Узаконірованіе перепланування нежитлового приміщення: що робити і куди звертатися

Розповідаємо, як бути, якщо перепланування не була узаконена в нежитлових приміщеннях квартир і будинків, на перших і цокольних поверхах МКД або в виробничих будівлях.

У статті мова піде не тільки про офіси, складах, магазинах і виробничих площах. Існують певні правила перебудови, які поширюються на кухні, санвузли, передпокої, комори, гардеробні, підвали, обладнані опалювальними котлами і електрогенераторами. Вони не призначені безпосередньо для проживання, але при цьому є частиною квартир або об'єктів ІЖС. Вони відносяться до окремої категорії, і до них пред'являються інші санітарно-технічні вимоги, ніж до спалень, віталень або кабінетах. Ці особливості враховуються при розробці та погодження проекту. Узаконення перепланування нежитлового будинку має ряд відмінностей і загальних моментів.

Узаконення перепланування нежитлового приміщення

Нежитлові приміщення в квартирах і заміських будинках

• заборонені заходи
• Процес узгодження

Якщо нерухомість в МКД переобладнана для бізнесу

Будинки, які не розраховані для проживання

Нежитлові приміщення в квартирах і заміських будинках

Основні терміни та визначення містяться в Житловому кодексі РФ. У ньому викладені всі головні правила, якими слід керуватися при зміні конфігурації несучих конструкцій, а також при переобладнанні, що вимагає відображення в плані БТІ і технічному паспорті. Документ регламентує порядок узгодження як майбутніх робіт, так і проведених незаконно. Така необхідність виникає при будь-яких операціях з нерухомістю, що вимагають перевірки даних, зазначених у виписці ЕГРН і плані БТІ, і їх відповідності дійсності.

Порушення можуть бути виявлені сусідами і працівниками комунальних служб. Їх складно не помітити, якщо погіршилися умови проживання в сусідніх квартирах, або, якщо була самовільно присвоєно частину загальдомовий території. Слід також зазначити, що з січня 2019 року Житловий кодекс РФ встановлює однакові вимоги до проведення перебудови житлових і нежитлових приміщень. Вони стосуються не тільки квартир, але ще і організацій, що займають, як правило, нижні поверхи.

Щоб отримати додаткові відомості санітарно-технічних нормативах і місцевому законодавстві.

Чого робити не можна

Є ряд заходів, узгодити які не вдасться.

• При частковому або повному знесення вентиляційного каналу погіршується якість повітря, на стінах з'являється цвіль. Установка припливного вентилятора в старих будівлях, де перетин воздуховода не велике, призведе до того, що погіршиться витяжка. Відпрацьоване повітря буде летіти до сусідів.
• Самовільне пристрій прорізів може стати причиною ослаблення і часткового руйнування несучих стін і перекриттів. Проводити роботи без попереднього технічного обстеження і погодження проекту заборонено.
• Не допускається розширення кухні або санвузла за рахунок площі кімнат. Підлоги в так званих «мокрих зонах» мають додаткову гідроізоляцію, якої немає в житлових приміщеннях. Навіть при її устрій вода буде просочуватися вниз і вгору, підвищуючи вологість понад допустимі норми.
• Заборонено прокладка штраб в міжпанельних швах, а також в самих плитах. Допускається влаштування каналів глибиною до 2 см під електропроводку.
• Не можна переносити радіатор на балкон або лоджію. Це призведе до того, що температура в кімнаті або кухні буде нижче нормативної.
• Якщо в кухні використовується газова плита, її не можна поєднувати з кімнатою.
• Забороняється застосовувати центрального опалення до теплої підлоги.
• При прокладанні труб і електропроводки необхідно забезпечити до них доступ. Замуровувати їх під шаром обробки не слід ні в якому разі.
• Законодавство забороняє проводити будь-які зміни, що призводять до ослаблення і руйнування несучих конструкцій. Обмеження відрізняються залежно від серії будівлі і його стану. Відповідь можуть дати інженери-проектувальники після технічного обстеження, для якого використовується професійна апаратура.

Як узаконити вже зроблену перепланування нежитлового приміщення

Законодавство передбачає одні й ті ж правила для об'єктів ІЖС і багатоквартирних будинків.

