Bescherming van aandeelhouders: nieuwe regels die in 2019 in werking zijn getreden

We vertellen over wat een vergoedingsfonds, een ESCRO-ACCOUNT, wat te doen als de ontwikkelaar failliet ging en over nieuwe regels voor de bescherming van bedrogen aandeelhouders in 2019.

Gemiddeld ontvangt 2 tot 6% van de aandeelhouders elk jaar hun faciliteiten niet op tijd, en maakt het een aanzienlijk probleem voor de vastgoedmarkt. Bescherming van de rechten van de aandeelhouders die in 2005 bij wet nr. 214-FZ was onvoldoende, dus het bleef het verbeteren. Nieuwe regels zijn ontworpen om de rechten van bedrogen aandeelhouders te beschermen. De overgangsperiode is gelanceerd tot juli 2019.

Alles over innovaties in de wet

Items en concepten

Wie zijn dergelijke bedrogen aandeelhouders

Problemen van aandelenconstructie

Vereisten voor de ontwikkelaar

Vereisten voor DDU

Verantwoordelijkheid voor het veranderen van deadlines

Compensatie fonds

Faillissementsontwikkelaar

Escrow-account

Garantie

Vooruitzichten voor innovaties

Over objecten en concepten

Dus er zijn twee hoofdkenmerken. De eerste is de ontwikkelaar - een juridische entiteit die of op het juiste lease van land heeft en contante deelnemers aan het aantrekken van de aandelenbouw om appartementsgebouwen en (of) andere onroerendgoedobjecten op basis van de verkregen vergunning te creëren.

De tweede is een deelnemer aan gedeelde constructie - een burger of juridische entiteit. Samen kunnen ze niet alleen residentiële gebouwen bouwen, maar ook garages, gezondheidsfaciliteiten, catering, bedrijfsactiviteiten, handel, cultuur en andere onroerendgoedobjecten, met uitzondering van industriële faciliteiten. Dit wordt vastgelegd in artikel 2 van de wet.

Er is ook een duidelijke definitie van het object van aandelenconstructie, dat wil zeggen, het feit dat in de toekomst uw appartement, een garage of plaats in de ondergrondse parkeergarage in de buurt van het huis zou moeten zijn. Dit residentiële of niet-residentiële gebouwen om te worden overgedragen aan de aandeelhouder na het ontvangen van toestemming om een ​​appartementengebouw en (of) van een ander onroerendgoedobject en het deel van dit huis of het object van onroerend goed, ook, inclusief het geld van de deelnemer, waaronder, inclusief het geld van de deelnemer, inclusief .

• 

Wie zijn dergelijke bedrogen aandeelhouders

Voor de koper van het problematische onroerend goed in aanbouw zijn de volgende voorwaarden nodig:

• De aandeelhoudersovereenkomst is geconcludeerd;
• De uitvoerende partij nakte de verplichtingen uit hoofde van het contract van de aandelenparticipatie niet langer dan 9 maanden. en verhoogde geen investeringen in de bouw van een huis van meer dan twee rapportageperioden op een rij;
• De ontwikkelaar heeft geen opvolger om een ​​object op te bouwen;
• De verplichtingen van het bouwbedrijf voordat de aandeelhouders niet worden vastgezet door de garantie of een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de Bank.

Let op: in sommige gevallen kan zelfs de beschikbaarheid van een contract van aandelenparticipatie in de bouw de koper-aandeelhouder niet beschermen. Federaal Wet Nr. 214-FZ "op deelname aan de aandelenbouw van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten" (Law No. 214-FZ) beschermt de aandeelhouders niet als:

• In het gebouwde huis werden dezelfde gebouwen verschillende keren verkocht;
• Het huis is gebouwd op een plot dat niet is uitgegeven of verhuur;
• Het huis is gebouwd op een plot waar het niet is toegestaan;
• Het huis is gebouwd met een schending van een planningsplan voor de stad, projectvereisten.

Het misbruik van de aandeelhouders met zijn privileges (bijvoorbeeld de mogelijkheid van eenzijdige weigering van het contract of het verkrijgen van sancties voor overtreding van de transmissie van het object) kan leiden tot het Hof hen weigert hen te beschermen als de schadelijke aard van acties zijn vastgesteld.

