Розповідаємо про те, що таке компенсаційний фонд, ескроу-рахунок, що робити, якщо забудовник збанкрутів і про нові правила щодо захисту ошуканих пайовиків в 2019 році.
В середньому від 2 до 6% пайовиків щорічно не отримують свої об'єкти в строк, і це створює суттєву проблему для ринку нерухомості. Захист прав пайовиків, передбачені прийнятим в 2005 році Законом № 214-ФЗ, виявилися недостатніми, тому його продовжили вдосконалювати. Нові правила покликані захистити права ошуканих пайовиків. Перехідний період їх тривав до липня 2019 р
Все про нововведення в закон
Предмети і поняттяХто такі ошукані пайовики
Проблеми пайового будівництва
Вимоги до забудовника
Вимоги до ДДУ
Відповідальність за зміну термінів
компенсаційний фонд
банкрутство девелопера
Ескроу-рахунок
гарантії
перспективи нововведень
Про предметах і поняттях
Отже, є два основних фігуранта. Перший - забудовник - юридична особа, що має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва для створення багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на підставі отриманого дозволу.
Другий - учасник пайового будівництва - громадянин або юридична особа. Спільно вони можуть будувати не тільки житлові будинки, але і гаражі, об'єкти охорони здоров'я, громадського харчування, підприємницької діяльності, торгівлі, культури та інші об'єкти нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення. Це записано в статті 2 закону.
Тут же дається чітке визначення об'єкта пайового будівництва, тобто того, що в майбутньому має стати вашою квартирою, гаражем або місцем в підземному паркінгу під будинком. Це житлове або нежитлове приміщення, яке підлягає передачі пайовик після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості і входить до складу цього будинку або об'єкта нерухомості, що будується, в тому числі, із залученням грошових коштів учасника.
Хто такі ошукані пайовики
Для того щоб покупець проблемної нерухомості, що будується був визнаний обдуреним пайовиком, необхідні наступні умови:- був укладений саме договір пайової участі;
- виконуюча сторона не виконала зобов'язання за договором пайової участі довше 9 міс. і не збільшував інвестиції в будівництво будинку більше двох звітних періодів поспіль;
- у забудовника немає правонаступника з будівництва об'єкта;
- зобов'язання будівельної компанії перед пайовиками не забезпечені поручительством банку або страхуванням цивільної відповідальності.
Зверніть увагу: в деяких випадках навіть наявність договору пайової участі в будівництві не може захистити покупця-пайовика. Федеральний закон № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» (Закон № 214-ФЗ) не захищає пайовиків, якщо:
- в побудованому будинку одні і ті ж приміщення продані по кілька разів;
- будинок будується на ділянці, що не оформленому у власність або оренду;
- будинок будується на ділянці, де це не допускається;
- будинок будується з порушенням містобудівного плану, проектних вимог.
Зловживання пайовиками своїми привілеями (наприклад, можливістю односторонньої відмови від договору або отримання пені за порушення терміну передачі об'єкта) може привести до того, що суд відмовить їм у захисті прав, якщо буде встановлено зловмисний характер дій.
Проблеми пайового будівництва
По суті, підводні камені стають зрозумілі кожному, хто ретельно вивчає цю схему інвестування в нерухомість.
Плюси схеми очевидні: покупець отримує нерухомість на 30-40% дешевше, ніж середня ринкова ціна; забудовник отримує кошти для зведення об'єктів нерухомості і канал реалізації готового продукту.
На жаль, таке інвестування завжди пов'язане з чималими ризиками. Невеликі відстрочки - цілком звична річ, далеко не завжди графік дотримується досконально. Однак буває і так, що забудовник спеціально відкладає завершення будівництва або ж відтягує момент введення житла в експлуатацію.
Прийнятий в 2005 р Закон № 214-ФЗ ввів заборону для девелоперів на попередній продаж квартир до отримання дозвільних документів; зобов'язав девелоперів прописувати в договорі всі терміни і неустойки за його невиконання, а також реєструвати кожен договір пайової участі (ДДУ) з метою виключення подвійного продажу.
