L'assegurança hipotecària és un requisit previ per als bancs que emeten un préstec: la conclusió del contracte i el moment de la seva acció, els tipus i el cost de l'assegurança.
Obtenir un préstec hipotecari, per a molts ciutadans del nostre país, l'única manera de resoldre els seus problemes d'habitatge. Però per proporcionar aquest préstec a llarg termini, el banc creditor ha d'estar segur que el prestatari la pagarà de manera oportuna. És per això que es inventen diversos tipus de préstecs, un dels quals és l'assegurança.
Un préstec per a la compra d'un apartament o a casa és un préstec a llarg termini, expedit normalment durant 10-20 anys. Akak per ser un banc, si durant aquest temps una persona es posa malalt, es desactivarà o en general, Déu no ho vulgui morir? O si la casa es compromet? O la propietat de la propietat de la propietat, que semblava ser un prestatari i en una promesa del banc, canviarà a un dels propietaris anteriors per la decisió judicial?
Els banquers responen a aquestes preguntes iguals: heu d'assegurar tots aquests riscos. IThak Way canvia els problemes que poden sorgir durant el període del contracte de préstec, sobre les espatlles de les companyies d'assegurances. El prestatari mateix i el prestatari mateix i el prestatari estan interessats en comprar les seves vides i salut. Si es produeix un esdeveniment assegurat, és la companyia d'assegurances que pagarà el saldo del deute del préstec al banc, compensarà les pèrdues amb la mort o danys complets a béns immobles i presentaran els interessos d'una persona a la cort. Tothom va decidir obtenir un préstec hipotecari ha d'entendre la necessitat d'assegurança (perquè en cas contrari no hi haurà diners!) I estar preparat per proporcionar informació completa sobre la seva salut i habitatge seleccionat. La majoria de les entitats de crèdit requereixen assegurar la vida i la salut del prestatari, van adquirir béns immobles, així com el risc de pèrdua de titularitat. Pare, que representa a cadascun dels tipus d'assegurances que calgui pagar per l'assegurança i per què, volem explicar-ho en aquesta publicació.
Servei integral
Una de les condicions obligatòries per a la prestació d'un préstec hipotecari en molts bancs és una assegurança personal, immobiliària i de títol. Penseu en els casos en comprar habitatges al mercat secundari, s'emet un contracte d'assegurança d'hipoteca integral, que inclou la vida i la salut del prestatari, l'habitatge adquirit i la propietat (l'anomenat títol). Obtenir un préstec per comprar un habitatge sota el mercat primari, haureu d'assegurar la nostra vida i salut, ja que la propietat no existeix encara, no hi ha cap propietat. L'apòsal de la Casa de la Comissió Estatal i el disseny de la propietat de l'apartament hauran de concertar encara l'assegurança dels béns arrels adquirits.El contracte d'assegurança hipotecari es troba entre la companyia asseguradora (asseguradora) i el personal físic (asseguradora) a favor d'un tercer (beneficiari), que és el paper del qual és el banc. Per què ho ha fet, i no? El banc us dóna els seus diners i, en canvi, rep, aproximadament, parlant, un cèntim o un altre document que confirmen que l'habitatge adquirit es troba a la seva promesa. Si passa alguna cosa amb el tema de la promesa (apartament, casa) o amb el mateix prestatari, el banc encara ha de retornar els seus fons. Tenint-li defensar la seva companyia d'assegurances.
Els bancs i les companyies d'assegurances entren en associacions entre cadenes. Normalment, les asseguradores (o més aviat, els seus programes d'assegurances hipotecàries integrades estan sotmesos a procediments d'acreditació en diversos bancs. El prestatari de Vitoga Després de l'avís de la possibilitat d'obtenir un préstec hipotecari en aquest banc rep una llista de companyies d'assegurances en què es pot apel·lar. "El prestatari no pot concloure un contracte d'assegurança hipotecària amb una empresa que no hagi acordat amb el banc", diu Maria Serov, cap del departament de màrqueting i el desenvolupament de productes de crèdit Gestió de préstecs hipotecaris i de consumidors "VNESHTROGBANK". "Aquest requisit és dictat per La necessitat d'adaptar les normes de tipus i les companyies d'assegurances contractes d'assegurances. A les característiques de la transacció hipotecària en un banc en particular. "
El resultat del "International Moscow Bank" treballa amb empreses Ingosstrakh i Rosno. Els socis del programa d'hipoteca "Raiffeisenbank Austria" són "Grup d'assegurances renaixentistes", "Ingosstrakh", "Progress-Garant", "Companyia d'assegurances Aig Rússia" i "Companyia d'assegurances militars". DeltaCredit Bank col·labora amb les mateixes organitzacions (excepte el garant Progress Garanter) Plus amb "Aig Insurance and Reassegure Company" i "Alfares". El soci de Gazprombank és el grup Sogaz, el "banc hipotecari de la ciutat" - Rosgosstrakh. "Vneshtorgbank" avui treballa amb Ingosstrakh i la "companyia d'assegurances militars" i té previst ampliar significativament la llista dels seus socis en un futur pròxim.
