Таунхаус - выдатны варыянт для тых, хто не хоча расставацца са звыклым камфортам, жывучы за горадам. Плюсы такога жылля цалкам відавочныя, аднак ёсць і не заўсёды заўважаеш асаблівасці, пра якія і пойдзе гаворка ў гэтым матэрыяле
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
У расійскім заканадаўстве таунхаусов не існуе, таму пры куплі такога «амаль-самастойнага-хаты» неабходна быць вельмі ўважлівымі пры афармленні дакументаў.
Што такое таунхаус?
Што вы ўяўляеце, калі чуеце слова «таунхаус»? Хутчэй за ўсё, некалькі злучаных паміж сабой невысокіх будынкаў з асобнымі ўваходамі. Аднак вывучэнне рынку нерухомасці кажа пра тое, што таунхаусы можа быць названы і невялікі асобна стаялы дом. У горадабудаўнічым кодэксе РФ сустракаецца блізкі па сэнсе тэрмін - Блакаваць забудова, згадваецца ў пераліку будынкаў, праектная дэкларацыя якіх не патрабуе дзяржаўнай экспертызы.Прыкметы, якія ўласцівы такому жыллю:
- прызначана для пражывання;
- не больш за тры паверхаў вышынёй;
- складаецца з некалькіх блокаў (не больш за дзесяць), кожны з якіх прызначаны для пражывання адной сям'і;
- блокі маюць адну ці некалькі агульных сцен без праёмаў з суседнім блокам або суседнімі блокамі;
- будынак размешчана на асобным зямельным участку і мае выхад на тэрыторыю агульнага карыстання (жылыя дамы блакаванай забудовы).
У рэкламных праспектах вы можаце прачытаць, што калі ў блакіраванага будынка ёсць асобны ўваход, гараж і кветнік, то яго называюць лейнхаус. Калі ў дома два гаспадары і два асобных ўваходу, яго прынята называць дуплексам. Яго «брат» - твинхаус, які таксама прызначаны для пражывання дзвюх сем'яў, але, у адрозненне ад дуплекса, секцыі Не падзелены капітальнай сцяной. Усярэдзіне такога жылля ёсць паасобныя і агульныя жылыя зоны.
Бывае таксама квадрохаус, які аб'ядноўвае чатыры індывідуальныя секцыі аднатыпнай планіроўкі. Усе гэтыя назвы - толькі калька з ангельскай, у расійскім заканадаўстве іх няма. Нягледзячы на прывабныя і ласкальныя слых патэнцыйнага пакупніка назвы, у дакументах, якія замацоўваюць факт куплі-продажу, будзе стаяць найменне «жылы дом блакаванай забудовы».
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
афармленне таунхауса
Дэпартамент нерухомасці Мінэканамразвіцця прапануе адносіць блакаваў забудову да шматкватэрнай (па сутнасці, таунхаус - той жа шматкватэрны дом, але «пакладзены на бок»). У падтрымку гэтай пазіцыі можна прывесці замацаванае заканадаўча вызначэнне шматкватэрнага дома як сукупнасці двух і больш кватэр, якія маюць уласныя ўваходы. Уваход таксама можа быць арганізаваны праз памяшканні агульнага карыстання на агульны зямельны ўчастак, які прылягае да жылога дома.
Пры такім падыходзе пры продажы таунхаусов неабходна выкарыстоўваць тыя ж нормы, што і пры набыцці звычайнай кватэры ў шматкватэрным доме. Гэтыя правілы замацаваны ў Федэральным законе ад 30.12.2004 № 214-ФЗ «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў і іншых аб'ектаў нерухомасці і аб унясенні змяненняў у некаторыя заканадаўчыя акты Расійскай Федэрацыі».
Колькасць паверхаў і секцый у блакіраваным доме (таунхаус) не абмежавана заканадаўча; аднак для таго, каб атрымаць дазвол на такое будаўніцтва, неабходна правесці абавязковую працяглую (тэрмінам да 3 мес) і дарагую экспертызу
Гэта азначае, што ў пасёлка таунхаусов будзе свая праектная дэкларацыя, у якой утрымліваецца яго поўнае апісанне (у тым ліку тэрміны заканчэння работ), а таксама будуць пералічаныя і ўсё тое, што павінна быць пабудавана на тэрыторыі. Зацверджаны праектная дэкларацыя з'яўляецца кіраўніцтвам да дзеяння. Завяршэнне будаўніцтва пасёлка засведчваецца дазволам на ўвод аб'екта ў эксплуатацыю, якое выдаецца выканаўчым камітэтам адпаведнага муніцыпальнага адукацыі. Пасля гэтага секцыі таунхауса могуць быць выстаўлены на продаж.
