Да набыцці неасвоенага зямельнага надзела або ўчастка з пабудаваным домам лепш рыхтавацца загадзя, каб пазбегнуць лішніх марнаванняў і праблем. Як вучыцца на памылках іншых пакупнікоў нерухомасці?
Фота: Legion-Media
Патэнцыйныя пакупнікі ўчастка з домам або без яго могуць сутыкнуцца з мноствам цяжкасцяў - ад пагарды папярэднімі гаспадарамі катэгорыяй зямлі і да адсутнасці неабходных дакументаў пры афармленні здзелкі.
Юрыдычны бок пытання
Юрыдычная праверка здзелкі на сённяшні дзень з'яўляецца неабходным этапам куплі-продажу нерухомасці. Перш за ўсё правяраюць інфармацыюпра цяперашні і папярэдніх уладальніках надзела, аб здзелках, якія праводзіліся з участкам за ўвесь час яго існавання, а таксама аб якая вядзецца на яго тэрыторыі гаспадарчай дзейнасці.
Праверцы падлягаюць звесткі пра межавання ўчастка і складзе зямель, а таксама інфармацыя аб існуючых абмежаваннях і абцяжараннях ў праве карыстання надзелам; прэтэнзіях і дамаганнях трэціх асоб; магчымых або бягучых судовых спрэчках з нагоды землеўладання.
Таксама неабходна звярнуць увагу на законнасць узвядзення існуючых на ўчастку будынкаў. Калі ж будаўніцтва толькі плануецца, варта ўдакладніць катэгорыю надзела (землі сельскагаспадарчага прызначэння, зямлі населеных пунктаў) і выгляд дазволенага выкарыстання (для вядзення дачнай гаспадаркі, садоўніцтва, індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва), паколькі ад гэтых параметраў залежыць магчымасць будаўніцтва.
Пакупнік мае магчымасць самастойна сабраць частку неабходнай інфармацыі. Напрыклад, звесткі аб кадастравым нумары, месцазнаходжанне, катэгорыі, выглядзе дазволенага выкарыстання, плошчы, межах, праваўладальніка, кадастравага кошту ўчастка (у тым ліку дадзеныя пра абмежаванні, абцяжараннях і сэрвітуту) прадастаўляюцца любому грамадзяніну РФ, заплаціўшы адпаведную дзяржпошліну. Можна звярнуцца ў тэрытарыяльны аддзел Роснедвижимости з пісьмовай заявай аб прадастаўленні кадастравай выпіскі (яе падрыхтуюць на працягу дзесяці рабочых дзён) або ў аддзел Федэральнай рэгістрацыйнай службы, запытаўшы дадзеныя з ЕГРП (выдаецца праз пяць рабочых дзён).
Акрамя таго, варта пракансультавацца ў аддзеле архітэктуры адміністрацыі муніцыпальнага раёна і паселішчы, на тэрыторыі якіх размешчаны ўчастак. Такім чынам, атрымаецца атрымаць звесткі аб плануемым размяшчэнні аўтамагістралі, прамысловай зоны ці іншых аб'ектаў, а таксама інфармацыю аб магчымых абмежаваннях пры карыстанні участкам, зарэзерваваным для дзяржаўных і муніцыпальных патрэб.
Найбольш распаўсюджаныя памылкі пакупнікоў участкаў:
- няўважлівае вывучэнне дакументаў, прапанаваных да падпісання прадаўцом (напрыклад, пакупнік не ўдакладніў катэгорыю зямлі, а надзел ўваходзіць у склад асабліва ахоўных прыродных тэрыторый);
- некваліфікаваная праверка правоподтверждающих дакументаў і дагавора (участак належаў папярэдняга гаспадару не на праве ўласнасці, а, скажам, на праве бестэрміновага карыстання; зямля знаходзіцца ў долевай уласнасці);
- недакладнасці пры афармленні здзелкі куплі-продажу (адсутнічае згоду на здзелку з боку мужа; няма даведкі
- аб псіхічным здароўе прадаўца).
