Zakup mieszkania w gotowym nowym budynku: wybór apartamentów i deweloperów, funkcje Transakcja projektowa, kluczowe metody płatności
Jeśli chcesz stać się właścicielem przestronnego mieszkania w pięknym domu z nowoczesnym sprzętem inżynieryjnym i rozwiniętą infrastrukturą, a dzięki doskonale czystej "biografii" (nikt nie został w niej zarejestrowany i nikt nie został zwolniony w dowolnym miejscu) , wyjście jest jedno-, aby zdobyć zakwaterowanie w nowym budynku.
Wybór mieszkania, należy zwrócić uwagę na zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturę budynku. Dowiedz się, czy istnieje miejsce na garaż lub miejsce parkingowe, czy istnieje sklepy i przystanki transportu publicznego, których windy są zainstalowane w domu, czy usługi konsjerża są dostarczane i co będzie zlokalizowane na pierwszym niemieszkalnym piętrze.
Wybierz, ale ostrożnie.
Jeśli już wiesz, jakie cechy Twoje mieszkanie powinno mieć (liczba pokoi, przybliżona powierzchnia, podłoga, obecność lub brak balkonów, sąsiednich lub izolowanych pomieszczeń mieszkalnych, bezpłatny lub stały układ IT.D.), możesz rozpocząć badania rynku i zdecydować przy akceptowalnym dla ciebie cenie. Półkomórka 1M2 Obudowa obejmuje:Koszt rozwoju, koordynacji i zatwierdzenia projektu budynku mieszkalnego (nawet jeśli jest typowy, musi być "związany z obszarem", sprawdzić, czy zbudować dom tego typu na wybranym terytorium);
Płatność ziemi w przypadku jego zakupu lub wynajmu opłaty tej sekcji;
Opłata za prawo do budowy domu (konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę; udział w konkursach państwowych na rzecz rozwoju wymaga również pewnych inwestycji finansowych);
koszty łączenia scentralizowanych sieci inżynierskich;
Koszt materiałów budowlanych i dzierżawy sprzętu budowlanego (większość sami deweloperów nie kupują sprzętu ze względu na wysokie koszty, ale użyj dzierżawionych) lub amortyzacji własnej technologii;
Wydatki na sprzęt inżynieryjny i jego składniki;
Wynagrodzenie zatrudnionych pracowników i konstrukcji kontrolnej;
Płatność usług reklamowych;
Koszt usług realtorowych, jeśli deweloper zamienia się do agencji nieruchomości, aby pracownicy mogli powstrzymać mieszkańcom na potencjalnych nabywców.
W rezultacie cena mieszkania (czyli cenę materiałów budowlanych, techników, pracowników pracowników) kolejne 50-70%. Więc cena jest utworzona, według 1 m2 obudowy na rynku nieruchomości.
Pamiętaj, że zakwaterowanie w jednym domu może sprzedać jedną lub więcej firm. Dlatego bardziej celowo stamy się zbadać różne propozycje. Reklamowane reklamy najczęściej wskazano średnie, ale najniższe koszty. Istnieje szansa, że mieszkanie w tej cenie nie pasuje do właściwości konsumentów (na przykład, nie lubisz widoku z okna lub podłogi nie będzie pasować). Zwróć uwagę, na które jednostki wyraża cenę: bezwarunkowe (ruble) lub warunkowe. Konieczne jest wyjaśnienie, jaki jest rozmiar tej jednostki warunkowej, ponieważ podczas ponownego obliczenia może okazać się, że koszt 1m2 jest znacznie wyższy niż zakładany.
Postanowiłeś więc, jak bardzo jesteś gotowy wydać na zakup i zdecydował się na cechy przyszłego mieszkania. Teraz konieczne jest odebranie kilku opcji do apartamentów, pojawia się z dobrym nastrojem, cierpliwością, możliwościami (jeśli pójdziesz do oglądania nieruchomości bez swoich gospodarstw domowych) i zacznij oglądać "Live".
Spółka reprezentująca interesy dewelopera jest zobowiązany do udzielenia wszelkich innych informacji o obiekcie za darmo i pokazać potencjalnym nabywcy nie tylko próbką umowy, ale także niezbędnych wytycznych, a także zgłaszać na temat wyznaczenia mieszkań do własność.
Jak znaleźć programistę?
Jak pokazuje ćwiczenie, najłatwiejszym i najskuteczniejszym sposobem na powrót nowych budynków w wybranym obszarze. Jeśli praca wykończeniowa w domu nie zostanie jeszcze zakończona, spróbuj powtórzyć wizytę w przybliżeniu po tygodniu - będzie możliwe upewnienie się, jak przestrzeganie wymagań wyniżeń.
