Из чистог лима (прочитајте пуну верзију чланка)

Куповина кућишта у готовој новоградња: избор станова и програмера, садржи дизајнерску трансакцију, кључне начине плаћања

Ако желите да постанете власник пространог стана у прелепој кући са модерном инжењерском опремом и развијеном инфраструктуром, а са савршено чистом "биографијом" (нико није регистрован у њему и никога није било испражњено нигде) , Излаз је један - да набави смештај у новој згради.

Говорећи о куповини стана у новој згради, мислимо на кућу коју је Државна комисија већ изградила и усвојила, али његова операција још није започела. Према грађанском законику Руске Федерације, главна карактеристика куповине становања у новој згради је да можете добити пуна права на стечену некретнину коју можете тек након што унесете кућу у рад. Ако се зграда недавно подигне, али већ се користи за његову намену, стицање стамбених просторија у њему ће бити идентично закључивању продаје и продаје стана на секундарном тржишту.

Одабир стана, будите сигурни да обратите пажњу на спољну и унутрашњу инфраструктуру зграде. Сазнајте да ли постоји гаража или паркинг место, да ли постоје продавнице и заустављање јавног превоза, који су инсталирани лифтови у кући, да ли су обезбеђене услуге Цонциерге и која ће се налазити на првом не-стамбеном поду.

Изаберите али пажљиво

Ако већ знате које карактеристике треба да има ваш стан (број соба, приближно подручје, под, присуство или одсуство балкона, суседних или изолованих стамбених просторија, бесплатан или фиксни распоред ит.д.), можете започети истраживање тржишта и одлучити о прихватљивом по цени. Посетоност становања 1м2 укључује:

Трошкови развоја, координације и одобрења пројекта стамбене грађевине (чак и ако је типично, мора бити "везан за то подручје", проверите да ли да изградите кућу ове врсте на изабраној територији);

Плаћање земљишта у случају његове куповине или најамнине овог одељка;

Накнада за право на изградњу куће (неопходна је за добијање дозволе за његову изградњу; учешће на државним такмичењима за развој такође захтева неке финансијске инвестиције);

трошкови спајања централизованих инжењерских мрежа;

Трошкови грађевинских материјала и закуп грађевинске опреме (већина програмера не купују опрему због својих високих трошкова, већ користе закупљено) или амортизацију сопствене технологије;

Трошкови за инжењерску опрему и његове компоненте;

плата ангажованих радника и контрола конструкције;

Плаћање рекламних услуга;

Трошкови услуга некретнина, ако се програмер претвара у агенцију за некретнине за своје запослене да репромицују апартмане потенцијалним купцима.

Као резултат тога, цена стана (односно цене грађевинског материјала, техничара, радника) додаје се још 50-70%. Дакле, цена се формира, према становању 1м2 на тржишту некретнина.

Запамтите да смештај у једној кући може продати једну или више компанија. Стога је више брже проучавати различите предлоге. Оглашени огласи најчешће су назначени не просечно, већ и најнижа цена. Постоји шанса да вам стан по овој цени не одговара на својствима потрошача (на пример, не свиђа се мишљење са прозора или под неће фит). Обратите пажњу на које јединице се изражава цена: безусловне (рублене) или условно. Потребно је разјаснити колики је величина ове условне јединице, јер приликом прерачунавања може испоставити да је цена 1м2 знатно већа него што сте претпостављали.

Дакле, одлучили сте колико сте спремни да потрошите на куповину и одлучили се о карактеристикама будућег становања. Сада је потребно преузети неколико опција за станове, залихе уз добро расположење, стрпљење, могућности (ако идите да гледате некретнине без својих домаћинстава) и почните да гледате "Ливе".

Компанија која представља интересе програмера дужна је да бесплатно даје било које информације о објекту и покаже потенцијалног купца не само узорак уговора, већ и потребне смернице, као и да се извештавају о означењу станова имовина.

Како пронаћи програмера?