Пры продажы нерухомасці старое сведчанне застаецца ў прадаўца. З 1 сакавіка 2015 г. пасведчанне аб праве ўласнасці афармляецца ня на абароненым бланку, а на звычайным аркушы і завяраецца сіняй пячаткай, таму яго вельмі лёгка падрабіць. Каб не страціць грошы, выпiску з ЕГРП лепш заказваць як мага бліжэй да даты здзелкі
прызначэнне зямлі
Перш чым пачынаць пошукі надзела, неабходна вызначыць, для якой мэты ён набываецца: будзеце вы будаваць загарадны дом або дачу, вырошчваць расліны ці разводзіць жывёл. У залежнасці ад далейшага выкарыстання варта абраць адпаведны ўчастак. Нагадаем класіфікацыю участкаў: землі сельскагаспадарчага прызначэння; зямлі населеных пунктаў; зямлі спецыяльнага прызначэння; зямлі прамысловасці; асабліва ахоўныя прыродныя тэрыторыі; лясны фонд; водны фонд; землі запасу.Для пабудовы дома падыдуць зямлі паселішчаў, якія могуць выкарыстоўвацца для індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва. На землях сельскагаспадарчага прызначэння ў некаторых выпадках дазваляецца індывідуальнае жыллёвае будаўніцтва з наступнай рэгістрацыяй. Аднак падобныя рашэнні хутчэй выключэнне, чым правіла. Часцей за ўсё будаўніцтва магчыма толькі пасля пераводу ў катэгорыю зямель паселішчаў.
У кожнай катэгорыі зямлі ёсць свае абмежаванні. Так, на участках, прызначаных для агародніцтва, нельга ўзводзіць капітальныя пабудовы. Калі вы хочаце пабудаваць загарадны дом для пастаяннага пражывання, вам ні ў якім разе не падыдуць зямлі для садоўніцтва. А вось на ўчастку для дачнага будаўніцтва можна будзе пасля аформіць пастаянную рэгістрацыю (пры выкананні ўсіх патрабаванняў расійскага заканадаўства).
Пераклад зямлі з адной катэгорыі ў іншую магчымы, але патрабуе нямала сіл, часу і фінансавых выдаткаў.
Уласнік або карыстальнік?
Надзел можа належаць ўладальніку на праве ўласнасці або знаходзіцца ў пастаянным карыстанні. У апошнім выпадку праваўстанаўліваючых дакументам служыць выпіска з пагаспадаркавай кнігі (захоўваецца ў мясцовай адміністрацыі, якая пры неабходнасці і дае выпіскі). Такі ўчастак нельга прадаваць, дарыць, завяшчаць. На падставе палажэнняў дзеючага заканадаўства можна перааформіць права пастаяннага (бестэрміновага) карыстання зямлёй, якая была выдзелена грамадзянам для вядзення асабістай падсобнай або дачнага гаспадаркі, агародніцтва, садаводства, індывідуальнага гаражнага або жыллёвага будаўніцтва, на права ўласнасці на бясплатнай аснове.
Права валодання падобным участкам можна зарэгістраваць без правядзення межавання. У гэтым выпадку прад'яўляюць кадастравы пашпарт надзела,
у якім не вызначаныя межы тэрыторыі, а плошча паказаная толькі прыкладна. Аднак варта мець на ўвазе, што пасля дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці межавання зямельнага ўчастка абавязкова.
Выпіска з пагаспадаркавай кнігі з'яўляецца дастатковай падставай для рэгістрацыі права ўласнасці на зямлю, але толькі ў тым выпадку, калі апошняя прадастаўлена для вядзення асабістай падсобнай гаспадаркі. Калі ўчастак быў выдзелены для іншых мэтаў, неабходна прад'явіць дакумент, які ўстанаўлівае або які сведчыць права валодання надзелам.
Пасля дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці ўладальнік атрымлівае магчымасць распараджацца участкам у межах, устаноўленых дзеючым зямельным заканадаўствам РФ.
