Яка доля чекає п'ятиповерхівки, побудовані з 1959 по 1985 р.р .; що підлягає знесенню, а що - реконструкції та модернізації. Моделі реконструкції та приклади реалізації цих проектів.
Старі і старі споруди є в будь-якій країні і в будь-якому місті. Але стара будівля старої будівлі ворожнечу. Одне справа-пам'ятник архітектури або будинок, в якому жила всім відома особа. Ісовсем інше справа-п'ятиповерхові "хрущоби". Для великих (іне дуже) міст нашої країни вони стали справжнім головним болем. Фізичний знос цих будинків уже наблизився до моменту, коли вони робляться неремонтоздатність. Однак в них живе ще дуже багато людей, яких потрібно кудись відселяти
Ні для кого не секрет, що ці будинки, які зробили дуже багатьох щасливими володарями окремих квартир, за минулі 35-40лет морально застаріли, а фізичний їх знос в більшості випадків досяг критичних значень. Вобщем, проблема п'ятиповерхівок стоїть дуже гостро. Адже якщо зносити по всій країні тільки панельні будинки, це викличе необхідність переселення 15-16 млн міських жителів. Що, в свою чергу, потребує величезних матеріальних ресурсів, яких у країни зараз немає. Тому до долі п'ятиповерхівок підійшли диференційовано, залежно від їх конструкції, віку і ступеня зносу. Щоб зрозуміти, чому одні серії будинків підлягають знесенню, а інші-модернізації і реконструкції, давайте повернемося до початку масового житлового будівництва.
Екскурс в історію
Найдивовижніше, що будівництво п'ятиповерхових будинків масових серій, розпочавшись в 1959году, закінчилося тільки в1985. За цей час по всій Росії з'явилося близько 290млнм2 загальної площі п'ятиповерхівок, що становить приблизно 10% від житлового фонду країни. В Москві перші такі будинки звели в дев'ятому експериментальному кварталі Нових Черемушек, їх загальна площа становила 36млнм2. Будинки будувалися з різних матеріалів і відрізняються по конструкції: цегляні, великоблочні, великопанельні. Всього в Москві їх 13 серій: К-7, II-32, II-35,1МГ-300,1-447,1-467,1-467А, 1-467Д, 1-510,1-511,1-515 / 5, 1605 і 1605А. Найбільш масовими на території Росії були житлові будинки серій 1-464,1-464А, 1-464Д; вцентральних і східних областях країни максимальне поширення набули серії 1-468,1-468А, 1-468Б, 1-468Д; в Сибіру і на Далекому Сході будувалися будинки серій 1-335,1-335Д.На першому етапі (1959-1963годи) були зведені житлові будинки серій К-7, II-32, II-35,1МГ-300, 1-464, 1-468,1-335. Природно, що будували їх по СНіПам, що діяли в той час. Найбільшою перевагою будинків першого етапу, особливо серії К-7, була низька собівартість. Уніх тонкі зовнішні стіни з полегшених ребристих керамзитобетонних панелей з недостатніми теплозахисними властивостями, вікна та балконні двері з вузькими стулками і спареними палітурками, маленькі (5-6м2) кухні, суміщені санвузли, вузькі коридори без вбудованих шаф, прохідні і напівпрохідні кімнати. Але саме печальное- це низький рівень виготовлення конструкцій і їх монтажу на будмайданчику, пояснюються повною відсутністю досвіду будівництва повнозбірних будівель.
За поведінкою цих первістків досить уважно спостерігали с1961 по1980год. Урезультаті було виявлено безліч дефектів і пошкоджень конструкцій. Найбільш поширені і суттєві: порушення гідроізоляції покрівлі, осідання (через відсутність фіксації) утеплювача в тришарових стінових панелях і, як результат, промерзання їх у верхній частині. Не витримали випробування часом і матеріали, використані для закладення стиків між стіновими панелями. Заповнені просмоленим канатом і забиті цементно-піщаним розчином шви протікали і промерзали. Вікна та балконні двері мали підвищену повітропроникність. Вдома серій К-7, II-32, II-35 були виявлені тріщини в стінах і перекриттях, прогини панелей перекриттів. Зараз, через 35-40лет експлуатації, фізичний знос житлових будинків першого етапу будівництва вже дуже великий. Вподавляющем більшості випадків вони підлягають знесенню, так як використані технології будівництва не дозволяють їх реконструювати.
