Ось уже півтора року діють нові правила реєстрації права на садові і дачні ділянки і будинку. Розповідаємо, які шахрайські схеми виникли при них і як не стати жертвою шахраїв.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Вирішення спорів щодо меж земельних ділянках в судах давно стало буденністю, сусіди часто з'ясовують, хто і в кого «прирізав» зайвий метр або на чиїй землі стоїть паркан. Однак буває і так: відсутність відомостей про межі наділу використовується різного роду шахраями.
Нові правила
Інформацію про наявність (або відсутність) відомостей про межі земельних ділянок можна отримати з трëх джерел:
- публічної кадастрової карти, розміщеної на порталі Росреестра;
- кадастрового паспорта (виписка з державного кадастру нерухомості);
- при особистому зверненні в офіс прийому філії Росреестра або МФЦ із запитом про надання відомостей, внесених до державного кадастр нерухомості.
При постановці на учëт земельного наділу необхідно пам'ятати, що зробити це можна через електронний портал. Власник ділянки повинен буде пройти реєстрацію на порталі, замовити послугу, сплатити мито і з'явитися в призначений день в офіс Росреестра або МФЦ (або зможе, сплативши цю додаткову послугу, отримати електронний документ поштою або з кур'єром).
Врахуйте, що перелік документів, необхідних для постановки на учëт, може змінюватися в залежності від виду власності, складу об'єкта володіння, регіону, в якому він знаходиться.
Зверніть увагу: неможливість ідентифікації особистості заявника є підставою для відмови в прийнятті заяви. Таким чином, процедура реєстрації захищає землевласників від шахрайських спроб зареєструвати чужу ділянку на своє ім'я.
Крім того, для того щоб не «втратити» при постановці на державний кадастровий облік жодного з власників ділянок, в орган реєстрації прав видається єдину заяву на всі новостворені ділянки. При цьому з заявами звертаються всі учасники спільної власності - в тому випадку, якщо вихідний земельну ділянку знаходився у власності кількох осіб.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Шахраям стало легше жити?
Виписка з ЕГРН, так само як і свідоцтво про право власності, завіряється гербовою печаткою і підписується державним реєстратором, а на електронній виписці проставляється електронно-цифровий підпис. Ці засоби дозволяють надійно захистити виписку і гарантують її справжність.
Єдиним підтвердженням зареєстрованого права власності на об'єкт нерухомості є наявність запису про це в Єдиному державному реєстрі нерухомого майна. Тому необхідно пам'ятати, що видається після проведення реєстраційних дій документ відображає відомості, актуальні тільки на момент їх внесення до реєстру.
Однак з плином часу у об'єкта нерухомості може змінитися власник, та й сам об'єкт міг зазнати змін, на нього міг бути накладений арешт. Саме тому завжди залишається лазівка для нечесних на руку продавців. Ні в виписці, ні в свідоцтві старого зразка зміни не відображаються - якщо тільки цей документ не одержано безпосередньо перед укладанням угоди. Зрозуміло, таку угоду не дадуть зареєструвати фахівці Росреестра, але це не завадить шахраям отримати, наприклад, аванс і сховатися з грошима в невідомому напрямку.
Отримати виписку (на відміну від свідоцтва) можна досить оперативно, термін її дії законом не обмежений.
шахрайські схеми
Переїзд проти волі
Вельми популярна наступна схема шахрайства з землею: ділянку (найчастіше знаходиться на нерозмежованість території) може «переїхати» з волі порушників закону на десятки кілометрів. У цьому випадку покупцеві показують ділянку в мальовничому місці, часто - з підведеними газом і водопроводом. І ціна у ділянки підходяща, прямо не покупка, а угода століття! Однак після оформлення угоди може виявитися, що ділянка знаходиться зовсім не на тому місці, яке спочатку було показано, а в декількох кілометрах від нього.Реєстрові помилки в місці розташування меж ділянок, якщо відхилення площі за підсумками виправлення помилки буде не більше 5%, держреєстратори вправі виконувати самостійно, без згоди правовласників, після закінчення 6 місяців з дня повідомлення.
