Як правільна прадаць дом з зямельным участкам: 8 адказаў на важныя пытанні

Расказваем, як правесці здзелку самастойна, скласці дамову, ці можна прадаць ўчастак з незарэгістраваных або недабудаваным домам і адказваем на іншыя пытанні.

Як хутка прадаць дом з зямельным участкам? Існуе толькі два спосабу. У кожнага з іх ёсць свае добрыя якасці і недахопы. Першы, самы складаны і рызыкоўны, - гэта прамыя зносіны з пакупніком без пасярэднікаў. У пакупніка рызык значна менш, пры аплаце праз банкаўскую вочка яны зводзяцца да нуля. Галоўнае - не згаджацца на сумнеўныя схемы, нібыта спрашчаюць здзелку. Недахоп першага спосабу ў тым, што афармленне папер і перамовы займаюць шмат часу. Каб праводзіць сустрэчы, трэба кожны раз выязджаць на аб'ект альбо жыць на тэрыторыі пастаянна. Другі варыянт пазбаўляе ўласніка ад гэтай неабходнасці. Усю працу за яго зробіць рыэлтар.

Усе аб продажы дома з зямельным участкам

1. Ці патрэбныя паслугі прафесіяналаў
2. Як дзейнічаць самастойна
3. Дакументы для заключэння пагаднення
4. Разлік рынкавай кошту
5. Што рабіць, калі неабходна ўдакладненне межаў
6. Правільнае складанне дамовы
7. Як быць, калі дом на ўчастку не дабудаваны
8. Ці можна прадаваць зямлю з незарэгістраванай пабудовай

1 Ці варта карыстацца паслугамі прафесійных рыэлтараў?

У такога рашэння шмат пераваг. Каб не рызыкаваць, лепш звяртацца ў буйную фірму з добрай рэпутацыяй. У супрацоўнікаў такіх кампаній ёсць вопыт і свая велізарная база кліентаў. Яна складаецца з людзей, якія звярнуліся ў фірму, каб набыць зямлю. Да іх ліку дадаюцца тыя, хто даў аб'яву аб пошуку самастойна. Пры такім ахопе знайсці жадаючага можна значна хутчэй.

Фірмы бяруць нацэнку. Яна мала ўплывае на выніковую суму, якую атрымае прадавец, так як кошт за аб'ект будзе вышэй, чым у прыватным аб'яве. Пакупнік гатовы пераплачваць за бяспеку, бо прыватныя аб'явы нярэдка размяшчаюць ашуканцы. Арганізацыі, якія маюць дзесяткі і сотні філіялаў у розных гарадах, шануюць сваёй рэпутацыяй. Менеджэры, якія працуюць у іх, даюць справаздачу перад сваім кіраўніцтвам.

Агенту можна даручыць афармленне адсутнічаюць папер. Ён справіцца з задачай значна хутчэй, чым ўласнік. Каб агент атрымаў права дзейнічаць ад яго асобы, уласнік афармляе на яго даверанасць праз фірму. Па гэтым дакуменце супрацоўнік не можа дзейнічаць у сваіх інтарэсах. Яго абмяжоўваюць рамкі, пазначаныя ў тэксце. Каб не было сумненняў у правільнасці яго складання, лепш прыцягнуць кансультанта з юрыдычнай канторы.

Калі ўладальнік ведае, як правільна прадаць дом з зямельным участкам, і ўпэўнены, што справіцца сам, яму прыйдзецца набрацца цярпення. Магчыма, у разгар сезону яму ўдасца хутка прадаць сваю маёмасць за добрую цану. У адмове ад паслуг рыэлтараў ёсць рацыя, калі пакупнік ужо знайшоўся, і яго задавальняе прапанову. У гэтым выпадку спатрэбіцца толькі юрыдычнае суправаджэнне.

2 Як трэба дзейнічаць самастойна, каб здзелка адбылася?