Requisits dels bancs a la prestació d'assegurances de préstecs hipotecaris varien. Sense esforç per concloure contractes d'assegurança. "El terme de contractes d'assegurances no hauria de ser més curt que el període de crèdit", comenta Igor Sadovsky, president del Consell de DeltaCredit Bank. "En gairebé el 100% dels casos, el contracte d'assegurança és tot el període de validesa del préstec", continua Sergey Lesnikov, cap adjunt de l'Oficina per a la implementació de projectes especials del grup Alfation. "Això elimina el client de la necessitat prolongació del contracte anual ". "Com a regla general, el client tria el pagament anual de les contribucions, - afegeix Valery Ermakov, cap del departament d'assegurances bancaris del grup d'assegurances Sogaz." No obstant això, el nostre programa d'assegurances us permet pagar contribucions com al mateix temps i quotes: Cada any, una vegada cada sis mesos, trimestrals, mensuals. "Un altre punt de vista s'adhereix a Alexander Khoshenko, membre del Consell, cap del departament de treball amb persones físiques" Raiffeisenbank Àustria ":" Segons les necessitats del nostre banc , L'assegurança s'elabora durant un any. Com es desenvolupa el mercat, el seu cost disminuirà. En conseqüència, si ara esteu decidint fer un préstec i acceptar el cost de l'assegurança, després d'uns anys les vostres despeses disminuiran. Ofereix tarifes molt atractives per a anys posteriors, especialment si no hi ha hagut esdeveniments assegurats ".
En el primer escenari, durant el termini del préstec, el prestatari contribueix anualment la mateixa quantitat. Segons el segon, tot està passant: la prima d'assegurança per al primer any del préstec està totalment pagat. Després de 12 mesos, fa una quantitat més petita, ja que la mida de la prima d'assegurança en aquest cas es revisa cada any i es calcula com a producte de la resta del deute del préstec i del factor d'assegurança en aquest tipus d'assegurança. A poc a poc, disminueixen les primes d'assegurança. El prestatari d'Aesli repassa un préstec accelerat, l'import final dels seus pagaments d'assegurances es redueix encara més ràpid.
Molts lectors de la revista Les despeses d'assegurança a l'obtenció d'un préstec hipotecari poden semblar previsibles. Com justificar la seva necessitat?
Nikolay Shitov, president del Consell del "City Hipoteca Bank": "L'assegurança té com a objectiu reduir els riscos i, en primer lloc, en interès del prestatari. Per descomptat, cal esperar el millor, però estar preparat per al pitjor. En ocurrència de l'esdeveniment assegurat (per exemple, en un incendi en un apartament o danys a la salut, que va conduir a la discapacitat), la companyia d'assegurances rep el deute del banc, i l'apartament es manté propietat del prestatari ".
Igor Sadovsky, president del Consell de Banc Deltacredit: "El nostre banc com a soci seriós pretén optimitzar les tarifes en treballar amb companyies d'assegurances. La política tarifària establerta per acord amb ells preveu el nivell mínim de taxes. La taxa d'assegurança integrada és de mitjana 0,8-1% de l'import del préstec i depèn de l'edat i el sexe del prestatari, del seu estat de salut, el termini del contracte d'assegurança i la cobertura de riscos. Pel que fa a la necessitat d'assegurança, dubto que una persona que hagi de fer front a un esdeveniment assegurat, va lamentar els diners que va donar a l'assegurança ".