Како је пракса показује, најлакши и најефикаснији начин је да се вратите нове зграде у одабраном подручју. Ако завршни рад у кући још увек није завршен, покушајте да поновите посету отприлике након недељу дана - биће могуће осигурати сигуран начин како се у складу са захтевима снажпова.

Многи програмери сарађују са постојећим агенцијама за некретнине или стварају своје. Да бисте у потпуности ценили вероватну куповину, можете контактирати такве стручњаке. Висећи "излете" у одабраном домом Реалтор обавештава да је укључен у његову инжењерску и техничку опрему, које су испуњене завршне радове (или су планиране) колико ће се брзо завршити сви процеси. Такође ће показати становање са бројем соба које вас занимају, прича о различитим врстама планирања (или ће можда показати станове са такозваним слободним распоредом предвиђеним пројектом грађевинарства). Ако су изглед и завршетак већ одабрани, можете обратити посебну пажњу на поглед са прозора. Иако прегледате стан, то не значи да сте одмах, на снази, дужни да донесете коначну одлуку или чак закључују споразум. Припремите се - формулишу сва акумулирана питања о вашем дому, њеној инфраструктури, апартманима, вероватним суседима. Ако постоје неке сумње, односе се на стручњаке других агенција или замолити истог некретнина да вам покаже смештај у најближој новој згради.

Након што изаберете одговарајући стан, најважније је сазнати ко је тачно подигао кућу, односно да се угледа репутације програмера. Било би лепо разјаснити колико завршених пројеката из компаније нема незавршене зграде, високе пловила са акционарима или проблемима са локалним властима. Да бисте то научили, идите на мрежи, питајте суседе, пријатеље и познанике који су недавно купили или продали смештај. Покушајте и да потражите савет о агенцијама за некретнине - требали би имати своје информације о програмерима. Ако грађевинска компанија има дугове, било која имовина се може користити за отплату, а затим постоји ризик да ће ваша куповина бити у ризику.

Ако информације које сте прикупили о одабраном програмеру не остављају никакве сумње у његову искреност, можете сигурно затражити документе за нову зграду из ове организације. Према ставу 2. члана 221. савезног закона "о учешћу у уделама изградње стамбених зграда ...", програмер је дужан да наведе следеће документе:

грађевинска дозвола;

Техничка и економска образложења грађевинског пројекта стамбене зграде и (или) другог објекта некретнина;

Закључак Државног испитивања пројектне документације, ако је његова примена основана са савезним законом;

Пројектна документација која укључује све промене;

Документи који потврђују правила програмера до земљишта.

Поред тога, програмер је дужан да објављује у медијима, укључујући Интернет, пројекат пројекат. Ово је документ који садржи информације о програмеру и објекту заједничке градње; Јавно је доступно и отворено. Одабир стана у новој згради, будите сигурни да се питате, где је овај документ објављен и да прочита свој текст сами или уз помоћ адвоката. Ако нисте могли да сазнате где је објављена пројекат Декларација, потражите другог програмера.

О предностима господо.

Прихватање државе је предуслов за пуштање у рад. Док се зграда званично не наручује, власници апартмана не могу да издају регистрацију на месту пребивалишта, јер адреса куће једноставно није за пасошаторе. До меррила, постоји такође прилика за превару: програмер мора да плати за снабдевање енергијом и комуналним услугама, али у пракси морате зарадити и власника стана. Истовремено, потоњи често прима рачун, који такође укључује казнено кашњење. Проблем је у томе што се уговор о снабдевању енергије сматра закљученим из тренутка прве везе са мрежом, без обзира да ли се наводи у писаном облику или не. Стога улазе у кућу која није пренијела владаре, станари добијају "у оптерећењу" споразум о снабдевању енергијом са непознатим условима, тарифама и животом плаћања.

Регистрација трансакције

Коначно је изабран стан. Сада је мала: довршите договор, што окончате уговор који потврђује пренос власништва над смештајем купцу и преносе новац продавцу. Тада морате да поставите програмера чин прихватања стана, идите са овим документом државном органу за регистрацију и започните регистрацију власништва имовине.

Што се тиче начина плаћања, постоји неколико опција.