• Неабходна правесці так званы хоўм-стейджинг. Тэрыторыя і ўсе пабудовы на ёй павінны вырабляць добрае ўражанне. Можна ўсталяваць звонку лаўку ці альтанку, а інтэр'ер ўпрыгожыць новымі аксесуарамі. Таксама трэба звярнуцца ў клининговую кампанію.
• Размяшчаць аб'яву лепш вясной, калі падвышаецца попыт. Пачаць можна з сацыяльных сетак. Мець зносіны з сябрамі і знаёмымі прасцей, паколькі яны адчуваюць больш даверу. Папытаеце іх дапамагчы репост, распавесці аб вашым сказе сябрам. У сацыяльных сетках ёсць адмысловыя рэсурсы, якія кожны дзень праглядае некалькі сотняў чалавек. У выпадку няўдачы трэба звяртацца на профільныя сайты. У аб'яве трэба даць поўную інфармацыю. Пазначыць плошча зямельнага надзела, паверхавасць, плошча дома, аздабленне і матэрыял апорных канструкцый, час правядзення апошняга капітальнага рамонту. Важна паказаць, падведзены ці газ, электрычнасць, ці ёсць водазабеспячэнне, ацяпленне, каналізацыя. Каб пакупнік мог праверыць дадзеныя, трэба будзе прадаставіць яму кадастравы нумар. Да аб'яве прыкладаюць якасныя фатаграфіі. Каб удала заключыць пагадненне, не варта даваць ілжывую інфармацыю.
• Каб выгадна прадаць садовы ўчастак з домам, неабходна прывесці ў парадак паперы на надзел, пабудовы і абсталяванне. На іх афармленне можа сысці некалькі месяцаў. Лепш заняцца гэтым загадзя.

3 Якія дакументы спатрэбяцца для правядзення здзелкі?

• Выпіска з ЕГРН, якая ўстанаўлівае права ўласнасці. Можа спатрэбіцца пасведчанне аб праве атрымання ў спадчыну або дагавор, па якім аб'ект быў набыты.
• Кадастравы і тэхнічны пашпарт.
• Квітанцыя з падатковай службы і іншых дзяржаўных органаў аб адсутнасці запазычанасцяў.
• Выпіска з дамавой кнігі.
• Пасведчанне, выдадзенае пры ацэнцы нерухомасці.
• Пашпарты удзельніц пагаднення і давераных асобаў.
• Даведка аб тым, што прадавец дзеяздольны і не стаіць на ўліку ў псіхіятрычным дыспансеры.
• Даверанасць для прадстаўнікоў, завераная натарыусам.
• Згода ўсіх уласнікаў, завераную ў натарыяльнай канторы, альбо сведчанне аб іх адсутнасці. Гэта можа быць шлюбны кантракт, па якім уладальнікам з'яўляецца толькі адзін член сям'і, рашэнне суда або пагадненне аб падзеле маёмасці.
• Даведка аб адсутнасці абцяжаранняў - яна выдаецца, калі нерухомасць не знаходзіцца пад закладам.
• Згоду банка, калі зямля ці дом з'яўляюцца яго ўласнасцю.
• Калі на жылплошчы зарэгістраваны непаўнагадовы, спатрэбіцца пісьмовае згоду органаў апекі. Рэгістрацыя магчымая толькі ў выпадку, калі пабудова з'яўляецца аб'ектам ИЖС.
• План межавання.
• Дагавор куплі-продажу, падпісаны абодвума бакамі.

Калі на ўчастку праводзяцца працы, спатрэбяцца дадатковыя паперы:

• Праект перапланіроўкі або перабудовы, дазвол на іх рэалізацыю.
• Дазвол на газіфікацыю і электрыфікацыя, а таксама на падключэнне да каналізацыі і вадаправода.
• Даведка з горадабудаўнічага камітэта і інстанцый, якія займаюцца ахоўнымі зонамі і пасёлкамі з гістарычнай забудовай.

Перад тым як прадаць ўчастак з домам у СНТ, трэба пракансультавацца з кіраўнікамі органамі.

4 Як правільна разлічыць рынкавы кошт?

