Kjøper bolig i den ferdige nye bygningen: Utvalg av leiligheter og utvikler, Funksjoner Design Transaksjon, Nøkkel Betalingsmåter
Hvis du vil bli eieren av en romslig leilighet i et vakkert hus med et moderne tekniske utstyr og en utviklet infrastruktur, og med en helt ren "biografi" (ingen har blitt registrert i den, og ingen har blitt utladet hvor som helst) , Utgangen er en- for å erverve innkvartering i den nye bygningen.
Å velge en leilighet, sørg for å være oppmerksom på bygningens eksterne og indre infrastruktur. Finn ut om det er en garasje eller parkeringsplass, enten det finnes butikker og stopp for offentlig transport, hvilke heiser som er installert i huset, om concierge-tjenestene er gitt, og hva som ligger på det første boligområdet.
Velg men nøye
Hvis du allerede vet hvilke egenskaper leiligheten din skal ha (antall rom, omtrentlig område, gulv, tilstedeværelse eller fravær av balkonger, tilstøtende eller isolerte boligkvarter, gratis eller fast layout it.d.), kan du starte markedsundersøkelsen og bestemme på akseptabel for deg pris. Semikenheten 1M2 boligen inkluderer:Kostnaden for utvikling, koordinering og godkjenning av et boligbyggingsprosjekt (selv om det er typisk, må det være "bundet til området", sjekk om du skal bygge et hus av denne typen på det valgte territoriet);
betaling av land i tilfelle kjøp eller leieavgift i denne delen;
Avgift for retten til å bygge et hus (det er nødvendig å få tillatelse til sin konstruksjon; Deltakelse i statlige konkurranser for utvikling krever også noen finansielle investeringer);
kostnader for å bli med i sentraliserte ingeniørnettverk;
Kostnaden for å bygge materialer og leie av anleggsutstyr (de fleste utviklere selv kjøper ikke utstyr på grunn av sine høye kostnader, men bruk leid) eller avskrivningen av sin egen teknologi;
Utgifter for ingeniørutstyr og komponenter;
Lønn av de ansatt arbeidstakere og kontrollerende konstruksjon;
Betaling av reklame tjenester;
Kostnaden for eiendomsmegler, hvis utvikleren vender seg til eiendomsmegling for sine ansatte til å forsøke leiligheter til potensielle kjøpere.
Som et resultat er prisen på leiligheten (det vil si prisen på byggematerialer, teknikere, arbeidsarbeidere) lagt til en annen 50-70%. Så prisen dannes, i henhold til 1m2 boliger på eiendomsmarkedet.
Husk at overnatting i ett hus kan selge ett eller flere selskaper. Derfor er det mer hensiktsmessig å studere forskjellige forslag. Annonserte annonser angir oftest ikke gjennomsnittlig, men den laveste prisen. Det er en sjanse for at leiligheten til denne prisen ikke passer deg på forbrukeregenskaper (for eksempel, ikke liker utsikten fra vinduet eller gulvet vil ikke passe). Vær oppmerksom på hvilke enheter prisen er uttrykt: ubetinget (rubler) eller betinget. Det er nødvendig å avklare hva som er størrelsen på denne betingede enheten, fordi når man omregner det, kan det vise seg at kostnaden på 1m2 er betydelig høyere enn du antok.
Så bestemte du deg for hvor mye du er klar til å bruke på kjøpet, og bestemte seg for egenskapene til fremtidige boliger. Nå er det nødvendig å plukke opp flere alternativer for leiligheter, lager opp med et godt humør, tålmodighet, evner (hvis du går for å se fast eiendom uten husholdningene dine) og begynne å se "live".
Selskapet som representerer utviklerens interesser er forpliktet til å gi annen informasjon om anlegget gratis og vise den potensielle kjøperen ikke bare en prøve av kontrakten, men også de nødvendige retningslinjene, samt å rapportere om betegnelsen av leiligheter til eiendom.
Hvordan finne utvikleren?
Som praksis viser, er den enkleste og mest effektive måten å kjøre nye bygninger i det valgte området. Hvis etterbehandlingsarbeidet i huset ikke er ferdig, prøv å gjenta besøket omtrent etter en uke - det vil være mulig å sørge for hvordan overholdelse av kravene til snips.
