Чому використовують альтернативну операцію, скільки сторін беруть участь в ній, а також в які терміни вона здійснюється - розбираємося разом з професіоналом.
Схема операції «гроші ваші - квартира наша» - найпростіша і приваблива, адже мала кількість учасників мінімізує ризики. Але така схема можлива не завжди і причини можуть бути різними.
1 Чому вдаються до альтернативну операцію
Коли потрібен дозвіл опіки
Якщо один з власників квартири - неповнолітня дитина або опікуваний власник, то продати такий об'єкт можна тільки з дозволу органів опіки. А вони, як правило, такий продаж дозволяють тільки з одночасним наділенням дитини (опікуваного) часткою в квартирі, що купується. Частка повинна бути не менше за площею і вартості його частки в об'єкт, що продається.
З можливістю гасити іпотеку засобами материнського капіталу у батьків-власників виникає обов'язок після повної виплати кредиту наділити дітей власністю в іпотечній квартирі. При подальшому продажу такої квартири потрібно буде отримувати дозвіл опіки. Стало бути, альтернативи не уникнути.
У рідкісних випадках, коли частка дитини (опікуваного) в квартирі, що продається мала і незначна і це житло не є для опікуваного єдиним, дозволяється покласти вартість цієї частки на банківський рахунок. Він повинен бути відкритий на ім'я неповнолітнього (опікуна).
Коли продавцеві нікуди прописатися
Часто продавцеві квартири і його сім'ї ніде оформити нову прописку, крім як у знову купується житло. Тому вдаються до альтернативну операцію.Коли купують квартири з доплатою
Люди можуть купувати менше або більше дешеве житло з отриманням доплати. І навпаки - покращувати житлові умови за площею, кількістю кімнат, району з доплатою. З'їзд, роз'їзд на дві і більше площі, розселення комунальної квартири - у всіх цих випадках можлива лише альтернативна операція.
психологічні причини
Нестабільність ринку і курсу валют лякають продавців. Власники квартир боятися залишитися з грошима на руках і не підібрати потрібної для покупки квартири.причини покупця
- потрібно купити квартиру в певному місці, але відповідних вільних варіантів немає, а ситуацію не можна відкласти на невизначений термін;
- дуже сподобалася квартира, яку можуть продати тільки як альтернативну;
- вартість альтернативної квартири нижче вільних варіантів (як правило, на 5-15%).
2 Скільки учасників у альтернативну операцію
У найпростішому випадку альтернативи з двох квартир учасників угоди як мінімум троє:
- «Верхній покупець» з грошима (вільними або іпотечними);
- продавець першої квартири, який одночасно є покупцем другої квартири;
- продавець другої квартири (вільної), який просто продає квартиру і отримує гроші в результаті угоди.
Навіть по такому короткому опису найпростішої альтернативної угоди можна відчути складність ситуації. Але ж і «верхніх продавців» може бути декілька: наприклад, якщо одночасно продається кілька об'єктів при з'їзді в одну квартиру. І продавців-покупців, одночасно що продавали й купували квартири, в ланцюжку теж може бути істотно більше двох. Збільшення числа ланок в ланцюжку неминуче призводить до зростання ризиків.
3 Які терміни виходу на угоду
Уже на етапі авансового угоди треба правильно розраховувати дати виходу на угоду, терміни юридичного та фізичного звільнення квартир в ланцюжку. Важливо прописати необхідність перевірки квартир в ланцюжку, надання потрібних довідок, документів, нотаріальних заяв і зобов'язань. Наприклад, від користувачів квартири, які не підписують договори купівлі-продажу квартири (ДКП). Виписка користувачів, крім заяв, по можливості підкріплюється умовами доступу до банківських осередків при організації взаєморозрахунків.
У разі нотаріальної форми договору купівлі-продажу корисно вибрати нотаріальну контору з наданням послуг з реєстрації переходу права власності по ДКП.
Реєстрація у нотаріуса допомагає мінімізувати ризики альтернативних угод поряд з потрібними підготовчими заходами.
Текст: Л. Старшинова, експерт з нерухомості
Стаття була опублікована в журналі «Дім» №5 (2019 г.). Ви можете підписатися на друковану версію видання.