Wielu programistów współpracuje z istniejącymi agencjami nieruchomości lub tworzyć własne. Aby w pełni docenić prawdopodobny zakup, możesz skontaktować się z takimi specjalistami. Wiszące "Wycieczki" w wybranym Home Realtor informuje, że jest to spełnione w jego urządzeniach inżynierskich i technicznych, które spełniają prace wykończeniowe (lub są planowane), jak szybko wszystkie procesy będą dokończyć. Pokazuje również obudowę z liczbą zainteresowanych pokoi, mówi o różnych rodzajach planowania (lub, być może zademonstruje apartamenty z tak zwanym bezpłatnym układem przewidzianym przez projekt budowlany). Jeśli układ i wykończenie są już wybrane, możesz zwrócić szczególną uwagę na widok z okna. Chociaż sprawdzasz mieszkanie, nie oznacza to, że natychmiast, na miejscu, są zobowiązane do podjęcia ostatecznej decyzji, a nawet zawrzeć umowę. Przygotuj - sformułować wszystkie zgromadzone pytania dotyczące domu, jego infrastruktury, apartamentów, prawdopodobnych sąsiadów. Jeśli istnieją pewne wątpliwości, odnoszą się do specjalistów innych agencji lub zapytaj tego samego Realtora, aby pokazać zakwaterowanie w najbliższym nowym budynku.
Po wybraniu odpowiedniego mieszkania najważniejszą rzeczą jest dowiedzieć się, kto dokładnie wznieśli dom, to znaczy, aby przywrócić odniesienia do reputacji dewelopera. Byłoby miło wyjaśnić, ile zrealizowanych projektów firmy Spółki nie ma niedokończonych budynków, wysokich naczyniach z udziałowcami lub problemami z władzami lokalnymi. Aby dowiedzieć się, przejdź do Internetu, poprosić o sąsiadów, przyjaciół i znajomych, którzy niedawno kupili lub sprzedawali zakwaterowanie. Spróbuj również szukać porad w zakresie agencji nieruchomości - powinni mieć własne informacje o programistach. Jeśli firma budowlana ma długy, wszelkie aktywa mogą być używane do ich spłaty, a następnie istnieje ryzyko, że zakup będzie zagrożony.
Jeśli gromadzone informacje o wybranym deweloperze nie pozostawiają żadnych wątpliwości na temat jego uczciwości, możesz bezpiecznie poprosić o dokumenty na nowy budynek z tej organizacji. Zgodnie z ust. 2 art. 221 ustawy federalnej "w sprawie udziału w budowie budynków mieszkalnych ..." Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia każdemu zobaczyć następujące dokumenty:
Pozwolenie na budowę;
Podstawienie techniczne i gospodarcze projektu budowlanego budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości;
Zawarcie badania państwa dokumentacji projektu, jeżeli jego realizacja jest ustalona przez prawo federalne;
Dokumentacja projektu obejmująca wszystkie zmiany wprowadzone do niego;
Dokumenty potwierdzające zasady dewelopera na działkę gruntowej.
Ponadto deweloper jest zobowiązany do publikowania w mediach, w tym w Internecie, deklarację projektu. Jest to dokument zawierający informacje o deweloperze i przedmiotem wspólnej konstrukcji; Jest publicznie dostępny i otwarty. Wybór mieszkania w nowym budynku, pamiętaj, aby zapytać, gdzie ten dokument jest publikowany i przeczytaj swój tekst samodzielnie lub za pomocą prawnika. Jeśli nie można dowiedzieć się, gdzie publikuje się deklarację projektu, szukaj innego dewelopera.
Na korzyściach z dżentelmenów.
Rejestracja transakcji
Wreszcie wybrano mieszkanie. Teraz jest mała: Ukończ transakcję, dokonując umowy potwierdzającą przeniesienie własności mieszkaniowej dla kupującego i przekazać pieniądze do sprzedawcy. Następnie musisz poprosić programistę akt akceptacji mieszkania, przejdź do tego dokumentu do organu rejestracji państwowej i rozpoczęcie rejestracji własności nieruchomości.
Jeśli chodzi o metodę płatności, istnieje kilka opcji.
Pełna wypłata kosztów mieszkania: Kupujący stwierdza umowę uczestnictwa kapitałowego z deweloperem (lub umową inwestycyjną), zarabiają pieniądze w gotówce do kasjera lub przekłada je do konta firmy budowlanej. Czasami deweloperzy oferują płacenie za mieszkania na 1 MES, ustalając w tym czasie koszt 1m2.
