Чаму выкарыстоўваюць альтэрнатыўную здзелку, колькі бакоў ўдзельнічаюць у ёй, а таксама ў якія тэрміны яна ажыццяўляецца - разбіраемся разам з прафесіяналам.
Схема здзелкі «грошы вашы - кватэра наша» - самая простая і прывабная, бо малая колькасць удзельнікаў мінімізуе рызыкі. Але такая схема магчымая не заўсёды і прычыны могуць быць рознымі.
1 Чаму звяртаюцца да альтэрнатыўнай угодзе
Калі трэба дазвол апекі
Калі адзін з уласнікаў кватэры - непаўнагадовы дзіця або апекавала ўласнік, то прадаць такі аб'ект можна толькі з дазволу органаў апекі. А яны, як правіла, такую продаж дазваляюць толькі з адначасовым надзяленнем дзіцяці (апякаемай) доляй у пакупанай кватэры. Доля павінна быць не менш па плошчы і кошту яго долі ў прадаваным аб'екце.
З магчымасцю гасіць іпатэку сродкамі мацярынскага капіталу ў бацькоў-уласнікаў ўзнікае абавязак пасля поўнай выплаты крэдыту надзяліць дзяцей уласнасцю ў іпатэчнай кватэры. Пры далейшым продажы такой кватэры трэба будзе атрымліваць дазвол апекі. Стала быць, альтэрнатывы не пазбегнуць.
У рэдкіх выпадках, калі доля дзіцяці (апякаемай) у прадаванай кватэры малая і нязначная і гэта жыллё не з'яўляецца для апякаемай адзіным, дазваляецца пакласці кошт гэтай долі на банкаўскі рахунак. Ён павінен быць адкрыты на імя непаўналетняга (апекуна).
Калі прадаўцу няма куды прапісацца
Часта прадаўцу кватэры і яго сям'і няма дзе аформіць новую прапіску, акрамя як ва зноў купляць жыллё. Таму звяртаюцца да альтэрнатыўнай угодзе.Калі купляюць кватэры з даплатай
Людзі могуць купляць меншае ці больш таннае жыллё з атрыманнем даплаты. І наадварот - паляпшаць жыллёвыя ўмовы па плошчы, колькасці пакояў, раёну з даплатай. З'езд, раз'езд на дзве і больш плошчы, рассяленне камунальнай кватэры - ва ўсіх гэтых выпадках магчымая толькі альтэрнатыўная здзелка.
псіхалагічныя чыннікі
Нестабільнасць рынку і курсу валют страшаць прадаўцоў. Уладальнікі кватэр баяцца застацца з грашыма на руках і ня падабраць патрэбнай для куплі кватэры.прычыны пакупніка
- трэба купіць кватэру ў пэўным месцы, але падыходных свабодных варыянтаў няма, а сітуацыю нельга адкласці на нявызначаны тэрмін;
- вельмі спадабалася кватэра, якую могуць прадаць толькі як альтэрнатыўную;
- кошт альтэрнатыўнай кватэры ніжэй свабодных варыянтаў (як правіла, на 5-15%).
2 Колькі удзельнікаў у альтэрнатыўнай угодзе
У самым простым выпадку альтэрнатывы з двух кватэр удзельнікаў здзелкі як мінімум трое:
- «Верхні пакупнік» з грашыма (свабоднымі ці іпатэчнымі);
- прадавец першай кватэры, які адначасова з'яўляецца пакупніком другой кватэры;
- прадавец другой кватэры (свабоднай), які проста прадае кватэру і атрымлівае грошы ў выніку здзелкі.
Нават па такім кароткім апісанні самай простай альтэрнатыўнай здзелкі можна адчуць складанасць сітуацыі. А бо і «верхніх прадаўцоў» можа быць некалькі: напрыклад, калі адначасова прадаецца некалькі аб'ектаў пры з'ездзе ў адну кватэру. І прадаўцоў-пакупнікоў, адначасова якія прадаюць і купляюць кватэры, у ланцужку таксама можа быць істотна больш за два. Павелічэнне колькасці звёнаў у ланцужку непазбежна прыводзіць да ўзрастання рызык.
3 Якія тэрміны выхаду на здзелку
Ужо на этапе авансавага пагаднення трэба правільна разлічваць даты выхаду на здзелку, тэрміны юрыдычнага і фізічнага вызвалення кватэр у ланцужку. Важна прапісаць неабходнасць праверкі кватэр у ланцужку, прадастаўлення патрэбных даведак, дакументаў, натарыяльных заяў і абавязацельстваў. Напрыклад, ад карыстальнікаў кватэры, якія не падпісваюць дамовы куплі-продажу кватэры (ДКП). Выпіска карыстальнікаў, акрамя заяў, па магчымасці падмацоўваецца ўмовамі доступу да банкаўскіх вочак пры арганізацыі ўзаемаразлікаў.
У выпадку натарыяльнай формы дагавора куплі-продажу карысна выбраць натарыяльную кантору з аказаннем паслуг па рэгістрацыі пераходу права ўласнасці па ДКП.
Рэгістрацыя ў натарыуса дапамагае мінімізаваць рызыкі альтэрнатыўных здзелак нароўні з патрэбнымі падрыхтоўчымі мерапрыемствамі.
Тэкст: Л. Старшынава, эксперт па нерухомасці
Артыкул быў апублікаваны ў часопісе «Дом» №5 (2019 г.). Вы можаце падпісацца на друкаваную версію выдання.