Однак цього виявилося недостатньо і в закон почали вводити зміни.
По-перше, житлове будівництво має бути відокремлено від інших видів діяльності з накладенням на забудовника обмежень на здійснення операцій, які не пов'язані з реалізацією проекту.
По-друге, повинен дотримуватися принцип «одна компанія - один дозвіл на будівництво». Одночасно здійснювати будівництво з пайовою участю за кількома дозволами тепер заборонено. При цьому великим забудовникам не вдасться делегувати свої функції дочірнім структурам для того, щоб взяти на себе виконання відразу декількох проектів, тому що досвід роботи повинен бути не менше 3 років (хоча б в якості генерального підрядника або замовника).
По-третє, діяльність девелопера в обов'язковому порядку повинна супроводжуватися призначеної банківської кредитної організацією. Рахунки компанії, технічного замовника та генерального підрядника повинні бути відкриті в одному і тому ж банку.
По-четверте, посилюються вимоги до ділової репутації органів управління девелопера і його учасників. Серед засновників забудовника не можуть перебувати особи з незнятої або непогашеною судимістю, а також ті особи, чия діяльність стала причиною банкрутства юридичної особи.
Компанія обов'язково повинна отримати висновок експертизи навіть для малоповерхових будинків, не мати боргів (крім цільових кредитів на будівництво). У уповноваженої банківської кредитної організації повинні бути депоновані кошти в розмірі не менше 10% від вартості будівництва (своєрідний парашут, який повинен захистити і забудовника, і пайовиків в разі затягування термінів або банкрутства).
По-п'яте, закон встановлює ліміт витрат девелопера на фонд оплати праці, оплату послуг банку, послуг керуючої компанії, реклами, комунальних послуг, послуг зв'язку, оренди. Цей ліміт становить 10% від проектної вартості будівництва.
Як вибрати надійну компанію
Якщо ви збираєтеся купувати квартиру в споруджуваному будинку:- Вивчіть доступну інформацію про забудовника, перевірте його репутацію.
- Найпростіший спосіб підтвердити те, що ви прочитаєте в інтернеті, - з'їздити на будь-яку з будівництв і своїми очима переконатися в тому, що роботи ведуться.
- Перш ніж підписувати договір пайової участі в будівництві, уважно його прочитайте, не поспішайте.
- При виникненні найменших сумнівів зверніться до юристів, які допоможуть вам розібратися у всіх правових хитросплетіннях.
Нові вимоги до забудовника
До дня укладення договору з першим учасником пайового будівництва девелопер не пізніше ніж за 14 днів зобов'язаний опублікувати в засобах масової інформації або в інтернеті проектну декларацію, де вказані відомості про компанії та інформація про проект.
Забудовник зобов'язаний надавати дольщику на його вимогу:
- дозвіл на будівництво;
- техніко-економічне обґрунтування проекту;
- висновок державної експертизи проектної документації;
- проектну документацію, що включає в себе всі внесені до неї зміни;
- документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.
Також він повинен вкласти в проект власні кошти в розмірі не менше третини від загального бюджету проекту; залучені від пайовиків гроші повинні йти строго на реалізацію конкретного проекту, і нікуди більше.
Вимоги до договору пайової участі
Відповідно до ДДУ, одна сторона (пайовик) зобов'язується оплатити зафіксовану в документі частку в будівництві і прийняти готовий об'єкт, а інша сторона зобов'язується за рахунок залучених чи власних коштів в передбачений договором термін побудувати і здати цей об'єкт в експлуатацію.Договір в обов'язковому порядку повинен містити:
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником;
- зазначення терміну передачі об'єкту пайового будівництва дольщику;
- відомості про ціну договору, строки і порядок оплати;
- інформацію про гарантійний термін, чинному щодо споруджуваного об'єкта.
При відсутності в договорі хоча б одного з перерахованих умов договір вважається недійсним. Кожен ДДУ повинен бути зареєстрований в регіональному підрозділі Росреестра для того, щоб уникнути подвійних продажів.
