Поради, які допоможуть Вам при виборі місця для заміського будинку. Можливі наслідки неправильної покупки ділянки в Росії.
Буває так: будівництво дачі або заміського будинку завершилося, і тільки тоді власники розуміють, що зроблено чимало серйозних помилок. Однак багато поправімо- аби дозволяли час і гроші. Неможливо змінити тільки одне обстоятельство- неправильний вибір земельної ділянки.
Відома приказка "Не місце прикрашає людину, а людина місце". Вотношении заміського будівництва російська мудрість не зовсім права. Для більшості покупців простір, що оточує майбутній будинок, більш важливо, ніж при виборі квартири. Красива будівля можна "вбити" непривабливим місцем. Інавпаки, гідне місце підвищить престиж (і вартість) звичайнісінької споруди.
Як знайти місце під сонцем?
Недосвідченій людині важко швидко придбати земельну ділянку. Доведеться ознайомитися з безліччю різноманітних пропозицій. Вході незліченних переглядів від вас можуть втомитися як ріелтори, так і власна сім'я. Ви зрозумієте, що при величезному виборі хороших пропозицій майже немає. У міру отримання значного обсягу нової інформації проіcходіт зміна поставленої спочатку мети, зниження запитів або орієнтація на іншу цінову категорію. Неможливо вибрати землю заочно за фотографіями або опису. Часто в прилеглих один до одного селищах вартість сотки різниться в 2-3 рази!Набагато простіше людям, які купують нерухомість не в перший раз і мають досвід життя за містом.
Що важливіше всього на світі?
Знаменита фраза говорить: "При покупці будинку першорядне значення мають три речі: місце, місце і ще раз місце". Дійсно, можна знести старий будинок і на його місці побудувати новий, але не можна готову будівлю перенести на іншу ділянку. Часто при виборі заміської нерухомості люди мало думають про різноманітних технічних і юридичних проблемах. Вибирають серцем: подобається чи не подобається. Ісовсем втрачають голову покупці, доглядаючи ділянку під будівництво першого будинку, адже вони шукають свою мрію! Перед внутрішнім зором виникають райські кущі і маніловські палаци, здатні заступити реальний цегла, залізобетон або дерево.
Упродавца правда одна, у ріелтора- інша, а у будівельника їх може бути кілька. Покупець змушений купувати за власні гроші неймовірний набір проблем, але в той же час він отримує безцінний досвід. Спробуємо разом повчитися на чужих помилках.
Блиск і злидні Воронячої Слобідки
Ця проблема, на жаль, може чітко проявитися вже після того, як будинок по стрункий. Все начебто добре-юридично чисто, тепло і світло, але чомусь не радує ... Іноді причина-нижчі стандарти проживання, ніж ті, на які ви розраховували спочатку. Але цілком імовірна і протилежна ситуація-невідповідність ваших вимог і фінансових можливостей більш високому рівню оточення.Розглянемо питання на реальному прикладі одного дачного селища (особистий досвід автора). Подібний тип дачних "конгломератів" можна хльостко назвати Воронячої Слободкой. В90-х рр. ХХ ст. держава безкоштовно виділило землю співробітникам однієї серйозної силової структури в престижному підмосковному районі. Впоселке панувало неймовірне змішання стилів і рівнів життя. Розміри ділянок коливалися в діапазоні 9-50 соток. Будинки, придатні тільки під знесення, були сусідами з дорогими будівлями. Пліч-о-пліч стояли дачні сарайчики, таунхауси, добротні котеджі і дорогі заміські оселі. Був навіть недобудований палац ... Япріобрел тут нерухомість досить давно, ще не маючи належного досвіду, а ріелтори про прийдешні проблеми "тактовно" промовчали. Сподіваючись на марку "фірми" - засновника кооперативу, сильно прорахувався ... Порядку в селищі не було, старожили розділилися на два ворогуючі табори, один з яких обурювався безгосподарністю голови, підтримуваного іншим кланом. Пасивне більшість мляво голосувало «за», аби їх не турбували.
