetapi operasinya belum bermula. Menurut Kod Sivil Persekutuan Rusia, ciri utama pembelian perumahan di bangunan baru adalah bahawa anda boleh mendapatkan hak penuh untuk hartanah yang diperolehi yang anda hanya boleh selepas meletakkan rumah itu beroperasi. Sekiranya bangunan itu baru-baru ini didirikan, tetapi ia telah digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan, pengambilalihan sebuah premis kediaman di dalamnya akan sama dengan kesimpulan penjualan dan penjualan apartmen di pasaran sekunder.

Memilih sebuah apartmen, pastikan anda memberi perhatian kepada infrastruktur luaran dan dalaman bangunan. Ketahui sama ada terdapat ruang garaj atau tempat letak kereta, sama ada terdapat kedai-kedai dan perhentian pengangkutan awam, yang mana lif dipasang di dalam rumah, sama ada perkhidmatan concierge disediakan dan apa yang akan terletak di tingkat pertama bukan kediaman.

Pilih tetapi berhati-hati

Sekiranya anda sudah tahu apa ciri-ciri apartmen anda harus mempunyai (bilangan bilik, kawasan anggaran, lantai, kehadiran atau ketiadaan balkoni, tempat tinggal bersebelahan atau terpencil, susun atur percuma atau tetap.), Anda boleh memulakan penyelidikan pasaran dan membuat keputusan pada harga yang boleh diterima untuk anda. Perumahan semikomunikasi 1m2 termasuk:

Kos pembangunan, koordinasi dan kelulusan projek bangunan kediaman (walaupun ia adalah tipikal, ia mestilah "terikat ke kawasan", periksa sama ada untuk membina rumah jenis ini di wilayah yang dipilih);

pembayaran tanah dalam hal pembelian atau bayaran sewa bahagian ini;

Bayaran untuk hak untuk membina sebuah rumah (adalah perlu untuk mendapatkan kebenaran untuk pembinaannya, penyertaan dalam pertandingan negara untuk pembangunan juga memerlukan beberapa pelaburan kewangan);

kos menyertai rangkaian kejuruteraan berpusat;

Kos bahan binaan dan pajakan peralatan pembinaan (kebanyakan pemaju sendiri tidak membeli peralatan kerana kos yang tinggi, tetapi digunakan dipajak) atau susut nilai teknologi mereka sendiri;

Perbelanjaan untuk peralatan kejuruteraan dan komponennya;

gaji pekerja yang diupah dan mengawal pembinaan;

pembayaran perkhidmatan pengiklanan;

Kos perkhidmatan broker barang, jika pemaju beralih kepada agensi hartanah untuk pekerjanya untuk menempuh pangsapuri kepada pembeli yang berpotensi.

Akibatnya, harga apartmen (iaitu, harga bahan binaan, juruteknik, pekerja buruh) ditambah 50-70% lagi. Jadi harga terbentuk, menurut perumahan 1m2 di pasaran hartanah.

Ingat bahawa penginapan di satu rumah boleh menjual satu atau lebih syarikat. Oleh itu, adalah lebih mustahil untuk mengkaji cadangan yang berbeza. Iklan yang diiklankan paling sering menunjukkan tidak rata-rata, tetapi kos terendah. Terdapat peluang bahawa apartmen di harga ini tidak sesuai dengan anda pada sifat pengguna (contohnya, tidak suka pandangan dari tingkap atau lantai tidak akan sesuai). Perhatikan unit mana harga dinyatakan: tanpa syarat (Rubles) atau bersyarat. Adalah perlu untuk menjelaskan apa saiz unit bersyarat ini, kerana apabila mengira semula ia mungkin berubah bahawa kos 1m2 jauh lebih tinggi daripada yang anda anggap.

Oleh itu, anda memutuskan berapa banyak anda sudah bersedia untuk dibelanjakan untuk pembelian, dan memutuskan ciri-ciri perumahan masa depan. Kini perlu untuk mengambil beberapa pilihan untuk pangsapuri, stok dengan mood yang baik, kesabaran, keupayaan (jika anda pergi menonton hartanah tanpa isi rumah anda) dan mula menonton "Live".