Problemen van aandelenconstructie

In essentie worden valkuilen duidelijk aan iedereen die deze vastgoedbeleggingsregeling zorgvuldig bestudeert.

Plussen van de regeling zijn voor de hand liggend: de koper ontvangt onroerend goed met 30-40% goedkoper dan de gemiddelde marktprijs; De ontwikkelaar ontvangt geld voor de constructie van onroerendgoedobjecten en de implementatie van het kanaal van het eindproduct.

Helaas wordt een dergelijke investering altijd geassocieerd met aanzienlijke risico's. Kleine uitstelmensen zijn vrij gebruikelijk, niet altijd het schema is grondig gepleegd. Het gebeurt echter dat de ontwikkelaar specifiek de voltooiing van de constructie uitstelt of het moment van het invoeren van de behuizing aantrekt.

Aangenomen in 2005, wet nr. 214-FZ introduceerde een verbod voor ontwikkelaars aan preselieve appartementen voor het ontvangen van vergunningen; Ik bestelde de ontwikkelaars om zich aan te registreren in het contract alle voorwaarden en sancties voor de niet-vervulling, evenals het registreren van elk contract van de aandelenparticipatie (DDU) om dubbele verkopen uit te sluiten.

Dit was echter niet genoeg en de veranderingen begonnen veranderingen in te voeren.

Ten eerste moet de woningbouw worden gescheiden van andere activiteiten met het opleggen van beperkingen op de ontwikkelaar voor het uitvoeren van operaties die niet verband houden met de implementatie van het project.

Ten tweede moet het principe van "één bedrijf één bouwvergunning" worden waargenomen. Tegelijkertijd is de bouw met gedeelde deelname aan verschillende vergunningen nu verboden. Tegelijkertijd zullen grote ontwikkelaars hun functies niet kunnen delegeren aan kinderstructuren om de uitvoering van verschillende projecten tegelijk in te delen, omdat ervaring minstens 3 jaar (ten minste als een algemene aannemer of klant) moet zijn.

Ten derde moet de activiteit van de ontwikkelaar vergezeld gaan van een aangewezen bankkredietinstelling. De rekeningen van het bedrijf, de technische klant en de algemene aannemer moeten in dezelfde bank worden geopend.

Ten vierde zijn de vereisten voor de bedrijfsreputatie van de beheersorganen van de ontwikkelaar en haar deelnemers vastgedraaid. Onder de grondleggers van de ontwikkelaar kunnen niet worden geconfronteerd met onopgemerkte of uitstekende overtuigingen, evenals degenen die wiens activiteiten het faillissement van de juridische entiteit hebben veroorzaakt.

Het bedrijf moet een examenconclusie verkrijgen, zelfs voor low-rise gebouwen, geen schulden (behalve voor doelleningen voor de bouw). In een geautoriseerde bankkredietinstelling moeten middelen worden afgezet in het bedrag van ten minste 10% van de bouwkosten (een eigenaardige parachute, die moet worden beschermd en ontwikkelaar en aandeelhouders in het geval van aanscherpingstijd of faillissement).

Ten vijfde stelt de wet de limiet van de kosten van de ontwikkelaar aan de stichting voor de vergoeding, de betaling van de diensten van de bank, de diensten van het beheersbedrijf, reclame, gemeenschappelijke diensten, communicatiediensten, verhuur. Deze limiet is 10% van de ontwerpkosten van de bouw.

Hoe een betrouwbaar bedrijf te kiezen

Als u een appartement in het huis in aanbouw gaat kopen:

1. Leer beschikbare informatie over de ontwikkelaar, controleer de reputatie.
2. De eenvoudigste manier om te bevestigen dat u op internet leest, - om naar een van de gebouwen te gaan en ervoor te zorgen dat het werk wordt uitgevoerd.
3. Voordat u het contract van de aandelenparticipatie aan de bouw ondertekent, lees het voorzichtig, haast u dan niet.
4. Als u de minste twijfels hebt, raadpleegt u advocaten om u te helpen bij het begrijpen van alle wettelijke ingewikkeldheid.

