До придбання неосвоєної земельного наділу або ділянки з побудованим будинком краще готуватися заздалегідь, щоб уникнути зайвих витрат і проблем. Як вчитися на помилках інших покупців нерухомості?
Фото: Legion-Media
Потенційні покупці ділянки з будинком або без нього можуть зіткнутися з безліччю труднощів - від зневаги попередніми господарями категорією землі і до відсутності необхідних документів при оформленні угоди.
Юридичний бік питання
Юридична перевірка угоди на сьогоднішній день є необхідним етапом купівлі-продажу нерухомості. Перш за все перевіряють інформаціюпро нинішній і попередніх власників наділу, про угоди, які проводилися з ділянкою за весь час його існування, а також про що ведеться на його території господарської діяльності.
Перевірці підлягають відомості про межування ділянки та склад земель, а також інформація про існуючі обмеження та обтяження права користування наділом; претензії і домагання третіх осіб; можливих або поточних судових спорах з приводу землеволодіння.
Також необхідно звернути увагу на законність зведення існуючих на ділянці будівель. Якщо ж будівництво тільки планується, слід уточнити категорію наділу (землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів) і вид дозволеного використання (для ведення дачного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва), оскільки від цих параметрів залежить можливість будівництва.
Покупець має можливість самостійно зібрати частину необхідної інформації. Наприклад, відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, категорії, вигляді дозволеного використання, площі, межі, правовласників, кадастрової вартості ділянки (включаючи дані про обмеження, обтяження та сервітути) надаються будь-якому громадянину РФ, яка заплатила відповідну держмито. Можна звернутися в територіальний відділ Роснедвіжімості з письмовою заявою про надання кадастрової виписки (її підготують протягом десяти робочих днів) або до відділу Федеральної реєстраційної служби, запросивши дані з ЕГРП (видається через п'ять робочих днів).
Крім того, варто проконсультуватися у відділі архітектури адміністрації муніципального району і поселення, на території яких розташована ділянка. Таким чином, вдасться отримати відомості про плановане розміщення автомагістралі, промислової зони чи інших об'єктів, а також інформацію про можливі обмеження при користуванні ділянкою, зарезервованим для державних і муніципальних потреб.
Найбільш поширені помилки покупців ділянок:
- неуважне вивчення документів, пропонованих до підписання продавцем (наприклад, покупець не уточнив категорію землі, а наділ входить до складу особливо охоронюваних природних територій);
- некваліфікована перевірка правоподтверждающій документів і договору (ділянка належала попередньому господареві не на праві власності, а, скажімо, на праві безстрокового користування; земля знаходиться в частковій власності);
- неточності при оформленні угоди купівлі-продажу (відсутня згода на операцію з боку чоловіка, нема довідки
- про психічне здоров'я продавця).
При продажу нерухомості старе свідоцтво залишається у продавця. З 1 березня 2015 р свідоцтво про право власності оформляється не на захищеному бланку, а на звичайному аркуші та засвідчується синьою печаткою, тому його дуже легко підробити. Щоб не втратити гроші, виписку з ЕГРП краще замовляти якомога ближче до дати угоди
призначення землі
Перш ніж починати пошуки наділу, необхідно визначити, для якої мети він купується: будете ви будувати заміський будинок або дачу, вирощувати рослини або розводити тварин. Залежно від подальшого використання слід вибрати відповідну ділянку. Нагадаємо класифікацію ділянок: землі сільськогосподарського призначення; землі населених пунктів; землі спеціального призначення; землі промисловості; особливо охоронювані природні території; лісовий фонд; водний фонд; землі запасу.Для спорудження будинку підійдуть землі поселень, які можуть використовуватися для індивідуального житлового будівництва. На землях сільськогосподарського призначення в деяких випадках дозволяється індивідуальне житлове будівництво з подальшою реєстрацією. Однак подібні рішення швидше виняток, ніж правило. Найчастіше будівництво можливе лише після переведення в категорію земель поселень.