Звідси випливає, що в першу чергу потрібно шукати відповідне оточення. Бажаєте на пенсії спокійно обробляти сад і садити квіти-підберіть для себе старий добрий садовий кооператив. Потребуєте будинку економ або бізнес-рівня-шукайте селище для середнього класу. Якщо дозволяють доходи, не економте, купите землю в елітному селищі. Як бачите, треба не тільки вибрати напрямок і відстань від міста, але і чітко визначити тип селища. Інакше постраждають усі.
Одне справа-відвідати ділянку, який ви збираєтеся купувати, в неділю разом з ріелтором, але зовсім інше-щодня долати виснажливий шлях в години пік. Суха річна або замерзла зимова грунтова дорога може стати на півроку абсолютно непрохідною. Хто б міг подумати, що в 10км від МКАД, звернувши з шосе європейської якості, легко потрапити на трасу рівня гонки "Париж-Дакар»! Спочатку прийнятна дорога була. Але що розгорнувся в окрузі будівництво за пару років покінчило з нею колесами КамАЗів. Ремонт дороги перетворився в довготривалу аферу зі спробою вимагання грошей тим же головою.
Всьому своє місце
Якщо вам потрібен добротний дачний будиночок, розумно вибрати ділянку не ближче 50 км від міста. Прийнятні ціни на землю, недороге підключення до комунікацій (якщо вони існують), мальовнича природа, тиша ... Мінус довга дорога. Але щоденні пробки виникають ближче до міської межі. Та й витерпіти дорогу раз в тиждень простіше. Будьте готові подолати важкі «останні 100 метрів» шляху.
Під індивідуальне котедж переважно купувати 10-25 соток на відстані до 20-30км від міста. Таунхауси вимагають невеликого клаптика землі-всього 2-5 соток, але в цьому типі будівель неефективно використовується загальна площа, так як розміри сходів і сходових майданчиків часто забирають більше 50% площі такої "багаторівневої квартири". Порівняти ймовірністю будинку цієї категорії можуть бути каркасними або виконаними з бруса, цегли, пінобетону або керамічних блоків.
Ріелтори будуть говорити, що віддаленість будинку для постійного проживання на 30км від міста-це хороший варіант. Але навряд чи вам сподобається щодня витрачати пару годин, щоб дістатися до роботи. Особистий досвід говорить, що оптимальне расстояніе- 10-15км, за винятком деяких особливо одіозних шосе, де кожен зайвий кілометр стає проблемою.
Більшість людей, в'їхавши в щойно збудований будинок, відразу починають подумувати про новом- так показує досвід багатьох новоселів. Тому зовсім не соромно заздалегідь планувати можливість перетворити в гроші ще не зведену будівлю. Нерухомість реалізують не тільки в разі банкрутства і необхідність віддати борги. Хороший будинок продають і на гребені успіху, купивши ще більш престижний або відповідний. Відразу ж оцінюйте придбання земельної ділянки і будівництво будинку-дачі не як втілення своєї мрії на зло здоровому глузду і фінансової розумності, а як нормальний бізнес-проект. Ви вкладаєте гроші в нерухомість. Навіть якщо ціна на землю не буде рости нескінченно, як зараз, то, купивши і довівши до пуття необроблений «шматочок Підмосков'я», ви власними руками зробите його облаштованим, а отже, дорожче (і при цьому будівництво по сусідству буде завершено). Чим вище виростуть дерева на вашій землі, тим за більш високу ціну ви зможете продати ділянку. Чисте поле навряд чи сподобається потенційним покупцям, а ось ліс або хороший сад значно збільшують вартість землі, особливо для дорогого будинку.
Уявіть, що шість будинків утворюють міні-селище площею 1 га із загальним зовнішнім парканом і автоматичними воротами. Це селище різко відрізняється від навколишнього, нерівномірно забудованої села, будучи гармонійним і приємним місцем проживання. Так як тут немає внутрішніх зборів і око бачить відразу всі будинки, що потопають у зелені, виникає ефект величезної дорогою території. Господар одного будинку любить садівництво і отримує від нього величезне задоволення. Йому вдалося заразити своєю пристрастю і сусідів. Вітоге замість голого «колгоспного» поля утворилися прекрасний ландшафт і штучний ставок.
