Питання виселення колишнього чоловіка з квартири і викупу житла у власника при вилученні землі для державних або муніципальних потреб.
Житловий кодекс, загадковий і часом лякає, стає все більш зрозумілим і менш страшним у міру прочитання. Продовжуємо коментувати вже діючий федеральний закон №188.
У попередньому номері журналу ми розповіли про основні принципи, за якими тепер, з 1 березня 2005 р., Будуються житлові відносини між людиною і державою. Громадяни мають свободу вибору житлового приміщення в будь-якій точці країни, а органи державної влади та місцевого самоврядування повинні всіляко сприяти їм у здійсненні їх права на житло. Всі громадяни рівноправні, і тому порушення правил користування житлом одним з них на шкоду іншим може спричинити великі неприємності, аж до судового розгляду і виселення порушника. Житлове приміщення тепер можна перевести в нежитлове і навпаки при дотриманні ряду формальностей і відповідних будівельних норм. Спрощено порядок видачі дозволів на перебудову і (або) перепланування житла: документів потрібно максимум шість, а в більшості випадків чотири. Власник, в порівнянні з наймачем, має на порядок більше прав на свою житлоплощу, а й коло його обов'язків значно ширше. Експерти радять громадянам, незважаючи ні на що, безкоштовно приватизувати квартиру, якщо вони цього ще не зробили. Авремені залишилося не так багато-всього півтора року, до 1 січня 2007р.
Постсемейние відносини
Одна з найбільш "гарячих точок" нового Житлового кодексу (далі ЖК) - стаття (далі- ст.) 31. Вона носить назву «Права і обов'язки громадян, які проживають спільно з власником в належному йому житловому приміщенні». Відповідно до її положень, до членів сім'ї власника відносяться його чоловік (дружина), діти і батьки. Інші родичі, непрацездатні утриманці і деякі інші особи визнаються членами його сім'ї, якщо вони були вселити їм в цій якості. Всі ці люди мають право користуватися житлом нарівні з власником, якщо між ними і господарем не укладена інша угода (наприклад, між подружжям не підписаний шлюбний контракт), і зобов'язані використовувати дане житло за призначенням. «Дієздатні члени сім'ї несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням», тобто повинні брати участь у витратах на утримання житла та оплату комунальних послуг.До цього місця особливих питань у читає кодекс не виникає. Але далі все не так очевидно. Решта частини цієї статті розповідають нам про те, що повинно відбуватися в разі припинення сімейних відносин з власником житла. За ідеєю право користування даним приміщенням у тепер уже колишнього члена сім'ї не зберігається, якщо на цей рахунок з ним немає іншої угоди. Виходить, що при розлученні подружжя той з них, хто не є власником, може бути виселений з квартири і знятий з реєстраційного обліку, тобто виписаний з квартири або будинку. Але якщо у нього «немає підстав для придбання або здійснення прав користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують на увагу обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування належним зазначеному власнику житловим приміщенням може бути збережено за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду ».
«При визначенні викупної ціни житлового приміщення в неї включається ринкова вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власнику житлового приміщення його вилученням, включаючи збитки, які він несе у зв'язку зі зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого житлового приміщення, переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності на інше жиле приміщення, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі упущену вигоду ».
З ст. 32 ЖК РФ
Знав би викуп ...
Ст. 32 дуже важлива для власників будь-якого житла-як заміського будинку, так і скромної квартири в п'ятиповерхівці. Мова тут йде про забезпечення житлових прав власника жилого приміщення при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Як же все має відбуватися згідно з новим ЖК? Орган державної влади або місцевого самоврядування приймає рішення про вилучення землі під будинком, потім реєструє рішення в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та письмово повідомляє про це власникам приміщень. Вилучається житло тільки шляхом викупу, причому гроші господареві платить саме той орган влади, для потреб якого потрібно земля. «Викуп частини житлового приміщення допускається не інакше як за згодою власника». Якщо ж він не погоджується, може бути викуплено лише ціле приміщення.
Власник повинен бути повідомлений про прийняте рішення "не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення даного приміщення", а викуп житла до закінчення терміну допускається тільки за згодою власника. У ці 12 місяців господар може володіти, користуватися і розпоряджатися житлом на свій розсуд, без жодних обмежень. Але потрібно пам'ятати про те, що якщо в цей період ви вирішите серйозно поліпшити житло (наприклад, провести ремонт з перебудовою), то це ніяк не відіб'ється на викупну ціну приміщення. Тому глобальні перетворення втрачають будь-який сенс.
Зверніть увагу, що в новому ЖК взагалі немає ні слова про те, що за квартиру покладається квартира, а за будинок-будинок. Говориться лише про грошову, а не натуральній формі компенсації. Тому за «троячку» можна взяти «двушку», а різницю, що утворилася отримати грошима.
