У Росії прийнятий новий федеральний закон, що визначає з 1 січня 2019 року правила для всього 60-мільйонного дачно-городнього товариства. Що ж зміниться?
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Зазвичай дача - це і будинок відпочинку, і санаторій, і дитячий оздоровчий табір, і спортзал, і постачальник фруктів-овочів до столу.
зміна назв
Дачним питанням в нашій країні в різний час займалися Міністерство природокористування, Міністерство регіонального розвитку, Міністерство економічного розвитку. Результат такого багатоначальність - відсутність даних про кількість дачників і ділянок, тому що, за найскромнішими оцінками, третина дачних домогосподарств взагалі ніде не числиться.Ухвалення нового закону перш за все потрібно для уніфікації багатьох термінів, а ще допоможе вирішити цілий ряд економічних проблем, наприклад підключення до електромереж, газу, водопостачання.
Поняття «дачне господарство» більше використовуватися не буде, з 2019 р об'єднання дачників, садівників і городників можуть існувати тільки в двох організаційних формах - садівниче або городницьких товариство.
Ця зміна - крок до спрощення статусів, адже раніше організаційних форм, в яких могли об'єднуватися дачники, було цілих дев'ять! Тому тепер з назв повинні зникнути слова «об'єднання», «кооператив», «партнерство». Зміна назви тягне за собою і зміну статусу. На землях городницьких некомерційних товариств не можна будувати будинки, нехай навіть і для сезонного проживання. На землі, що має таке призначення, можливо зведення тільки некапітальних господарських будівель для зберігання інвентарю або вирощеної продукції. Якщо споруда на ділянці для городництва не відповідає цим вимогам, зареєструвати право власності на неї у вас не вийде доти, поки не буде змінений вид дозволеного використання ділянки.
Зверніть увагу: якщо на даний момент на вашій ділянці, що має «городній» статус, є будова, а у вас на руках вже є документ про право власності на цей об'єкт нерухомості, переоформляти його не треба.
Дачні об'єднання автоматично стають садоводческими. При цьому ніхто не має права вимагати зміни статусу на городницьких товариство. На садових ділянках можна будувати капітальні будови (мають фундамент), в тому числі житлові будинки.
Згідно з новим законом, скасовані вступні внески, садівники і городники тепер будуть платити щорічні членські внески і цільові - на термінові потреби членів СНТ; садівники-індивідуали теж повинні будуть вносити в бюджет товариства внески нарівні зі всіма
Правила забудови
До планування і забудову території садівництва і раніше будуть застосовуватися досить серйозні вимоги, прописані в СНиП 30-02-97. На ділянці для садівництва можуть бути розміщені капітальний житловий будинок, садовий будинок для сезонного використання, гаражі та господарські споруди. На ці об'єкти нерухомості можна оформити право власності (і платити податки, само собою). Нагадуємо, що так звана дачна амністія буде продовжена, але для реєстрації об'єкта нерухомості з 2017 р потрібен технічний план (вартість підготовки - від 10 тис. Руб.). Правда, споруди площею до 50 м² можна не реєструвати.
Звертаємо вашу увагу: тема зборів на дачних ділянках, яка залишається досить актуальною протягом багатьох років, вирішується досить просто. Відповідно до прописаними в СНиП 30-02-97 нормами, що огороджує паркан заввишки понад 2 м взагалі знаходиться під забороною, а між сусідніми ділянками паркан повинен бути виготовлений з такого матеріалу, який пропускає світло. Однак немає жодної норми закону, яка б заважала домовитися сусідам і розгородити свої ділянки так, як зручно їм. Крім того, товариство має право самостійно визначити правила, які стосуються зборів.
Пам'ятайте: навіть коли паркан поставлений таким чином, що всі існуючі правила порушені, прибрати його можна тільки за рішенням суду. Якщо власник ділянки не поспішає його виконувати, можна звернутися в службу судових приставів за сприянням.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Крок за кроком: реєструємо ділянку і споруди
- Звертаємося до територіального відділення Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії, до якого відноситься ваше товариство, запрошуємо кадастрового інженера для виготовлення межового плану.
- Після того як необхідні вимірювання будуть зроблені (найчастіше для цього не потрібно присутності господарів), отримуємо кадастровий паспорт.
- Звертаємося в Бюро технічної інвентаризації для підготовки технічного плану будинку.
- Оплачуємо держмито.
- Подаємо паперу через інтернет-портал «Мої документи» в Росреестр. Отримуємо виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості.