PŁATNOŚĆ: Kupujący otrzymuje prawo, podejmując opłatę początkową (tradycyjnie jest co najmniej połowa kosztów mieszkania, ale niektórzy deweloperzy są gotowi współpracować i płacić znacznie niższą kwotę), aby zapłacić pozostałą część w okresie raty. Ta metoda różni się od pożyczki przede wszystkim, że nie ma opłaty za stosowanie pożyczonego kapitału, kupujący po prostu zarabia w kilku częściach. To prawda, że procent inflacji jest brany pod uwagę, ponieważ płatność nie jest w pełni wykonana. Jeśli okres raty trwa i po uruchomieniu domu, rejestracja własności zostanie przeprowadzona z obciążeniem. Ten ostatni zostanie usunięty, gdy tylko kupujący zapłaci całą kwotę deweloperowi.
Schemat kredytów hipotecznych Zakłada się, że osoba bierze pożyczkę bankową na zakup mieszkania pod depozytem. VotyChychi z dwóch pierwszych opcji płatności, gdzie są dwóch uczestników (kupujący i sprzedawca), z hipoteką jest zawsze strona trzecia. Zapewnia pożyczonym kapitale do kupującego, ponieważ deweloper nie może wydać pożyczki samodzielnie. Niektórzy deweloperzy, biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości, współpracują z bankami. W tym przypadku kupujący, który wybiera programista natychmiast wybiera bank, który da mu kredyt hipoteczny. Jest korzystne, a bank (nie ma potrzeby sprawdzenia dewelopera), a nabywca, nie musi być niezwykle oczekiwany, aby spodziewać się decyzji Banku i dewelopera (będzie działać z Partner-Sprawdzony Bank). Jeżeli mieszkanie jest kupowane przez takiego schematu, główny dokument staje się zgodą pożyczki nabywcy z Bankiem oraz rejestrację własności mieszkalnictwa, a także w poprzedniej metodzie płatności, jest wydawany z obciążeniem.
Istnieje praktyka rezerwacji mieszkania, którą lubiłem kupującego. Jednak realtorowie są zwykle ostrzegani z góry, że ta usługa może zostać zapłacona, rezerwacja działa na jednym mieszkaniu (rzadziej kilku), a okres zastrzeżenia mieszkaniowego dla konkretnego klienta jest ściśle ograniczona i zwykle nie więcej niż 3-5 dni .
Istnieje inna opcja na zakup mieszkania (jego niezawodność jest wątpliwość od specjalistów) - tzw Schemat rachunku , bardzo popularny kilka lat temu. Dziś nadal jest używany, ale nie tak często. Rachunek opłat jest osobiste papiery wartościowe, obowiązek zadłużenia pisemnego jest ściśle ustanowiony przez prawo, wydane przez kredytobiorcę (rachunek za opłatą) pożyczkodawcy (posiadacz wekslowy). Daje to drugie prawo do żądania od kredytobiorcy płacić pewnego okresu pieniędzy określonych w kwotę dokumentu.
Teoretycznie na rynku nieruchomości, rachunek służy jako potwierdzenie, że kupujący przekazał sprzedając określoną kwotę pieniędzy (zazwyczaj w wysokości wartości mieszkania lub więcej z nich), a sprzedawca zobowiązuje się odkupić ten rachunek W dokumencie, to zapewnić mieszkania z tymi cechami (koszt, lokalizacja, ogólny i przydatny obszar, liczbę pokoi, podłogi), które są wskazane w umowie sprzedaży. Ale teoria i praktyka w tym przypadku niestety często się nie zgadzam.
Bill harmonogram nie jest zabroniony przez prawo. Jednak często jest to, że taka opcja nabycia przestrzeni życiowej powoduje wiele skarg, ponieważ w praktyce deweloper nie ma żadnych zobowiązań na rachunek. Oznacza to, że ta metoda jest niezwykle zawodna dla kupującego. Istnieją tylko koszty rachunku Weksownika, okres spłaty, który i kto jest wydawany. W ten sposób rachunek nie ma jednoznacznego połączenia między przeniesieniem pieniędzy przez Kupującego a odpowiedzialnością Sprzedającego, aby zapewnić mu mieszkanie. Wmoment rachunki spłaty są nieczyste. Sprzedawca może po prostu zwrócić pieniądze na kupującego, a nawet sąd nie będzie w stanie zobowiązać go do przeniesienia go do mieszkania. W rzeczywistości rachunek harmonogramu jest zakupem nieruchomości pod uczciwym sprzedawcą. Zawarcie umowy zakupu i sprzedaży mieszkania za pośrednictwem ustawy programu Exchange tylko wtedy, gdy kupujący nie ma wątpliwości co do przyzwoitości.
Tak więc, kupując mieszkanie w nowym budynku, warto uważnie traktować wybór nieruchomości, ale także skrupulatnie i starannie sprawdzić programistę. Wtedy otrzymasz cenioną przestrzeń życiową w krótkim czasie i uniknąć problemów z projektem.