Syarikat yang mewakili kepentingan pemaju diwajibkan untuk memberikan apa-apa maklumat lain mengenai kemudahan itu secara percuma dan menunjukkan kepada pembeli yang berpotensi bukan sahaja sampel kontrak, tetapi juga garis panduan yang diperlukan, serta melaporkan mengenai penetapan pangsapuri kepada harta.

Bagaimana untuk mencari pemaju?

Sebagai persembahan amalan, cara yang paling mudah dan paling berkesan adalah untuk memacu bangunan baru di kawasan yang dipilih. Sekiranya kerja penamat di dalam rumah belum selesai, cuba mengulangi lawatan kira-kira selepas seminggu - ia mungkin untuk memastikan betapa pematuhan dengan keperluan SNIP.

Ramai pemaju bekerjasama dengan agensi hartanah sedia ada atau membuat mereka sendiri. Untuk menghargai sepenuhnya pembelian, anda boleh menghubungi pakar tersebut. Hanging "Lawatan" di Rumah terpilih Realtor memberitahu bahawa ia termasuk dalam peralatan kejuruteraan dan teknikal, yang berfungsi berfungsi (atau dirancang) seberapa cepat semua proses akan selesai. Ia juga akan menunjukkan perumahan dengan bilangan bilik yang anda minati, menceritakan tentang pelbagai jenis perancangan (atau, mungkin akan menunjukkan pangsapuri dengan apa yang dipanggil susun atur percuma yang disediakan oleh projek pembinaan). Sekiranya susun atur dan selesai sudah dipilih, anda boleh memberi perhatian khusus kepada pandangan dari tetingkap. Walaupun anda memeriksa apartmen, ini tidak bermakna anda segera, di tempatnya, diwajibkan membuat keputusan muktamad atau menyimpulkan perjanjian. Sediakan - Merumuskan semua soalan terkumpul mengenai rumah anda, infrastrukturnya, pangsapuri, jiran yang mungkin. Sekiranya terdapat beberapa keraguan, rujuk kepada pakar agensi lain atau tanya broker barang yang sama untuk menunjukkan penginapan anda di bangunan baru yang terdekat.

Selepas anda memilih apartmen yang sesuai, yang paling penting adalah untuk mengetahui siapa yang betul-betul mendirikan rumah, iaitu, untuk membawa rujukan kepada reputasi pemaju. Adalah baik untuk menjelaskan berapa banyak projek yang lengkap dari syarikat itu tidak mempunyai bangunan yang belum selesai, kapal berprofil tinggi dengan para pemegang saham atau masalah dengan pihak berkuasa tempatan. Untuk belajar ini, pergi dalam talian, mintalah jiran, rakan dan kenalan yang baru-baru ini membeli atau dijual penginapan. Cuba juga untuk mendapatkan nasihat mengenai agensi hartanah - mereka sepatutnya mempunyai maklumat sendiri mengenai pemaju. Sekiranya syarikat pembinaan mempunyai hutang, apa-apa aset boleh digunakan untuk membayar balik mereka, dan kemudian ada risiko pembelian anda akan berisiko.

Jika maklumat yang anda kumpulkan mengenai pemaju yang dipilih tidak meninggalkan sebarang keraguan tentang kejujurannya, anda boleh meminta dokumen untuk bangunan baru dari organisasi ini. Menurut perenggan 2 dari Perkara 221 Undang-undang Persekutuan "mengenai penyertaan dalam pembinaan saham bangunan apartmen ...", pemaju wajib memberikan sesiapa sahaja untuk melihat dokumen-dokumen berikut:

Permit Pembinaan;

Substantasi teknikal dan ekonomi projek pembinaan bangunan apartmen dan (atau) objek hartanah lain;

Kesimpulan Pemeriksaan Dokumentasi Projek, jika pelaksanaannya ditubuhkan oleh undang-undang persekutuan;

Dokumentasi projek yang merangkumi semua perubahan yang dibuat kepadanya;

Dokumen yang mengesahkan peraturan pemaju ke plot tanah.