Одна територія - одне товариство
Згідно з новим законом, територія ведення громадянами садівництва або городництва для власних потреб - територія, межі якої визначаються відповідно до затвердженої в відношенні цієї території документацією з планування території.Це означає, що з нового року буде діяти чіткий принцип територіального підпорядкування: одна територія - одне товариство.
На сьогоднішній день на одній території може діяти кілька юридичних осіб - некомерційних об'єднань, при цьому територія загального користування і загальна інфраструктура у цих юридичних осіб одна.
При виникненні суперечок легітимним буде визнано має земельну ділянку товариство, яке було створено раніше за інших. При відсутності проекту планування і забудови території друге (і подальше) товариство може бути ліквідовано за рішенням суду, якщо не зробить цього самостійно.
Нарешті, таке відокремлення території буде корисно і для організації водопостачання ділянок. Централізований водопровід - штука затратна, тому дачники воліють бурити індивідуальні або загальні (на кілька ділянок) свердловини. Це дуже дорого і довго (для отримання ліцензії на видобуток води на 25 років необхідно зробити масу експертиз і отримати безліч узгоджень, витрати на які перевищують, за найскромнішими оцінками, 500 тис. Руб.). Поки ж садівники і городники можуть протягом двох найближчих років (до 2020 р) користуватися загальними свердловинами без ліцензії. Передбачається, що за термін цього перехідного періоду буде підготовлений спрощений порядок ліцензування свердловин для СНТ і ОНТ.
Внески на загальні потреби
Важливо, що внески (їх тепер тільки два види, вступних більше немає) будуть оплачуватися безготівково. Дачники будуть отримувати квитанції на оплату, внески будуть зараховуватися на банківський рахунок товариства. Це добре, адже не треба буде зберігати їх в сейфі голови, а потім зараховувати на рахунок. Та й зловживань, незаконних фінансових операцій та різноманітних шахрайств з використанням коштів, що надійшли від внесків дачників, має поменшати.
Садівники-індивідуали, які не хочуть вступати в члени садівничого товариства, за старим законом не повинні були платити щорічні внески нарівні з членами товариства. Тепер крім звичайної оплати комунальних послуг (вода, світло, газ, якщо він підведений, звичайно, вивезення сміття, охорона) індивідуальні садівники будуть оплачувати однакові з членами садівничого або городницького товариства внески.
Треба сказати, що з покладанням нових обов'язків розширяться і права садівників-індивідуалів. Вони можуть брати участь в загальних зборах членів садівничих об'єднань, голосувати по зв'язаних з періодичністю і величиною внесків питань. Єдине, що залишиться незмінним, - у виборах голови та членів правління індивідуали участі приймати не будуть.
Продаж надлишків урожаю власного саду або городу ні новим, ні чинним законом не регулюється, тому формально оформляти статус ІП для продажу, наприклад, зелені або редиски не буде потрібно. Значить, на практиці питання буде вирішуватися, швидше за все, як і раніше: на розсуд контролюючих органів.
управління товариством
Голів садових товариств тепер будуть вибирати на 5 років (попередній термін був набагато менше - 2 роки). Таким же буде і термін повноважень інших органів управління товариством - правління, ревізійної комісії. Відзначимо, що кількість термінів керуючих органів товариства поспіль тепер необмежено.
При цьому правила, які стосуються дострокового складання повноважень з голови товариства, який не справляється з виконанням своїх обов'язків, залишаються в силі. Неефективного голови (або членів правління, або нечистих на руку ревізорів) можна буде переобрати. Для цього необхідно скликати позачергові збори на вимогу не менш як однієї п'ятої від загального числа членів товариства.
Зверніть увагу: до складу ревізійної комісії не можуть входити члени правління і їхні родичі.
Новим законом встановлено граничну чисельність членів правління - не менше трьох осіб, але не більше 5% від числа членів товариства. Занадто численне правління буде швидше важкокерована, ніж ефективним. До того ж для легітимності рішень, прийнятих правлінням, необхідно, щоб при цьому були присутні не менше половини (50%) його членів, зібрати їх дуже складно. До того ж чим більше управлінців, тим вище членські внески на них.
Члени товариства мають право знайомитися з бухгалтерською звітністю та отримувати копії документів, але не безоплатно. Розмір плати повинен бути встановлений загальними зборами.