Nieuwe vereisten voor ontwikkelaar

Tot de dag is een contract met de eerste deelnemer aan de aandelenconstructie van de ontwikkelaar uiterlijk 14 dagen verplicht om in de media of op het internet een projectaangifte te publiceren waar informatie over het bedrijf en projectinformatie wordt aangegeven.

De ontwikkelaar is verplicht om op zijn verzoek een distributie te verstrekken:

• bouwvergunning;
• Technische en economische onderbouwing van het project;
• Conclusie van het staatsonderzoek van projectdocumentatie;
• Projectdocumentatie, waaronder alle aangebrachte wijzigingen;
• Documenten die de regels van ontwikkelaar aan het landplot bevestigen.

Hij moet ook in het project zijn eigen vermogen investeren in het bedrag van ten minste een derde van het totale budget van het project; Geld dat wordt aangetrokken van aandeelhouders, moet strikt gaan voor de implementatie van een specifiek project en nergens anders.

Vereisten voor de deelname

In overeenstemming met de DTU verbindt zich een zijde (LOLSHLER) zich ertoe een vaste inzet te betalen in het document en een kant-en-klaar voorwerp aan te nemen, en de andere partij verbindt zich ertoe om dit doel te construeren en in te dienen bij de overeenkomst waarin de overeenkomst voorziet.

Het contract moet voldoen aan:

• Bepaling van het specifieke doel van de gedeelde constructie die moet worden verzonden in overeenstemming met de projectdocumentatie door de ontwikkelaar;
• De deadline opgeven voor de overdracht van het doel van aandelenconstructie aan de aandeelhouder;
• informatie over de prijs van het contract, timing en volgorde van betaling;
• Informatie over de garantieperiode die werkt in relatie tot het object in aanbouw.

Bij afwezigheid van ten minste een van de vermelde voorwaarden van de voorwaarden wordt het contract als ongeldig beschouwd. Elke DDU moet worden geregistreerd in de regionale divisie Rosreestra om dubbele omzet te voorkomen.

De aandeelhouder heeft het recht om het contract eenzijdig te beëindigen, indien, bijvoorbeeld:

• Er waren problemen met de voorwaarden;
• Vereisten voor de kwaliteit van het onroerendgoedobject worden aanzienlijk geschonden;
• De planning van appartementen die door het eerste project verandert.

In geval van beëindiging van het contract is de ontwikkelaar verplicht niet alleen geld aan de aandeelhouders terug te keren, maar ook interesse voor het gebruik van geleende fondsen in het bedrag van de 1/150 herfinancieringspercentage van de centrale bank van de Russische Federatie, die opereert op de dag van de nakoming van de verplichting om fondsen die door de aandeelhouders worden betaald. Tegelijkertijd kan het bedrijf het contract alleen door het Hof na 3 maanden beëindigen.

Verantwoordelijkheid voor het veranderen van deadlines

De ontwikkelaar is verplicht om het object over te dragen aan deelnemers aan de aandelenconstructie, uiterlijk op de termijn die is bepaald door het Verdrag. De overdrachtsperiode is ingesteld voor alle deelnemers, het is er een.

Als het proces wordt uitgesteld, is de ontwikkelaar verplicht om een ​​boete (straf) aan kopers te betalen in het bedrag van 1/75 herfinancieringspercentage van de Centrale Bank van de Russische Federatie, handelt op de dag van vervulling van de verplichting, over de prijs van het contract voor elke dag van vertraging.

In het geval dat het onmogelijk is om een ​​huis te bouwen in het contract dat in het contract is opgenomen, is het bedrijf 2 maanden verplicht. Schriftelijk om de aandeelhouders op de hoogte te stellen en wijzigingen aan te brengen in het contract.

Bovendien stelt de DDD een bepaalde voorwaarden vast voor de overdracht van onroerend goed aan vastgoedbeleggers na het ontvangen van toestemming om het huis te verkrijgen.

