Таунхаус - відмінний варіант для тих, хто не хоче розлучатися зі звичним комфортом, живучи за містом. Плюси такого житла цілком очевидні, проте є і не завжди помічаються особливості, про які і піде мова в цьому матеріалі
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
У російському законодавстві таунхаусів не існує, тому при покупці такого «майже-самостійного-будинку» необхідно бути вкрай уважними при оформленні документів.
Що таке таунхаус?
Що ви уявляєте, коли чуєте слово «таунхаус»? Швидше за все, кілька з'єднаних між собою невисоких будинків з окремими входами. Однак вивчення ринку нерухомості говорить про те, що будинком може бути названий і невеликий окремо стоїть будинок. У Містобудівний кодекс РФ зустрічається близький за змістом термін - блокована забудова, згадувана в переліку будівель, проектна декларація яких не вимагає державної експертизи.Ознаки, які притаманні такому житлу:
- призначене для проживання;
- не більше трьох поверхів заввишки;
- складається з декількох блоків (не більше десяти), кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї;
- блоки мають одну або кілька загальних стін без прорізів з сусіднім блоком або сусідніми блоками;
- будова розташована на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування (житлові будинки блокованої забудови).
У рекламних проспектах ви можете прочитати, що якщо у блокованого будови є окремий вхід, гараж і палісадник, то його називають Лейнхауси. Якщо у будинку два господаря і два окремі входи, його прийнято називати дуплексом. Його «брат» - твінхауси, який також призначений для проживання двох сімей, але, на відміну від дуплексу, секції не розділені капітальною стіною. Усередині такого житла є роздільні і загальні житлові зони.
Буває також квадрохауси, який об'єднує чотири індивідуальні секції однотипної планування. Всі ці назви - лише калька з англійського, в російському законодавстві їх немає. Незважаючи на привабливі і пестять слух потенційного покупця назви, в документах, що закріплюють факт купівлі-продажу, буде стояти найменування «житловий будинок блокованої забудови».
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
оформлення таунхауса
Департамент нерухомості Мінекономрозвитку пропонує відносити блокований забудову до багатоквартирної (по суті, таунхаус - той же багатоквартирний будинок, але «покладений на бік»). На підтримку цієї позиції можна навести закріплене законодавчо визначення багатоквартирного будинку як сукупності двох і більше квартир, що мають власні входи. Вхід також може бути організований через приміщення загального користування на спільну земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку.
При такому підході при продажу таунхаусів необхідно використовувати ті ж норми, що і при придбанні звичайної квартири в багатоквартирному будинку. Ці правила закріплені в Законі від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації».
Кількість поверхів і секцій в блокованому будинку (будинку) не обмежена законодавчо; однак для того, щоб отримати дозвіл на таке будівництво, необхідно провести обов'язкову тривалу (терміном до 3 міс) і дорогу експертизу
Це означає, що у селища таунхаусів буде своя проектна декларація, в якій міститься його повний опис (в тому числі терміни закінчення робіт), а також буде перераховано і все те, що повинно бути побудовано на території. Затверджена проектна декларація є керівництвом до дії. Завершення будівництва селища засвідчується дозволом на введення об'єкта в експлуатацію, яке видається виконавчим комітетом відповідного муніципального освіти. Після цього секції таунхауса можуть бути виставлені на продаж.
З іншого боку, секція танхаусов може бути оформлена і як окремий приватний будинок. Максимально дозволену кількість поверхів такого будинку також дорівнює трьом, а ось розмір ділянки необмежений. В цьому випадку при оформленні угоди покупцеві можуть запропонувати оформляти покупку, наприклад, через укладення договору будівельного підряду. В цьому випадку не потрібно складати і затверджувати проектну декларацію, проте забудовник в цьому випадку повинен вкрай відповідально поставитися до планування селища. Інакше можливі складнощі при організації водо- і електропостачання. Багатоваріантність оформлення документації незручна покупцеві, адже будь-які зміни в статусі землі або будівлі спричинять за собою збір нових документів.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
статус землі
Від чого ж залежить, чи буде таунхаус квартирою або будинком? Перш за все від статусу і призначення земель. З точки зору юриста, найкращий для будівництва таунхауса ділянка повинна мати статус землі населеного пункту, призначеної для малоповерхового будівництва (землі МЖС). Забудовник при цьому повинен керуватися СП 54.13330.2011 «Будівлі житлові багатоквартирні» (СНиП 31-01-2003).
Побудований блокований будинок в такому випадку буде багатоквартирним. Кожну його секцію будуть оформляти при продажу як окрему квартиру з власним входом. Єдиний мінус - ви не зможете оформити землю у власність. Ділянка буде належати всім власникам нерухомості на праві спільної (або часткової) власності або ж третім особам (якщо земля знаходиться в оренді). Тоді для будь-якої модифікації будинку або ділянки (будь то посадка куща або установка гойдалок) необхідно буде отримати згоду власників всіх секцій.
Якщо земля під будинком знаходиться в оренді, покупцям побоюватися не варто. Договір довгострокової оренди зазвичай пролонгується автоматично, тому у власників секцій блокованого будинку не виникне складнощів. Навіть при зміні власника (наприклад, якщо ділянка землі переходить з володіння міста у власність приміського муніципалітету), відокремити земельну ділянку від таунхауса неможливо, оскільки кожне домоволодіння по нормам закону має володіти деякою кількістю землі, яке необхідно для обслуговування та функціонування.
