Продовження коментарів до Житлового кодексу РФ. Йтиметься про житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму.
Перед вами-продовження коментарів до Житлового кодексу РФ. Сьогоднішня публікація присвячена розділу III (статті 49-91) цього федерального закону, величезному і дуже важливого. Він носить назву «Житлові приміщення, що надаються за договорами соціального найму».
Новому Житловому кодексу РФ (ЖК), який набрав чинності з 1 березня 2005 р., Були присвячені вже дві статті, опубліковані в попередніх номерах нашого журналу. Нагадаємо, про що йшла мова.
Перший матеріал (стаття "Будемо жити по-новому") розповідав про основні положення, тобто переважно охоплював зміст разделаI і частково разделаIIЖК. Громадяни Росії мають свободу вибору житлового приміщення в будь-якій точці країни, а органи державної влади та місцевого самоврядування повинні сприяти в здійсненні їх права на житло. Всі громадяни рівноправні, і тому порушення правил користування житлом одним з них на шкоду іншим може спричинити великі неприємності, аж до судового розгляду і виселення порушника. Житлове приміщення тепер можна перевести в нежитлове і навпаки при дотриманні ряду формальностей і відповідних будівельних норм. Спрощено порядок видачі дозволів на перебудову і (або) перепланування житла: документів потрібно максимум шість, а в більшості випадків чотири. (До речі, 28апреля 2005р., Через майже двамесяца після вступу в силу нового ЖК, Уряд РФ прийняв постанову №266 «Про затвердження форми заяви про перебудову і (або) перепланування житлового приміщення і форми документа, що підтверджує прийняття рішення про узгодження перебудови і (або ) перепланування житлового приміщення ». Таким чином, припинена« самодіяльність »місцевих властей в різних регіонах країни. Відтепер процедура видачі дозволів на перебудову / перепланування однакова для всіх, включаючи жителів Москви і Санкт-Петербурга.)
Власник, в порівнянні з наймачем, має на порядок більше прав на житлоплощу, а й коло його обов'язків значно ширше. Експерти радять громадянам безкоштовно приватизувати квартиру, якщо вони цього ще не зробили.
У другій публікації (стаття "Жити по-новому-2") тривала розмова про право власності та інші речові права на житло, яким присвячено розділ IIЖК. Згідно зі статтею (ст.) 31 кодексу, в разі розлучення подружжя право користування житловим приміщенням за колишнім чоловіком або дружиною власника не зберігається. Але виселити і «виписати», тобто зняти з реєстраційного обліку свого колишнього чоловіка або дружину, господар квартири / будинку не має права. Для цього необхідне відповідне рішення суду.
"Житлове приміщення може бути вилучене у власника шляхом викупу у зв'язку з вилученням відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, - говорить ст.32ЖК.- Викуп частини житлового приміщення допускається не інакше як за згодою власника". Тобто тепер держава або місцева влада будуть погоджувати з господарями приватизованих квартир і власниками приватних будинків викупну ціну, а не просто надавати ту чи іншу квартиру. Новий ЖК підтвердив, що власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в цьому будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення: сходові майданчики, ліфти, коридори, горища, підвали і т.д. Частка власника приміщення в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку пропорційна загальної площі його квартири. Всоответствіі зі своїми частками власники приміщень несуть тягар витрат на утримання спільного майна та голосують на загальних зборах власників, яке є органом управління багатоквартирним будинком.
Кому тепер дають житло?
На це питання ЖК відповідає цілком однозначно: малозабезпеченим громадянам (ст.49). Аеще- «іншим певним федеральним законом або законом суб'єкта федерації категоріям громадян», якщо вони законодавчо визнані такими, що потребують житло. Воно надається за договором соціального найму, і оформити його у власність отримав вже не зможе.Незаможними вважаються тепер не просто люди, які мало заробляють. ЖК встановлює більш складний критерій: "незаможні ... є громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта РФ, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню ". Ось так. Якщо ви разом з дружиною / чоловіком заробляєте всього кілька тисяч рублів в місяць, але при цьому маєте автомобіль і будинок в селі, вас напевно не визнають незаможними і не поставлять в чергу на отримання житла. Слід зауважити, що в кожному регіоні буде визначатися своя планка доходів відповідно до рівня зарплат, сформованим тут.