Volgens de wet nr. 214-FZ is de ontwikkelaar verplicht om alle appartementen voor 2 maanden te overbrengen. Na het accepteren van de overheidscommissie.

Compensatiefonds om bedrogen aandeelhouders te beschermen

Om ervoor te zorgen dat de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van ontwikkelaars in het kader van de participatieovereenkomsten nu een compensatiefonds is.

Alle bedrijven die appartementen in de bouwfase verkopen, moeten volgens de wet worden overgedragen aan het compensatiefonds om verplichtingen te verlenen onder een overeenkomst 1,2% van de prijs van elke DDU. De wet voorziet in een jaarlijkse beoordeling van verplichtingen om de grootte van de beoordeling van de beoordeling aan te passen, maar niet vaker 1 keer per jaar.

De fondsen van het compensatiefonds worden gericht op de voltooiing van problematische onroerendgoedobjecten. Hoofden het CEO van het Compensatie Fonds van het Agentschap voor woning en hypotheekleningen (AHML). Het is erg belangrijk dat de taak van de stichting niet omvat het verzamelen van een bepaald bedrag, het is alleen nodig om ervoor te zorgen dat het financiële dekking van bestaande risico's biedt.

Het maximale bedrag van mogelijke geldcompensatie wordt bepaald op basis van het totale oppervlak van faciliteiten in aanbouw en de prijs van één vierkante meter van woningen in deze accommodatie. Tegelijkertijd mag het totale oppervlak van het doel van de aandelenconstructie 120 m² niet overschrijden, en de prijs van 1 m² erin kan niet hoger zijn dan de gemiddelde waarde voor vergelijkbare huisvesting op de primaire markt in dezelfde regio.

Het compensatiefonds helpt de rechten van nieuwe aandeelhouders te beschermen; Om die medeklaringen die al moeilijkheden hebben aangetroffen, hebben de regionale autoriteiten getrokken grafieken van de voltooiing van probleemobjecten, die de timing en mechanismen van de oplossing aangeven.

Als de ontwikkelaar failliet is

De totale duur van de faillissementsprocedure wordt verminderd door de afschaffing van de procedures voor financieel herstel en optimalisatie van activiteiten uitgevoerd door de arbitragebeheerder en het hof van faillissement. De eerste procedure wordt geïntroduceerd in de procedure van een concurrerende productie, terwijl de professionele leider het failliete bedrijf moet leiden, dat al ervaring heeft in de bouwsector. Een nieuwe faillissementsbeheer leidt een brief aan aandeelhouders waarin de verdere procedure en het algoritme van acties zullen worden beschreven.

De wet "op faillissement" bepaalt dat de vereisten van alle aandeelhouders aan de mededingingsbeheerder worden gepresenteerd en niet later dan 2 maanden aan de arbitragehouder. Vanaf de datum van ontvangst van de kennisgeving van de concurrentiebeheerder. De manager beschouwt de vereisten en omvat deze in het register.

Indien, in de loop van de faillissementsprocedure, voldoende reden leek te geloven dat de debiteurenontwikkelaar-solvabiliteit kan worden hersteld, is een overgang naar extern management mogelijk.

De concurrentiebeheerder is verplicht om de nodige acties uit te voeren om een ​​andere uitvoerder te zoeken en aan te trekken. Er is een andere optie - de vergadering van de aandeelhouders heeft het recht om te beslissen over de werkwijze voor het uitvoeren van verplichtingen door compensatie van het compensatiefonds te ontvangen. Bovendien blijft het de mogelijkheid om de vereisten te betwisten door over te dragen naar de bepalingen van het doel van de onvoltooide constructie of de overdracht van residentiële panden (als het object al is gebouwd). Het besluit wordt afzonderlijk voor elk huis in aanbouw gedaan, de algemene vergadering van toekomstige huurders, het is noodzakelijk om de goedkeuring van ¾ van de aandeelhouders te verkrijgen.

Let op: in het faillissement van de ontwikkelaar zijn de meest kwetsbare categorie van onroerendgoedeigenaren eigenaars van niet-residentiële lokalen, waaronder appartementen.