Самае простае рашэнне - вывучыць аналагічныя аб'явы ў пасёлку, дзе размешчана нерухомасць. Лепш звярнуцца да ацэншчыка, якія складаюцца ў СРО - самарэгуляванай арганізацыі ацэншчыкаў. На аб'ект выедзе спецыяліст і па выніках агляду выдасць афіцыйнае зняволенне. Маючы на ​​руках гэты дакумент, прасцей весці гандаль. Паслугі каштуюць да 10 000 рублёў.

Што ўлічваць пры разліку

• Плошчу валодання.
• Характарыстыкі будынка - памер, паверхавасць, матэрыял, абсталяванне, камунікацыі, магчымасць пражывання ў халодную пару года.
• Агульны стан - ухоженность надзела, ступень зносу апорных канструкцый будынка, яго аздаблення і камунікацый.
• Наяўнасць гаспадарчых пабудоў і іх стан.
• Інфраструктура - наяўнасць крам, школ, медустаноў, чыгуначных станцый, аўтобусных прыпынкаў, якасныя дарогі.
• Асаблівасці раёна - экалогія, клімат, аддаленасць ад горада. Важна, ці ёсць прыродныя вадаёмы і лес, і наколькі далёка яны знаходзяцца.
• Блізкасць да аэрадрома, ахоўных зонах, лініях электраперадач і іншыя фактары, якія ствараюць абмежаванні на будаўніцтва.
• Ступень падрыхтаванасці дакументаў.
• Наяўнасць абцяжаранняў.
• Зарэгістраваныя непаўналетнія грамадзяне, а таксама ўладальнікі, якія не хочуць даваць згоду на правядзенне здзелкі.

5 Што рабіць, калі неабходна ўдакладненне межаў тэрыторыі?

Парады юрыстаў, як прадаць загарадны дом з участкам хутка, сыходзяцца ў адным - спачатку трэба давесці да ладу паперы. Пры розных аперацыях з зямлёй ўзнікаюць недакладнасці ў замерах. Каб вырашыць спрэчку паміж суседзямі і іншымі прэтэндэнтамі на квадратныя метры, праводзяць межавання. Калі апошні раз яго праводзілі больш, чым тры гады таму, дадзеныя састарэлі. За гэты час маглі памяняцца метрыка і стандарты афармлення. Праверыць стан межаў можна па публічнай кадастравай карце ў інтэрнэце. Яны павінны быць пазначаныя чорнымі лініямі. Чырвонымі пазначаюць спрэчныя месцы. Калі чорных контураў няма - выразныя межы адсутнічаюць, і іх неабходна ўдакладніць.

На аб'ект выязджаюць кадастравыя інжынеры. З дапамогай вымяральных прыбораў яны вызначаюць межы і ўносяць дадзеныя ў акт. Замер вядзецца па знешніх контурах, таму неабходна прысутнасць суседзяў. Яны павінны ўпусціць супрацоўнікаў на свой надзел. Акт падпісваюць інжынеры, ўласнік і яго суседзі. Затым складаецца план. Кошт работ - ад 5 000 да 30 000 рублёў. Афармленне займае некалькі тыдняў. Дадзеныя ўносяцца ў асноўныя дакументы, якія ўстанаўліваюць права на прыватную ўласнасць, без якіх заключэнне пагаднення немагчыма.

6 Як правільна аформіць і заключыць дамову з пакупніком?

Ён складаецца ў трох экземплярах - для ўдзельнікаў здзелкі і Росреестра. Асобнікі завяраюцца ў натарыуса. Форма можа быць адвольнай, аднак лепш выкарыстоўваць правераны шаблон. Каб застрахаваць сябе ад памылак варта пракансультавацца ў юрыста альбо даручыць яму складанне тэксту. У выпадку, калі аплата адкладаецца, бакі заключаюць папярэдні дагавор, дзе пазначаны ўмовы пагаднення і тэрмін, на які яно будзе падпісана.