Mange utviklere samarbeider med eksisterende eiendomsmegler eller skaper sine egne. For å fullt ut sette pris på det sannsynlige kjøpet, kan du kontakte slike spesialister. Hengende "Utflukter" på den valgte hjemmet, informerer om at den er inkludert i dets ingeniør- og teknisk utstyr, hvilke etterbehandlingsarbeid er oppfylt (eller er planlagt) hvor raskt alle prosessene kommer til å fullføre. Det vil også vise boliger med antall rom du er interessert i, forteller om ulike typer planlegging (eller kanskje vil demonstrere leiligheter med den såkalte gratis layoutet som tilbys av byggeprosjektet). Hvis layoutet og finishen allerede er valgt, kan du være særlig oppmerksom på utsikten fra vinduet. Selv om du inspiserer leiligheten, betyr dette ikke at du umiddelbart, på plass, er forpliktet til å ta en endelig avgjørelse eller til og med konkludere en avtale. Forbered - Formulere alle de akkumulerte spørsmålene om ditt hjem, dens infrastruktur, leiligheter, sannsynlige naboer. Hvis det er noen tvil, kan du se spesialistene til andre byråer, eller be samme realtor å vise deg overnatting i nærmeste nye bygning.
Etter at du har valgt en passende leilighet, er det viktigste å finne ut hvem som akkurat reiste huset, det vil si å bringe referanser til utviklerens omdømme. Det ville være fint å avklare hvor mange gjennomførte prosjekter fra selskapet ikke har uferdige bygninger, høyprofilerte fartøy med aksjonærer eller problemer med lokale myndigheter. For å lære dette, gå online, be om naboer, venner og bekjente som nylig kjøpte eller solgte innkvartering. Prøv også å søke råd om eiendomsmegler - de bør ha sin egen informasjon om utviklere. Hvis et byggefirma har gjeld, kan alle eiendeler brukes til å tilbakebetale dem, og så er det fare for at kjøpet ditt vil være i fare.
Hvis informasjonen du samlet om den valgte utvikleren, ikke noen tvil om æren, kan du trygt be om dokumenter for en ny bygning fra denne organisasjonen. I henhold til punkt 2 i artikkel 221 i den føderale loven "på deltakelse i aksjekonstruksjonen av leilighetsbygninger ...", er utvikleren forpliktet til å gi noen til å se følgende dokumenter:
konstruksjonstillatelse;
Teknisk og økonomisk underbygging av byggeprosjektet i en leilighetskompleks og (eller) annet eiendomsmegling;
Konklusjon av statens undersøkelse av prosjektdokumentasjon, hvis implementeringen er fastsatt av føderal lov;
Prosjektdokumentasjon som inkluderer alle endringer som er gjort til det;
Dokumenter bekrefter utviklerens regler til landplottet.
I tillegg er utvikleren forpliktet til å publisere i media, inkludert Internett, prosjektdeklarasjonen. Dette er et dokument som inneholder informasjon om utvikleren og gjenstand for felles konstruksjon; Det er offentlig tilgjengelig og åpent. Velge en leilighet i en ny bygning, sørg for å spørre, hvor dette dokumentet er publisert, og les teksten på egen hånd eller ved hjelp av en advokat. Hvis du ikke kunne finne ut hvor prosjektdeklarasjonen er publisert, se etter en annen utvikler.
På fordelene med herrer.
Registrering av transaksjonen
Endelig er leiligheten valgt. Nå er det lite: Fullfør avtalen, gjør en kontrakt som bekrefter overføring av eierskap til boliger til kjøperen, og overfør penger til selgeren. Deretter må du spørre utvikleren en handling av aksept av leiligheten, gå med dette dokumentet til Statens registreringsmyndighet og starte registrering av ditt eierskap.
Når det gjelder betalingsmåten, er det flere alternativer.
Full betaling av kostnaden for leiligheten: Kjøperen konkluderer med en kontrakt av egenkapitaldeltakelse med utvikleren (eller en investeringsavtale), tjener penger i kontanter til kassereren eller omdaterer dem til byggefirmaets regnskap. Noen ganger tilbyr utviklere å betale for boliger for 1mes, fikse på dette tidspunktet kostnaden på 1m2.
