Iz čistega lista (preberite polno različico članka)

Nakup stanovanj v končni novi stavbi: izbor apartmajev in razvijalcev, značilnosti oblikovanje transakcije, ključne načine plačila

Če želite postati lastnik prostornega apartmaja v čudoviti hiši s sodobno inženirsko opremo in razvitim infrastrukturo, in s popolnoma čisto "biografijo" (nihče ni bil registriran v njem in nihče ni bil izpraznjen na kjerkoli) , proizvodnja je nastanitev v novi stavbi.

Govorimo o nakupu stanovanja v novi stavbi, mislimo na hišo, ki jo je že zgradila in sprejela državna komisija, vendar njegovo delovanje še ni začelo. V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije je glavna značilnost nakupa stanovanj v novi stavbi, da lahko dobite polne pravice do pridobljene nepremičnine, ki jih lahko samo po tem, ko vstavite hišo. Če je stavba pred kratkim postavljena, vendar se že uporablja za predvideni namen, bo pridobitev stanovanjskih prostorov v njej enaka zaključku prodaje in prodaje stanovanja na sekundarnem trgu.

Izbira stanovanja, se prepričajte, da bodite pozorni na zunanjo in notranjo infrastrukturo stavbe. Ugotovite, ali obstaja garaža ali parkirni prostor, ali obstajajo trgovine in postajališča javnega prevoza, katera dvigala so nameščena v hiši, ne glede na to, ali so storitve recepcije na voljo in kaj se nahaja na prvem nestanovanjskem nadstropju.

Izberite, vendar previdno

Če že veste, katere značilnosti bi morali imeti vaš apartma (število sob, približno območje, tla, prisotnost, prisotnost ali odsotnost balkonov, sosednjih ali izoliranih bivalnih prostorov, prostega ali fiksnega postavitve IT.D.), lahko začnete tržne raziskave in se odločite na sprejemljivem za vas. Ohišje polmomenosti 1m2 vključuje:

Stroški razvoja, usklajevanja in odobritve projekta stanovanjske stavbe (tudi če je tipično, mora biti "vezan na območje", preverite, ali želite zgraditi hišo te vrste na izbranem ozemlju);

plačilo zemljišč v primeru nakupa ali najemnina tega oddelka;

Pristojbina za oblikovanje hiše (potrebno je pridobiti dovoljenje za njeno gradnjo; sodelovanje pri državnih tekmovanjih za razvoj zahteva tudi nekatere finančne naložbe);

stroški pridružitve centraliziranim inženirskim omrežjem;

Stroški gradbenega materiala in zakup gradbene opreme (večina razvijalcev sami ne kupujejo opreme zaradi svojih visokih stroškov, vendar uporabljajo zakupljene) ali amortizacijo lastne tehnologije;

Stroški za inženirsko opremo in njene komponente;

plače najetih delavcev in obvladovanja gradnje;

Plačilo oglaševalskih storitev;

Stroški realtorskih storitev, če razvijalec obrne na nepremičninsko agencijo za svoje zaposlene, da bi se stališča preselila potencialnim kupcem.

Posledično se cena stanovanja (to pomeni, da je cena gradbenih materialov, tehnikov, delavcev delavcev) dodala še 50-70%. Tako je cena oblikovana, po 1m2 stanovanj na nepremičninskem trgu.

Ne pozabite, da lahko namestitev v eni hiši proda eno ali več podjetij. Zato je bolj primerno preučiti različne predloge. Oglašeni oglasi se najpogosteje ne navedejo povprečne, ampak najnižji stroški. Obstaja možnost, da stanovanje na tej ceni vam ne ustreza na potrošniških lastnostih (na primer, ne marate pogled iz okna ali tal ne bo primerno). Bodite pozorni na katere enote je cena izražena: brezpogojna (rubljev) ali pogojna. Pojasniti je treba, kakšna je velikost te pogojene enote, ker se lahko pri preračunu izkaže, da je strošek 1m2 bistveno višji, kot ste ga domnevali.

Torej, ste se odločili, koliko ste pripravljeni porabiti za nakup, in se odločiti o značilnostih prihodnjih stanovanj. Zdaj je potrebno pobrati več možnosti za apartmaje, zaloge z dobrim razpoloženjem, potrpežljivostjo, zmožnostjo (če greste gledati nepremičnine brez vaših gospodinjstev) in začeti gledati "v živo".

Družba, ki zastopa interese razvijalca, je dolžna brezplačno dati vse druge informacije o instrumentu in kažejo potencialni kupec ne le vzorec pogodbe, ampak tudi potrebne smernice, kot tudi za poročanje o imenovanju stanovanj premoženja.

Kako najti razvijalca?

Kot kaže praksa, najlažji in najučinkovitejši način, da vozite nove stavbe na izbranem območju. Če zaključna dela v hiši še ni dokončana, poskusite ponavljati obisk približno po enem tednu - bo mogoče zagotoviti, kako skladnost z zahtevami SNIPS.