Викупна ціна визначається угодою між власником і відповідним органом влади. Причому, крім ринкової вартості, громадянин може отримати від держави компенсацію збитків, пов'язаних з вилученням житла, переїздом, пошуком іншого приміщення, упущеною вигодою і багатьом іншим. Юристи також рекомендують громадянам включати в викупну ціну вартість капітального ремонту будинку, який не був проведений державою або місцевою владою у встановлені терміни. Якщо власник не згоден з рішенням про вилучення його житла або з ним не досягнуто згоди щодо викупної ціни, орган державної влади або місцевого самоврядування може пред'явити до суду позов про викуп житлового приміщення. Це можна здійснити протягом двох років з моменту направлення власнику вищезгаданого повідомлення.
Які права має колишній чоловік власника квартири або будинку?
Можливо, тепер громадяни порахують, що вони в разі розлучення зі своїм чоловіком зможуть без праці виселити його з квартири або будинку. Відразу хочеться зауважити, що паспортні столи не знімають з реєстраційного обліку (не "виписують») колишніх членів сім'ї власника за його заявою, на це має бути відповідне рішення суду. Більш того, вас як власника суд може зобов'язати забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу. Однак це станеться лише в тому випадку, якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення немає іншого житла і немає коштів для його придбання.
Як правило, при розірванні шлюбу відбувається поділ спільно нажитого майна. І хоча житлове приміщення, придбане одним з подружжя до шлюбу або в період шлюбу, але за безплатним угодам (у спадок, за договором дарування, в результаті приватизації), є його особистою власністю, воно може бути визнано сумісною власністю, якщо буде встановлено, що в період шлюбу подружжям було зроблено вкладення, значно збільшили вартість цього майна (капітальний ремонт, переобладнання та ін.). Втакому випадку говорити про припинення права користування житловим приміщенням після розірвання шлюбу колишнім чоловіком власника передчасно ».
Як виселяють?
Тільки за рішенням суду. Причин, за якими людину можуть назавжди вигнати з квартири або будинку, в ЖК позначено кілька (ст. 31, 35, 85, 86, 90, 91, 133). Саме ж виселення, відповідно до закону "Про виконавче провадження", полягає у звільненні приміщення від виселяється, її майна, домашніх тварин і заборону виселюваному користуватися звільненим приміщенням. Виселення проводиться судовим приставом-виконавцем у присутності понятих, а в необхідних випадках-за сприяння органів внутрішніх справ з обов'язковим описом вивозиться майна.Ст. 35 говорить, що громадянин зобов'язаний звільнити житлове приміщення в разі, якщо його право користування припинено відповідно до ЖК, іншими федеральними законами, договором або на підставі рішення суду. (Звичайно підставою для припинення права користування житлом є закінчення строку, на який воно було надано в користування. Наприклад, закінчився термін дії договору оренди або найму, закінчився термін тимчасової реєстрації та ін.). Якщо людина добровільно і в строк, встановлений власником житла, не звільняє приміщення, він підлягає примусовому виселенню за рішенням суду.
"Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї". (Ізст.31ЖКРФ)
Загальна власність
Шоста глава ЖК (ст. 36-48) носить назву "Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників". Вней зацікавлений читач зможе знайти безліч цікавих моментів. Ось найважливіший з них: "власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку". До них відносяться сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, технічні підвали, дахи, огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку (!), на якому розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші об'єкти, що знаходяться на цій земельній ділянці (ст. 36).
Така форма власності, а саме спільна часткова, передбачає колегіальне управління майном. Тому всі виникаючі питання вирішуються тільки за згодою всіх власників, зазвичай на загальних зборах. Кожен власник володіє часткою, пропорційною розміру загальної площі належить йому приміщення (ст. 37). Кслов, в новому ЖК взагалі немає такого поняття, як житлова площа (тобто площа кімнат без урахування коридорів, кухні, санвузла та ін.). Є тільки площа загальна.
Власник не має права "здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку", а також відчужувати свою частку і "вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення". Але в той же час учасники часткової власності можуть розпорядитися нею так, щоб використання загального майна приносило їм дохід. Наприклад, надати в користування іншим особам або організаціям підвали, дахи, технічні поверхи і т.д., а потім розподілити прибуток між власниками приміщень за угодою між ними.
Звичайно, доходи- це чудово. Але у власників приміщень витрат набагато більше, ніж доходів. Власники житла витрачають власні кошти на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку (ст. 39). Частка цих обов'язкових витрат зазначених власників «визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку». Правила утримання майна встановлюються Урядом РФ. Поки вони ще не з'явилися.