Тому що без води ...
Якщо ви купуєте землю для будівництва дачі (щоб відпочивати влітку у вихідні), то питання комунікацій не настільки важливий. Раз на тиждень можна і привезти воду з собою на автомобілі. Зимове опалення (наприклад, газ) не потрібно, каналізаційних стоків не так багато (природа переварить). Будинок, призначений для постійного проживання, потребують більш серйозного підходу.Будьте пильні, так як інформація, отримана від ваших тимчасових партнерів по угоді, іноді вводить в оману. В1999г. ріелтор відомої компанії говорив мені, що разом з ділянкою і будинком всього в 100м від Клязьминского водосховища я отримаю всі комунікації. Іон був майже прав. Лінія електропередач проходить поруч з будинком, але треба віддати посереднику пачку купюр за підключення. Газова труба розташована на протилежному боці дороги, але пачка грошей посереднику повинна бути вдвічі товщі. На ділянці є свердловина, неглибока (на пісок) і занедбана, - довелося бурити артезіанську і ставити дорогу техніку з очисним обладнанням. Іето ще везіння! Є люди, які роками не можуть підключити воду, газ і електрику в престижних селищах. Чому? Так вже стільки будинків підключили раніше, що виник дефіцит ресурсів! І ніякі хабарі тут не допоможуть. Проблему можна вирішити, лише витративши дуже багато коштів, - прокласти власні комунікаційні мережі. Подібними "недугами" досить часто страждають популярні села, розташовані недалеко від МКАД (до 20-30км). Але як домовитися про необхідність вкласти сотні тисяч рублів з бабусею-пенсіонеркою, яка вирощує картоплю на своєму городі?
Перевірте наявність абонентських книжок та договорів з Мособленерго, Мособлгаз та іншими організаціями. Переконайтеся, що підведеної електричної потужності достатньо, а діаметр газової труби дозволяє забезпечити паливом сучасний котел. Будівництво нового будинку в цьому випадку треба буде оформити як реконструкцію старого (або ніяк не оформляти), тому що отримання дозволу на нову будівлю упреться в ту ж бюрократичну стіну. Звірте показання лічильника з останньої виробленої оплатою (краще самому зателефонувати постачальникам послуг). Перевірте також, чи збігається номер лічильника з зазначеним в договорі. Думаєте, це зайве? Трапляється і таке, що ви купуєте у будівельної фірми (за посередництва ріелторів) будинок з неоплаченими рахунками за світло і газ, сума яких становить 15 тис. Руб. Адже під час будівництва дуже багато енергії витрачається на обігрів «коробки», а вода ллється тоннами!
Після укладання угоди потрібно поїхати до відповідних організацій і переукласти договори. Це досить швидко і безкоштовно. Правда, треба мати на увазі, що разом зі зміною власника втрачається номер телефону. Але при сучасному розвитку комунікаційної техніки телефон- не проблема. Є безліч варіантів, більш дешевих (навіть з урахуванням хабарів) і з кращою якістю, ніж старий кабель.
Можна спробувати обійтися мінімумом, адже дуже хочеться побудувати свою мрію! Восени до мене звернувся старий знайомий, який попросив допомогти з опаленням в брусовому будинку площею 120м2. Років п'ять тому він зміг підключити тільки електрику. У тім домі не жили постійно, і радіатори працювали з мінімальною потужністю, щоб тільки не заморозити будова. На опалення взимку йшло до 5 тис. Руб. в місяць! Як тільки з'явилися надії на газифікацію, він відразу ж звернувся до мене за порадами по підбору і монтажу котельного обладнання. Через парумесяцев витрати на тепло знизилися до 500руб. в місяць.
Купуючи ділянку, не покладайтеся на слова ріелторов- перевіряйте документи. Бажано обійти сусідів і з'ясувати реальний стан справ. Ось приклад з мого гіркого досвіду. Газова труба є, підключення є, але в трубі дуже низький тиск через величезної кількості підключених споживачів. Більшість імпортних газових котлів не працюють при тиску в 3-5 мбар, а у тих, що ще якось функціонують, швидко прогорають пальника і різко падає потужність.