З іншага боку, секцыя танхауса можа быць аформлена і як асобна стаіць прыватны дом. Максымальна дазволены колькасць паверхаў такога дома таксама раўняецца тром, а вось памер ўчастка неабмежаваны. У гэтым выпадку пры афармленні здзелкі пакупніку могуць прапанаваць афармляць куплю, напрыклад, праз заключэнне дагавора будаўнічага падраду. У гэтым выпадку не патрабуецца складаць і сцвярджаць праектную дэкларацыю, аднак забудоўшчык у гэтым выпадку павінен вельмі адказна паставіцца да планавання пасёлка. Інакш магчымыя складанасці пры арганізацыі вода-і электразабеспячэння. Шматварыянтнасць афармлення дакументацыі нязручная пакупніку, бо любыя змены ў статусе зямлі ці будынкі пацягнуць за сабой збор новых дакументаў.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
статус зямлі
Ад чаго ж залежыць, ці будзе таунхаус кватэрай або домам? Перш за ўсё ад статусу і прызначэння зямель. З пункту гледжання юрыста, самы зручны для будаўніцтва таунхауса ўчастак павінен мець статус зямлі населенага пункта, прызначанай для малапавярховага будаўніцтва (зямлі МЖС). Забудоўшчык пры гэтым павінен кіравацца СП 54.13330.2011 «Будынкі жылыя шматкватэрныя» (БНіП 2003/01/31).
Пабудаваны блакаваны дом у такім выпадку будзе з'яўляцца шматкватэрным. Кожную яго секцыю будуць афармляць пры продажы як асобную кватэру з уласным уваходам. Адзіны мінус - вы не зможаце аформіць зямлю ва ўласнасць. Ўчастак будзе належаць ўсім уладальнікам нерухомасці на праве сумеснай (ці долевай) уласнасці ці ж трэцім асобам (калі зямля знаходзіцца ў арэндзе). Тады для любой мадыфікацыі дома або ўчастка (няхай гэта будзе пасадка куста або ўстаноўка арэляў) неабходна будзе атрымаць згоду уладальнікаў ўсіх секцый.
Калі зямля пад таунхаусы знаходзіцца ў арэндзе, пакупнікам баяцца не варта. Дагавор доўгатэрміновай арэнды звычайна пролонгируется аўтаматычна, таму ва ўладальнікаў секцый блакіраванага дома не ўзнікне складанасцяў. Нават пры змене ўласніка (напрыклад, калі ўчастак зямлі пераходзіць з валодання горада ва ўласнасць прыгараднага муніцыпалітэта), аддзяліць зямельны ўчастак ад таунхауса немагчыма, паколькі кожнае домаўладанне па нормах закона павінна валодаць некаторай колькасцю зямлі, якое неабходна для абслугоўвання і функцыянавання.
Калі ж ўчастак прызначаны для індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва, на ім можна ўзводзіць толькі асобна які стаіць жылы дом з колькасцю паверхаў не больш за тры, прызначаны для пражывання адной сям'і. Такі дом можа быць злучаны з іншымі аналагічнымі дамамі сценамі, але суседнія блокі ў гэтым выпадку не павінны мець агульных памяшканняў (гарышчаў або скляпоў).
Перад купляй пераканайцеся, што ўчастак, на якім размешчана будынак, адносіцца да катэгорыі «землі населеных пунктаў» з дазволам на малоэтажном будаўніцтве (у тым ліку на блакаваныя жылыя дамы)
На жаль, адсутнасць агульных памяшканняў адмоўна адбіваецца на кошце абслугоўвання блока. Тэхнічна і эканамічна выгадна праводзіць агульныя для ўсяго дома інжынерныя камунікацыі, зрабіць агульную гідраізаляцыю. Калі агульных памяшканняў няма, выдаткі на будаўніцтва і абслугоўванне ўзрастаюць (камунікацыі ў кожную секцыю прыйдзецца ўводзіць асобна). Менавіта таму забудоўшчыкі зрэдку ідуць на падробку, будуючы на землях, адведзеных пад індывідуальнае жыллёвае будаўніцтва (зямлі ИЖС), па правілах, прызначаным для шматкватэрных дамоў.
У дамове куплі-продажу секцыю пазначаць як індывідуальны дом або секцыю блакіраванага дома (іншыя варыянты назвы - блок або блоксекция). У такім выпадку ўчастак зямлі каля секцыі можна аформіць ва ўласнасць, а на ўчастку паставіць агароджу.
Аднак і тут ёсць некаторыя складанасці. Мінімальна дапушчальны памер ўчастка, на якім дазваляецца воз- вадзіць індывідуальны дом, усталёўваецца муніцыпалітэтам і адлюстроўваецца ў генплане. Калі землі апынецца менш, могуць узнікнуць праблемы пры далейшай рэгістрацыі дома. Найбольш няўдалы варыянт, калі забудоўшчык узвёў таунхаус на зямельным участку, адведзеным для вядзення асабістай падсобнай гаспадаркі. Тады пабудова можа быць аднесена да незаконных і можа быць прынята рашэнне аб яе зносе.