На сьогоднішній день в Підмосков'ї є 2284 п'ятиповерхових будинки загальною площею 7292554м2. З них 1320 цегляних (4223167м2) і 964 панельних (3069387м2). Реалізація в Московській області Програми реконструкції житлових будинків перших масових серій дозволить здійснити масштабне перетворення всього фонду типових будівель першого покоління, збільшити розміри житлового фонду на 2500-3000 тис.м2 загальної площі і поліпшити умови проживання людей в області. При цьому очікується, що питомі витрати теплової енергії на опалення і гаряче водопостачання скоротяться не менше ніж на 35%, а модернізація систем інженерного обладнання дозволить знизити на 40-50% споживання питної води і відповідно зменшити навантаження на каналізаційні мережі.
На другому етапі (с1963года) почалося зведення житлових будівель досконаліших серій: 1-464А і Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515 / 9; 1-467А і Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д і ін. Їх вже будували на основі СНіП, затверджених в 1962году. Теплозахисні властивості стін цих будинків вище, вони міцніші, мають більш вдалі планування квартир. Фізичний знос будівель 1963-1970годов набагато менше, ніж будинків першого етапу. Як правило, він ледь перевищує 20%. Тому вирішено було п'ятиповерхівки, побудовані після 1963года, особливо цегляні, не зносити, а піддати реконструкції. Однак тут є винятки. Будинки «зносяться» серій можуть бути зламані, якщо вони потрапляють в зону масового знесення. Виявилося, що економічно більш вигідно на місці навіть ще досить міцного п'ятиповерхового будинку побудувати сучасне багатоповерхове житлове будівля.
Як ми вже говорили, програми реконструкції п'ятиповерхових житлових будинків є в багатьох регіонах країни. Але, мабуть, тільки в Москві проблема п'ятиповерхівок реально вирішується, причому вельми активно. Серйозно про знесення і реконструкції московських "хрущовок" почали говорити ще за часів СРСР, в 1989 році. Але за 6 последующіхлет в столиці було зламано лише 16пятіетажек. Зміни відбулися в 1995 році, коли уряд Москви прийняв рішення про комплексну "п'ятиповерхової" програмі. Зараз всі питання, пов'язані з реконструкцією таких будівель, регламентує постанова уряду Москви N608 "спантеличив комплексної реконструкції районів п'ятиповерхової забудови першого періоду індустріального домобудівництва до2010года", прийняте 6іюля 1999 року. За цією постановою на період з 2000 до 2010року заплановано знесення п'ятиповерхових панельних будинків серій К-7, II-32, II-35,1605-АМ, 1 мг-300 (6млнм2 або близько 2тис. Будівель) та інших серій (до0,3 млнм2 ). Але є ще в Москві міцні блокові і цегляні "хрущовки", які зносити не планується, оскільки вони цілком можуть простоятьлет 60-80. Це будинки серій 1-510,1-511,1-515 і ін. (Всього понад 2,75млнм2). Їх передбачається реконструювати.
Перший млинець грудкою
Однак мешканців теж зрозуміти можна. Вже відомі випадки, коли почалася в будинку реконструкція замість 6-8месяцев тривала нескольколет. Ось лише один приклад-реконструкція без відселення будинку N5 по вулиці Будівельників в Москві. Пятьлет тому його мешканців попросили потерпіти рік, пообіцявши заміну всього інженерного обладнання, встановлення ліфтів і надбудову у вигляді мансарди. Але замість полегшеної мансарди почали споруджувати ще один поверх, а потім роботи і зовсім завмерли. Незручності і обурення мешканців будинку опису не піддаються. Так що до початку масової модернізації п'ятиповерхівок без відселення мешканців було б непогано вирішити питання про відповідальність будівельників, які порушують терміни проведення робіт або виконують їх з низькою якістю. І ще подумати про контролюючі ці роботи органах.