Di samping itu, pemaju diwajibkan untuk menerbitkan dalam media, termasuk Internet, pengisytiharan projek. Ini adalah dokumen yang mengandungi maklumat mengenai pemaju dan objek pembinaan yang dikongsi; Ia tersedia secara terbuka dan dibuka. Memilih sebuah apartmen di sebuah bangunan baru, pastikan anda bertanya, di mana dokumen ini diterbitkan, dan membaca teksnya sendiri atau dengan bantuan seorang peguam. Sekiranya anda tidak mengetahui di mana pengisytiharan projek diterbitkan, cari pemaju lain.

Mengenai manfaat lelaki.

Penerimaan Negeri adalah prasyarat untuk pentauliahan. Walaupun bangunan itu secara rasmi tidak ditugaskan, pemilik apartmen tidak boleh mengeluarkan pendaftaran di tempat kediaman, kerana alamat rumah itu bukan untuk pascastion. Sehingga Merril, terdapat juga peluang untuk penipuan: pemaju mesti membayar untuk bekalan tenaga dan utiliti, tetapi dalam praktiknya, anda perlu membuat wang dan pemilik apartmen. Pada masa yang sama, yang terakhir sering menerima akaun, yang juga termasuk penangguhan penalti. Masalahnya ialah kontrak bekalan tenaga dianggap disimpulkan dari saat sambungan pertama ke rangkaian, tanpa mengira sama ada ia dibuat secara bertulis atau tidak. Oleh itu, berjalan ke rumah yang tidak lulus raja-raja, penyewa menerima "dalam beban" perjanjian untuk bekalan tenaga dengan syarat-syarat yang tidak diketahui oleh mereka, tarif dan seumur hidup pembayaran.

Pendaftaran transaksi

Akhirnya, apartmen dipilih. Kini kecil: Lengkapkan perjanjian itu, membuat kontrak yang mengesahkan pemindahan pemilikan perumahan kepada pembeli, dan memindahkan wang kepada penjual. Kemudian anda perlu meminta pemaju bertindak penerimaan apartmen, pergi dengan dokumen ini ke Pihak Berkuasa Pendaftaran Negeri dan memulakan pendaftaran pemilikan harta anda.

Bagi kaedah pembayaran, terdapat beberapa pilihan.

Pembayaran penuh kos apartmen: Pembeli menyimpulkan kontrak penyertaan ekuiti dengan pemaju (atau perjanjian pelaburan), menjadikan wang secara tunai kepada juruwang atau menerjemahkannya ke akaun syarikat pembinaan. Kadang-kadang pemaju menawarkan untuk membayar untuk perumahan untuk 1MES, menetapkan pada masa ini kos 1m2.

Pembayaran Ansuran: Pembeli menerima hak, membuat bayaran awal (secara tradisinya ia sekurang-kurangnya separuh kos apartmen, tetapi sesetengah pemaju bersedia untuk bekerjasama dan membayar jumlah yang jauh lebih rendah), untuk membayar baki bahagian atas tempoh ansuran. Kaedah ini berbeza dengan pinjaman terutamanya oleh fakta bahawa tidak ada bayaran untuk penggunaan modal yang dipinjam, pembeli hanya membuat wang dalam beberapa bahagian. Benar, peratusan inflasi diambil kira, kerana pembayaran tidak dibuat sepenuhnya. Sekiranya tempoh ansuran berlangsung dan selepas meletakkan rumah itu beroperasi, pendaftaran pemilikan akan dijalankan dengan beban. Yang terakhir akan dikeluarkan sebaik sahaja pembeli membayar keseluruhan jumlah kepada pemaju.