Нових важелів впливу на неплатників і бешкетників закон не передбачає. Злісних неплатників можна виключати з членів товариства, проте не можна позбавити права користування спільним майном - дорогами, електромережами та водопроводом, майданчиком для збору сміття. Ось тільки голосувати на загальних зборах такий НЕ-товариш не зможе. А борги і раніше необхідно стягувати в судовому порядку.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
спільне майно
Майно загального користування буде наразі розташована у спільній частковій власності власників земельних ділянок, розташованих в межах території товариства. Землі загального користування - це земельні ділянки, по яких прокладені дороги, де організовані комунікації, водопровід і електромережі. Новий закон обмежує максимальну площу цих земель, але тільки для тих товариств, які будуть створені після його прийняття, - від 20 до 25% тієї площі, що зайнята сумарно усіма особистими земельними ділянками.Весь обсяг майна буде поділений пропорційно площі ділянок. Власник ділянки при цьому не має права виділити свою частку в праві спільної власності, а також відчужувати свою частку або вчиняти будь-які дії, які тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на ділянку.
Залишається питання з податками з загального майна. На сьогоднішній день податки на землі і майно загального користування оплачуються бухгалтером СНТ з щорічних членських внесків. Тепер можна буде платити податок самостійно, пропорційно площі належить дачнику земельної ділянки і, відповідно, пропорційно частці в колективній власності. Особливою вигоди дачникам це не принесе, однак можна буде проконтролювати, чи були здійснені всі необхідні відрахування в бюджет держави. У разі банкрутства це може бути використано для того, щоб не нести колективну відповідальність за боргами товариства.
Врахуйте, що колективну власність за новим законом можна і не ділити на частки, а віддати цілком якомусь юридичній особі - наприклад, передати дороги муніципальній владі. В такому випадку обслуговування, ремонт та інші маніпуляції будуть здійснюватися за рахунок місцевого бюджету. Однак є сумніви, що такі бажаючі знайдуться.
податки
Податок на землю обчислювався від кадастрової вартості, а ставки встановлювали місцеві органи влади в розмірі від 0,1 до 0,3%. Тому в тих регіонах, де ціна на землю висока (наприклад, в Підмосков'ї, де, за деякими оцінками, і мешкає найбільша популяція дачників), податок для багатьох був надмірно великий. Особливо гостро це відчували пенсіонери, яких багато серед власників дачних ділянок. З цієї причини було прийнято рішення про звільнення пенсіонерів від земельного податку на дачні наділи.
Крім того, місцевими законами можуть бути встановлені додаткові пільги, що звільняють від сплати податку.
Врахуйте, що з початку 2018 р спрощений порядок звернення за податковими пільгами. Тепер пільгові категорії платників податків має право (не зобов'язані, як було раніше) разом із заявою подати документи, що підтверджують право на пільгу. Якщо такі документи не представлені, податковий орган за інформацією, вказаною в заяві, самостійно запитує необхідні відомості у уповноважених органів, а потім інформує платника податків про результати.
Садівниче товариство, яке перебуває в населеному пункті, може стати товариством власників житла, якщо всі будинки на його території мають статус придатних для постійного проживання, а земля призначена для індивідуального житлового будівництва.
побоювання дачників
Поки закон не вступив в силу, складно сказати, наскільки він вдалий і стане дійсно життя садівників простіше з його введенням.
Однак є кілька моментів, на які варто звернути увагу вже зараз.
- По-перше, в новому законі більше немає положень про держпідтримку садівництва (а це і фінансування ремонту старих доріг або створення нових, ремонт електромереж, організація медичних пунктів). Проблема в тому, що в регіонах, де були прийняті локальні акти про підтримку садівництва місцевими законодавцями, доведеться істотно переглядати законодавство в цій області.
- По-друге, залишилося невирішеним питання підключення до електромереж. На сьогоднішній день дачникам доводиться укладати нестандартний договір з органами місцевої влади. Підсумок - плата за електроенергію для дачників дуже висока, особливо добре це відчувають власники будинків в негазифікованих товариствах.
- По-третє, не зовсім зрозуміло, яким чином буде організовано розподіл тягаря колективної відповідальності в разі банкрутства товариства. Садове (городницьких) товариство може бути тільки юридичною особою, його члени володіють спільною власністю в певних частках. У разі банкрутства кожному члену СНТ доведеться відповідати фінансово (своєю часткою майна).
- По-четверте, немає чіткого розуміння того, що саме і з якими документами можна буде будувати на садовій ділянці і чи є необхідність перереєструвати дачні споруди.
У будь-якому випадку ми будемо сподіватися, що мета нового закону - вибудувати нову, чітку і злагоджену систему управління в садівничих і городницьких товариствах - буде досягнута, а дачники залишаться задоволені.