Потпуно плаћање трошкова стана: Купац закључује уговор учешћа капитала са програмером (или споразумом о улагању), зарађује новац у готовини благајном или да их преводи на рачун грађевинске компаније. Понекад програмери нуде да плате становање за 1МЕС, у овом тренутку у овом тренутку трошкови од 1м2.

Плаћање на рате: Купац добија право, доноси почетну накнаду (традиционално је барем половина трошкова стана, али неки програмери су спремни да сарађују и плаћају значајно нижи износ), да преостали део плате преостали део рате. Ова метода се разликује од кредита пре свега чињеницом да нема накнаде за употребу посуђеног капитала, купац једноставно зарађује у неколико делова. Тачно, узима се у обзир проценат инфлације, јер уплата није у потпуности донесена. Ако период рате траје и после стављања куће у рад, регистрација власништва биће спроведена са теретом. Ово последње ће бити уклоњено чим купац целокупни износ плаћа програмеру.

Хипотекарна шема Претпоставља да особа узима банкарску зајам за куповину стана под његов депозит. Вотицхицхи из прве две опције плаћања, где постоје два учесника (купца и продавца), са хипотеком увек постоји трећа страна. Купцу пружа позајмљени капитал, јер програмер не може самостално издати зајам. Неки програмери, с обзиром на ситуацију на тржишту некретнина, сарађују са банкама. У овом случају, купац који изабере програмера одмах бира банку која ће му дати хипотекарни кредит. Повољан је и Банка (нема потребе да провјерава програмер), а стицалац, не мора да се изузетно очекује да очекује одлуку банке, а програмер (то ће радити са партнером-доказаном банком). Ако се стан купује таквим шемом, главни документ постаје споразум о зајму са Банком и регистрација власништва над стамбеним производима, као и на претходном начину плаћања, издаје се оптерећењем.

Постоји пракса резервисања стана који ми се допао купца. Међутим, реалтори се обично унапред упозоравају да се ова услуга може исплатити, резервација делује на једном апартману (рјеђе од неколико често), а период резервисања стамбеног стамбеног стамбеног стамбеног резервирања за одређени клијент је строго ограничен и обично није више од 3-5 дана. .

Постоји још једна опција за куповину становања (његова поузданост је у сумњи од специјалиста) - такозвана Билл Схема , врло популарно пре неколико година. Данас се још увек користи, али не тако често. Набојни рачун је лична хартија од вредности, писмени обавеза дуга строго је утврђено законом, коју је издао зајмопримац (наплаћује зајмокар (новчаница). То је последње право на захтев за тражењем зајма који плаћа одређени период новца који је наведено у износу докумената.

Теоретски на тржишту некретнина, Билл служи као потврда да је купац предао продавцу одређену количину новца (обично у висини вредности стана или више тога), а продавац се обавезује да ће овај рачун уновчити У документу, то јест, обезбедити становање са тим карактеристикама (трошковима, локације, опште и корисно подручје, број соба, под), који су назначени у уговору о продаји. Али теорија и вежбање у овом случају, нажалост, често се не слажу.

Закон није забрањен рачун за наплату. Међутим, често је таква опција за стицање животног простора изазива многе жалбе, јер у пракси програмер не носи никакве обавезе на рачун. То значи да је ова метода изузетно непоуздана за купца. Постоје само трошкови менице, рок отплате који је издат. Стога, Предлог закона нема недвосмислену везу између преноса новца купца и одговорност продавца да му пружи стан. Вмоментарски рачуни за отплату су нечисти на руци. Продавац може једноставно вратити новац купцу, па чак и суд неће моћи да га обавеже да га преноси у стан. У ствари, распоред закона је куповина некретнина у оквиру поштеног продавца поште. За закључивање споразума о куповини станова и продајним продајним програмима путем менице Екцханге Схема само ако купац нема сумње у пристојност подлога.

Стога, куповина стана у новој згради, вреди само пажљиво третирати избор некретнина, већ и чули и пажљиво проверите програмера. Тада ћете у кратком времену добити неговани животни простор и избегавати проблеме са дизајном.