Mnogi razvijalci sodelujejo z obstoječimi agencijami za nepremičnine ali ustvarjajo svoje. Če želite v celoti ceniti verjeten nakup, se lahko obrnete na takšne strokovnjake. Viseči "izleti" na izbranem domačem realtorju obvešča, da je vključen v svojo inženirsko in tehnično opremo, ki je izpolnjena delovna obdelava (ali so načrtovana), kako hitro bodo vsi procesi končali. To bo tudi pokazalo stanovanje s številom prostorov, ki vas zanimajo, pove o različnih vrstah načrtovanja (ali pa bo morda pokazala stanovanja s tako imenovano brezplačno postavitev, ki jo predvideva gradbeni projekt). Če sta postavitev in zaključek že izbrana, lahko posebno pozornost posvetite pogledu iz okna. Čeprav pregledate stanovanje, to ne pomeni, da ste takoj, na mestu, dolžni dokončno odločiti ali celo skleniti sporazum. Pripravite - oblikovati vsa nabrana vprašanja o vašem domu, njeni infrastrukturi, apartmajih, verjetnih sosedih. Če obstajajo dvomi, se nanašajo na strokovnjake drugih agencij ali vprašajte isti realtor, da vam pokažete namestitev v najbližji novi stavbi.

Ko ste izbrali primerno stanovanje, je najpomembnejše, da ugotovimo, kdo je natančno postavljen hišo, to je, da se sklicevanja na ugled razvijalca. Lepo bi bilo pojasniti, koliko zaključenih projektov iz družbe nima nedokončanih stavb, odmevnih plovil z delničarji ali problemi z lokalnimi oblastmi. Če se želite naučiti, pojdite na spletu, prosim za sosede, prijatelje in znance, ki so pred kratkim kupili ali prodali nastanitev. Poskusite tudi poiskati nasvete o nepremičninskih agencijah - bi morali imeti svoje podatke o razvijalce. Če ima gradbeno podjetje dolgov, se lahko vsa sredstva uporabijo za poplačilo, potem pa obstaja tveganje, da bo vaš nakup v nevarnosti.

Če informacije, ki ste jih zbrali o izbranem razvijalcu, ne puščajo nobenih dvomov o svoji poštenosti, lahko varno zahtevate dokumente za novo stavbo iz te organizacije. V skladu z odstavkom 2 221. člena Zveznega zakona "o sodelovanju pri izgradnji stanovanjskih stavb ..." je razvijalec dolžan vsakomur zagotoviti, da vidi naslednje dokumente:

Gradbeno dovoljenje;

Tehnično in ekonomsko utemeljitev gradbenega projekta stavbe stanovanj in (ali) drugih nepremičninskih objektov;

Zaključek državnega pregleda projektne dokumentacije, če je njegovo izvajanje ustanovljeno z zveznim zakonom;

Projektna dokumentacija, ki vključuje vse spremembe;

Dokumentov, ki potrjujejo pravila razvijalca na zemljišče.

Poleg tega je razvijalec dolžan objaviti v medijih, vključno z internetom, projektno deklaracijo. To je dokument, ki vsebuje informacije o razvijalcu in predmetu skupne gradnje; Javno je na voljo in odprta. Izbira stanovanja v novi stavbi se prepričajte, da vprašate, kje je ta dokument objavljen, in preberete svoje besedilo sami ali s pomočjo odvetnika. Če ne bi bilo mogoče izvedeti, kje je objavljena projektna deklaracija, poiščite drug razvijalec.

O koristih gospodov.

Državni sprejem je predpogoj za zagon. Medtem ko je stavba uradno ni naročena, lastniki stanovanj ne morejo izdajati registracije na kraju stalnega prebivališča, saj naslov hiše preprosto ni za pregleda. Dokler Merril, obstaja tudi priložnost za goljufije: razvijalec mora plačati za oskrbo z energijo in komunala, vendar v praksi morate zaslužiti denar in lastnik stanovanja. Hkrati pa slednji pogosto prejme račun, ki vključuje tudi kazensko zamudo. Problem je, da se pogodba o oskrbi z energijo šteje za sklenjeno iz trenutka prve povezave z omrežjem, ne glede na to, ali je pripravljena v pisni obliki ali ne. Torej, hoja v hišo, ki ni prešla vladarjev, najemniki prejmejo "v tovoru", dogovor za oskrbo z energijo s pogoji, ki so jim bili neznani, tarife in življenjsko dobo plačila.

Registracija transakcije

Končno je izbrano stanovanje. Zdaj je majhen: dokončati dogovor, s katerim se pogodbo potrjuje prenos lastništva stanovanj na kupca, in prenesti denar prodajalcu. Potem morate razvijalca zahtevati dejanje sprejemanja stanovanja, pojdite s tem dokumentom državnemu organu za registracijo in začnite registracijo lastništva lastništva.

Kar zadeva način plačila, obstaja več možnosti.