До "інших" громадянам, поряд з незаможними, що мають право на безкоштовне соціальне житло, належать інваліди війни, учасники Великої Вітчизняної війни, ветерани бойових дій і деякі інші категорії громадян (знову-таки, в різних суб'єктах РФ переліки можуть змінюватися). Вцілому підхід до надання житлоплощі, докладно описаний в ЖК, нов і незвичний для жителів нашої країни, в тому числі і добре забезпечених. Тепер нічого безкоштовного вже не буде, і це треба, нарешті, зрозуміти. Більшість громадян повинні дістати з кишені гроші і купити собі житло (а держава допоможе їм законами, постановами і в деяких випадках реальними субсидіями). Аменьшінство- малоімущіе- теоретично отримають квартири, але для цього спочатку треба стати на облік і відстояти все ту ж багаторічну чергу.
Одвух нормах
У новому ЖК (ст. 50) фігурують норма надання та облікова норма площі житлового приміщення. Перша з них-мінімальний розмір загальної площі житлового приміщення, наданого за договором соціального найму (в Москві-18м2 на людину). Ця цифра встановлюється органом місцевого самоврядування і залежить від рівня забезпеченості житлом в даному регіоні та інших факторів. Друга, облікова норма це "мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею ... з метою їх прийняття на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях". Іншими словами, відповідно до неї ставлять в чергу на житло. Розмір цієї норми, ніколи не перевищує розмір норми надання, також встановлюється органом місцевого самоврядування (в Москві-10м2 на людину для окремих квартир і 15м2 для комунальних квартир і квартир готельного типу).
Цікаво, що в початковому варіанті ЖК, який пройшов перше читання у Державній думі, був вказаний точний розмір "федеральної" норми предоставленія- не менше 15м2 на людину. Ав остаточній редакції кодексу цифра чомусь зникла. Ітеперь все вирішують місцеві влади на свій розсуд ...
Хто має потребу в житлі?
Це питання розглядається в ст. 51 ЖК. Такими, що потребують житло (за договорами соціального найму) визнаються ті громадяни і члени їх сімей, хто взагалі не має ніякого житла (наприклад, люди, котрі щойно отримали громадянство РФ), має житло загальною площею менше облікової норми на людину, що проживають в невпорядкованою квартирі, кімнаті або будинку, що мешкають в комуналці, якщо один з членів сім'ї настільки серйозно хворий, що жити по сусідству з ним неможливо. (Перелік захворювань міститься в Постанові Уряду РФ №817 від 21.12.2004г.)Ст. 52-56 докладно описують процедуру прийняття громадян на облік в якості нужденних у житло, підстави для відмови у взятті на облік і випадки зняття з обліку. Серед них особливо цікава ст.53, де сказано наступне. Якщо людина, що не мав права перебувати на обліку для отримання житла, навмисно (!) Зробив якісь дії (наприклад, поміняв велику квартиру на меншу, фіктивно розлучився з дружиною / чоловіком, вселив у квартиру своїх родичів іт.п.) і в внаслідок домігся своєї мети, з обліку він знімається і знову може бути поставлений в чергу не раніше ніж через п'ять (!) років з дня вчинення цих дій.
Як надають житло?
Житло надається громадянам, які перебувають на обліку, "в порядку черговості виходячи з часу прийняття на облік" (ст.57). Авне очереді- людям, чиє житло було зруйновано і не підлягає ремонту або реконструкції, сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків, а також вже згаданим вище тяжкохворим громадянам. Вбольшінстве випадків мова йде про надання квартир.
Рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму, прийняте органом місцевого самоврядування, є підставою для укладення договору соціального найму. (Раніше такою підставою був ордер, тепер це поняття взагалі зникло.) Приміщення повинно надаватися громадянам за місцем їх проживання, в межах населеного пункту, загальною площею не менше норми надання.
Серед статей, що описують процедуру надання житла, особливо важлива ст.59- про що звільнилися кімнатах у комунальних квартирах. Вона описує черговість пред'явлення вимог на вивільнену кімнату (кімнати) мешканцями комуналки. Ця площа надається в першу чергу тим, хто вже визнаний або може бути визнаний малозабезпеченим і мають потребу в житлі. Якщо таких людей в даній комуналці немає, звільнилася кімната може бути продана мешканцям цієї квартири, які забезпечені загальною площею на одного члена сім'ї менше норми надання. Ілише в разі, якщо на вивільнену кімнату ніхто з перерахованих громадян не претендує, вона надається за договором соціального найму іншим людям, перш в ній не проживали. Іншими словами, ця стаття (поряд з іншими положеннями ЖК) дає можливість викуповувати кімнати в комунальних квартирах не найбіднішим людям і сприяє зменшенню числа комуналок в нашій країні.