Нягледзячы на тое што таунхаус мае свае юрыдычныя асаблівасці, гэта паўнавартаснае жыллё, якое прадугледжвае афармленне пастаяннай рэгістрацыі для іх жыхароў (калі выконваецца санітарная норма 6 м2 жылой плошчы на чалавека, а ў будынка ёсць афіцыйны паштовы адрас)
Хоць калі забудоўшчык і ўладальнікі не трываў, могуць паспець аформіць будынак у спрошчаным парадку (па «дачнай амністыі») да 1 сакавіка 2018 г.
Адзначым, што калі вы валодаеце доляй зямельнага ўчастка, то яна таксама абкладаецца падаткам. Памер падатку роўны твору кадастравага кошту ўчастка на яго памер (долю) і падатковую стаўку.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
ЗМЕСТ ХАТЫ
- Ўласніку таунхауса трэба будзе аплачваць:
- камунальныя паслугі, што пастаўляюцца забяспечваў арганізацыямі;
- ўтрыманне і рамонт агульнай маёмасці пасёлка;
- падаткі і зборы ў адпаведнасці з бягучым заканадаўствам.
Памер тарыфу аплаты за ваду, электрычнасць, вываз смецця вызначаецца муніцыпальнымі органамі ўлады. Але канчатковы памер плацяжу залежыць яшчэ і ад ресурсоснабжающей арганізацыі, і ад кіруючай кампаніі пасёлка. Плошчу таунхауса больш кватэры, таму выдаткі на электрычнасць, водазабеспячэнне, ацяпленне будуць больш.
Эксплуатацыйныя выдаткі (ахова, ўборка, вываз смецця) вызначаюцца спецыфікай пабудовы пасёлка, спосабам пракладкі камунікацый, размяшчэннем аб'ектаў інфраструктуры. Улічыце, кіравальную кампанію можна памяняць. Праўда, для гэтага незадаволеных дзеяннямі яе супрацоўнікаў павінна быць даволі-такі шмат.
На што звярнуць увагу пры куплі таунхауса?
Калі вы падумваеце аб куплі таунхауса, звярніце ўвагу на наступныя моманты. Па-першае, калі секцый таунхауса больш за дзесяць, а паверхаў больш за тры, павінна была быць праведзена дзяржаўная экспертыза праекта.
Па-другое, удакладніце, які дагавор прапануюць аформіць пры куплі блока, асабліва калі таунхаус яшчэ будуецца (або пабудаваны, але не ўведзены ў эксплуатацыю). Калі вы купляеце блок як кватэру ў шматкватэрным доме, абавязкова неабходна аформіць дагавор долевага ўдзелу ў будаўніцтве, выключэнне складаюць будуюцца па тыпу ЖСК таунхаусы. Калі вы купляеце не толькі секцыю, але і які прымыкае ўчастак зямлі, павінны быць аформленыя два асобных дамовы - на дом і на зямлю.
Па-трэцяе, калі зямля з'яўляецца агульнадамавыя маёмасцю, папытаеце ўнесці ў дагавор пункты, прапісвае ступень вашай волі ў дачыненні да бліжэйшага да вашай секцыі ўчастка (напрыклад, можна ўнесці ў дагавор пункты аб тым, што вы будзеце самастойна разбіваць клумбы або ўсталюеце мангал, пабудуеце альтанку або паставіце вулічныя трэнажоры. у такім выпадку вы будзеце практычна зраўняныя ў правах з ўласнікамі індывідуальных участкаў, хіба што прадаць яго не зможаце.
Па-чацвёртае, праверце праект далучэння дома да інжынерных камунікацый. Калі таунхаус пабудаваны на землях ИЖС, камунікацыі павінны быць індывідуальна заведзены ў кожны блок. Калі ёсць магчымасць, наведайце аналагічныя пасёлкі, пагаворыце з іх жыхарамі. Яны раскажуць вам пра жыццё ў «амаль-ўласным-доме» куды больш, чым дэвелаперы або забудоўшчыкі.
пакет дакументаў
Калі вы купляеце таунхаус (гатовы або на стадыі будаўніцтва), забудоўшчык павінен прадставіць вам наступны пакет дакументаў:
- пасведчанне аб праве ўласнасці на зямельны ўчастак;
- будаўнічыя дакументы (дазвол на будаўніцтва, праектная дэкларацыя, пастанова аб зацвярджэнні праекта планіроўкі тэрыторыі, графікі будаўніцтва, ўводу ў эксплуатацыю аб'ектаў і сетак);
- дагавор долевага ўдзелу (калі аб'ект набываецца на стадыі будаўніцтва);
- тэхнічныя ўмовы на электрычнасць, газ, ваду, водаадвядзенне, прымыканне да дарог агульнага карыстання (неабходна звярнуць увагу на тэрміны дзеяння дакумента, а таксама на тое, якім чынам камунікацыі будуць уведзены ў дом; на выдзяляюцца на секцыю электрычную магутнасць);
- праект дагавора з кіруючай кампаніяй.
