Разом з юристом розповідаємо про способи реорганізації садового товариства, переваги та недоліки цього рішення і даємо поради, як це зробити.
Що краще - земельний наділ в межах садового товариства або власну ділянку в селі? Іноді це питання вирішується нетривіально. Для чого і як приєднуються до сільських поселень садові товариства, піде мова в цьому матеріалі.
Садове товариство може бути реорганізовано у різний спосіб: перетворенням (змінивши організаційно-правову форму), злиттям (з'єднавши в одне кілька товариств), приєднанням, поділом (при розмежуванні прав на використання спільної власності) або виділенням (з утворенням нової організації).
Причина реорганізації
Підставами для проведення реорганізації садового товариства і приєднання його території до прилеглого сільському поселенню є наступні причини.- Ініціатива членів і засновників садового товариства.
- Банкрутство садового товариства.
- Зміна виду дозволеного використання землі.
- Ліквідація первісної структури (садового товариства).
- Внесення змін до містобудівний план сільського поселення, які передбачають злиття з садовим товариством.
Перед процедурою приєднання садового товариства до сільському поселенню необхідно оцінити всі переваги і недоліки такого переходу.
Переваги і недоліки переходу
Почнемо з явних юридичних і фінансових переваг життя в селі.
переваги
- Збільшення кадастрової вартості землі (отже, продати ділянку в разі чого можна буде на значно вигідніших умовах).
- На ділянці можна побудувати капітальний житловий будинок висотою до трьох поверхів.
- Власник будинку і члени його сім'ї легко можуть оформити постійну реєстрацію в такому будинку.
- Благоустрій та прибирання території, що знаходиться у спільній власності, забезпечується за рахунок місцевого бюджету (так, дороги теж чистять за рахунок бюджету).
- Вирішення питання транспорту - між поселеннями як мінімум є автобусне сполучення.
- Підведення комунікацій також має забезпечуватися за рахунок місцевого бюджету.
- Тарифи на комунальні платежі нижче, ніж в садовому товаристві.
- Не треба платити членські та цільові внески.
недоліки
- Збільшення кадастрової вартості землі неодмінно спричинить за собою збільшення суми податку на майно.
- Якщо ділянка у вас ще не забудований, протягом терміну дії документа, що підтверджує вид дозволеного використання землі, необхідно побудувати на ділянці житловий будинок (на відміну від території садового товариства, де можуть існувати ділянки з будинками-привидами або ж зовсім порожні простору, в сільському поселенні порожні ділянки обов'язково повинні бути забудовані, хоча формально термінів немає).
етапи реорганізації
Щоб провести приєднання садового товариства до сільському поселенню, необхідно пройти досить довгий шлях. Якщо причина приєднання садового товариства полягає у вирішенні його членів або керуючих органів, необхідно провести загальні збори або засідання колегіального органу управління. У протоколі зборів (засідання) повинна бути задокументована воля членів товариства або органу управління (з даними голосування). Потім необхідно звернутися в місцеву адміністрацію, де буде запропонований план подальших дій.У разі ліквідації дачного товариства та приєднання його до сільському поселенню власники земельних ділянок та зведених на них будівель залишаються повноправними господарями своїх наділів і будинків; зміна організаційної форми товариства ніяк не впливає на право власності.
кроки
- Зміна виду дозволеного використання землі.
- Оформлення передавального акта або розподільчого балансу (якщо садове товариство є юридичною особою).
- Звернення до місцевих органів влади із заявою про приєднання території.
- Очікування відповіді.
Передавальний акт або розподільчий баланс затверджується загальними зборами членів і засновників або складом компетентної комісії, призначеної для реорганізації. Якщо при визначенні розподільчого балансу виникають проблеми з приводу призначення правонаступника для певного майна, нове утворення несе солідарну відповідальність з таких питань.
При реорганізації садового товариства старий статут ліквідується, всі юридичні питання вирішуються на підставі документів, що регламентують правила співжиття в сільському поселенні. На оскарження рішення про приєднання (неприєднання) території садового товариства дається три місяці.
Звернення до місцевих органів влади
Зміна адміністративно-територіального устрою здійснюється рішенням місцевих органів влади (губернатора, комітетів обласної думи, органів місцевого самоврядування відповідних муніципальних утворень), яке повинно бути оформлено відповідним правовим.Прийняття рішень з питань зміни адміністративно-територіального устрою обов'язково повинно проводитися з урахуванням думки проживає на відповідній території населення. Оскільки будь-яка реорганізація безпосередньо зачіпає інтереси населення і сільського поселення і власників дачних ділянок, в будь-якому випадку повинні бути проведені відкриті громадські слухання, на яких буде вирішена доля території.
У разі, якщо в результаті громадських слухань досягнуто згоди, дачники готові «переїхати» до села, глава муніципального освіти направляє губернатору (главі) області разом із супровідним листом наступні документи.
Список документів для губернатора області
- Рішення ради депутатів муніципального освіти.
- Пояснювальну записку, яка містить обґрунтування доцільності внесених пропозицій, відомості про розмір і місце розташування території, щодо якої вносяться пропозиції, чисельності населення, основних промислових, сільськогосподарських і транспортних організаціях, організаціях зв'язку, торговельного та побутового обслуговування населення, відомості про соціально-культурних установах, про комунальне господарство, житловий фонд і його приналежності, наявності в населених пунктах залізничних станцій і поштово-телеграфних установ.