Пайовик має право розірвати договір в односторонньому порядку, якщо, наприклад:
- виникли проблеми з термінами;
- істотно порушені вимоги до якості об'єкта нерухомості;
- змінюється передбачена початковим проектом планування квартир.
У разі розірвання договору пайовиком забудовник зобов'язаний повернути пайовикам не тільки грошові кошти, а й відсотки за користування позиковими коштами в розмірі 1/150 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання по поверненню коштів, сплачених пайовиками. При цьому компанія може розірвати договір тільки через суд після закінчення 3 міс.
Відповідальність за зміну термінів
Забудовник зобов'язаний передати об'єкт учасникам пайового будівництва не пізніше терміну, передбаченого договором. Термін передачі встановлюється для всіх учасників, він єдиний.Якщо процес затягується, девелопер зобов'язаний виплатити неустойку (пеню) покупцям в розмірі 1/75 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення.
У разі, якщо побудувати будинок в зафіксований в договорі термін неможливо, компанія зобов'язана протягом 2 міс. письмово повідомити про це пайовиків і запропонувати внести зміни в договір.
Крім того, в ДДУ встановлюються певні терміни передачі нерухомості пайовикам після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію.
Відповідно до Закону № 214-ФЗ, забудовник зобов'язаний передати всі квартири покупцям протягом 2 міс. після приймання держкомісією.
Компенсаційний фонд для захисту ошуканих пайовиків
Забезпечувати страхування цивільної відповідальності забудовників за договорами пайової участі тепер покликаний компенсаційний фонд.
Всі компанії, які продають квартири на стадії будівництва, згідно із законом повинні перераховувати в компенсаційний фонд для забезпечення зобов'язань за договором 1,2% від ціни кожного ДДУ. Законом передбачена щорічна оцінка зобов'язань для коригування розміру внесків за підсумками оцінки, але не частіше 1 разу на рік.
Засоби компенсаційного фонду спрямовуватимуться на добудову проблемних об'єктів нерухомості. Очолює компенсаційний фонд генеральний директор Агентства по житловому і іпотечному кредитуванню (АІЖК). Дуже важливо те, що в завдання фонду не входить збір певної суми, потрібно лише, щоб він забезпечував фінансове покриття існуючих ризиків.
Максимальний розмір можливого грошового відшкодування визначається виходячи із загальної площі об'єктів, що будуються і ціни одного квадратного метра житла в даному об'єкті нерухомості. При цьому загальна площа об'єкту пайового будівництва не може перевищувати 120 м², а ціна 1 м² в ньому не може бути вищою за середню вартість на аналогічне житло на первинному ринку в тому ж регіоні.
Компенсаційний фонд допоможе захистити права нових пайовиків; для допомоги тим пайовикам, хто вже зіткнувся з труднощами, регіональні влади склали графіки добудови проблемних об'єктів із зазначенням термінів і механізмів вирішення.
Якщо забудовник - банкрут
Загальний термін проведення процедури банкрутства скорочений за рахунок скасування процедур фінансового оздоровлення і оптимізації заходів, що проводяться арбітражним керуючим і судом у справі про банкрутство. Першою вводиться процедура конкурсного виробництва, при цьому керувати компанією-банкрутом повинен професійний керівник, який вже має досвід роботи в будівельній сфері. Новий конкурсний керуючий направляє пайовикам лист, в якому буде описана подальша процедура і алгоритм дій.
Закон «Про банкрутство» встановлює, що вимоги всіх пайовиків пред'являються конкурсному керуючому, а не в арбітражний суд не пізніше 2 міс. з дня отримання повідомлення конкурсного керуючого. Керуючий розглядає вимоги і включає їх до реєстру.
Якщо ж в ході конкурсного виробництва з'явилися достатні підстави вважати, що платоспроможність забудовника-боржника може бути відновлена, можливий перехід до зовнішнього управління.