Відносно добре справи йдуть у комерційних селищах, де землю "з нуля" нарізають на ділянки, будують дорогу, створюють інфраструктуру, підводять мережі. Втаких місцях землю зазвичай продають з усіма комунікаціями, причому їх якість знаходиться на пристойному рівні. Недолік один: більш висока ціна. Але якщо ви плануєте будувати добротний будинок, то це правильний вибір.
Хто б міг подумати...
Іноді приводи для невдоволення вискакують несподівано і неприємно, як чортики з табакерки. Ітогда людський розум безсилий. Прикладів можна навести чимало. Ось село Троїцьке на Клязьминском водосховище: зона відпочинку, хороша дорога, всі комунікації. Але є один суттєвий недолік, що проявився тільки при першій ночівлі. Аеропорт Шереметьєво розташований досить далеко, але літаки заходять на посадку саме над великою водою, нехай і не над самою головою. Аведа заміське життя по шумовому комфорту різко відрізняється від міської, де стоїть гул автомагістралі, гримить сміттєпровід, рухається ліфт, грають сусідські діти. Ми вже не помічаємо цього, так як звуки зливаються в єдиний фон і мозок відфільтровує непотрібне. За містом же чутно майже беззвучно цокання газового лічильника в підвалі, теплове розширення-стиснення радіатора стає схожим на постріл, а сусідський собака своїм гавкотом може привести до «війні світів». Ті звуки, які були не помітні під час будівництва, пізніше стають приводом для пошуку нового ідеального місця ...
Звикнувши до міських умов, люди іноді просто забувають подумати про свою сім'ю. Якщо дружина і улюблена теща не мають особистих автомобілів, то вони автоматично перетворюються в пустельників. Район без зручних і різноманітних транспортних маршрутів (рейсовий автобус або електричка) не годиться для постійного життя і цілком може стати причиною розлучення. Крім того, є ризик банального голоду через відсутність магазину "крокової доступності" ... Або: проведено кілька щасливих років в новому будинку, підростає дитина ... І раптом з'ясовується, що в окрузі відсутні і дитячий сад, і гідна школа. Ось і привід для пошуку нового місця ...
Іноді трапляється й таке: пасторальний вид з гірки на колгоспне поле і мирно пасуться корів з вікон будинку раптом змінюється на пару років величезної будівництвом. Фірма-забудовник придбала колгосп і зводить елітне селище. Перетерпівши шум на будівництві, власники сусідніх будинків виграють, набуваючи розкішного сусіда, до того ж підвищується ціна на землю. Але в мінливої Росії з таким же успіхом, прокинувшись вранці, можна виявити будівництво більш неприємного споруди. Припустимо, поруч з шосе в майбутньому році зведуть торгово-розважальний центр з великими автостоянками. Навряд чи це сподобається покупцям елітного житла!
Цим Росія кардинально відрізняється від цивілізованих країн, де влада чітко регулюють умови забудови. Будь-яка людина має право ознайомитися з планами на далеке майбутнє. Ось приклад, як за- страівают передмістя на Кіпрі. Виклавши за ділянку місцевому муніципалітету обумовлену суму і уклавши договір з банком про кредитування будівництва (під відсоток, незрівнянно менший, ніж іпотека в Росії), власник отримує дороги і комунікації. А головне, він упевнений, що по сусідству з ним нічого не построят- широкі смуги землі між вулицями селища назавжди зарезервовані за травою і деревами. Інарушеніе подібного договору може розорити муніципалітет!
