Blerja e banesave në ndërtesën e re të përfunduar: përzgjedhja e apartamenteve dhe zhvilluesi, përmban transaksion të dizajnit, metodat kryesore të pagesës
Nëse dëshironi të bëheni pronar i një apartamenti të gjerë në një shtëpi të bukur me një pajisje moderne inxhinierike dhe një infrastrukturë të zhvilluar, dhe me një "biografi" të përkryer (askush nuk është regjistruar në të dhe askush nuk është shkarkuar kudo) , Produkti është një - për të marrë strehim në ndërtesën e re.
Zgjedhja e një apartamenti, sigurohuni që t'i kushtoni vëmendje infrastrukturës së jashtme dhe të brendshme të ndërtesës. Zbuloni nëse ka një garazh ose hapësirë parkimi, nëse ka dyqane dhe ndalesa të transportit publik, të cilat janë instaluar ashensorë në shtëpi, nëse ofrohen shërbimet e portierit dhe çfarë do të vendosen në katin e parë jo-rezidentë.
Zgjidhni por me kujdes
Nëse tashmë e dini se çfarë karakteristikat duhet të kenë apartamenti juaj (numri i dhomave, sipërfaqja e përafërt, dysheme, prania ose mungesa e ballkoneve, lagjet e qëndrueshme ose të izoluara, paraqitja e lirë ose fikse.), Ju mund të filloni hulumtimin e tregut dhe të vendosni në të pranueshme për ju çmimin. Semicomeness 1m2 Strehimi përfshin:Kostoja e zhvillimit, koordinimit dhe miratimit të një projekti të ndërtimit të banimit (edhe nëse është tipik, duhet të jetë "i lidhur me zonën", kontrolloni nëse do të ndërtoni një shtëpi të këtij lloji në territorin e përzgjedhur);
pagesa e tokës në rast të blerjes ose tarifës së qirasë së këtij seksioni;
Tarifa për të drejtën për të ndërtuar një shtëpi (është e nevojshme për të marrë leje për ndërtimin e saj; pjesëmarrja në konkurset shtetërore për zhvillim gjithashtu kërkon disa investime financiare);
Shpenzimet e bashkimit me rrjetet inxhinierike të centralizuara;
Kostoja e materialeve të ndërtimit dhe dhënia me qira e pajisjeve të ndërtimit (shumica e vetë zhvilluesve nuk blejnë pajisje për shkak të kostove të larta, por përdorin me qira) ose zhvlerësimin e teknologjisë së tyre;
Shpenzimet për pajisjet inxhinierike dhe komponentët e saj;
paga e punëtorëve të punësuar dhe kontrollit të ndërtimit;
Pagesa e shërbimeve të reklamave;
Kostoja e shërbimeve sekser, nëse zhvilluesi kthehet në agjencinë e pasurive të paluajtshme për punonjësit e saj për të hequr apartamente për blerësit potencialë.
Si rezultat, çmimi i banesës (që është, çmimi i materialeve të ndërtimit, teknikëve, punëtorëve të punës) shtohet një tjetër 50-70%. Pra, çmimi është formuar, sipas 1m2 strehimit në tregun e pasurive të patundshme.
Mos harroni se strehimi në një shtëpi mund të shesë një ose më shumë kompani. Prandaj, është më e domosdoshme për të studiuar propozime të ndryshme. Reklamat e reklamuara më shpesh të treguara jo mesatare, por kostoja më e ulët. Ka një shans që banesa me këtë çmim nuk ju përshtatet në pronat e konsumit (për shembull, nuk më pëlqen pamja nga dritarja ose dyshemeja nuk do të përshtatet). Kushtojini vëmendje të cilave njësitë çmimi është shprehur: i pakushtëzuar (rubla) ose kushtëzuar. Është e nevojshme të qartësohesh se cila është madhësia e kësaj njësie të kushtëzuar, sepse kur rillogarizohet mund të rezultojë se kostoja prej 1m2 është dukshëm më e lartë se sa supozohet.