Maria Serov, cap del departament de màrqueting i desenvolupament de productes de crèdit de préstecs hipotecaris i de consum "Vneshtorgbank": "Un exemple característic de l'ús d'assegurances hipotecàries a la pràctica és l'aparició d'un esdeveniment assegurat sota el contracte d'assegurança de risc per a la pèrdua de pèrdues i danys a l'apartament. Sempre un dany parcial a l'apartament, per exemple, com a resultat de Un incendi, la companyia d'assegurances cobrirà els costos del prestatari per restaurar l'objecte immobiliari; si el dany és tal que la recuperació de l'habitatge no està subjecta, el volum de compensació d'assegurances pagades serà suficient per pagar el banc per pagar un residu de deute del préstec. "
Alexey Aksenov, cap del departament de productes i serveis minoristes del Banc Internacional de Moscou: "Com a norma general, el contracte d'assegurança hipotecari integral és aproximadament l'1,5% de l'import del préstec per any. Però no lamenteu aquests diners, ja que tots els participants en la transacció estan interessats en l'assegurança. Endavant, cua, per tal d'evitar un nombre de Riscos, incloent el risc de pèrdua de dret. Propietat.
Alexander Kvoshenko, membre del consell, cap del departament per treballar amb les persones físiques "Raiffeisenbank Àustria": "Els préstecs hipotecaris a Rússia encara es troben en la seva infància i les taxes d'assegurances sobreestimades han de ser percebudes com a determinades. Per justificar taxes elevades al client i és el desig o la necessitat de comprar béns immobles. Després de tot, si el client no pot servir un préstec o una situació literal, la pregunta no es produeix en absolut.
La nostra experiència a Rússia mostra que la suposició que es produeix l'augment del cost del préstec a causa del cost de l'assegurança, és fantasmal. Durant els darrers dos o tres anys, el cost dels béns immobles ha crescut de vegades. El préstec hipotecari aconseguit fa diversos anys no es penedeix en absolut, i el màxim 2% del cost de l'assegurança sembla en aquest context amb extinvoable petit ".
Vida i salut
El primer pas per a la conclusió de qualsevol contracte d'assegurança està omplint el qüestionari (també es pot denominar declaració, el qüestionari informàtic). En cas d'assegurança i salut de la vida, conté preguntes que permeten a l'assegurança avaluar el grau de risc i aplicar una o altra tarifa. El cercle d'aquests temes és el mateix en totes les companyies d'assegurances, només es diferencien la redacció i l'ordre d'investigació. Les preguntes es relacionen amb els aspectes directes mèdics i l'estil de vida d'un prestatari-titular: el seu creixement i pes (incloent-hi els canvis de pes en 4-5 kg durant l'últim any), mals hàbits (ús de fumar i alcohol), la presència de neoplàsies (malignes i) Tumors benignes), malalties de sistemes cardiovasculars, digestius, urogenitals i endocrins, ronyons, òrgans respiratoris, vista, sistema musculoesquelètic, trastorns mentals i nerviosos. Un grup de problemes independents es dedica a riscos addicionals, és a dir, les classes són un dels esports extrems: l'alpinisme, natació amb races de busseig, automòbils o motocicletes, lluito, arts marcials IT.D. El nombre total de problemes pot arribar a 35 (!). Inesl almenys un d'ells respondreu positivament, haureu d'especificar els detalls i explicar-ho tot ...
Basant-se en la informació especificada en el qüestionari, la companyia realitzarà un examen pre-expert, i si apareixen dubtes, es pot enviar un prestatari a un examen mèdic i en casos rars, en general, per negar l'assegurança. Depenent de l'estat i l'estat de salut, s'instal·larà una taxa d'assegurança superior o baixa per a una persona. Les mides de les primes d'assegurança poden ser de dos, i de vegades tres vegades. Per exemple, amb el mateix import del préstec de 50.000 dòlars, la vida i la salut del prestatari costa uns 80 dòlars per a una persona menor de 30 anys, i l'edat de 51-60 anys és d'uns 150 dòlars per any. El cost total d'una política integrada depèn d'aquests indicadors.
Tota la informació del qüestionari es considerarà part del contracte d'assegurança. INESLEY L'assegurat amagarà qualsevol cosa de l'assegurador (per exemple, la presència d'una malaltia greu), només empitjorarà, ja que quan es produeix un esdeveniment assegurat, la companyia podrà negar-se al client en el pagament de la indemnització .