Про плюси і мінуси найму житла
Укладення цього договору не породжує права власності, а громадяни-наймачі, на відміну від власників житла, не платять податок на майно і не несуть витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, де знаходиться здане в найм житлове приміщення. Але, з іншого боку, наймачі не можуть розпоряджатися займаним житлом: не можуть продавати, заповідати, дарувати його або віддавати в заставу. Не слід забувати і про те, що в разі смерті одинокого наймача його квартира або кімната переходить державі.
Одним з найважливіших моментів договору соціального найму є неможливість накладення арешту на дане житлове приміщення і стягнення його в судовому порядку в рахунок погашення заборгованості за кредитними договорами, договорами позики та іншими зобов'язаннями.
Таким чином, в перерахованих вище випадках держава (в особі органів місцевого самоврядування) зобов'язується перед наймачами нести тягар витрат відповідно до укладених договорів соціального найму і гарантує недоторканність житла згідно з Конституцією РФ і Житлового кодексу РФ ».
Наймодавець-наймач
За офіційними даними, зараз кількість власників житла в Москві співвідноситься з числом наймачів квартир в пропорції приблизно 70:30. Вдругих регіонах може бути інша картина, але в жодному разі не всі громадяни хочуть і повинні ставати власниками житла. Глава 8 ЖК під назвою "Соціальний наймання житлового приміщення" (ст.60-91) детально описує всі нюанси взаємовідносин між мешканцями неприватизованих квартир (наймачами) і державою / містом / муніципалітетом (наймодавцем).Отже, згідно з майбутнього договору соціального найму, одна сторона-власник житлового приміщення державного або громадського житлового фонду чи уповноважена ним особа (наймодавець) "зобов'язується передати другій стороні- громадянину (наймачу) житлове приміщення у володіння і в користування для проживання в ньому". Цей договір укладається безстроково (ст.60), на відміну від договору комерційного найму, який завжди укладається на певний час. Та ж стаття декларує ще один найважливіший принцип, що гарантує право громадян на житло: як би не змінилися підстави і умови, що дають людині право на отримання житла за договором соціального найму, цей договір розірвано не буде. (Типовий договір соціального найму затверджений постановою Уряду РФ№15 від 21.05.2005г.)
Хто ж такий наймодатель- той, від чиєї доброї волі залежить багато в побутовому житті наймача? Це один з органів виконавчої влади, міський чи муніципальної (в століце- Департамент житлової політики і житлового фонду міста Москви). Цікаво, що раніше договори найму житлових приміщень з громадянами укладали самі горезвісні ЖЕКи і ДЕЗи, від послуг яких, згідно з новим ЖК, мешканці взагалі можуть відмовитися.
Права та обов'язки наймодавця
Наймодавець зобов'язаний (!) Передати наймачеві житлове приміщення, на яке більше ніхто не має права претендувати; брати участь в утриманні та ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, де знаходиться дана квартира або кімната; здійснювати капітальний ремонт житла; надавати комунальні послуги та виконувати інші обов'язки відповідно до житловим законодавством і договором соціального найму. Натомість місцева влада має право (!) Вимагати від людини своєчасного внесення плати за житло та комунальні послуги (ст.65).
Якщо держава не виконує своїх обов'язків (наприклад, вчасно не проводить капремонт або, скажімо, не змінює проржавілі труби в квартирі), ви маєте право вимагати зменшення плати за житло, відшкодування своїх витрат на усунення цих недоліків або відшкодування збитків, які виникли через невиконання або неналежного виконання наймодавцем своїх обов'язків (ст.66). Ось так. Будемо сподіватися, що завдяки цій статті наші славні комунальники і експлуатаційні організації будуть серйозніше думати про те, щоб вчасно провести ремонт під'їзду, горища в будівлі і сантехніки в квартирах громадян-наймачів.
Наймодавцем за договором соціального найму є один з місцевих органів виконавчої влади (в століце- Департамент житлової політики і житлового фонду міста Москви). Саме сюди потрібно звернутися наймачеві, щоб отримати згоду на здачу житла в піднайм або вселення в квартиру своєї бабусі або племінника.