Дакумент змяшчае некалькі раздзелаў:

• Прадмет дагавора, які ўключае тэхнічныя характарыстыкі аб'екта, яго адрас і дадзеныя аб праваўстанаўліваючых паперах.
• Поўная кошт і ўмовы аплаты.
• Адказнасць бакоў - тут агаворваецца памер няўстойкі пры затрымкі, вызначаецца асоба, якая бярэ на сябе выдаткі па ліквідацыі няспраўнасці. Ёсць і іншыя фактары.
• Правы і абавязкі бакоў - у гэтай частцы паказваецца, хто аплачвае выдаткі па рамонце і камунальныя паслугі да завяршэння здзелкі.
• Рэквізіты, пашпартныя дадзеныя.

Пасля падпісання дамовы і перадачы устаноўленай сумы афармляецца акт перадачы. Яго складаюць у адвольнай форме. У Росреестр падаецца заява аб пераходзе правоў. Зрабіць гэта можна праз МФЦ.

7 Як прадаць недабудаваны дом з зямельным участкам?

Калі пакупніку патрэбна толькі зямля, а будынак не зарэгістравана, можна аформіць паперы без яго ўліку. Так паступаюць, калі будынак не ўяўляе каштоўнасці. Нават у выпадку, калі засталося дарабіць зусім няшмат, ліквіднасць будынка вельмі нізкая. Атрымаць за яго вялікую суму немагчыма. Давесці працы да канца больш выгадна.

Пры куплі загараднай нерухомасці ў дачным пасёлку важная блізкасць да лесу і рацэ, транспартная даступнасць, экалагічнае становішча. Не менш важная развітая інфраструктура. Кошт складаецца ў асноўным з плошчы тэрыторыі і пераваг раёна. Наяўнасць свідравіны з пітной вадой і падфарбаванымі камунікацый мала ўплывае на кошт. Газіфікацыя і электрыфікацыя таксама не аказваюць прыкметнага ўплыву на кошт. Яна павысіцца толькі на некалькі адсоткаў. Якасць пабудовы і яе ўладкаванне значна важней пры ацэнцы катэджа для пастаяннага пражывання.

Пры ацэнцы варта ўлічыць, на якой стадыі знаходзяцца работы. Калі гатовы толькі падмурак, пабудову не прымаюць у разлік. У выпадку, калі засталося дарабіць дах, да зямлі дадаюць выдаткі на матэрыялы і праведзеныя працы. Пакупніку трэба падаць праект, каб ён мог завяршыць будаўніцтва. Чым ярчэй будзе візуалізацыя, тым больш шанцаў, што яна вырабіць добрае ўражанне, і здзелка адбудзецца.

Пры паказе на аб'екце варта навесці парадак - прыбраць смецце, разраўнаваць зямлю, акуратна скласці матэрыялы і інструменты.

Якія дакументы трэба сабраць

• Дазвол на правядзенне будаўнічых работ. Не павінна быць сумненняў у тым, што яны вядуцца легальна.
• Ўзгоднены праект і часопіс, дзе вядуцца паметкі па яго рэалізацыі.
• Выпіска з ЕГРН. Пры яе адсутнасці падыдзе пасведчанне аб праве на ўласнасць альбо аб праве атрымання ў спадчыну.

8. Ці можна прадаць ўчастак з незарэгістраваных домам?

Калі бакі не пярэчаць, такую ​​здзелку правесці можна. Кошт будынка усталёўваецца вусна або пісьмова і ўключаецца ў агульную суму.

Пакупнік падвяргае сябе рызыцы, бо будынак можа быць пабудавана з парушэннямі. Магчыма, гэта і ёсць прычына, па якой яно не зарэгістравана. Афармленне папер не займае шмат часу. Для ўладальнікаў няма ніякіх складанасцяў ў атрыманні новай выпіскі з ЕГРН. Калі ўладальнік да гэтага часу гэтага не зрабіў, гэта павінна выклікаць падазроны. Не выключана, што пасля падпісання дамовы дом прыйдзецца зносіць за свой кошт або перарабляць яго.