У Санкт-Петербурзі об'єктом Регіональної програми реконструкції житлових будинків перших масових серій стали 8900тис.м2 загальної площі квартир. На частку великопанельних серій ГІ, ОД, 1-335,1лг-507 припадає 6300тис.м2 і цегляної серії 1-528- 2600тис.м2. Територія забудови 60-хгодов- 100кварталов площею 2500га. Результатом виконання програми повинні стати реконструкція будівель із загальною площею квартир 3200тис.м2 і зведення 2800тис.м2 нового житла. Крім того, має відбутися підвищення експлуатаційних якостей квартир і істотне зниження витрат на підтримку, ремонт і експлуатацію житлового фонду.
Литкарінскій експеримент
В процесі будівництва був розібраний нежитловий горище і встановлена двосхилий дах. Несуча конструкція мансардного поверху збиралася по частинах прямо на верхньому майданчику будівлі. Матеріали піднімали вантажопасажирських підйомником. Для теплоізоляції в мансардному поверсі використовували мінеральну вату ROCKWOOL. Міжквартирні стіни в мансарді зводилися з цегли, а внутріквартирні перегородки виконувалися зі сталевого каркаса з двошаровою обшивкою гіпсокартонної плитою (12,5 мм) по обидва боки. Скати даху і внутріквартирні перегородки заповнювалися утеплювачем, обклеювали шпалерами і фарбувалися. Також будівельники встановили мансардні вікна VELUX. Урезультаті на мансардному поверсі вийшло 9одноуровневих і дворівневих квартир. Вдоме 3под'езда, тобто на кожній сходовій клітці мансардного поверху розташоване по 3нових квартири. Існуючі вентиляційні канали були збережені і нарощені вище нової покрівлі. Для забезпечення доступу до мансардним квартирах були продовжені сходи.
У підвальному приміщенні будівлі фірма DANFOSS встановила комплект автоматичної системи управління з температурними датчиками і регулюючими пристроями. Система опалення була виконана як двухтрубная зі зворотним протитечією, трубопроводи приховані і заізольовані в каналі середньої сходи. Утеплення будинку здійснено шляхом монтажу вентильованого фасаду з металевого сайдингу з теплоізоляційним шаром поліалапана. Вікна та двері ремонтувалися і фарбувалися. Оскільки відстань від землі до рівня підлоги нового мансардного поверху менше 16м, то за діючими СНіПам установка пасажирських ліфтів не була потрібна. Мешканці не покидали своїх квартир на період реконструкції. Для цього були вжиті всі необхідні заходи обережності: не використовувалися будівельні крани, під'їзди ховалися спеціальними захисними козирками, застосовувалися тільки підвісні лісу, розташовані вище рівня четвертого поверху по периметру будівлі.
Лиха біда початок
Другий подібний проект був реалізований в Санкт-Петербурзі, на вулиці Торжковская, 16 (Приморський район). Комплекс робіт включав в себе зведення мансардного поверху на п'ятиповерховому панельному житловому будинку серії 1-507-3 споруди 1962году. Реконструкція велася 9месяцев. Як і в Литкаріно, невід'ємною частиною проекту стала реконструкція існуючої будівлі: були утеплені зовнішні стіни, встановлено новий тепловий пункт в підвальному приміщенні, змонтована дренажна система по периметру будівлі, відремонтовано вікна і двері, оновлені сходи, а також проведена модернізація системи опалення та встановлені прилади автоматичного регулювання. Проект розробило ВАТ "ЛенжілНІІпроект", генеральним підрядником виступило ТОВ "ПАДАМС", а функції замовника та технагляд виконувало ВАТ "Петербургстрой". Необхідні матеріали-мансардні вікна, інженерне обладнання, ізоляційні матеріали-надали шість європейських компаній-спонсорів: VELUX, ROCKWOOL, DANFOSS, GRUNDFOS, WAVIN і TRELLEBORG.Відмінністю від Литкарінскій експерименту в даному випадку став монтаж ламаної мансардного даху. Її несуча конструкція була виконана з легких тонкостінних сталевих профілів, з'єднаних саморізами і болтами, з ухилом у верхній і нижній частинах даху в 15 і 70 відповідно.
