Атрыманне дазволу на хатнія рамонтныя работы: складанне праекта перапланіроўкі, неабходныя дакументы, ўзгадненне ў жилинспекции
Імкнучыся зрабіць сваё жыллё ўтульным і камфортным, мы ўвесь час нешта змяняны, перабудоўваць: купляем новую мэблю ці перасоўванай старую, пераклейваць шпалеры або нават мяняем становішча сцен. Як быць, калі вы хочаце зрабіць вялікі рамонт у здымнай кватэры, і як узаконіць перапланіроўку ва ўласнай?
У якіх выпадках трэба атрымліваць дазвол на хатнія рамонтныя работы? Касметычны рамонт, прылада і разборка ўбудаваных шаф, антрэсоляў (калі яны не падлягаюць тэхнічнаму ўліку і не ўтвараюць самастойных памяшканняў), замена (без перастаноўкі) інжынернага абсталявання аналагічным не патрабуюць юрыдычнага афармлення.
Перепланируем або паляпшаем?
Фота С.Моргунова,
Е.Моргуновой У расійскім заканадаўстве існуе некалькі тэрмінаў, якія выкарыстоўваюць, каб апісаць рамонт у маштабах кватэры: перапланіроўка, перабудова і ўнясенне паляпшэнняў. Перепланировка- гэта змяненне канфігурацыі памяшкання, якое патрабуе ўнясення змяненняў у тэхнічны пашпарт. На перапланоўку заўсёды трэба атрымліваць дазвол, паколькі змяненне канфігурацыі памяшкання звязана з захаванасцю дома, а часам і з рызыкай для здароўя.
Переустройство- ўстаноўка, замена ці перанос інжынерных сетак, санітарна-тэхнічнага, электрычнага або іншага абсталявання, якія патрабуюць унясення зменаў у тэхнічны пашпарт жылога памяшкання. Напрыклад, выраб убудаванай шафы не з'яўляецца перапланіроўкай або перабудовай, а вось для пераносу сантэхнікі або стварэння новых дзвярных праёмаў нават у ненясучыя міжпакаёвых перагародках неабходна ўзгадненне (пры прыладзе жа праёму ў апорных сценах патрабуецца старанная прапрацоўка праекта з наступным узгадненнем).
Узгадненнем перапланіроўкі і перабудовы займаюцца спецыялізаваныя органы. ВМоскве і Санкт-Пецярбургу гэтыя функцыі ажыццяўляе Дзяржаўная жыллёвая інспекцыя, а ў іншых гарадах такімі паўнамоцтвамі надзелены орган мясцовага самоуправления- міжведамасная камісія пры мэрыі.
архітэктар Э.Ханнанов
Фота С.Моргунова,
Е.Моргуновой Атрымаць дазвол на перапланіроўку або перабудова можа толькі ўласнік памяшкання. Калі вы здымаеце кватэру і хочаце зрабіць там рамонт, перш за ўсё ўзгадніце гэтае пытанне з яе ўласнікам. Грамадзянскі кодэкс РФ прадугледжвае тэрмін "ўнясенне паляпшэнняў" для выпадку, калі рамонт робіць несобственник ў арандаваным памяшканні. Аднак трэба памятаць, што аддзельная улучшения- новую мэблю, бытавую технику- арандатар можа проста перавезці на новае месца. Спрэчка паміж арэндадаўцам і арандатарам, якія зрабілі рамонт, узнікае часцей за ўсё тады, калі арандатар ўносіць неаддзельныя паляпшэння (лепіць шпалеры, ставіць новыя вокны), паколькі арандатар мае права патрабаваць ад арэндадаўца кампенсацыі кошту паляпшэнняў пасля заканчэння дагавора арэнды. Менавіта таму ў дамове арэнды павінен быць прадугледжаны пункт пра спосаб аплаты рамонту ў тым выпадку, калі арандатар яго зробіць.
Перапланіроўка арандаванай жылля немагчымая, затое можна ўнесці паляпшэння. Аднак варта памятаць, што ў гэтым выпадку неабходна ўзгадніць свае дзеянні з уласнікам маёмасці і ўнесці змены ў дамову арэнды ці ж падрыхтаваць дадатковае пагадненне, якое ўрэгулявала б пытанні, звязаныя з паляпшэннямі арандаванай нерухомасці
Ўзгадняць перапланіроўку дачнага дома не трэба. Дазвол спатрэбіцца толькі для тых будынкаў, якія пастаўлены на ўлік у БТІ. Атрыманне дазволу на перапланіроўку загараднага дома ідэнтычна агульнай працэдуры.