Estat real
Tots els bancs emissors de préstecs hipotecaris requereixen assegurar l'habitatge comprat. Estem parlant dels elements estructurals d'un apartament o casa: transportar i no relaxants murs, terres, particions, enginyeria, comunicacions de fontaneria, cablejat elèctric, portes i finestres. La decoració d'interiors pot estar assegurada per un acord addicional, el beneficiari sobre el qual no serà un banc, sinó l'assegurat mateix. "En comprar un apartament al mercat secundari, l'objecte d'assegurança és, sens dubte, només els seus elements de disseny", diu Mikhail Drozhkin, especialista en cap del departament de programes de banca i hipoteca "consentiment". Però en implementar el tema de la promesa del banc Al mercat de l'habitatge (si el prestatari no es pot pagar pel préstec) ningú té en compte l'acabat intern. El valor només representa l'apartament, la seva zona, ubicació de l'IT.P ..A partir de quins riscos són els béns immobles assegurats? La seva llista en diferents empreses es tracta del mateix: el foc, els desastres naturals, l'explosió (incloent gas), les accions il·lícites de tercers, la badia (danys a la propietat amb aigua), la caiguda de les aeronaus i les seves parts. En determinar la tarifa asseguradora de la propietat, es poden aplicar els coeficients d'augment i de reducció, que finalment afectaran la mida final de la prima d'assegurança (aportació). La tarifa serà més gran si, per exemple, l'apartament adquirit es troba en una casa amb solapaments de fusta o mixta, a l'edifici antic, hi ha una sauna, la casa es gastarà. I, en conseqüència, a continuació, si l'habitatge està equipat amb una alarma contra incendis, una porta de l'entrada de metall, finestres cerebrals, es conclou un contracte amb el Ministeri d'Afers Interns IT.D. Els detalls màxims sobre l'assegurança dels apartaments es poden trobar a l'article "El meu apartament preferit".
Pot una companyia d'assegurances negar-se a assegurar la vida, béns immobles i títols, si té dubtes sobre un dels tipus d'assegurances?
Sergey Lesnikov, cap adjunt de l'oficina per a la implementació de projectes especials del grup Alfation: "Llauna. Al mateix temps, hi ha una especificitat. Si, en avaluar el risc d'assegurança de vida de l'assegurador, hi ha motius per assumir que el risc d'un esdeveniment assegurat és superior a la mitjana, però es troba dins dels límits acceptables, això es compensa amb un augment de la taxa. Si, després de comprovar la puresa legal de l'apartament, resulta que el risc de pèrdua de propietat és genial, simplement es negarà a assegurar aquesta adquisició ".
Yana Klein, cap del projecte d'assegurança hipotecària Rosno: "La negativa només és possible després de l'avaluació de riscos és l'assegurador de la companyia asseguradora. Per exemple, en termes d'assegurança titular, és possible fallar si és possible limitar la vida útil i la capacitat de treball de la vida i la capacitat de treball, limitant Riscos o un augment del coeficient, el que l'assegurador no ha de notificar necessàriament al banc i al client. Les tarifes preliminars s'anuncien immediatament, i el procés d'examen de descendència sol durar dos dies. "
Dmitry Maslov, vicepresident, cap del Centre d'Assegurances de Propietat de l'empresa Holding Rosgosstrakh Company: "En la formació d'una cobertura integral d'hipoteques, la subscripció proporciona examen sobre la salut del prenedor potencial, les condicions del seu treball i la història de la propietat - el tema de la promesa".
Mikhail Drozhin, especialista en cap del departament d'assegurances de banca i hipoteca de l'empresa "consentiment": "Potser si hi ha motius suficients per creure que, per exemple, la vida i la salut del prestatari amb un alt grau de probabilitat és susceptible al perill. O, per exemple, hi ha una obra de construcció al costat de la casa en què l'apartament es compra. I la negativa a assegurar no sona com a reticència oberta a assegurar la vida i la salut, la propietat o el títol. Només l'assegurador establirà una taxa deliberadament inacceptable i el prenedor potencial de l'assegurança rebutjarà la seva empresa. Per descomptat, aquests casos són molt rar. No hi va haver aquests precedents en els darrers tres anys ".
Títol
Títol d'assegurança, propietat de l'habitatge adquirit, no tots els bancs requereixen. No necessiteu pagar diners addicionals per a aquesta assegurança a Sberbank de Rússia i en aquestes organitzacions de crèdit que s'emeten préstecs hipotecaris sota el programa AHML (agència de préstecs d'habitatge hipotecari).