Щоб зрозуміти, чи можна узгодити наслідки незаконних дій, слід звернутися в ліцензовану проектну організацію. Після технічного обстеження інженер зможе визначити, чи було завдано шкоду комунікацій і несучих конструкцій, і які подальші перспективи. Якщо є порушення, їх доведеться виправити. Проектувальники складуть план відновлення, проте повернути первісний вигляд вдається не завжди. Не виключено, що відновлення буде коштувати дуже дорого. Якщо через несанкціонованих дій власників квартири на фасаді з'явилися тріщини, доведеться ремонтувати його за свій рахунок.

Якщо порушень немає або вони виправлені, узгодження стає можливим. Воно проходить в кілька етапів.

етапи узгодження

• У БТІ подається заява про самовільне перебудову. Потрібно буде надати техпаспорт житла і виписку з ЕГРН. Її можна отримати в Росреестра або відділенні МФЦ.
• Після подачі заяви на будинок виїжджає інженер з БТІ. Він фіксує всі зміни і становить новий техпаспорт з особливим штампом, відзначаючи нові контури червоним кольором.
• Після обстеження інженер видає висновок про технічний стан конструкцій і список організацій, які власник нерухомості повинен буде відвідати.
• На будинок викликається представник Росспоживнагляду для складання висновку про відповідність житла санітарним нормам.

Будівельно-ремонтна організація починає роботу над проектом з урахуванням всіх попередніх обстежень. Якщо змін немає, або, якщо вони не значні, їх можна відзначити їх на плані олівцем. Це можливо, якщо не порушені комунікації, несучі стіни і перекриття.

Коли графічна і технічна частини будуть готові, паперу передаються в інстанції, що займаються узгодженням. У Москві узаконенням перепланування нежитлових приміщень займається Мосжілінспекция. В інших містах це може бути архітектурний відділ або місцева адміністрація.

Пакет документів в житлову інспекцію

• заява, складена за встановленою формою;
• технічний паспорт з позначками співробітника БТІ;
• виписка з ЕГРН;
• висновок Росспоживнагляд;
• проект або ескіз з новими контурами;
• згоди власників житла;
• квитанцію про оплату штрафу (для фізичних осіб сума складе від 2 000 до 2 500 рублів).

При позитивному рішенні складається новий кадастровий паспорт. Його виготовлення займає в середньому близько місяця. У ЕГРН вносяться необхідні корективи.

При відмові комісії доведеться діяти через суд. Для цього слід звернутися до найближчого районне відділення.

Пакет документів до суду

• позовну заяву. В якості відповідача виступає організація, яка відповіла відмовою;
• висновок проектувальника з інжинірингової компанії про те, що зміни відповідають санітарно-технічним нормативам;
• довідка від Росспоживнагляду;
• техпаспорт.

Можуть знадобитися і інші папери. Щоб перевірити відповідність житла діючим нормативам, суд призначить експертизу. При відсутності порушень буде складено акт про виконану перепланування. Якщо ж у комісії з'являться нарікання, вона зобов'яже його виправити все, що необхідно. Для прийняття рішення їй знадобиться один місяць. Воно набуде чинності через десять днів.

Як узаконити перепланування в нежитловому приміщенні МКД

Мова, як правило, йде про перший або цокольному поверсі, де приміщення не є квартирами. Також, як і у випадку з квартирою, якщо зачіпаються опорні стіни, перекриття та інженерні комунікації, потрібно складання проекту. Якщо наслідки незаконного перебудови призводять до втрати несучої здатності конструкцій, загрожують життю або погіршують умови проживання, узгодити його не вдасться.

Якщо на першому поверсі планується відкриття офісу, магазину або іншого місця громадського користування, необхідно враховувати його специфіку. Згідно санітарно-технічним нормативам в цьому випадку буде потрібно пристрій окремих входів та евакуаційних виходів, відокремлених від звичайних під'їздів.