У кожній категорії землі є свої обмеження. Так, на ділянках, призначених для городництва, не можна зводити капітальні споруди. Якщо ви хочете побудувати заміський будинок для постійного проживання, вам ні в якому разі не підійдуть землі для садівництва. А ось на ділянці для дачного будівництва можна буде згодом оформити постійну реєстрацію (при дотриманні всіх вимог російського законодавства).
Переклад землі з однієї категорії в іншу можливий, але вимагає чимало сил, часу і фінансових витрат.
Власник або користувач?
Одягнув може належати власникові на праві власності або перебувати в постійному користуванні. В останньому випадку правовстановлюючим документом служить виписка з погосподарській книги (зберігається в місцевій адміністрації, яка при необхідності і надає виписки). Така ділянка не можна продавати, дарувати, заповідати. На підставі положень чинного законодавства можна переоформити право постійного (безстрокового) користування землею, яка була виділена громадянам для ведення особистого підсобного або дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або житлового будівництва, на право власності на безоплатній основі.
Право володіння подібним ділянкою можна зареєструвати без проведення межування. В цьому випадку пред'являють кадастровий паспорт наділу,
в якому не позначені межі території, а площа вказана лише приблизно. Однак слід мати на увазі, що після державної реєстрації права власності межування земельної ділянки обов'язково.
Виписка з похозяйственной книги є достатньою підставою для реєстрації права власності на землю, але тільки в тому випадку, якщо остання надана для ведення особистого підсобного господарства. Коли ділянка була виділена для інших цілей, необхідно пред'явити документ, що встановлює або засвідчує право володіння наділом.
Після державної реєстрації права власності власник отримує можливість розпоряджатися ділянкою в межах, встановлених чинним земельним законодавством РФ.
Не забудьте зробити детальний опис (і фотозйомку) майна, якщо якась його частина переходить до вас разом з будинком. В описі не тільки вказують всі, хто залишився в будинку предмети обстановки і техніку, а й фіксують їх стан
недобросовісний продавець
За словами ріелторів, варто насторожитися, якщо продавець нерухомості поспішає здійснити операцію (можливо, він намагається приховати важливу інформацію, наприклад призначення ділянки або наявність обтяжень); не надає повний пакет документів (земля може бути отримана в результаті самозахоплення, тому буде потрібно тривале оформлення); пред'являє правовстановлюючі документи старого зразка (ймовірно, надів неодноразово продавався).Для того щоб максимально убезпечити себе, запитайте у продавця такі документи:
- паспорт громадянина РФ (коли в якості продавця виступає організація - Свідоцтво про реєстрацію та установчих документів юридичної особи);
- довіреність на право здійснення угоди (якщо ви маєте справу не з власником, а з його законним представником);
- нотаріально засвідчена згода чоловіка на угоду;
- дозвіл органів опіки та піклування (коли співвласником є неповнолітній);
- довідки з районних психоневрологічного і наркологічного диспансерів про те, що продавець не перебуває на обліку.
Перевірте, чи збігаються дані продавця і інформація про власника ділянки, зазначена в правовстановлюючих документах на землю і будинок. Якщо ділянку реалізує не господар, то у продавця повинна бути нотаріально посвідчена довіреність від власника
з неістёкшім терміном дії і вірними даними довірителя.
неточності оформлення
Зверніть увагу на те, що в даних про земельну ділянку (розміри, місце розташування і т. Д.) Не повинно бути розбіжностей. Щоб виключити ризик покупки не тієї ділянки, який ви оглянули, уважно вивчіть кадастровий паспорт (оригінал, а не копію - це важливо!) І правовстановлюючий документ, на підставі якого виникло право власності на землю.
