Наслідки несанкціонованого перебудови квартири - консультація директора Центру правової допомоги «Рідний Дім» О. А. Сандига.
ве спорудження балкона з утепленням і склінням в багатоквартирному будинку.
ве переоборудо-
вання горища в мансарду і установка димоходу в двоповерховому багатоквартирному будинку повоєнної будівлі.
ного пристрою прорізів в несучих конструкціях.
З правовою основою легальної перепланування і реконструкції квартири наш читач уже ознайомлений. Тепер розповімо про те, що загрожує порушникові закону, якщо в результаті несанкціонованого перебудови житла були ущемлені інтереси сусідів.
Добре сміється той, хто сміється останнім
Що живе наді мною сусід зробив євроремонт. Поряд з іншим, справив несанкціоноване перепланування санвузла і влаштував в ньому водяні теплі підлоги. На шум вечірніх будівельних робіт, що тривали більше трьох місяців, я стоїчно не реагував. І, судячи з усього, даремно. Остаточно усвідомив допущену похибку, коли мої звикли до всього вуха вловили абсолютно нові звуки: не тільки моя ванна, а й вся квартира наповнилася музикою «водобачкових» інструментів. З сусідом довелося познайомитися. І з'ясувалося наступне: всі будівельні роботи проводилися заїжджими робочими з України, само собою без узгодженого і затвердженого в Міжвідомчої комісії проекту. Природно, вони полінувалися здійснити необхідну в таких випадках гідро- і звукоізоляцію підлоги і каналізаційних труб, в результаті чого любитель водних процедур і тепла зробив моє життя абсолютно нестерпним.На всі усні претензії сусід відповідав блаженної усмішкою і переробляти нічого не збирався. Довелося витратити якийсь час на вивчення законів, після чого блаженно посміхатися почав уже я сам.
думка професіонала
У пошуках справедливого рішення я звернувся за консультацією до директора Центру правової допомоги "РІДНИЙ ДІМ" О. А. Сандига, яка з подібного роду проблемами стикається щодня. Її клієнтами стають власники квартир, які здійснили перепланування і реконструкцію і з різних причин опинилися в полі зору правоохоронців права. Одні дійсно порушили права та інтереси сусідів і заподіяли шкоди будівлі, інші закону не порушували, але стали жертвами заздрості і недоброзичливості цих самих сусідів. У всіх випадках до людей, що звернулися за правовою допомогою, були застосовані різні адміністративні санкції. Звичайна практика в таких ситуаціях - узаконити перепланування з мінімальними для квартировласника або наймача житлового приміщення наслідками. Це вдається далеко не завжди. Справи, передані до суду, досить часто закінчуються рішеннями, зобов'язуючими привести планування квартири в первинний вигляд.
Відповідно до статті 84 Житлового кодексу Української РСР, а в Москві ще і пунктом 1 статті 4 Закону м Москви N 37 «Про порядок перебудови приміщень у житлових будинках на території міста Москви» перепланування та переобладнання приміщень санкціонуються органами виконавчої влади та районними управами. Дозволи оформляються Міжвідомчими комісіями.
Якщо перебудову квартири виконано відповідно до дозвільною документацією, але будівлі та майну громадян і юридичних осіб завдано збитків, відповідальність несе організація, яка видала дозвіл. Квартировласник або наймач, який зробив самовільна перебудова житлового приміщення, зобов'язаний привести його до попереднього стану за свій рахунок (Житловий кодекс, ст. 84, ч. 3).
Які ж види впливу на самовільних перепланувальників застосовуються на практиці?
У Москві за постановою Мосжілінспекциі щодо порушників скасовуються на термін не менше одного місяця дотації і компенсації (субсидії) з оплати житлових та комунальних послуг, які призначаються з міського бюджету.
Якщо протягом двох місяців заходи щодо усунення виявлених порушень та їх наслідків не були прийняті, районні управи звертаються до суду. Позовні заяви про приведення квартир в первісний стан оформляються Дирекція єдиного замовника (на різних підставах, в тому числі і за заявою потерпілих квартиронаймачів).
Мосжілінспекция інформує органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним про встановлені факти несанкціонованого перебудови приміщень. Робиться це для запобігання можливих маніпуляцій з житлом і власністю до повного приведення квартири в колишній вигляд.