Skim gadai janji Ia mengandaikan bahawa seseorang mengambil pinjaman bank untuk pembelian sebuah apartmen di bawah depositnya. Votychychi dari dua pilihan pembayaran pertama, di mana terdapat dua peserta (pembeli dan penjual), dengan gadai janji selalu ada pihak ketiga. Ia menyediakan modal yang dipinjam kepada pembeli, kerana pemaju tidak dapat mengeluarkan pinjaman sendiri. Sesetengah pemaju, memandangkan keadaan di pasaran hartanah, bekerjasama dengan bank. Dalam kes ini, pembeli yang memilih pemaju segera memilih bank yang akan memberinya pinjaman gadai janji. Ia adalah berfaedah dan bank (tidak perlu menyemak pemaju), dan pengambilalihan, dia tidak perlu diharapkan untuk mengharapkan keputusan bank, dan pemaju (ia akan bekerjasama dengan bank yang terbukti rakan kongsi). Sekiranya apartmen dibeli oleh skim sedemikian, dokumen utama menjadi perjanjian pinjaman pengambilalihan dengan Bank, dan pendaftaran pemilikan perumahan, serta pada kaedah pembayaran sebelumnya, dikeluarkan dengan bebanan.

Terdapat amalan menempah sebuah apartmen yang saya suka pembeli. Walau bagaimanapun, Realtors biasanya diberi amaran terlebih dahulu bahawa perkhidmatan ini boleh dibayar, Tempahan bertindak pada satu apartmen (kurang kerap beberapa), dan tempoh tempahan perumahan untuk pelanggan tertentu adalah terhad dan biasanya tidak lebih dari 3-5 hari .

Terdapat satu lagi pilihan untuk membeli perumahan (kebolehpercayaannya adalah keraguan dari pakar) - yang dipanggil Skim bil. , sangat popular beberapa tahun yang lalu. Hari ini ia masih digunakan, tetapi tidak begitu kerap. RANG UNDANG-UNDANG adalah sekuriti peribadi, kewajipan hutang bertulis adalah tegas oleh undang-undang, yang dikeluarkan oleh peminjam (Rang Undang-Undang) kepada Pemberi Pinjaman (Pemegang Promosi). Ia memberikan hak yang tepat untuk menuntut dari peminjam yang membayar kepada tempoh tertentu wang yang dinyatakan dalam jumlah dokumen.

Secara teorinya dalam pasaran hartanah, rang undang-undang berfungsi sebagai pengesahan bahawa pembeli menyerahkan penjual sejumlah wang tertentu (biasanya dalam jumlah nilai apartmen atau lebih), dan penjual berjanji untuk menebus rang undang-undang ini Dalam dokumen itu, iaitu, menyediakan perumahan dengan ciri-ciri (kos, lokasi, kawasan umum dan berguna, bilangan bilik, lantai), yang ditunjukkan dalam kontrak jualan. Tetapi teori dan amalan dalam kes ini, malangnya, agak kerap tidak setuju.

Rang Undang-Undang Jadual tidak dilarang oleh undang-undang. Walau bagaimanapun, selalunya pilihan sedemikian untuk pengambilalihan ruang tamu menyebabkan banyak aduan, kerana dalam praktiknya pemaju tidak membawa apa-apa kewajipan pada rang undang-undang. Ini bermakna kaedah ini sangat tidak boleh dipercayai untuk pembeli. Terdapat hanya kos bil pertukaran, tempoh pembayaran balik, yang dan yang dikeluarkan. Oleh itu, rang undang-undang itu tidak mempunyai hubungan yang tegas antara pemindahan wang oleh pembeli dan tanggungjawab penjual untuk menyediakannya dengan sebuah apartmen. Bil pembayaran balik wmoment adalah haram di tangan. Penjual hanya boleh mengembalikan wang itu kepada pembeli, dan juga mahkamah tidak akan dapat memaksa dia untuk memindahkannya ke apartmen. Malah, rang undang-undang jadual adalah pembelian hartanah di bawah penjual perkataan yang adil. Untuk menyimpulkan perjanjian pembelian dan penjualan apartmen melalui skim Bill of Exchange hanya jika pembeli tidak ragu mengenai kesopanan tempat duduk.

Oleh itu, membeli sebuah apartmen di sebuah bangunan baru, ia tidak hanya berhati-hati merawat pilihan hartanah, tetapi juga dengan teliti dan teliti memeriksa pemaju. Kemudian anda akan mendapat ruang hidup yang dihargai dalam masa yang singkat dan mengelakkan masalah dengan reka bentuk.