В кадастровому плані вказують кадастровий номер, місце розташування ділянки, категорію землі, вид дозволеного використання, площа, кадастрову вартість. Для здійснення угоди досить форм В.1-В.3, але краще перевірити всі форми (В.1-В.6), де міститься інформація про сусідів, про обтяження наділу, обмеження щодо будівництва і т. П.
У договорі купівлі-продажу обов'язково повинні бути вказані розмір і місце розташування ділянки, його призначення, вартість землі, а також обтяження (якщо є).
Зручності і комунікації
Коли документи на ділянку і будинок перевірені, а ви переконалися в благонадійності продавця, настає черга останнього етапу перевірки нерухомості. Він найбільш актуальний для тих, хто купує ділянку для подальшого будівництва або готовий відразу оцінити можливість перебудови наявного будинку (або зведення нового).Отже, покупцеві потрібно уточнити, чи можна буде підключитися до енергоджерел (електрика і / або газ), а також як організовані водопостачання і каналізація або які перспективи їх будівництва. Майте на увазі, що при пайовій участі власників землі в будівництві комунікацій необхідно тверезо оцінювати фінансові витрати, адже вони можуть перевищити ціну наділу.
Купуючи готовий особняк, проведіть будівельну експертизу. Вона дозволить визначити, чи дотримувалися БНіП при спорудженні будинку (навіть замовник будівництва не може бути в цьому абсолютно впевнений). при необхідності висновок експертів послужить аргументом в суді
У продавця необхідно запросити документи, що стосуються електро-, газо-, водопостачання і каналізації. У першому випадку будуть потрібні: діючі технічні умови на підключення електроенергії; договір на технологічне приєднання до електричних мереж (з підтвердженням оплати); якщо мережі не побудовані - проект електропостачання з усіма узгодженнями, інформація про терміни будівництва; якщо побудовані - договір на поставку енергії. У другому випадку: технічні умови на підключення газу; підтвердження місцевої газопостачальної організації про можливість споживання конкретного обсягу газу (гідравлічний розрахунок); проект і терміни будівництва газопроводу; якщо газопровід побудований - акти введення в експлуатацію. І нарешті, в третьому випадку: дані про можливість буріння власної свердловини або влаштування колодязя; при наявності центрального водопостачання і водовідведення - договір з міськводоканалом; при відсутності каналізації - інформація про можливість установки локальної системи очищення або іншої системи місцевої каналізації (септика).
Якщо ви купуєте ділянку для будівництва особняка або з уже готовим будинком для постійного проживання, вивчіть роботу місцевої компанії, що управляє. Від компетентності її співробітників буде залежати рівень комфорту вашого подальшого життя.
Нарешті, оцініть можливість розширення своїх володінь - ймовірно, через деякий час вам буде потрібно будинок і (або) територія побільше. Якщо така перспектива існує, доцільно вибрати крайній ділянку, де є технічна можливість збільшити життєвий простір.
Приготуйте документики
При оформленні операції з нерухомістю не варто нехтувати допомогою юриста. Якщо ви не хочете скористатися послугами юриста з агентства нерухомості, через яке купуєте ділянку, можна запросити фахівця з незалежного бюро (його послуги обійдуться в 50-100 тис. Руб.).
У будь-якому випадку потрібно мати на увазі, що продавець повинен надати:
- правовстановлюючі документи на будинок (свідоцтво про державну реєстрацію права власності; акт комісії про приймання об'єкта в експлуатацію, якщо будинок був побудований безпосередньо продавцем; договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину);
- технічний паспорт домоволодіння (план земельного наділу, експлікація площі ділянки, опис будівель і споруд, їх призначення, технічний стан і вартість);
- технічний паспорт з поверховими планом на кожне будівля, що перебуває на ділянці;
- якщо будинок придатний для постійного проживання, необхідна виписка з будинкової книги;
- правовстановлюючі документи на землю (свідоцтво про державну реєстрацію права власності; договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину; постанову глави адміністрації про надання ділянки у власність);
- оригінал кадастрового плану продаваного земельного наділу.