права наймача
Відповідно до ЖК (ст. 67), наймач має право «вселяти в займане ним жиле приміщення інших осіб», здавати його в піднайм, дозволяти проживання тимчасових мешканців, здійснювати обмін або заміну житла, «вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належної участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг ».Вселення. Щоб "прописати" своїх дітей, батьків і чоловіка, ви як наймач повинні лише отримати згоду в письмовій формі від інших членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх (ст.70). Ачтоби постійно зареєструвати інших громадян (які не є вашими чоловіком / дружиною, сином / дочкою, батьком / матір'ю) "як проживають разом" з вами членів сім'ї-плюс до того отримати згоду наймодателя- місцевої влади. Аон, в свою чергу, має право заборонити вселення не найближчих родичів, якщо в результаті загальна площа житлового приміщення виявиться менше облікової норми. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей нічиє згоду, природно, не потрібно. Поселившись в квартирі / будинку, члени сім'ї наймача набувають рівних з ним права і обов'язки (ст.69). Одночасно вносяться зміни в договір соціального найму: новий член родини повинен оплачувати житло і комунальні послуги.
Здача в піднайом. Ви як наймач за згодою наймодавця (!) І проживають разом з вами членів своєї сім'ї маєте право передати в піднайом частину займаного вами житлового приміщення, а в разі тимчасового виезда- все житло. Це буде можливо за умови, що загальна площа на одну людину в окремій квартирі не стане менш облікової норми, а в коммунальной- менш норми надання (ст.76). Розмір плати за піднайом, терміни її внесення та інші обставини ви і піднаймач повинні будете встановити самі і обов'язково вказати в договорі піднайму.
Тимчасових мешканців можна поселити у себе в квартирі не більше ніж на шестьмесяцев поспіль (ст.80). Для цього потрібно також заручитися згодою членів своєї сім'ї, попередньо повідомивши місцева влада. Вони ж мають право заборонити проживання, якщо, знову-таки, не будуть дотримані норми загальної площі на людину.
Обмін. Якщо ви є наймачем, то за згодою наймодавця (!) І проживають разом з вами членів сім'ї можете обміняти житло на інше, також надане за договором соціального найму (на приватизовану квартиру, тобто що знаходиться у власності, вам тепер помінятися не можна). Члени вашої родини мають право вимагати від вас обміну даного приміщення на інші, що знаходяться в різних будинках або квартирах і займані іншими наймачами (ст.72). Якщо ви і проживають разом з вами члени сім'ї не змогли мирно домовитися між собою про обмін, кожний з вас має право вимагати здійснення примусового обміну в судовому порядку. Обмін житлом, наданим за договором соціального найму, в якому проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, "допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування". (Зауважимо, що здійснювати операції з житлом, що перебуває у власності, дозволяється тепер без будь-якої участі цих органів.) Приміщення, які беруть участь в обміні, можуть перебувати як в одному, так і в різних населених пунктах на території РФ. Обмін житлом, наданим за договорами соціального найму, не допускається, якщо, наприклад, право користування даним приміщенням оскаржується в судовому порядку або прийнято рішення про знесення будинку (повний перелік забороняють випадків наведено в ст.73).
Заміна. Наймач житлового приміщення, загальна площа якого перевищує норму надання, за згодою членів сім'ї може звернутися до наймодавцю з проханням про надання йому меншого житла замість займаного (ст.81). Дивна, здавалося б, стаття. Але можливість вселитися на меншу житлоплощу необхідна, скажімо, тим, кому не по кишені оплачувати зайві квадратні метри (нерідкі випадки, коли у величезній квартирі живе самотній непрацюючий пенсіонер). Отримавши заяву, наймодавець зобов'язаний протягом трехмесяцев надати наймачеві за погодженням з ним інше житло.
Наймач може мати і інші права, крім описаних вище, передбачені як ЖК, так і іншими федеральними законами і самим договором соціального найму.
Обов'язки наймача
Правам наймача присвячено відразу кілька статей кодексу, обов'язки ж просто перераховані в згаданій ст.67. Отже, наймач зобов'язаний:
1) використовувати житло за призначенням і в межах, встановлених ЖК;
2) забезпечувати збереження житла;
3) підтримувати належний стан житлового приміщення;
4) проводити поточний ремонт приміщення;
5) своєчасно вносити плату за житло і комунальні послуги;
6) «інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму».
Він також має і деякі інші обов'язки, передбачені ЖК, іншими федеральними законами та відповідним договором.