Не забудзьцеся зрабіць падрабязную вопiс (і фотаздымку) маёмасці, калі нейкая яго частка пераходзіць да вас разам з домам. У вопісу не толькі паказваюць усе застаецца ў доме прадметы абстаноўкі і тэхніку, але і фіксуюць іх стан
нядобрасумленны прадавец
Па словах рыэлтараў, варта насцярожыцца, калі прадавец нерухомасці спяшаецца здзейсніць здзелку (магчыма, ён спрабуе ўтаіць важныя звесткі, напрыклад прызначэнне ўчастка або наяўнасць абцяжаранняў); не падае поўны пакет дакументаў (зямля можа быць атрымана ў выніку самазахоп, таму спатрэбіцца доўгі афармленне); прад'яўляе праваўстанаўліваючых дакументы старога ўзору (верагодна, надзел неаднаразова прадаваўся).Для таго каб максімальна засцерагчы сябе, запытаеце ў прадаўца наступныя дакументы:
- пашпарт грамадзяніна РФ (калі ў якасці прадаўца выступае арганізацыя - Пасведчанне аб рэгістрацыі і ўстаноўчыя дакументы юрыдычнай асобы);
- даверанасць на права здзяйснення здзелкі (калі вы маеце справу не з уладальнікам, а з яго законным прадстаўніком);
- натарыяльна засведчаныя згоду жонка на здзелку;
- дазвол органаў апекі і папячыцельства (калі саўладальнікам з'яўляецца непаўнагадовы);
- даведкі з раённых псіханеўралагічнага і наркалагічнага дыспансераў пра тое, што прадавец не складаецца на ўліку.
Праверце, ці супадаюць дадзеныя прадаўца і інфармацыя аб уладальніку ўчастка, якая змешчана ў праваўстанаўліваючых дакументах на зямлю і дом. Калі ўчастак рэалізуе не ўладальнік, то ў прадаўца павінна быць натарыяльна засведчаная даверанасць ад уласніка
з неистёкшим тэрмінам дзеяння і вернымі дадзенымі даверніка.
недакладнасці афармлення
Звярніце ўвагу на тое, што ў дадзеных аб зямельным участку (памеры, месцазнаходжанне і т. Д.) Не павінна быць разыходжанняў. Каб выключыць рызыку куплі не таго ўчастка, які вы агледзелі, уважліва вывучыце кадастравы пашпарт (арыгінал, а не копію - гэта важна!) І праваўстанаўліваючых дакументаў, на падставе якога паўстала права ўласнасці на зямлю.
У кадастравым плане паказваюць кадастравы нумар, месцазнаходжанне ўчастка, катэгорыю зямлі, выгляд дазволенага выкарыстання, плошча, кадастравы кошт. Для здзяйснення здзелкі дастаткова форм В.1-В.3, але лепш праверыць усе формы (В.1-В.6), дзе ўтрымліваецца інфармацыя пра суседзяў, пра абцяжараннях надзела, абмежаваннях па будаўніцтве і т. П.
У дамове куплі-продажу абавязкова павінны быць указаны памер і месцазнаходжанне ўчастка, яго прызначэнне, кошт зямлі, а таксама абцяжарання (калі маюцца).
Выгоды і камунікацыі
Калі дакументы на ўчастак і дом правераны, а вы пераканаліся ў добранадзейных прадаўца, надыходзіць чаргу апошняга этапу праверкі нерухомасці. Ён найбольш актуальны для тых, хто набывае ўчастак для наступнага будаўніцтва або гатовы адразу ацаніць магчымасць перабудовы наяўнага дома (альбо ўзвядзення новага).Такім чынам, пакупніку трэба ўдакладніць, ці можна будзе падлучыцца да энергакрыніц (электрычнасць і / або газ), а таксама як арганізаваны водазабеспячэнне і каналізацыя альбо якія перспектывы іх будаўніцтва. Майце на ўвазе, што пры долевым удзеле уласнікаў зямлі ў будаўніцтве камунікацый неабходна цвяроза ацэньваць фінансавыя затраты, бо яны могуць перавысіць цану надзела.