Avdragsbetaling: Kjøperen mottar retten til å foreta en første avgift (tradisjonelt er det minst halvparten av kostnaden for leiligheten, men noen utviklere er klare til å samarbeide og betale et betydelig lavere beløp), for å betale gjenværende del over avdragsperioden. Denne metoden er forskjellig fra lånet primært av det faktum at det ikke er gebyr for bruk av en lånt kapital, kjøperen gjør det bare penger i flere deler. Sant, prosentandelen av inflasjonen tas i betraktning, siden betalingen ikke er fullt utstyrt. Hvis avdragsperioden varer og etter å ha satt huset i drift, vil registreringen av eierskap bli gjennomført med byrden. Sistnevnte vil bli fjernet så snart kjøperen betaler hele beløpet til utvikleren.
Boliglån Det antas at en person tar et banklån for kjøp av en leilighet under depositumet. Votychychi fra de to første betalingsalternativene, hvor det er to deltakere (kjøperen og selgeren), med et boliglån er det alltid en tredjepart. Det gir en lånt kapital til kjøperen, siden utvikleren ikke kan utstede et lån på egen hånd. Noen utviklere, gitt situasjonen på eiendomsmarkedet, samarbeider med banker. I dette tilfellet velger kjøperen som velger utvikleren umiddelbart en bank som vil gi ham et boliglån. Det er fordelaktig og banken (det er ikke nødvendig å sjekke utvikleren), og overtakeren, han trenger ikke å være ekstremt forventet å forvente bankens beslutning og utvikleren (det vil fungere med en partner-bevist bank). Hvis leiligheten er kjøpt av en slik ordning, blir hoveddokumentet en låneavtale av overtakeren med banken, og registrering av eierskap av boliger, samt på forrige betalingsmetode, utstedes med belastning.
Det er en praksis med å bestille en leilighet som jeg likte kjøperen. Realtors blir imidlertid vanligvis advart på forhånd at denne tjenesten kan betales, reservasjonen fungerer på en leilighet (sjeldnere flere), og perioden for boligreservasjon for en bestemt klient er strengt begrenset og er vanligvis ikke mer enn 3-5 dager .
Det er et annet alternativ å kjøpe boliger (dens pålitelighet er i tvil fra spesialister) - den såkalte Bill-ordningen , veldig populært for noen år siden. I dag er det fortsatt brukt, men ikke så ofte. En regningskostnad er en personlig verdipapirer, en skriftlig gjeldsforpliktelse er strengt etablert av loven, utstedt av låntakeren (lovforstyrrelser) til utlåneren (Promissory Holder). Det gir sistnevnte rett til å kreve fra låntakeren som betaler til en viss periode med penger som er angitt i dokumentbeløpet.
Teoretisk på eiendomsmarkedet tjener regningen som en bekreftelse på at kjøperen overlevert selgeren en viss mengde penger (vanligvis i mengden av verdien av leiligheten eller mer av det), og selgeren forplikter seg til å innløse denne regningen I dokumentet gir det boliger med disse egenskapene (kostnad, plassering, generell og nyttig område, antall rom, gulv), som er angitt i salgskontrakten. Men teorien og praksis i dette tilfellet, dessverre, ganske ofte uenig.
En planløsning er ikke forbudt ved lov. Det er imidlertid ofte at et slikt alternativ for oppkjøpet av boareal fører til at mange klager, siden utvikleren ikke har noen forpliktelser i regningen. Dette betyr at denne metoden er ekstremt upålitelig for kjøperen. Det er bare kostnaden for børsnoten, tilbakebetalingstiden, som og som er utstedt. Dermed har regningen ikke en utvetydig forbindelse mellom overføring av penger av kjøperen og ansvaret for selgeren for å gi ham en leilighet. Wmoment tilbakebetaling regninger er urent på hånden. Selgeren kan bare returnere pengene til kjøperen, og til og med retten vil ikke kunne forplikte ham til å overføre den til leiligheten. Faktisk er en regningsplan et kjøp av fast eiendom under den rettferdige ordselgeren. Å konkludere med en boligkjøps- og salgsavtale gjennom en vekslingsordning bare dersom kjøperen ikke har tvil om seterspenningen.
Dermed innkjøp en leilighet i en ny bygning, er det verdt ikke bare nøye behandle valget av fast eiendom, men også omhyggelig og nøye sjekke utvikleren. Deretter vil du få en elskede boareal på kort tid og unngå problemer med designet.