Згідно ст. 40, власник має право об'єднати суміжні приміщення, якщо вони обидва належать йому, в порядку, передбаченому главой4 ЖК "Перебудова і перепланування житлового приміщення". Якщо зміна кордонів між цими приміщеннями не тягне за собою "зміни кордонів інших приміщень, меж та розміру спільного майна в багатоквартирному будинку або зміни часток у праві спільної власності на спільне майно в цьому будинку", згоди інших власників отримувати не потрібно. Впротівном випадку, якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна, на будь-які з цих видів перебудови необхідно отримати згоду всіх (!) Власників приміщень у багатоквартирному будинку.
У прийнятті рішень на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку беруть участь, фігурально висловлюючись, частки у праві власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, а не люди, яким вони належать.
комунальні баталії
Сваритися між собою господарям кімнат в комуналках в XXIв. не пристало. Амеж тим їм є що ділити. За аналогією з приміщеннями в багатоквартирному будинку, "власникам кімнат у комунальній квартирі належать на праві спільної часткової власності приміщення в даній квартирі, використовувані для обслуговування більше однієї кімнати", тобто спільне майно у комунальній квартирі. Згідно з тим же принципом, "зміна розміру загального майна можливе лише за згодою всіх власників кімнат в даній квартирі шляхом її перебудови й (або) перепланування" (про це йдеться в ст.41).Частка власника кімнати в комунальній квартирі визначається так само, як частка власника приміщення в багатоквартирному будинку, тобто вона пропорційна розміру загальної площі кімнати (ст. 42). Частина 6 цієї статті дає власникам інших кімнат у комунальній квартирі переважне право купівлі відчужуваної (продається) кімнати. Застосування цієї норми дозволить поступово зменшити кількість комунальних квартир в нашій країні. Аім досі не злічити ...
Заповідальний отказ- це покладання на спадкоємця за заповітом виконання деяких зобов'язань на користь одного або декількох осіб-отказополучателей. Може полягати в зобов'язанні виплатити комусь певну суму грошей, віддати будь-які речі, надати право користування майном та ін.
Згідно ст. 33 ЖК, «громадянин, якому за заповідальним відказом надано право користування житловим приміщенням на вказаний у відповідному заповіті термін, користується даним приміщенням нарівні з власником». Якщо громадянин дієздатний, він несе солідарну з власником приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житлом. Крім цього, він може вимагати державної реєстрації права користування цим приміщенням, тобто, кажучи по-старому, прописатися в ньому.
Орган управління
У багатоквартирному будинку органом управління є загальні збори власників приміщень (ст. 44). Воно приймає рішення "про реконструкцію будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництві господарських будівель і інших будівель, будов, споруд, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку"; про межі використання ділянки, на якому будинок розташований, в тому числі вводить обмеження користування ним; "Про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку", а також вибирає спосіб управління будинком і займається іншими питаннями. Управління багатоквартирними будинками присвячений останній, восьмий розділ ЖК (ст. 161-165). Ксодержанію цих статей ми звернемося в одному з наступних номерів журналу.
Ст.45 детально описує порядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Воно обов'язково проводиться щорічно, а додаткові збори вважаються позачерговими і можуть бути скликані за ініціативою будь-якого з власників. «Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів». Дуже важливо розуміти, що голосують в таких випадках, фігурально висловлюючись, частки у праві власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, а не люди, яким вони належать. Кількість голосів, яким володіє кожен власник, пропорційно його частці у праві спільної власності (ст. 48). Наявність кворуму визначається саме цим фактом, а не чисельним складом учасників зборів.
Рішення з питань, поставлених на голосування, приймаються на загальних зборах більшістю голосів (ст. 46). Форма проведення зборів може бути не тільки очної, а й заочної (ст. 47). Рішення є обов'язковими для всіх, в тому числі для тих власників, які не брали участі в голосуванні. Втечение шестімесяцев власник, який вважає, що його права порушені, може оскаржити в суді рішення, прийняте загальними зборами. Наймачі житла (і це дуже важливо!) Взагалі не мають права голосу і не беруть участь в ухваленні рішення, а тільки підкоряються йому. Їх інтереси на загальних зборах власників захищає наймодавець, тобто зазвичай держава в особі свого представника.
Існують багатоквартирні будинки, всі приміщення в яких належать одному власнику (фізичних, юридичних осіб, муніципалітету та ін.). Ветом випадку рішення з питань, що належать до компетенції загальних зборів, приймаються цим власником одноосібно.
Які ризики виникають користування приміщенням за договором соціального найму? Хто тепер вважається малозабезпеченим? Чи можна обміняти одне житло на інше? Що отримають наймачі у разі знесення будинку? Про це розповімо в наступному номері журналу.
Редакція дякує адвоката Любов Данилову і юриста Дарину Кононенко за допомогу в підготовці матеріалу.