Набываючы гатовы асабняк, правядзіце будаўнічую экспертызу. Яна дазволіць вызначыць, выконваліся Ці БНіП пры будынку дома (нават заказчык будаўніцтва не можа быць у гэтым цалкам упэўнены). пры неабходнасці заключэнне экспертаў паслужыць аргументам у судзе
У прадаўца неабходна запытаць дакументы, якія тычацца электра-, газа-, водазабеспячэння і каналізацыі. У першым выпадку спатрэбяцца: дзейсныя тэхнічныя ўмовы на падключэнне электраэнергіі; дагавор на тэхналагічнае далучэнне да электрычных сетак (з пацвярджэннем аплаты); калі сеткі не пабудаваныя - праект электразабеспячэння з усімі ўзгадненнямі, інфармацыя пра тэрміны будаўніцтва; калі пабудаваны - дагавор на пастаўку энергіі. У другім выпадку: тэхнічныя ўмовы на падключэнне газу; пацверджанне мясцовай газазабеспячэнскай арганізацыі аб магчымасці спажывання канкрэтнага аб'ёму газу (гідраўлічны разлік); праект і тэрміны будаўніцтва газаправода; калі газаправод пабудаваны - акты ўводу ў эксплуатацыю. І нарэшце, у трэцім выпадку: дадзеныя аб магчымасці бурэння уласнай свідравіны або прылады студні; пры наяўнасці цэнтральнага водазабеспячэння і водаадвядзення - дамову з Гарводаканалу; пры адсутнасці каналізацыі - інфармацыя аб магчымасці ўстаноўкі лакальнай сістэмы ачысткі ці іншай сістэмы мясцовай каналізацыі (сэптыка).
Калі вы купляеце ўчастак для будаўніцтва асабняка або з ужо гатовым домам для пастаяннага пражывання, вывучыце працу мясцовай кіруючай кампаніі. Ад кампетэнтнасці яе супрацоўнікаў будзе залежаць ўзровень камфорту вашага далейшага жыцця.
Нарэшце, ацаніце магчымасць пашырэння сваіх уладанняў - верагодна, праз некаторы час вам спатрэбіцца дом і (або) тэрыторыя пабольш. Калі такая перспектыва існуе, мэтазгодна выбраць крайні ўчастак, дзе маецца тэхнічная магчымасць павялічыць жыццёвую прастору.
прыгатуйце дакуменцік
Пры афармленні здзелкі з нерухомасцю не варта грэбаваць дапамогай юрыста. Калі вы не хочаце скарыстацца паслугамі юрыста з агенцтва нерухомасці, праз якое купляеце ўчастак, можна запрасіць спецыяліста з незалежнага бюро (яго паслугі абыдуцца ў 50-100 тыс. Руб.).
У любым выпадку трэба мець на ўвазе, што прадавец павінен падаць:
- праваўстанаўліваючых дакументы на дом (пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці; акт камісіі аб прыёмцы аб'екта ў эксплуатацыю, калі дом быў пабудаваны непасрэдна прадаўцом; дагавор куплі-продажу, дарэння, мены; пасведчанне аб праве на спадчыну);
- тэхнічны пашпарт домаўладання (план зямельнага надзела, эксплікацыя плошчы ўчастка, апісанне будынкаў і збудаванняў, іх прызначэнне, тэхнічны стан і кошт);
- тэхнічны пашпарт з папавярховы план на кожнае збудаванне, якое знаходзіцца на ўчастку;
- калі дом прыдатны для пастаяннага пражывання, неабходная выпіска з дамавой кнігі;
- праваўстанаўліваючых дакументы на зямлю (пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці; дагавор куплі-продажу, дарэння; пасведчанне аб праве на спадчыну; пастанову кіраўніка адміністрацыі аб выдзяленні ўчастка ва ўласнасць);
- арыгінал кадастравага плана прадаванага зямельнага надзела.