Per què necessiteu assegurar el títol, és a dir, la pèrdua de propietat de l'habitatge? "Al mercat immobiliari rus hi ha riscos adequats", diu Igor Sadovsky de DeltaCredit Bank. - Tothom sap que a la meitat dels anys noranta es van fer violacions en l'exercici dels ciutadans de la privatització de l'habitatge, així com a la conclusió de transaccions, acceptació i registre d'IT.DD Molts exemples negatius de violacions de la legislació i en aquests dies.
Alexander Khoshenko de "Raiffeisenbank" presenta els seus arguments: "Hi ha la possibilitat de perdre el dret de propietat de l'habitatge adquirit per la decisió judicial, si la transacció immobiliària no és vàlida per qualsevol motiu o altres motius. Poden ser la incompleta de les persones que van vendre un apartament, la manca de consentiment a la transacció d'altres persones que tenen dret a aquesta propietat, altres violacions de la llei ". L'opinió dels companys confirma Nikolai Shitov del "City Hipotece Bank": "Ens centrem en la pràctica global, segons la qual es distribueix l'assegurança de títol en molts països".
Per registrar el títol d'assegurança adquirit habitatge, el prestatari assegurat ha de respondre preguntes sobre la qüestió del passat i el present apartament / casa i els seus primers i actuals propietaris, així com proporcionar una sèrie de documents que confirmen aquesta informació. Si l'habitatge es compra a una entitat jurídica, cal muntar i proporcionar informació sobre ell.
Cas d'assegurances, per regla general, la pèrdua de la propietat de l'assegurat a la propietat assegurada com a conseqüència de la decisió judicial ha entrat en força legal, que priva la propietat assegurada d'aquesta propietat total o parcialment. AB Algunes companyies d'assegurances La llista de reclamacions d'assegurances complementa dos més: Preservació dels drets de l'ús de propietaris immobiliaris després de la inscripció estatal de la propietat de l'assegurat a béns arrels i el registre estatal de càrregues (restriccions) de la titularitat de la titularitat Assegurat sense el consentiment del beneficiari (hipotecari, és a dir, un banc va emetre un préstec). "Això li permet minimitzar els riscos associats amb el soci del venedor i / o els seus familiars de la inscripció a l'apartament adquirits pel prestatari, possibles reclamacions dels membres de la família de l'anterior propietari de l'apartament i altres violacions", diu Igor Sadovsky de DeltaCredit Bank.
El cost de l'assegurança
Els costos d'assegurança en cada cas concret depenen de diversos factors. "Assegurança hipotecària integrada ja proporciona tarifes reduïdes en comparació amb les assegurances en les polítiques individuals, explica Valery Ermakov de Soghaz." A la nostra empresa, una tarifa bàsica per a l'assegurança de vida, la propietat i el títol no superen l'1,5% de la suma assegurada. Tindrem un Anual La contribució anual per a l'assegurança durant 30 anys de mascle sota la quantitat d'un préstec de 50.000 dòlars durant 10 anys serà de 445 dòlars, dels quals 270 dòlars sobre la vida asseguradora i la salut del prestatari "(en aquest cas, El contracte d'assegurança es conclou durant tot el període de concessió d'un préstec, i estem parlant de contribucions anuals idèntiques.).
Si el contracte d'assegurança hipotecària és d'un any, i després es prolonga, la mida de la prima d'assegurança sol ser al voltant de l'1,5% de la resta del deute del préstec, va augmentar un 10%, per any (!). Com es veuen aquestes xifres per a un import de préstec de 50.000 dòlars en un període de 10 anys? Per primera vegada, caldrà pagar $ 825, un any de 743 dòlars, després de dos- $ 660, després de tres a 578 $ i de nou-$ 83, si el prestatari pagarà el préstec a temps. Tots pagaran 454 dòlars per any. Així, segons diferents termes de conclusió de contractes, l'import total de pagaments d'assegurances serà aproximadament el mateix. Es diferenciaran només de mida en diferents anys.
Els préstecs hipotecaris són realment sense fons. Si el mag de diferents aspectes es pot tornar una vegada i una altra. Ima continuarà definitivament la conversa en un dels números de revistes més propers.
Els editors gràcies "Vneshtorgbank", "International Moscow Bank", "Raiffeisenbank Austria", Banc Deltacredit, "City Hipotece Bank", companyies d'assegurances "Rosgosstrakh", "Alfastak", "Sogaz", "Rosno", "consentiment" per ajudar Preparació de material.