подвійний продаж
Шахраї також можуть спробувати продати об'єкт нерухомості кілька разів. В цьому випадку при укладанні повторних угод шахраї спробують скористатися дублікатами договорів і свідоцтв реєстрації права власності. Зрозуміло, для вдалого завершення такої афери у шахраїв повинна бути підтримка з боку посадових осіб.
Ця шахрайська схема можлива виключно тому, що деякі власники нерухомості з різних причин не поспішають з оформленням угоди і реєстрацією права власності.
Нагадуємо вам, що власником майна буде визнаний той, хто першим зареєстрував право власності.
Завищення кадастрової вартості
Продавець може назвати покупцеві вартість ділянки, яка завищена по відношенню до кадастрової. Для того щоб потенційний покупець повірив в названу йому суму, шахраї використовують документи, в яких відображаються невірні координати об'єкта, його межі, результати зйомки (геологічної і топографічної). Буває так, що вартість ділянки збільшується мало не на половину реальної вартості. Розрахунок в даному випадку зроблений на те, що покупець не стане відразу проводити виміри ділянки і перевіряти документи.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
приховані комунікації
Вартість ділянки буде нижче, якщо під ним розташовані приховані під землею комунікації. Однак продавцеві це невигідно - будівництво будинку на такій ділянці неможливо.
Покупцеві в цьому випадку пред'являють фальшиві документи топографічної і геологічної зйомки об'єкта, з яких випливає, що підземний газо- або водопровід відсутній (або проходить на значній відстані від ділянки).
Складність ситуації полягає не тільки в тому, що покупець не здогадується, що згодом земля буде непридатна для будівництва. Якщо з'ясується, що на ділянці знаходяться приховані підземні комунікації, його нового власника оштрафують і зобов'яжуть переносити комунікації за свій рахунок.
господар невідомий
Території, право власності на які документально не закріплено (або визначено лише на основі так званих правових звичаїв), поки ще є на карті нашої країни. За замовчуванням такі наділи вважаються належними органам місцевого самоврядування.
Для того щоб заявити свої претензії на ділянку, необхідно розташовувати документом, який доводить право на нерухомість. Для того щоб афера відбулася, необхідно, щоб в цій довідці не вказувався адреса ділянки, але була площа наділу. І звичайно, потрібен зацікавлений кадастровий інженер, який виконає межування і видасть документ, в якому номер ділянки і площу залишаються колишніми, але будуть вказані іншу адресу і точки прив'язки координат.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Доступ до бази
Що володіють доступом до бази даних кадастрові інженери можуть дізнатися, які земельні ділянки на території певного садового товариства є невикористаними, а значить, можна оформити на них підроблені документи і продати.З тих же баз можна отримати інформацію про те, які ділянки не приватизовані. Шахраї змінюють кордону таких ділянок, при цьому вони приєднують пустують.
Другий варіант цієї ж схеми полягає в тому, що нечисті на руку інженери можуть змінити межі ділянки таким чином, щоб винести його за межі садового товариства. Це може бути актуально для тих товариств, які межують з сільськими поселеннями. Вигода шахраїв в тому, щоб продати ділянку жителям селища, які бажають збільшити площу наділу.
Інша боку проблеми в тому, що по всіх документах законослухняні власники будуть загарбниками землі. У цьому випадку відновити стан справ можливо лише в судовому порядку. Деякі землевласники віддадуть перевагу позбутися проблемної власності, продавши наділи за низькою ціною.
Як захиститися від шахраїв
Далеко не завжди ми можемо протистояти шахраям, однак є деякі правила, які допоможуть власникам нерухомості убезпечити себе, а також стандартні алгоритми поведінки в тривожних ситуаціях.