Pra, keni vendosur se sa jeni gati për të shpenzuar për blerjen dhe keni vendosur për karakteristikat e strehimit të ardhshëm. Tani është e nevojshme për të marr disa opsione për apartamente, të aksioneve me një humor të mirë, durim, aftësi (nëse shkoni për të parë pasuri të patundshme pa familjet tuaja) dhe të fillojnë të shikojnë "live".
Kompania që përfaqëson interesat e zhvilluesit është e detyruar të japë ndonjë informacion tjetër në lidhje me objektin falas dhe të tregojë blerësin potencial jo vetëm një mostër të kontratës, por edhe udhëzimet e nevojshme, si dhe të raportojnë për përcaktimin e apartamenteve për të pronë.
Si ta gjeni zhvilluesin?
Siç tregon praktika, mënyra më e lehtë dhe më efektive është të largosh ndërtesat e reja në zonën e zgjedhur. Nëse puna e mbarimit në shtëpi nuk është përfunduar ende, përpiquni të përsërisni vizitën përafërsisht pas një jave - do të jetë e mundur të siguroheni se si pajtueshmëria me kërkesat e SNIPS.
Shumë zhvillues bashkëpunojnë me agjencitë ekzistuese të pasurive të patundshme ose krijojnë të tyren. Për të vlerësuar plotësisht blerjen e mundshme, ju mund të kontaktoni specialistë të tillë. Varet "Ekskursione" në sekser të përzgjedhur në shtëpi informon se është përfshirë në pajisjet e saj inxhinierike dhe teknike, të cilat përfundojnë punimet e përfundimit (ose janë planifikuar) sa shpejt do të përfundojnë të gjitha proceset. Ajo gjithashtu do të tregojë strehim me numrin e dhomave që ju intereson, tregon për lloje të ndryshme të planifikimit (ose, ndoshta do të demonstrojë apartamente me të ashtuquajturat paraqitjen e lirë të ofruar nga projekti i ndërtimit). Nëse paraqitja dhe përfundimi janë përzgjedhur tashmë, ju mund t'i kushtoni vëmendje të veçantë pamjes nga dritarja. Megjithëse ju inspektoni apartamentin, kjo nuk do të thotë që ju menjëherë, në vend, janë të detyruar të bëni një vendim përfundimtar ose edhe të përfundoni një marrëveshje. Përgatitja - formuloni të gjitha pyetjet e grumbulluara në lidhje me shtëpinë tuaj, infrastrukturën, apartamentet, fqinjët e mundshëm. Nëse ka disa dyshime, referojuni specialistëve të agjencive të tjera ose kërkoni të njëjtin sekser për t'ju treguar strehim në ndërtesën më të afërt të re.
Pasi të keni zgjedhur një apartament të përshtatshëm, gjëja më e rëndësishme është të zbuloni se kush e ngriti saktësisht shtëpinë, domethënë për të sjellë referenca për reputacionin e zhvilluesit. Do të ishte mirë të sqaroni sa projekte të përfunduara nga kompania nuk kanë ndërtesa të papërfunduara, anije të profilit të lartë me aksionarë ose probleme me autoritetet lokale. Për të mësuar këtë, shkoni në internet, kërkoni fqinjët, miqtë dhe të njohurit të cilët kohët e fundit kanë blerë ose shitur strehim. Mundohuni gjithashtu të kërkoni këshilla për agjencitë e pasurive të paluajtshme - ata duhet të kenë informacionin e tyre për zhvilluesit. Nëse një kompani ndërtimi ka borxhe, çdo pasuri mund të përdoret për t'i shlyer ato, dhe pastaj ekziston rreziku që blerja juaj të jetë në rrezik.