Ідзем да згоды
Як вы думаеце, што самае складанае пры перапланіроўцы: узвесці сцяну складанай канфігурацыі, збудаваць арку незвычайнай формы або пабудаваць подыум? Няма! Больш за ўсё цяжкасцяў, як высветлілася, чакае вас пры ўзгадненні праекта перапланіроўкі (перабудовы). Прыгатуйцеся да таго, што шлях будзе доўгім: неабходна назапасіцца цярпеннем.
Падчас разгляду праекта перапланіроўкі ў жилинспекции складае 45 дзён, але ўся працэдура ўзгаднення зойме не менш за 3 мес. Ўзаконьванне перапланіроўкі ў больш кароткі тэрмін запатрабуе вялікіх выдаткаў, але і ў гэтым выпадку няма гарантыі, што пасля не ўзнікне ніякіх праблем. Выснову наступны: абяцаць дамагчыся дазволу на перапланіроўку (хай і за вялікія грошы) на працягу 1 нед могуць толькі ашуканцы
этапы перапланіроўкі
Перш за ўсё трэба прадумаць канцэпцыю свайго жылля. Заканадаўства прадугледжвае абмежаванні магчымасцяў перапланіроўкі, звязаныя з канструктыўнымі асаблівасцямі дамоў. Вкаждом рэгіёне маецца ўласны пералік забаронаў і абмежаванняў, і яго трэба ўважліва вывучыць. Пры гэтым варта ведаць, што ёсць такія віды перапланіровак, якія афіцыйна не забаронены, але і не дазволеныя. Напрыклад, аб'яднанне пакоі і лоджыі фармальна не забаронена, але і дазвол атрымаць складана, паколькі тэхнічная дакументацыя для такой планіроўкі ня распрацавана.
Адназначна можна сказаць, што жилинспекция не дасць дазволу на наступныя віды работ:
пагаршаюць умовы эксплуатацыі хаты і пражывання грамадзян, у тым ліку працы, у выніку якіх абцяжарваецца доступ да інжынерных камунікацый і адключаюць прыладам;
тыя, у выніку якіх переустроенное памяшканне (або сумежныя з ім) можа быць аднесена да катэгорыі непрыдатных для пражывання;
закранаюць памяшканнi ў жылых дамах, якія стаяць на ўліку штаба па справах грамадзянскай абароны і надзвычайных сітуацыях (хоць на вытворчасць такіх работ можна атрымаць дазвол начальніка штаба ГА);
парушаюць трываласць, ўстойлівасць апорных канструкцый будынка або здольныя прывесці да іх разбурэння;
ўстаноўку адключаючых або якія рэгулююць прылад на агульнадамавыя (общеквартирных) інжынерных сетках, калі карыстанне імі аказвае ўплыў на спажыванне рэсурсаў у сумежных памяшканнях;
ліквідацыю каналаў натуральнай вентыляцыі, памяншэнне іх перасеку;
павялічваюць нагрузкі на апорныя канструкцыі звыш дапушчальных па праекце (разліку па апорнай здольнасці, па дэфармацыям) пры прыладзе сцяжак ў крысах, замене перагародак з лёгкіх матэрыялаў на перагародкі з цяжкіх матэрыялаў, размяшчэнні дадатковага абсталявання.
праёмаў, высечка ніш, прабіўкі адтулін у сценах-пілонах, сценах-дыяфрагмах і калонах (стойках, слупах), а таксама ў месцах размяшчэння сувязяў паміж зборнымі элементамі;
штраба ў гарызантальных швах і пад унутранымі сценавымі панэлямі, у сценавых панэлях і плітах перакрыццяў пад размяшчэнне электраправодкі, разводкі трубаправодаў;
дадатковых праёмаў у сценавых панэлях сумежных па вышыні памяшканняў без ўзгаднення з праектнай организацией- аўтарам праекта жылога дома або яго правапераемнікам, калі ж яны отсутствуют- без дадатковай экспертызы.
Для складання праекта перапланіроўкі лепш звярнуцца да спецыялістаў (у якіх абавязкова павінна быць ліцэнзія на правядзенне праектных работ, інакш вам прыйдзецца выдаткаваць дадатковыя сродкі на асобнае давядзенне праектнай дакументацыі арганізацыяй, якая мае такі дазвол).
Праект перапланіроўкі павінен быць распрацаваны на падставе тэхнічнага заключэння аб стане канструкцый хаты, якое складаюць спецыяльна для вашай кватэры. Праекціроўшчык прыедзе і правядзе інжынернае абследаванне апорных і якія агароджваюць канструкцый дома: апіша будынак, вырабіць неабходныя абмеры, даследуе грунт, агледзіць сцены будынка, міжпавярховыя перакрыцці, кроквы, дах, лесвіцы, калоны, апорныя і якія агароджваюць вузлы. Затым складаюць тэхнічнае зняволенне. Толькі пасля гэтага можна вырашаць, здзяйсняльная Ці перапланіроўка, і рабіць прыблізную калькуляцыю работ.