- Документи, що відображають результати громадських слухань.
- Розрахунок необхідних витрат для вирішення питання зміни адміністративно-територіального устрою із зазначенням джерел покриття планованих витрат.
- Викопіювання з графічних матеріалів, що відображають місце розташування перетворюються територій.
- Постанова глави відповідного муніципального району про погодження пропозиції з питань освіти, об'єднання, скасування населених пунктів, а також зміни або встановлення типу та категорії населених пунктів, що знаходяться в межах даного району.
Якщо приймається позитивне рішення про реорганізацію, видається відповідний акт глави суб'єкта Російської Федерації. Якщо проект реорганізації відхилений, повторний розгляд цієї ж ініціативи можливо не раніше ніж через 1 рік (за умови подання нових матеріалів, які обґрунтовують цю ініціативу).
Відповідно до Містобудівною кодексом РФ, питання про зміну цільового призначення та виду дозволеного використання земельної ділянки і пов'язаний з цими змінами питання про включення земельних ділянок в межі населених пунктів належать до повноважень органів місцевого самоврядування.
Переклад землі
Землі сільського поселення мають принципово відмінний від земель садового товариства вид дозволеного використання - для індивідуального житлового будівництва.Етапи перекладу ділянки СТ в ділянку для ІЖС
- Власник ділянки збирає пакет документів, готує клопотання про зміну виду дозволеного використання і подає в адміністрацію населеного пункту за місцем розташування земельної ділянки.
- Протягом 2 місяців адміністрація повинна розглянути звернення і прийняти рішення про переведення або ж відмовити в ньому. Рішення оформляється у вигляді акта про переведення земельної ділянки з однієї категорії в іншу або акта про відмову.
- Протягом 14 днів з моменту прийняття рішення акт направляється зацікавленій особі.
- У разі позитивного рішення на підставі акту вносять зміни в кадастрові документи ділянки.
- При відмові в перекладі зацікавлена особа має право оскаржити рішення влади в судовому порядку.
В приєднання можуть відмовити з різних причин: наприклад, територія товариства може знаходитися дуже далеко від території поселення, або через відсутність в СТ необхідних інженерно-технічних комунікацій, або ж через наявність у товариства обтяжень, що перешкоджають реорганізації.
План сільського поселення
Садове товариство відрізняється від сільського поселення не тільки видом дозволеного використання землі, а й відсутністю генерального плану поселення, на підставі якого відбувається забудова території. Саме тому після того, як прийнято рішення про включення території садового товариства в сільське поселення, необхідно внести зміни в такий план.
Генеральний план поселення і зміни до нього затверджуються відповідно представницьким органом місцевого самоврядування поселення.
На приєднання повинні бути згодні не тільки «дачники», а й «сільські», тому при підготовці генерального плану в обов'язковому порядку проводяться громадські обговорення або публічні слухання. Протокол слухань є обов'язковим додатком до проекту генерального плану.
Потім буде підготовлений проект генерального плану відповідно до вимог Містобудівного кодексу РФ з урахуванням регіональних і місцевих нормативів проектування і висновку про результати громадських слухань по проекту генерального плану, а також з урахуванням пропозицій зацікавлених осіб.
Навіть при наявності позитивного рішення більшої частини населення сільського поселення можуть залишитися незадоволені власники земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. Якщо вони вважають, що їх права і законні інтереси порушуються (або можуть бути порушені в результаті затвердження нового генерального плану), такі землевласники вправі оскаржити генеральний план в судовому порядку.
Винятком є внесення в генеральний план змін, що передбачають зміну меж населених пунктів з метою житлового будівництва або визначення зон рекреаційного призначення. У таких випадках зміни здійснюються без проведення громадських слухань.
вартість реорганізації
Формально приєднання садового товариства до сільському поселенню, так само як і переклад землі з однієї категорії в іншу, не вимагає ніякої оплати.Додаткові послуги, які потребують оплати
- Юридичний супровід і допомогу при складанні документів.
- Звернення до нотаріуса для засвідчення документів та оформлення довіреностей.
- Державне мито за внесення змін до реєстраційних документів, оформлення і видачу свідоцтв про право власності, кадастрових документів, межових планів.
Спробуємо порахувати. За отримання паперової виписки з ЕГРН потрібно заплатити від 200 руб. і більше. Посвідчення нотаріусом згоди співвласників на реорганізацію обійдеться приблизно в 1 тис. Руб. з кожного. Оформлення довіреності на представлення інтересів власника обійдеться в суму від 800 до 1,5 тис. Руб.
Буде потрібно здійснити межування земель і отримати новий кадастровий паспорт. В середньому вартість межування ділянки і визначення його кордонів починається від 12-15 тис. Руб.
Вартість юридичного супроводу та допомоги в оформленні документів при реорганізації у формі приєднання до сільському поселенню починається від 15-50 тис. Руб. При цьому треба розуміти, що участь юриста в судовому процесі (якщо буде потрібно оскаржувати відмову, або, наприклад, рішення про приєднання в суді) оплачується окремо. В цьому випадку вартість послуг юриста може починатися від 80 тис. Руб.