Nëse informacioni që keni mbledhur për zhvilluesin e përzgjedhur nuk lë asnjë dyshim për ndershmërinë e tij, ju mund të kërkoni me siguri dokumente për një ndërtesë të re nga kjo organizatë. Sipas paragrafit 2 të nenit 221 të ligjit federal "Për pjesëmarrjen në ndërtimin e aksioneve të ndërtesave të banimit ...", zhvilluesi është i detyruar të sigurojë që dikush të shohë dokumentet e mëposhtme:
Leja e ndërtimit;
Pranimi teknik dhe ekonomik i projektit të ndërtimit të një ndërtese apartamentesh dhe (ose) objekteve të tjera të pasurive të paluajtshme;
Konkluzioni i ekzaminimit shtetëror të dokumentacionit të projektit, nëse zbatimi i tij përcaktohet nga ligji federal;
Dokumentacioni i projektit që përfshin të gjitha ndryshimet e bëra në të;
Dokumentet që konfirmojnë rregullat e zhvilluesit në komplotin e tokës.
Përveç kësaj, zhvilluesi është i detyruar të publikojë në media, duke përfshirë internetin, deklaratën e projektit. Ky është një dokument që përmban informacion rreth zhvilluesit dhe objektit të ndërtimit të përbashkët; Është në dispozicion dhe e hapur publikisht. Zgjedhja e një apartamenti në një ndërtesë të re, sigurohuni që të pyesni, ku publikohet ky dokument dhe lexoni tekstin e tij në tuaj ose me ndihmën e një avokati. Nëse nuk mund të zbuloni se ku publikohet deklarata e projektit, kërkoni një zhvillues tjetër.
Mbi përfitimet e zotërinjve.
Regjistrimi i transaksionit
Së fundi, apartament është zgjedhur. Tani është e vogël: plotësoni marrëveshjen, duke bërë një kontratë që konfirmon transferimin e pronësisë së banesave tek blerësi, dhe transferimin e parave tek shitësi. Pastaj ju duhet të kërkoni nga zhvilluesi një akt pranimi të banesës, shkoni me këtë dokument tek Autoriteti i Regjistrimit Shtetëror dhe filloni regjistrimin e pronësisë suaj të pronës.
Sa i përket metodës së pagesës, ka disa opsione.
Pagesa e plotë e kostos së banesës: Blerësi konkludon një kontratë të pjesëmarrjes së kapitalit me zhvilluesin (ose një marrëveshje investimi), bën para në para të gatshme për arkëtarin ose i përkthen ato në llogarinë e shoqërisë ndërtimore. Ndonjëherë zhvilluesit ofrojnë për të paguar për strehim për 1mes, fiksimin në këtë kohë koston e 1m2.
Pagesa me këste: Blerësi merr të drejtën, duke bërë një tarifë fillestare (tradicionalisht ajo është të paktën gjysma e kostos së banesës, por disa zhvillues janë të gatshëm të bashkëpunojnë dhe të paguajnë një sasi të konsiderueshme më të ulët), për të paguar pjesën e mbetur mbi periudhën e kësteve. Kjo metodë është e ndryshme nga kredia kryesisht nga fakti se nuk ka pagesë për përdorimin e një kapitali të huazuar, blerësi thjesht bën para në disa pjesë. Vërtetë, përqindja e inflacionit merret parasysh, pasi pagesa nuk është bërë plotësisht. Nëse periudha e këstit zgjat dhe pas vendosjes së shtëpisë në veprim, regjistrimi i pronësisë do të kryhet me barrën. Kjo e fundit do të hiqet sapo blerësi paguan të gjithë shumën e zhvilluesit.
Skema e hipotekës Ajo supozon se një person merr një hua bankare për blerjen e një apartamenti nën depozita e saj. Votychychi nga dy opsionet e para të pagesave, ku ka dy pjesëmarrës (blerësi dhe shitësi), me një hipotekë ka gjithmonë një palë të tretë. Ai siguron një kapital të huazuar tek blerësi, pasi që zhvilluesi nuk mund të lëshojë një hua për të tijën. Disa zhvillues, duke pasur parasysh situatën në tregun e pasurive të paluajtshme, bashkëpunojnë me bankat. Në këtë rast, blerësi që zgjedh zhvilluesin menjëherë zgjedh një bankë që do t'i japë atij një hua hipotekare. Është e dobishme dhe banka (nuk ka nevojë të kontrollojë zhvilluesin), dhe blerësi, ai nuk duhet të pritet që të pritet të pritet që vendimi i bankës dhe zhvilluesi (do të punojë me një bankë të provuar nga partnerët). Nëse banesa është blerë nga një skemë e tillë, dokumenti kryesor bëhet një marrëveshje huaje e blerësit me bankën, si dhe regjistrimin e pronësisë së strehimit, si dhe në metodën e mëparshme të pagesës, është lëshuar me barrë.