Земля і право
Якщо ріелтор починає доводити вам вигоду покупки погано оформленої нерухомості, не піддавайтеся на вмовляння! Порядок в документах- обов'язок і турбота власника. Купуючи землю з обтяженням (або не знаючи про нього), ви ризикуєте зіткнутися з неможливістю будівництва будинку в прибережній смузі або наявністю селищних комунікацій саме в тому самому місці, де повинен стояти будинок вашої мрії. Необхідність забезпечити сусідам право сервітуту (якщо доступ до їхніх домівок можливий тільки через ваш чесно куплений ділянка) вимагає відводу смуги для проїзду чужих машин. На вашій землі і за ваш рахунок-такий закон!Юридичне становище землі або будинку легко виявити при першому ж серйозному вивченні. Якщо є свідоцтво про державну реєстрацію права власності та в ньому не вказані обтяження, а при продажу нерухомості (з обов'язковим складанням договору купівлі-продажу та переоформленням прав власності) НЕ виплили будь-які заборони (наприклад, заставу або діюча судова тяжба, скажімо, з Росприроднагляду або Мосводоканалом), тоді все нормально. Ви є законослухняним і добросовісним набувачем, закон на вашому боці. Навіть якщо «спливуть» факти махінацій із землею, що мали місце один-два-три покупця назад, вони не змусять суд порушити ваші права.
Щоб уникнути претензій необхідно дотримати всі правові норми при покупці: вивчіть, чи не ущемлені права дітей і чоловіка продавця (повинна бути довіреність) і т.д. Кілька небезпечніше купувати нерухомість не у власника, а у його представника з довіреністю. Вкачестве захисту від можливих претензій колишнього власника нерухомості з розмовами про те, що довіреність була анульована їм замесяц або тиждень до оформлення угоди, вимагайте від представника свіжу довіреність. Не завадить і оформлення угоди на реальну суму, тим більше що покупцеві цей факт нічим не загрожує. При купівлі-продажу недорогого ділянки приховувати справжню вартість не має сенсу навіть продавцю.
Податок при продажу може скласти 1-15%; якщо продавець володіє майном більше 3 років, то від податку він звільняється. Через складність закону і безлічі умов рекомендується проконсультуватися в податковій інспекції. Якщо вас бентежить спілкування з цією організацією, можна послати письмовий запит (до речі, це гарантує більш детальний і точний відповідь в місячний термін) або оплатити консультацію юриста. Вказавши в документах справжню ціну ділянки, продавець отримає «білу» готівкову суму, яка виявиться не зайвою при декларації подальшої дорогою офіційної покупки. Якщо ж продавець упирається, вимагайте від нього хоча б рукописну розписку про отримання повної суми грошей. Сума повинна бути вказана в рублях або в іноземній валюті з обов'язковою приміткою: «за курсом ЦБ РФ на момент платежу». Розписка, в якій мова йде про долари або євро, за російськими законами не є доказом для суду.
Сучасне законодавство дуже чітко домовляється про умови угоди. Тому вона була б максимально безпечною, якби не любов громадян Росії до «чорного налу» і банківських осередків. Але і тут не все так погано, якщо правильно оформити договір з банком про умови доступу продавця до осередку (за пред'явленням зареєстрованого договору купівлі-продажу). Якщо угода випадково зірвалася або переноситься, не полінуйтеся поміняти осередок, яка стала відома продавцю.
Досвід говорить про те, що спешка- кращий спосіб втратити гроші. Якось під тиском обставин, я мав нагоду внести грошову заставу пізно ввечері. Але вже на наступний ранок після докладного вивчення документів виявилося, що нерухомість має серйозні обтяження, які ставлять розумність зробленої покупки під сумнів. Згідно із законом покупець, який відмовився від угоди, втрачає всю суму залога- вона йде в якості компенсації продавцю. Для повернення солідного застави довелося залучити оплачуваних помічників. Іето незважаючи на очевидну дезінформацію продавця і замовчування ріелтора.
Так що моя головна порада: будьте пильні! І продавець, і ріелтор, і юрист можуть вільно чи мимоволі помилятися, а платити за зроблені промахи доведеться вам. Не турбуйтеся, що вас неправильно зрозуміють, перевірте юридичну сторону питання кілька разів.