Саме м'яке покарання за самовільне переобладнання та перепланування квартири - письмове попередження порушника або накладення на нього штрафу відповідно до статті 142 Адміністративного кодексу РФ. Ці рішення приймаються адміністративною комісією району по протоколу жилинспекции, якщо порушення були незначними і не мали негативних наслідків для сусідів. Якщо ж сусіди постраждали чи була завдана шкода комунікацій і будівлі в цілому, до порушника можуть застосувати статтю 293 Цивільного кодексу РФ. На підставі цієї статті, якщо власник житлового приміщення продовжує порушувати права та інтереси сусідів або без поважної причини не виробляє необхідний ремонт, суд правомочний прийняти рішення про продаж приміщення з публічних торгів, щоб компенсувати збитки і сплатити судові витрати. Крім того, відповідно до статті 133 Цивільно-процесуального кодексу суд може накласти арешт на квартиру відповідача, позбавляючи його можливості продати або обміняти житло до закінчення слідства.
До недавнього часу питання несанкціонованого перепланування і реконструкції не залучали особливої уваги міської влади. Цим перепланіровщікі- «нелегали» і користувалися, не сумніваючись, що в крайньому випадку обійдуться штрафом. Справді, чого боятися, якщо Житловий кодекс РФ, а також Закон р Москви N 37 «Про порядок перебудови приміщень ...» (ст. 11, пункт 5) вимагають від осіб, які вчинили, наприклад, несанкціоновані перепланування, всього лише оформити і зареєструвати свої дії відповідно до встановлених вимог.
Останнім часом ситуація з самовільними переробками квартир змінилася. Першими крок в цьому напрямку зробили законодавці Москви. У грудні 2000 року в різних префектурах столиці пройшли засідання колегій. Були заслухані звіти відповідальних секретарів Міжвідомчих комісій і голів районних управ про легалізацію несанкціонованих перепланувань. Практика їх затвердження заднім числом залишається в силі відносно лише тих приміщень, несанкціоноване перебудову яких вироблено раніше і де виявлені порушення незначні. До злісних порушників окружні Міжвідомчі комісії повинні застосовувати заходи впливу відповідно до законодавства, включаючи порушення кримінальних справ за статтею 293 ГК РФ і використання статті 133 ЦПК РФ.
Так, створивши прецедент, колегія префектури Північного адміністративного округу м Москви перша зобов'язала голів районних управ «заборонити оформлення документів за заявницьким характеру після зробленої перепланування». Займаються легалізацією незаконних перепланувань і реконструкцій юристи та ріелтори Москви всерйоз побоюються, що подальше посилення законодавчої практики істотно обмежить їх можливості виграти справу в суді.
Висновок напрошується сам собою: перебудова житла стане можливим тільки легальним шляхом.
Закон, на щастя, не дишло ...
Повернемося до усмішливому сусідові, що озвучив мою квартиру дзюрчанням струменів. Після безуспішних умовлянь посилити звукоізоляцію його ванній я звернувся з письмовою скаргою до районної управу. Через деякий час звідти прибув інспектор в супроводі дільничного міліціонера. Несанкціоноване перепланування та реконструкція квартири сусіда була відображена в спеціальному акті. Незабаром йому вручили припис на фірмовому бланку районної управи.
Сусід, подібно до страуса, сховав голову в пісок і став сам себе запевняти, що ніякої загрози його благополуччю не існує. Однак через місяць він отримав повторний припис з поясненням, що відмова привести планування квартири в первинний стан спричинить за собою порушення проти нього справи в суді. Потім районна Дирекція єдиного замовника подала в суд позовну заяву про відновлення первісного вигляду квартири.
Після другої судової повістки сусід зламався. Важливий і неусмішливий, він з'явився запропонувати світову, з чим я радісно погодився. Правда, «приводити житлові приміщення в первісний стан» йому довелося вже офіційно, за участю проектної організації та затвердженням проекту в Міжвідомчої комісії. У що в результаті перебудову обійшлося сусідові, вголос вимовляти незручно.
Сплю я тепер як убитий, в тиші і спокої. Правда, інший сусід, за стіною, планує влаштувати домашній кінотеатр з колонками потужністю 500 Вт. Радує, що поки він тільки гроші на нього збирає ...
Редакція дякує ЗАТ «РІДНИЙ ДІМ» за консультації.