Якщо ж ділянка призначена для індивідуального житлового будівництва, на ньому можна зводити тільки окремий житловий будинок з кількістю поверхів не більше трьох, призначений для проживання однієї сім'ї. Такий будинок може бути з'єднаний з іншими аналогічними будинками стінами, але сусідні блоки в цьому випадку не повинні мати спільних приміщень (горищ або підвалів).
Перед покупкою переконаєтеся, що ділянка, на якій розташована будівля, відноситься до категорії «землі населених пунктів» з дозволом на малоповерхове будівництво (в тому числі на блоковані житлові будинки)
На жаль, відсутність загальних приміщень негативно позначається на вартості обслуговування блоку. Технічно і економічно вигідно проводити загальні для всього будинку інженерні комунікації, зробити загальну гідроізоляцію. Якщо загальних приміщень немає, витрати на будівництво і обслуговування зростають (комунікації в кожну секцію доведеться вводити окремо). Саме тому забудовники зрідка йдуть на підробку, будуючи на землях, відведених під індивідуальне житлове будівництво (землі ІЖС), за правилами, призначеним для багатоквартирних будинків.
У договорі купівлі-продажу секцію позначать як індивідуальний будинок або секцію блокованого будинку (інші варіанти назви - блок чи блоксекція). В такому випадку ділянку землі близько секції можна оформити у власність, а на ділянці поставити огорожу.
Однак і тут є деякі складності. Мінімально допустимий розмір ділянки, на якому дозволяється віз водити індивідуальний будинок, встановлюється муніципалітетом і відбивається в генплані. Якщо землі виявиться менше, можуть виникнути проблеми при подальшій реєстрації будинку. Найбільш невдалий варіант, якщо забудовник звів будинок на земельній ділянці, відведеній для ведення особистого підсобного господарства. Тоді споруда може бути віднесена до незаконних і може бути прийнято рішення про її знесення.
Незважаючи на те що таунхаус має свої юридичні особливості, це повноцінне житло, яка передбачає оформлення постійної реєстрації для їх жителів (якщо дотримується санітарна норма 6 м2 житлової площі на людину, а у будівлі є офіційний поштову адресу)
Хоча якщо забудовник і власники поквапляться, можуть встигнути оформити будова в спрощеному порядку (по «дачної амністії») до 1 березня 2018 р
Відзначимо, що якщо ви володієте часткою земельної ділянки, то вона також обкладається податком. Розмір податку дорівнює добутку кадастрової вартості ділянки на його розмір (частку) і податкову ставку.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
ЗМІСТ БУДИНКУ
- Власнику таунхауса належить оплачувати:
- комунальні послуги, що поставляються постачальними організаціями;
- утримання і ремонт загального майна селища;
- податки і збори відповідно до поточного законодавства.
Розмір тарифу оплати за воду, електрику, вивезення сміття визначається муніципальними органами влади. Але остаточний розмір платежу залежить ще й від ресурсопостачальними організації, і від керуючої компанії селища. Площа таунхауса більше квартири, тому витрати на електрику, водопостачання, опалення будуть більше.
Експлуатаційні витрати (охорона, прибирання, вивезення сміття) визначаються специфікою побудови селища, способом прокладки комунікацій, розташуванням об'єктів інфраструктури. Врахуйте, керуючу компанію можна поміняти. Правда, для цього незадоволених діями її співробітників має бути досить-таки багато.
На що звернути увагу при покупці таунхауса?
Якщо ви роздумуєте про покупку таунхауса, зверніть увагу на наступні моменти. По-перше, коли секцій таунхауса більше десяти, а поверхів більше трьох, повинна була бути проведена державна експертиза проекту.
По-друге, уточніть, який договір пропонують оформити при покупці блоку, особливо якщо будинок ще будується (або побудований, але не введений в експлуатацію). Якщо ви купуєте блок як квартиру в багатоквартирному будинку, обов'язково необхідно оформити договір пайової участі в будівництві, виняток становлять будуються по типу ЖБК таунхауси. Якщо ви купуєте не тільки секцію, а й примикає ділянку землі, повинні бути оформлені два окремі договори - на будинок і на землю.
По-третє, якщо земля є загальнобудинкових майном, попросіть внести в договір пункти, прописують ступінь вашої свободи щодо найближчого до вашої секції ділянки (наприклад, можна внести в договір пункти про те, що ви будете самостійно розбивати клумби або встановіть мангал, побудуєте альтанку або поставите вуличні тренажери. у такому випадку ви будете практично зрівняні в правах з власниками індивідуальних ділянок, хіба що продати його не зможете.
По-четверте, перевірте проект приєднання будинку до інженерних комунікацій. Якщо таунхаус побудований на землях ІЖС, комунікації повинні бути індивідуально заведені в кожен блок. Якщо є можливість, відвідайте аналогічні селища, поговоріть з їх жителями. Вони розкажуть вам про життя в «майже-власному-будинку» куди більше, ніж девелопери або забудовники.
Пакет документів
Якщо ви купуєте будинок (готовий або на стадії будівництва), забудовник повинен подати вам наступний пакет документів:
- свідоцтво про право власності на земельну ділянку;
- будівельні документи (дозвіл на будівництво, проектна декларація, постанова про затвердження проекту планування території, графіки будівництва, введення в експлуатацію об'єктів та мереж);
- договір пайової участі (якщо об'єкт купується на стадії будівництва);
- технічні умови на електрику, газ, воду, водовідведення, примикання до доріг загального користування (необхідно звернути увагу на терміни дії документа, а також на те, яким чином комунікації будуть введені в будинок; на що виділяється на секцію електричну потужність);
- проект договору з керуючою компанією.