По-перше, необхідно ретельно зберігати всі документи, які стосуються об'єкту нерухомості. За новими правилами окремі частини Єдиного державного реєстру нерухомості, кадастрові карти і книги обліку документів ведуться в електронній формі. Самі ж реєстрові справи поки зберігаються і в електронній формі, і на паперовому носії.
Зверніть увагу: видача свідоцтв про державну реєстрацію права власності на папері не передбачена, а відомості про реєстрацію прав будуть підтверджуватися випискою з ЕГРН. Це означає, що дата отримання виписки при підготовці будь-яких операцій повинна бути максимально свіжою.
По-друге, кожному землевласнику доцільно переконатися у відповідності меж його ділянки даним, зазначеним у документації. Необхідно розуміти, що зберігаються тільки права на землю, які були закріплені раніше виданими документами. Тому через зміни правил межування ділянок необхідно оформлення кадастрових документів відповідно до нових правил.
По-третє, при здійсненні угоди необхідно провести юристами спеціальну експертизу документації. Особливо уважно треба поставитися до тих випадків, коли угода відбувається в два етапи: спочатку укладається договір про наміри, а лише потім виробляється основна частина угоди.
По-четверте, наполягайте на тому, що ви самі виберете нотаріуса для оформлення угоди, не варто погоджуватися на кандидатуру продавця, особливо якщо укладання угоди саме цим нотаріусом вам нав'язують особливо наполегливо.
До речі, покупець може звернутися до нотаріуса за консультацією до зустрічі з продавцем. Нотаріус пояснить, яким чином буде оформлятися угода.
Фахівці кажуть, що багато схеми шахрайства з землею цілком можуть бути розкриті ще до укладення попереднього договору, якщо покупці будуть укладати угоду за всіма правилами, в присутності і за участю досвідченого юриста.
Відповідно до нових правил кадастрового обліку, копію межового плану, технічного плану та інших документів, на підставі яких внесені записи до Єдиного державного реєстру нерухомості, можуть отримати тільки самі правовласники або їх представники.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Терміни оформлення документів
Перехід на електронний спосіб оформлення та взаємодії зумовлює те, що межові плани і акти обстеження будуть виконуватися кадастровими інженерами в електронній формі. За новими правилами документи в паперовому форматі видаються заявнику тільки тоді, коли це передбачено договором підряду.Фахівці Росреестра інформуватимуть заявника про всі дії по електронній пошті і СМС.
Звертаємо вашу увагу, що з 1 січня 2018 р неможливо здійснити операцію з земельною ділянкою, межі якої не встановлено відповідно до законодавства, тому всім власникам землі необхідно потурбуватися отриманням відповідних документів.
Терміни проходження документів в Росреестра складають:
- сім робочих днів - для державної реєстрації прав;
- п'ять робочих днів - для кадастрового обліку;
- десять робочих днів - для процедури одночасної реєстрації прав та кадастрового обліку;
- три робочих дні - реєстрація нотаріально засвідченої угоди, права власності на підставі свідоцтва про право на спадщину.
- один робочий день - при подачі документів в електронному вигляді.
Зверніть увагу: якщо документи передаються через МФЦ, всі терміни треба збільшити на два дні.
Раніше спірні питання, пов'язані з достовірністю підписів в акті погодження меж ділянки, наявність узгоджених кордонів, коректність публікації даних про межі можна було перевірити самостійно - тепер же для цього необхідно звертатися в суд.
кадастрова карта
Публічна кадастрова карта, яку Росреестр веде з 2010 р, допоможе дізнатися не тільки кадастровий номер об'єкта нерухомості, але і його статус; категорію земель і вид дозволеного використання; присвоєний адреса; кадастровий квартал, район і округ ділянки; площа наділу і його кадастрову вартість; дату постановки на облік. Крім того, на карті можна знайти інформацію про те, який кадастровий інженер працював з ділянкою.
Таким чином, публічна карта може допомогти в підборі початкової інформації про той об'єкт, який ви маєте намір придбати або орендувати.