Про що не замислювався Мансар
В даний момент існують проекти набагато більш кардинальної перебудови п'ятиповерхового житла. Наші читачі, ймовірно, будуть здивовані, коли дізнаються, що розробкою способів реконструкції п'ятиповерхових будинків "зносяться" серій (1-511,1-515,1-510) Московський університет МНІІТЕП займається вже більше 10 років. За цей час обстежувалися всі серії «хрущовок» і був прорахований весь комплекс заходів, пов'язаних з їх переробкою як з відселенням мешканців, так і без нього. Результатом стали три варіанти модернізації і реконструкції будинків цих серій.
Перший варіант, або, як його називають, мінімодернізація, передбачає декоративно-теплозахисну обробку фасадів, розширення балконів і лоджій, зміну віконних і дверних блоків і мінімальну перепланування квартир, яка може бути виконана без відселення мешканців. Восновном ця перепланування полягає в розширенні передпокої, пристрої шаф, антресолей, комор і подвійних дверей. В деяких типах квартир закладаються наявні дверні прорізи, пробиваються нові і додаються перегородки для створення більш раціонального планування. Кработе без відселення мешканців також відносяться: ремонт підлог, великий і малий ремонт "столярки", внутрішні оздоблювальні роботи, ремонт і заміна покрівлі, ремонт козирків і фасадів, заміна водостічних труб, часткова або повна заміна інженерних систем. Однак заходи з перепланування квартир без відселення мешканців не здатні привести житло в повну відповідність з вимогами ДБН 3.01-96.
Другий варіант, який отримав назву максімодернізаціі, включає в себе всі роботи з утеплення фасадів, а також перепланування квартир в межах існуючих кордонів з приведенням їх об'ємно-планувального рішення до нормативних вимог ДБН 3.01-96. Як правило, при цьому маленька двокімнатна квартира перетворюється у велику однокімнатну, а маленька трехкомнатная- в більшу двокімнатну. Так, наприклад, перетворення маленьких "двійок" в однокімнатні квартири дає збільшення площі на 16% в порівнянні з нормою МГСН 3.01-96. При максімодернізаціі відбувається збільшення кухонь до 8-9м2, створення просторих прихожих з коморами або вбудованими шафами. У 2-3-кімнатних квартирах влаштовується роздільний санвузол з можливістю розміщення в ванній кімнаті пральної машини і ванни завдовжки 170см. Безумовно, така перепланування можлива тільки при відселенні мешканців.
Ну а третій, самий радикальний варіант названий реконструкцією. Внего входять всі вищевказані фасадні роботи, перепланування квартир зі збереженням їх типу (тобто кількості кімнат) і приведення їх якостей до нормативних вимог ДБН 3.01-96. Це досягається шляхом збільшення житлових площ за рахунок фасадних прибудов (таких, як лоджії, які спираються на стінки-пілони, або еркери); збільшується і площа торцевих приміщень. Крім зміни наявних квартир, проводиться також надбудова базового будинку мансардою або монолітними конструкціями на 2-3 поверхи. При надбудові легкими конструкціями в мансардах можуть розташовуватися дворівневі квартири або дві відокремлених поверху. І, що дуже важливо, будинок оснащується ліфтами і сміттєпроводами, що роблять його набагато більш комфортабельним.
Крім того, п'ятиповерхова забудова недостатньо щільна. Тому в масштабах кварталу передбачається робити прибудови, які будуть по площі значно більше самих реконструйованих будівель.
У п'ятиповерхівках Москви "горищний резерв" становить приблизно 6млнм2 загальної площі. Якщо хоча б частину горищ переобладнати під житло, в місті з'явиться близько 150тис. нових недорогих квартир. Мансардне будівництво, здатне дати "хрущовок" друге життя, на 20%, а то і на 50% дешевше, ніж зазвичай. Не треба прокладати комунікації, рити котловани, будувати фундамент, - все вже є.