Ekziston një praktikë e rezervimit të një apartamenti që më pëlqente blerësi. Megjithatë, REALTORS zakonisht paralajmërohen paraprakisht se ky shërbim mund të paguhet, rezervimi vepron në një apartament (më pak shpesh disa), dhe periudha e rezervimit të strehimit për një klient të caktuar është rreptësisht i kufizuar dhe zakonisht nuk është më shumë se 3-5 ditë .
Ekziston një tjetër mundësi për të blerë strehim (besueshmëria e saj është në dyshim nga specialistët) - të ashtuquajturat Skema e faturës , shumë popullor disa vite më parë. Sot përdoret ende, por jo aq shpesh. Një projekt-pagë është një letërsi personale, një detyrim i borxhit me shkrim është i themeluar në mënyrë strikte nga ligji, i lëshuar nga huamarrësi (faturën e ngarkesës) tek huadhënësi (mbajtësi premtues). Ai i jep të fundit të drejtën për të kërkuar nga huamarrësi që paguajnë në një periudhë të caktuar parash të specifikuara në shumën e dokumentit.
Teorikisht në tregun e pasurive të paluajtshme, projektligji shërben si një konfirmim se blerësi e ka dorëzuar shitësin një sasi të caktuar parash (zakonisht në shumën e vlerës së banesës ose më shumë prej tij), dhe shitësi merr përsipër të shpengojë këtë projekt-ligj Në dokument, që është, ofrojnë strehim me ato karakteristika (kosto, vendndodhje, zonë të përgjithshme dhe të dobishme, numrin e dhomave, dysheme), të cilat tregohen në kontratën e shitjes. Por teoria dhe praktika në këtë rast, për fat të keq, shumë shpesh nuk pajtohen.
Një faturë e orarit nuk është e ndaluar me ligj. Megjithatë, shpesh është një mundësi e tillë për blerjen e hapësirës së jetesës shkakton shumë ankesa, pasi në praktikë zhvilluesi nuk ka ndonjë detyrim mbi projektligjin. Kjo do të thotë se kjo metodë është jashtëzakonisht e pabesueshme për blerësin. Ka vetëm koston e faturës së këmbimit, periudhën e ripagimit, i cili dhe i cili është lëshuar. Kështu, projektligji nuk ka një lidhje të qartë midis transferimit të parave nga blerësi dhe përgjegjësia e shitësit për t'i siguruar atij një apartament. Faturat e ripagimit të Wmoment janë të papastër në dorë. Shitësi thjesht mund t'i kthejë paratë blerësit, madje edhe gjykata nuk do të jetë në gjendje ta detyrojë atë të transferojë atë në banesë. Në fakt, një faturë e orarit është një blerje e pasurive të paluajtshme nën shitësin e fjalës së drejtë. Për të përfunduar një marrëveshje për blerjen dhe shitjen e apartamenteve nëpërmjet një skeme të këmbimit vetëm nëse blerësi nuk ka dyshim për mirësjelljen e vendeve.
Kështu, blerja e një apartamenti në një ndërtesë të re, vlen jo vetëm të trajtojë me kujdes zgjedhjen e pasurive të paluajtshme, por edhe të kontrolloni me kujdes dhe me kujdes zhvilluesit. Pastaj do të merrni një hapësirë të çmuar të jetesës në një kohë të shkurtër dhe do të shmangni problemet me dizajnin.