«Виселення ... з житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, проводиться в судовому порядку:
1) з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму;
2) з наданням інших житлових приміщень ...;
3) без надання інших жилих приміщень ».
(З ст. 84 ЖК)
Припинення, розірвання та виселення
"Договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача" (ст.83). Квартира відходить державі, і воно продовжує нею розпоряджатися.
Договір соціального найму може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін або за бажанням наймача (з письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї). Якщо наймач і його сім'я вирішили поміняти місце проживання, договір вважається розірваним з дня їх виїзду.
Навпаки, наймодавець розірвати договір в односторонньому порядку не має права (!). Він може лише вимагати його розірвання у суді в разі:
"Невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шестімесяцев»;
«Руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає» (маються на увазі піднаймачеві або тимчасові мешканці);
«Систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному приміщенні» (тут мова йде про комунальні квартирах);
«Використання приміщення не за призначенням» (скажімо, під офіс).
Повторимо, всі справи про виселення розглядаються в суді. Ніхто не змусить людину виїхати без відповідного рішення.
Суд може постановити виселити громадянина з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, з наданням іншого жилого приміщення (ніде не сказано, якою мірою воно буде упорядкованим) і без надання іншого житлового приміщення (ст.84). Причому виселеніе- це не завжди покарання, адже причини зміни місця проживання можуть бути різними. Громадяни виселяються з наданням благоустроєного житла (ст.85), якщо будинок, де знаходиться приміщення, підлягає знесенню, житлове приміщення переводиться в нежитлове або ж стало непридатним для проживання. Ще один випадок-проведення в будинку капремонту або реконструкції, в результаті чого «житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться» так сильно, що проживають будуть визнані такими, що потребують житло, або, навпаки, «збільшиться, в результаті чого загальна площа займаного приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання ».
Із знесенням будинку, перекладом приміщення в нежитлове і визнанням його непридатним для проживання все більш-менш зрозуміло. Наймачеві надається інше приміщення, і надалі він і його родина будуть постійно проживати там. Коли ж житловий будинок "встає" на капремонт або реконструкцію, можливі варіанти (ст.88). Якщо роботи не можна провести без виселення наймача, наймодавець надає йому і членам його сім'ї за договором найму житлове приміщення маневреного фонду, звідки в майбутньому вони зможуть повернутися додому (договір соціального найму в цьому випадку не розривається). Ссогласія наймача наймодавець має право надати йому інше приміщення для постійного проживання з розірванням попереднього договору. Наймач і члени його сім'ї зможуть повернутися на колишнє місце проживання, якщо площа приміщення в результаті капремонту або реконструкції зменшилася, але не стала менше облікової норми на людину. Іні в якому іншому випадку!
"Інше" (тобто не надто упорядковане) житло надається виселеним в судовому порядку наймачам і членам їх сімей, "протягом більш шестімесяцев без поважних причин» не вносили плату за житло і комунальні послуги (ст.90). Текст цієї статті по-справжньому жахає. Дотого ж у кодексі не сказано, як вважати етімесяци- поспіль або через один. Єдина надежда- спробувати довести в суді, що причини несплати були поважними, або «тиснути на жалість» суддів, щоб вони обмежилися штрафом і повним погашенням заборгованості.
На вулицю (без надання будь б то не було житла) виселяють лише нанімателей- дуже поганих людей: систематично порушують права та законні інтереси сусідів і руйнують житло, яке вони займають за договором соціального найму (ст.91). Надіслати бродяжити також можуть і громадян, позбавлених батьківських прав, «якщо спільне проживання цих громадян з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим».
Вцілому по прочитанні всіх статей ЖК про соціальне наймання можна прийти тільки до одного висновку: бути наймачем погано (вже в дуже залежному від місцевої влади положенні можна опинитися). Краще приватизувати житло, поки що можна. Але бути собственніком- задоволення не з дешевих, адже на даному етапі немає ясності, скільки потрібно буде платити за комунальні послуги, житло і землю під багатоквартирним будинком, коли закінчиться безкоштовна приватизація.
У наступному номері журналу ми продовжимо коментувати положення нового ЖК. Йтиметься про житлових і житлово-будівельних кооперативах, товариствах власників житла та управлінні багатоквартирними будинками.
Редакція дякує адвоката Любов Данилову і юриста Дарину Кононенко за допомогу в підготовці матеріалу.