Атрыманне дазволу на перапланіроўку
1. Складанне праекта перапланіроўкі
2. Атрыманне неабходных дакументаў
3. Узгадненне праекта перапланіроўкі
4. Атрыманне дазволу жилинспекции.
Юрыдычнае афармленне перапланіроўкі
1. Заключэнне дагавора з будаўнічай арганізацыяй
2. Выкананне работ
3. Прыёмка работ
4. Афармленне новых дакументаў.
Калі праекціроўшчык дае станоўчае заключэнне аб магчымасці перапланіроўкі, пачынайце збіраць дакументы. Вам спатрэбяцца:
агульнаграмадзянскі пашпарт;
заяву на перабудову (перапланіроўку), якое ўключае поўны пералік меркаваных работ (загадзя заручыцеся згодай прадстаўніка ТСили домакіраўніка);
дзеючы папавярховы план Бюро тэхнічнай інвентарызацыі;
эксплікацыя да папавярховы план БТІ (форма №22);
пасведчанне аб праве ўласнасці на кватэру (калі яго няма, заменай паслужыць дагавор куплі-продажу);
выпіска з дамавой кнігі;
копія фінансава-асабовага рахунку;
тэхнічнае заключэнне (яна можа быць выдадзена толькі спецыялізаванай арганізацыяй, якая мае адпаведную ліцэнзію, таму яе наяўнасць трэба абавязкова праверыць у агенцтве;
праект перапланіроўкі кватэры (яго таксама павінна выконваць ліцэнзаваных арганізацыя);
згоду паўналетніх уласнікаў кватэры (усіх, у тым ліку часова адсутных жыхароў кватэры, якія з'яўляюцца яе саўласніка);
заключэнне органа па ахове помнікаў архітэктуры, гісторыі і культуры (калі ваш дом з'яўляецца помнікам архітэктуры).
Споэтажного плана, вырабленага ў БТІ, трэба зняць некалькі копій. Новае размяшчэнне сцен, газавай пліты, сантэхнікі наносяць на копію плана па-над ранейшага малюнка, таму патрабуецца ручка з пастай кантраснага колеру.
Пакет дакументаў і праект перапланіроўкі неабходна перадаць у органы, якія спраўджваюць будаўнічыя працы і правяраюць стан будынкаў і збудаванняў. Вподтверждение таго, што вы здалі дакументы, вам выдадуць распіску, у якой павінен быць паказаны іх поўны пералік і прастаўленая дата прыняцця. Гэта важна, таму што разглядаць дакументы павінны не больш за 45 дзён, што замацавана Жыллёвым кодэксам РФ. Ня паскупіцеся на папярэдняе ўзгадненне перапланіроўкі з архітэктарам-кансультантам, які звычайна супрацоўнічае з органам ўзгаднення. Тады вы будзеце дакладна ведаць, якія планы збыць не ўдасца, і зможаце ўнесці выпраўлення ў праект.
Взавершение першага этапу вы павінны атрымаць дазвол міжведамаснай камісіі або жилинспекции на перапланіроўку. Звяртаем увагу масквічоў на тое, што такі дазвол павінна быць абавязкова падпісана прэфектам адміністрацыйнай акругі (у іншых гарадах- ўпаўнаважаным прадстаўніком гарадской адміністрацыі). Орган, які ажыццяўляе ўзгадненне, не пазней чым праз 3 працоўныя дні з моманту прыняцця рашэння аб узгадненні павінен інфармаваць вас аб прынятым рашэнні.
Рамонтна-будаўнічыя работы
Любыя будаўнічыя работы павінны праводзіцца на поўнай адпаведнасці з праектнай і дазвольнай дакументацыяй. Інфармацыя пра ўсіх працах абавязкова павінна заносіцца ў часопіс. Па ім будуць правяраць ход рамонтна-будаўнічых работ прадстаўнікі жилинспекции. Улічыце, што жилинспекция можа праверыць ход работ па перапланіроўцы ў любы момант (часцей за ўсё гэта адбываецца, калі ў інспекцыю паступаюць скаргі ад суседзяў). У гэтым выпадку правяраюць наяўнасць, якасць і стан тэхнічнай дакументацыі на вытворчасць работ і ліцэнзіі падрадчыка. Могуць таксама пракантраляваць выкананне тэхналагічнага працэсу перабудовы ці перапланоўкі кватэры і наяўнасць у будаўнікоў неабходнага вымяральнага абсталявання і інструментаў.