В2006г. значно збільшилися податки на землю. Вбольшінстве районів Підмосков'я вони піднялися в 4-12 разів! У будь-якій цивілізованій країні подібні дії влади негайно ж привели б до демонстрацій і протестів. Наприклад, податок на ділянку площею 12 соток під індивідуальне житлове будівництво в селі Троїцьке Митищинського району становить 2050руб., Тобто зріс в 4 рази. Дачний кооператив в Одинцовському районі був схвильований надісланими податковою інспекцією повідомленнями на суму понад 47 тис. Руб. за ті ж 12 соток. Однак незабаром з'ясувалося, що податківці помилилися і насправді платити доведеться близько 9,3 тис. Крб.- податок виріс в 12 разів! Багато зітхнули вільно, але і ця «зменшена» сума виявилася непосильна для пенсіонерів.
Часом буває, що співробітники податкових інспекцій, які мають хорошою юридичної та професійної підготовки, помиляються з нарахуванням податків на нерухоме майно, неправомірно вимагають доплати або виставляють незаконні штрафи. Не бійтеся перевіряти і оскаржувати дії податківців, тим більше що часи низьких податків в Росії минули. Купуючи нерухомість, обов'язково подумайте про претензії держави-тепер у нас багато дорожче, ніж за кордоном. Або виберіть більш вигідний з точки зору податкових платежів участок- у фіскальному сенсі село краще садового товариства.
Потрібна допомога фахівця. Чи потрібна?
Будь-яка нормальна людина вважатиме за потрібне звернутися за допомогою до професійних ріелторів. Але стиль роботи більшості ріелторських фірм можна звести до наступного: наймають велику кількість молоді без досвіду роботи, замість нормальної зарплати- відсоток від гіпотетичної угоди. Стажистам віддають на відкуп тих, хто зателефонував клієнтів. Урезультаті вас везуть місити бруд в місце, яке агент не спромігся подивитися і оцінити самостійно. Агент не в змозі відповісти на більшість запитань і не знає ситуацію в округе- це норма. Багато хто просто не здатні зрозуміти вимоги замовника. Як колишній студент, який знімає кімнату в комуналці або проживає в хрущовці, може оцінити розташування і якість будівництва будинку хоча б бізнес-класу? Щоб зрозуміти покупця, потрібно самому встати на його місце і пройти передбачуваний шлях.
Більш-менш успішно вдається працювати із заміською нерухомістю невеликим фірмам або приватним агентам. Розумні ріелтори вважають за краще спеціалізуватися на одному-двох напрямках. Хороший агент повинен постійно тримати руку на пульсі, відстежуючи швидкоплинні зміни, - часом ділянки начебто в одному місці (плюс-мінус 300-500м) за ціною розрізняються досить істотно. Але і найкращі ріелтори, які досконало знають Підмосков'ї, часто працюють за принципом "дошки оголошень". Зацікавлені в комісії, причому бажано двойной- і з продавця, і з покупця, вони не будуть перевіряти всі юридичні нюанси і тим більше гарантувати якість будівництва. Але пообіцяють, скажуть все те, що ви бажаєте почути. Ав разі подальшого появи розгніваного покупця просто забудуть про свої обіцянки. Тим більше що підпільний договір має особливість бути знищеним після «успішної» угоди.
Як бути? Що робити?
Ну як, дорогий читачу? Сильно злякалися? Або сподіваєтеся на краще? Ваше право. Багато покупців іноді через багато років згадують: "Нам так хотілося вірити в краще ..." Якщо ви задоволені будівельниками і ріелторами, значить, або ще не настав час виявити "скелет у шафі", або у вас занижені вимоги. Шансів на безпроблемну, позбавлену неприємних наслідків угоду досить мало менше 10%! Звичайно, якщо ви не купуєте простий город.
Ця стаття-всього лише спроба показати можливі наслідки неправильної покупки в Росії, країні з нерозвиненим ринком нерухомості. Приділіть максимум уваги угоді, перевіряйте будь-яку інформацію і всі документи. "Порятунок утопающіх- справа рук самих потопаючих" - безсмертний рада родоначальника вітчизняного бізнесу. Неможливо заочно розповісти про всі випадки і передбачити всі можливі проблеми. Ми просто хочемо переконати вас серйозно поставитися до завдання правильного вибору місця для будинку вашої мрії.
Редакція дякує експерта Володимира Черномашенцева за допомогу в підготовці статті.