Існує цілий ряд вимог і обмежень, що залежать від призначення площі. Якщо на ній відкритий продуктовий магазин, узаконювати доведеться не стільки порушення в ході ремонту, скільки саму можливість торгувати в цьому місці харчовими продуктами. Причиною для відмови може стати підвищена вологість або відсутність достатньої кількості вентиляційних каналів. Вирішити проблему буде набагато простіше, якщо власник відкриє ательє або взуттєву майстерню. Залежно від призначення можуть змінюватися вимоги до звукоізоляції, опалення, інсоляції, притоку свіжого повітря. Окремий дозвіл знадобиться при зміні сфери діяльності, що стала причиною перепланування.

Звертатися можна не тільки в інжинірингову компанію, але і в житлову інспекцію. У першому випадку є можливість уникнути необхідності виплачувати штраф за незаконне перевлаштування. Для фізичних осіб він становить 2 000-2 500 рублів, для юридичних - 40 000-50 000 рублів. Можливо, розумніше буде провести роботи по відновленню і привести несучі стіни і комунікації в первинний вигляд. Якщо ж прийнято рішення узаконити те, що зроблено, штраф доведеться заплатити, навіть якщо санітарно-технічні нормативи не порушені.

Заява може подати власник, довірена особа і орендар. Порядок дій такий же, як і у випадку з квартирою. Після того, як житлова інспекція або архітектурне бюро затвердить проект, доведеться збирати папери в інших інстанціях. Дозвіл повинні видати:

• Міжвідомча комісія;
• Енергозбут;
• Росспоживнагляд;
• МНС.

Питання можуть виникнути у пожежників, особливо, якщо в будинку дерев'яні перекриття. Якщо будівля є пам'яткою архітектури, потрібно буде звітувати перед установою, що займається архітектурним наглядом.

Після узгодження з Міжвідомчою комісією потрібно буде викликати інженера з БТІ для оформлення нового техпаспорта.

При відмові житлової інспекції або іншого компетентного органу узаконення перепланування нежитлового приміщення доведеться можливо тільки через суд.

Пакет документів до суду

• позовну заяву;
• висновок інженера з проектувальної компанії про відсутність порушень і відповідно до діючих нормативів;
• техпаспорт з позначками, зробленими співробітником БТІ при огляді;
• документів юридичної особи, включаючи реквізити, внутрішній статут, інформацію про банківські рахунки;
• довідки з Росспоживнагляду, СЕС, МНС, пожежного нагляду, інших інстанцій, якщо це необхідно;
• згода інших власників нерухомості в будівлі, де було зроблено перебудову. Якщо порушена загальнобудинкових власність, необхідно згоди 73% власників.

При позитивному рішенні суду слід замовити в БТІ новий техпаспорт і внести нові дані в Росреестр. При негативному необхідно буде виконати припис комісії і повернути конструкціям первісний вигляд. В іншому випадку воно може бути вилучено і продано на торгах. Кошти, виручені від продажу, підуть на його відновлення.

нежитлові будівлі

Порядок узгодження такої ж, як і в попередніх випадках. Якщо планується зміна конфігурації несучих конструкцій або установка обладнання, що вимагає відповідних коректив в технічному паспорті будівлі, необхідно складання проекту. Цим видом діяльності може займатися компанія, яка є членом СРО.

Якщо будинок не є багатоквартирним, потрібно дотримати набагато менше умов, щоб отримати позитивне рішення комісії. Так, наприклад, не потрібно враховувати розташування кімнат і мокрих зон. Якщо відкривається майстерня або наприклад, вокальна студія, не доведеться витрачати кошти на дорогу звукоізоляцію. Вимоги до шуму в робочий час набагато нижче.

Складно дати вичерпну відповідь на питання - як узаконити перепланування в нежитловому приміщенні. У кожному регіоні пред'являються різні вимоги. Необхідно враховувати конструктивні особливості будівлі, ступінь його зносу. Важливо, якими були зміни, і де вони відбулися. Наприклад, якщо сусіди зверху чи знизу зробили отвір в несучій стіні, не можна робити такий же у себе, маючи в своєму розпорядженні його трохи лівіше або правіше. Його можна узгодити, якщо він знаходиться в тому ж місці, що і у сусідів, або на великій відстані. Таких прикладів досить багато.