Па выніках праверкі жилинспекции павінны быць зробленыя запісы ў часопісе выканання будаўнічых работ. Калі ў прадстаўнікоў жилинспекции паўсталі замечания- чакайце паўторнай праверкі. Правяраючыя адзначаюць парадак прыёмкі работ, у тым ліку канструкцый і інжынернага абсталявання. Акрамя таго, неабходна скласці графік правядзення абавязковых кантрольных мерапрыемстваў.
Тыя працы, вынікі якіх будуць не бачныя з прычыны правядзення іншых работ (так званыя скрытыя працы, да іх ставяцца, напрыклад, прылада падвесных столяў, усе працы, звязаныя з пракладкай электрасеткі іт.д.), павінны быць прыняты да таго, як завершыцца працэс перапланіроўкі або перабудовы.
Заканчваецца перапланіроўка (перабудова) складаннем акта аб завершанай перапланіроўцы (перабудове) памяшкання ў жылым доме. Всостав прыёмачнай камісіі ўваходзяць заяўнік (ці яго давераная асоба, чые паўнамоцтвы пацверджаны натарыяльна завераным дакументам), прадстаўнікі падрадчыка, жилинспекции (прадстаўнік апошняй з'яўляецца старшынёй прыёмачнай камісіі), тэрытарыяльнага органа выканаўчай улады, арганізацыі, якая кіруе жылым домам, распрацоўніка праекту (часам таксама прадстаўнік аўтарскага нагляду).
Тэарэтычна перапланіроўку можна і не ўзгадняць. Але рызыкаваць сваімі грашыма і нервамі не варта, рана ці позна вам прыйдзецца вяртаць кватэру ў «доперепланировочное» стан. Калі ж вы адмовіцеся гэта зрабіць, у судовым парадку можа быць прынята рашэнне аб продажы вашай кватэры для таго, каб жилинспекция магла аплаціць работы па прывядзенню жылога памяшкання ў першапачатковы выгляд
ВАКТА, які складаюць у трох экзэмплярах (для вас, жилинспекции і для адпраўкі ў рэгіянальную рэгістрацыйную палату), паказваюць адрас аб'екта перабудовы і (або) перапланіроўкі; пералік членаў камісіі, якая прымае работы; найменне, дату і дакладнае апісанне ўсіх праведзеных работ; рашэнне камісіі і подпісы яе членаў. Както павінны прыкладацца праектныя чарцяжы з унесенымі зменамі, якія патрэбныя для ўліку ў БТІ, акты на ўтоеныя працы, акты прыёмкі асобных сістэм. Апошні крок - ўнясенне змяненняў у пасведчанне аб праве ўласнасці на нерухомую маёмасць.
А ці так ужо патрэбна дазвол?
Гэтае пытанне задаюць амаль усе, хто задумаў перапланіроўку. Санкцыі за самавольную перапланіроўку або перабудову наступныя: штраф (2-2,5 тыс. Руб.) І ўскладанне абавязкі атрымаць дазвол на перапланіроўку (перабудова) альбо вынясенне рашэння аб тым, каб памяшканне было прыведзена ў першапачатковы стан.
Што ж рабіць тым, хто зрабіў перапланіроўку да 2005г., Калі атрымліваць дазвол быў не абавязкова? У першую чаргу можна паспрабаваць ўзгадніць яе ў жилинспекции. Не прыняць дакументы на падставе таго, што фактычна перапланіроўка ўжо зробленая, прадстаўнікі жилинспекции не могуць (заканадаўства прадугледжвае ўсяго тры падставы для адмовы: непрадстаўленне усяго ўсталяванага пераліку дакументаў; прадстаўленне дакументаў у орган, да кампетэнцыі якога прыняцце гэтага рашэння не адносіцца; неадпаведнасць праекта перапланіроўкі патрабаванням закона).
Калі ў жилинспекции вам адмовілі ва ўзгадненні перапланіроўкі, можна звярнуцца ў суд. Для гэтага спатрэбяцца тыя ж дакументы, што і для легалізацыі перапланіроўкі, плюс акт будаўнічай экспертызы з заключэннем аб захаванні нагрузак, праекта, іншых патрабаванняў закона. Акт будаўнічай экспертызы патрэбен для таго, каб пацвердзіць, што зробленая перапланіроўка не парушае правоў і законных інтарэсаў грамадзян. Втаком выпадку суд можа прыняць рашэнне, якое абавяжа жилинспекцию правесці ўзгадненне па прадстаўленых дакументах.