Конкурсний керуючий зобов'язаний здійснювати необхідні дії для пошуку і залучення іншого виконавця. Є й інший варіант - збори пайовиків має право вирішувати питання про спосіб виконання зобов'язань шляхом отримання відшкодування від Компенсаційного фонду. Крім того, залишається можливість погашення вимог шляхом передачі пайовикам об'єкта незавершеного будівництва або передачі житлових приміщень (якщо об'єкт вже побудований). Рішення приймається окремо по кожному споруджуваного будинку загальними зборами майбутніх мешканців, необхідно отримати схвалення ¾ пайовиків.
Зверніть увагу: при банкрутстві девелопера найбільш вразливою категорією власників нерухомості виявляються власники нежитлових приміщень, в число яких входять апартаменти.
Земельна ділянка та будинок, що будується знаходяться в заставі у учасників пайового будівництва до моменту виконання забудовником своїх зобов'язань; при цьому право власності на нерухомість переходить до дольщику в момент реєстрації договору пайової участі.
Що таке ескроу-рахунок
Ескроу - спецрахунки умовного депонування, на яких акумулюються кошти пайовиків до завершення будівництва будинку. Система ескроу-рахунків в Росії з'явилася в 2014 р, але використовувати цю схему почали тільки в 2018 р
Відсотки на кошти, розміщені на ескроу-рахунках, не нараховуються, і банк, де відкриті такі рахунки, не отримує винагороди. По суті, ескроу-рахунок - безвідсотковий депозит, гроші на якому заморожуються на термін, що не перевищує дату введення об'єкта в експлуатацію по проектній декларації плюс 6 міс. При використанні рахунків ескроу пайовики не приймають фінансовий ризик, пов'язаний з конкретним забудовником, а приймають ризик тільки на уповноважений банк, який повинен повернути їм гроші в передбачених законом випадках. У тому випадку, якщо банк буде оголошений банкрутом, девелопер переукладає договір з новим банком-агентом, застраховані гроші будуть перераховані на новий рахунок.
Компанія отримує кошти з ексроу-рахунків після введення об'єкта в експлуатацію та реєстрації права власності хоча б на одну квартиру.
Засоби з ескроу-рахунків можуть переводитися або на оплату зобов'язань компанії за кредитним договором, або перераховуються безпосередньо забудовнику (для розрахунку з кредитором в тому випадку, коли будівництво здійснювалося на позикові кошти.
Термін гарантії - 5 років
Пайовик має право вимагати безкоштовного усунення виявлених дефектів або зменшення ціни квартири на відповідну суму. Крім того, пайовик може вимагати відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.перспективи нововведень
З 1 липня 2019 р зміни в Федеральний закон № 214-ФЗ почали діяти в повному обсязі. Пайова будівництво повинно бути замінено проектним, повинен бути створений реєстр (він допоможе перевіряти надійність девелопера).
Також з 1 липня 2019 року змінилася процедура продажу квартир в новобудовах. Відповідно до закону тепер компанія буде отримувати гроші не від пайовика на продовження будівництва, а від акредитованих банків і зберігати їх на ескроу-рахунках.
Але не всі забудовники будуть працювати за такою схемою. Згідно з постановою, девелопери можуть продавати квартири за старими умовами, якщо будинки готові хоча б на 30%, а число укладених договорів - не менше ніж 10% .Юрісти, що спеціалізуються на нерухомості, вже відзначають, що девелопери шукають обхідні схеми, при реалізації яких покупці нерухомості не укладатимуть ДДУ.
Гарантувати захист прав пайовика може тільки договір пайової участі, тому покупцеві не можна погоджуватися на пропозицію забудовника оформити замість нього вексель, або договір поступки права, або договір співфінансування.
Експерти в області нерухомості вважають, що зміни до Закону № 214-ФЗ змусить дрібні і середні компанії піти з ринку, оскільки мета нововведень полягає в санації будівельної галузі. З іншого боку, така ситуація може викликати суттєві зміни на ринку іпотечних кредитів, змусивши банки запропонувати більш вигідні кредитні рішення для тих, хто хоче купити житло.