Ще одна модель реконструкції п'ятиповерхових будинків серій 511 і 515 була розроблена на замовлення ГУП "УЕЗ" фірмою "Курортпроект". За цим проектом п'ятиповерхівки будуть надбудовано до 9-10 поверхів і квартири будуть відповідати всім сучасним стандартам. Площа кухні збільшиться до 9м2. Ванна кімната переміститься ближче до спальні, в будинках з'являться ліфти. Єдиний недолік, який не вдасться усунути при такій реконструкції, - це низька стеля.
Суть реконструкції в наступному. Навколо п'ятиповерхового будинку впритул ставляться монолітні несучі конструкції, які беруть на себе навантаження всіх надбудованих поверхів. Корпус старої будівлі виявляється всередині цієї "рами". Кдому прилаштовуються балкони. Запропонована "Курортпроект" модель реконструкції за попередніми розрахунками буде коштувати $ 150 за1м2. Природно, в будівлі станеться заміна всієї внутрішньої обробки. Розпочнеться реконструкція з того, що до торця п'ятиповерхівки прибудують монолітний блок, в який переберуться жителі найближчого під'їзду. Під'їзд повністю перебудується, і в нього заїдуть мешканці наступного і т.д. А оскільки кількість квартир в реконструйованому будинку збільшиться, в нього планується переселяти мешканців прилеглих старих «хрущоб», що підлягають знесенню. Люди фактично залишаться в рідних дворах, якісно поліпшивши при цьому свої житлові умови. Очікується, що реконструкція перших п'ятиповерхових будинків за типовими проектами МНІІТЕП і «Курортпроект» буде здійснена на Південно-Заході столиці, на вулиці Коштоянц.
Проекти з усього світу
При такій схемі відходять у минуле маленькі кухні, суміщені санвузли і суміжні кімнати. Взданіі з'являються ліфти, роздільні санвузли, широкі сходи, сміттєпроводи, замінюються всі комунікації. Квартири виходять не гірше, ніж в новобудовах. Аеслі площа п'ятиповерхівки була близько 3,5тис.м2, то після реконструкції ця цифра збільшується в 2,5-3 рази. Відповідно збільшується і щільність забудови. Швидше за все перша п'ятиповерхівка за цією технологією буде реконструйована в Хорошево-Мневниках, а потім почнуться роботи в Тушино.
Крім власних розробок, в Москві вирішено використовувати і зарубіжний досвід, зокрема німецький. Адже тільки в Берліні проведено реконструкцію 70% старого фонду. За розпорядженням мера для раціонального використання німецького досвіду в Москві створено АТ "УПРАВЛІННЯ САНАЦІЇ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ", засновниками якого є столичні будівельні організації, консорціум німецьких фірм з ініціативи "Житлове господарство Східної Європи" (IWO) і "Союз підприємців Східної і Центральної Європи" ( OMV). Передбачається, що для початку німецькі фахівці продемонструють, як вони вміють приводити в порядок старі малоповерхові будівлі. Роботи будуть проводитися без відселення мешканців. Німецькі будівельники обіцяють впоратися максимум за півроку. Вчісле експериментальних потрапили будинок N3 на Краснохолмской набережній і будинок N45 на Малій Калитніковському вулиці. Крім того, місто готове випробувати німецькі технології на об'єктах по вулиці Маршала Федоренко, на Заміському шосе і в Юр'ївському.
Так що справа за малим: треба почати реконструкцію, і скоро в Москві п'ятиповерхівки будуть не тільки зносити, а й перетворювати в цілком пристойне житло, здатне прослужити ще 50-60лет. Ну а на черзі «хрущовки» по всій Росії.
Редакція дякує за консультацію начальника Управління координаційної програми реконструкції п'ятиповерхового й старого житлового фонду Москви Юрія Вікторовича Євсєєва.