Het landperceel en het huis in aanbouw zijn verpand met deelnemers aan de aandelenconstructie totdat de ontwikkelaar zijn verplichtingen voldoet; Tegelijkertijd gaat het eigendom van onroerend goed voort naar de aandeelhouder op het moment van registratie van het contract van de aandelenparticipatie.

• 

Wat is een escrow-account

Eskrow - Specialiteit van voorwaardelijke aanbetaling, waarop contante graden zich ophopen totdat de constructie van het huis is voltooid. Escrow-accounts in Rusland verscheen in 2014, maar gebruikte dit schema pas in 2018.

Rente op fondsen die op ESCROW-rekeningen zijn geplaatst, wordt niet in rekening gebracht en de bank waar dergelijke rekeningen open zijn, ontvangt geen vergoeding. In feite is een escrow-account een rentevrije aanbetaling, het geld waarop wordt bevroren gedurende een periode van een periode van de datum van inbedrijfstelling van het object in gebruik in de ontwerpverklaring plus 6 maanden. Bij gebruik van ESCROW-rekeningen accepteren de aandeelhouders het financiële risico in verband met een specifieke ontwikkelaar niet en nemen het risico alleen tot een geautoriseerde bank, die hen in de wettelijke gevallen aan hen moet retourneren. In het geval dat de Bank failliet wordt verklaard, reikt de ontwikkelaar het contract met de nieuwe bankagent, zal het verzekerde geld worden overgedragen aan een nieuw account.

Het bedrijf ontvangt geld van de exoruum-accounts nadat het object op de bediening is ingevoerd en het recht van eigendom van ten minste één appartement registreert.

Middelen met escrow-rekeningen kunnen worden vertaald om te betalen voor de verplichtingen van het bedrijf op een leningovereenkomst, of worden rechtstreeks op de ontwikkelaar vermeld (om in het geval te berekenen met de kredietgever wanneer de constructie is uitgevoerd op de geleende fondsen.

Garantieperiode - 5 jaar

Het reinigingsmiddel heeft het recht om vrije eliminatie van gedetecteerde defecten te vereisen of de prijs van het appartement tot het juiste bedrag te verminderen. Bovendien kan de aandeelhouder een vergoeding voor de uitgaven vereisen om tekortkomingen te elimineren.

Vooruitzichten voor innovaties

Van 1 juli 2019 begonnen de veranderingen in het federale wet nr. 214-FZ volledig te werken. De gedeelde constructie moet worden vervangen door het project, het register moet worden gemaakt (het zal helpen om de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar te controleren).

Ook van 1 juli 2019 is de procedure voor het verkopen van appartementen in nieuwe gebouwen veranderd. In overeenstemming met de wet ontvangt het bedrijf nu geld niet van de aandeelhouder om door te gaan met de constructie, maar van geaccrediteerde banken en opslaan op Escrow-accounts.

Maar niet alle ontwikkelaars zullen in deze regeling werken. Volgens de resolutie kunnen ontwikkelaars appartementen verkopen voor oude omstandigheden, indien thuis ten minste 30% klaar zijn, en het aantal gesloten contracten - niet minder dan 10%. Joden die gespecialiseerd zijn in onroerend goed, hebben al opgemerkt dat ontwikkelaars op zoek zijn Bypass-schema's, in de implementatie waarvan kopers kopers de DDD niet betreden.

Alleen het contract van de aandelendeelname kan de bescherming van de rechten van de aandeelhouder garanderen, zodat de koper niet overeenkomt met het voorstel van de ontwikkelaar om in plaats daarvan een factuur uit te geven, of een contract van de opdracht van de wet of een medefinancieringsovereenkomst.

Vastgoeddeskundigen zijn van mening dat veranderingen in wet nr. 214-FZ kleine en middelgrote bedrijven van de markt zullen dwingen, aangezien het doel van innovaties is om de bouwsector te beroemd. Aan de andere kant kan deze situatie aanzienlijke veranderingen in de markt voor hypothecaire leningen veroorzaken, waardoor banken winstgevend kredietoplossingen bieden voor diegenen die huisvesting willen kopen.

•