Popolno plačilo stroškov apartmaja: Kupec sklene pogodbo o kapitalski udeležbi z razvijalcem (ali investicijskim sporazumom), prinaša denar v denarju blagajne ali jih prevaja na račun gradbenega podjetja. Včasih razvijalci ponujajo plačilo za stanovanja za 1ME, ki v tem času določijo stroške 1m2.

Plačilo obroka: Kupec prejme pravico, da začetna pristojbina (tradicionalno je vsaj polovica stroškov stanovanja, vendar so nekateri razvijalci pripravljeni sodelovati in plačati bistveno nižjo količino), da bi plačali preostali del v obdobju obroka. Ta metoda se razlikuje od posojila predvsem z dejstvom, da ni pristojbine za uporabo izposojenega kapitala, kupec preprosto prinaša denar v več delih. Res je, da se odstotek inflacije upošteva, saj plačilo ni v celoti. Če obdobje obroka traja in po začetku delovanja hiše bo registracija lastništva izvedena z bremenom. Slednje bodo odstranjene takoj, ko kupec plača celoten znesek razvijalcu.

Hipotekarna shema. Predvideva, da oseba prevzame bančno posojilo za nakup stanovanja pod depozitom. Voticychi iz prvih dveh možnosti plačila, kjer sta dva udeleženca (kupec in prodajalec), s hipoteko je vedno tretja oseba. Zagotavlja izposojeni kapital kupcu, saj razvijalec sam ne more izdati posojila sam. Nekateri razvijalci glede na razmere na trgu nepremičnin, sodelujejo z bankami. V tem primeru, kupec, ki izbere razvijalca, takoj izbere banko, ki mu bo dala hipotekarno posojilo. Je ugodna in banka (ni treba preveriti razvijalca), in prevzemnika, ki ga ni treba izjemno pričakovati, da bi pričakovali odločitev banke, in razvijalec (to bo sodelovalo s partnersko-dokazano banko). Če se stanovanje kupi s takšno shemo, glavni dokument postane posojilna pogodba pridobivalca z banko, in registracijo lastništva stanovanj, pa tudi na prejšnjem načinu plačila, je izdan z obremenitvijo.

Obstaja praksa rezervacije stanovanja, ki mi je bil všeč kupec. Vendar pa so realtors običajno vnaprej opozorili, da se ta storitev lahko izplača, rezervacija deluje na enem stanovanju (manj pogosto več), obdobje stanovanjske rezervacije za določeno stranko pa je strogo omejeno in običajno ne več kot 3-5 dni .

Obstaja še ena možnost za nakup stanovanj (njena zanesljivost je v dvomih od strokovnjakov) - tako imenovani Bill Scheme. , zelo priljubljen pred nekaj leti. Danes se še vedno uporablja, vendar ne tako pogosto. Billec je osebni vrednostni papirji, pisni dolžniški obveznost je strogo ustanovljen z zakonom, ki ga izda posojilojemalec (račun zaračunavanja) posojilodajalcu (zadolžni nosilec). Slednjim daje pravico do povpraševanja po posojilojemalcu, ki plačuje v določenem obdobju denarja, ki je določen v dokumentu.

Teoretično na trgu nepremičnin, račun služi kot potrditev, da je kupec predala prodajalcu določen znesek denarja (običajno v višini vrednosti stanovanja ali več od tega), in prodajalec se zavezuje, da bo unovčil ta račun V dokumentu, to je, zagotoviti stanovanja s temi značilnostmi (stroški, lokacijo, splošno in uporabno območje, število sob, nadstropje), ki so navedeni v pogodbi o prodaji. Toda teorija in praksa v tem primeru na žalost se pogosto ne strinjajo.

Uradni list ni prepovedan z zakonom. Vendar pa je pogosto, da takšna možnost za pridobitev bivalnega prostora povzroča številne pritožbe, saj v praksi razvijalec ne opravlja nobenih obveznosti na računu. To pomeni, da je ta metoda izjemno nezanesljiva za kupca. Obstajajo samo stroški menjava, rok odplačevanja, ki in kdo je izdan. Zato račun nima nedvoumne povezave med prenosom denarja s strani kupca in odgovornosti prodajalca, da mu zagotovi stanovanje. Zapisi o odplačevanju wmoments so na roki nečiste. Prodajalec lahko preprosto vrne denar kupcu, in celo sodišče ga ne bo mogel obvezati, da ga prenese v stanovanje. Dejstvo je, da je časopis nakup nepremičnin pod pravično besedo prodajalca. Če želite skleniti sporazum o nakupu in prodaji stanovanj s sistemom izmenjave le, če kupec nima dvoma o spodobnosti Seater.

Tako, nakup stanovanja v novi stavbi, je vredno ne le skrbno obravnavati izbiro nepremičnin, temveč tudi natančno preveriti razvijalca. Potem boste dobili cenjen življenjski prostor v kratkem času in se izognili težavam z zasnovo.