Расказваем, як прадаць кватэру па пераўступцы ў якая будуецца хаце ці нерухомасць на другасным рынку.
Паслугі рыэлтара часта ўключаюцца ў кошт кватэры і гэта адштурхвае пакупнікоў. Даем пакрокавую інструкцыю, як прадаць кватэру без рыэлтара на другасным рынку і расказваем, што рабіць з нерухомасцю ў будуюцца дамах.
Продаж кватэры па кроках:
У будуецца хацеНа другасным рынку
- адзнака
- збор дакументаў
- рэклама
- прагляды
- атрыманне перадаплаты
- Выпіска ранейшых жыхароў
- перадача грошай
- заключэнне дагавора
- Рэгістрацыя правоў і атрыманне поўнай аплаты
- перадача ключоў
Як самому без рыэлтара прадаць кватэру ў якая будуецца хаце
Асаблівасць продажу ў якая будуецца хаце ў тым, што не трэба збіраць і правяраць вялікая колькасць дакументаў. Бо уласнасці яшчэ няма, а ёсць толькі патрабаванні на жыллё, то перадаюць менавіта іх. Паміж удзельнікамі заключаецца пераўступцы (цэс) правоў па дамове ДДУ.
Пакрокавая інструкцыя для заключэння здзелкі
- Ацэніце аб'ект. За аснову бярэцца бягучы ўзровень коштаў у забудоўшчыка.
- Напішыце аб'ява. Калі продажу ў забудоўшчыка працягваюцца, можна звярнуцца да яго і працэс пойдзе хутчэй. Але вы атрымаеце меншую прыбытак.
- Запросіце на прагляд жылля, калі яно ўжо дабудавана. Паказ ладзяць ў кватэрах без аздаблення.
- Азнаёмце пакупніка з ДДУ і плацёжкі, якія пацвярджаюць ўнясенне плацяжоў. Калі нерухомасць набыта ў іпатэку, дадайце згоду банка на саступку правоў.
- Апавесціце забудоўшчыка аб намеры перадаць правы на аб'ект.
- Дамовіцеся пра спосаб разліку і падпішыце пагадненне пры перадачы грошай банку.
- Падпішыце дагавор саступкі і зарэгіструйце яго ў Росреестре.
- Атрымаеце грошы.
Як прадаць жыллё на другасным рынку
Распішам чарговасць дзеянняў для тых, у каго ўжо ёсць права ўласнасці. Інструкцыя ставіцца і да аб'ектаў у нядаўна дабудаванай дамах, калі дакументы на іх аформленыя і яны зарэгістраваныя ў адзінай базе Росреестра.
адзнака
Вызначце цану нерухомасці і вашыя мэты, каб зразумець, як лепш прадаваць, і колькі часу на гэта сыдзе. Ваша задача - пазнаць не канчатковую цану, а дыяпазон, ад якога можна адштурхоўвацца пры складанні рэкламы. На кошт ўплываюць 10 фактараў.фактары ацэнкі
- Раён. Прэстыжнасць, экалогія, інфраструктура.
- Тып пабудовы. Панэль, цэгла ці маналіт; новы ці стары фонд.
- Плошчу. Агульная і жылая, памер кухні, колькасць пакояў.
- Выгляд. Калі вокны выходзяць на прыгожы вадаём, мора або сад, кошт аб'екта можа быць павялічана.
- Месцазнаходжанне дома ў раёне. Ці шмат там шуму, ці няма побач небяспечных месцаў.
- Адлегласць ад метро ці прыпынкаў грамадскага транспарту.
- Паверх. Кватэры на першых і верхніх паверхах у старых дамах часта бываюць лядоўнямі, цёмнымі, шумнымі або сырымі, таму кошт на іх часам даводзіцца зніжаць.
- Планіроўка. Сумежныя або паасобныя пакоі, вышыня памяшканняў, характарыстыкі санвузла, наяўнасць каморак, антрэсоляў, лоджыі ці гаўбца.
- Інфраструктура дома. Ці ёсць стаянка, ахова, консьерж, плот вакол тэрыторыі.
- Наяўнасць рамонту.
Рыэлтары праводзяць першасную ацэнку па першых трох пунктах з спісу, так як яны больш за ўсё ўплываюць на кошт.
Як зрабіць ацэнку
- Абярыце некалькі сайтаў з аб'явамі аб нерухомасці. Напрыклад, «Авіта», «Циан», «З рук у рукі».
- Зрабіце выбарку кватэр, падобных на вашу. Чым больш аб'ектаў знойдзеце, тым лепш (10-15 ўжо дадуць ўяўленне аб кошце). Выкарыстоўвайце дадзеныя за апошнія два-тры месяцы. Удакладняйце кошт па тэлефоне, калі яна не паказаная ў аб'яве.
- Разлічыце сярэднюю арыфметычную цану за квадратны метр.
- Прааналізуйце перавагі сваёй прапановы. Напрыклад, вокны выходзяць на парк ці вадаём, высокія столі, зручная планіроўка, дадаюць 5-10% да кошту.
- Ацэніце таксама і недахопы. Шумная дарога або аддаленасць ад транспарту знізяць попыт на вашу прапанову.
- Улічыце спад або ўздым рынку. У першым выпадку пакупнік, верагодна, аддасць перавагу гандлявацца або патэлефанаваць па аб'яве ў больш танным прапановай.
Калі атрымаеце дыяпазон коштаў, скарэктуюць свае мэты. Звычайна уладальнікаў цікавіць, ці можна прадаць кватэру без рыэлтара хутка? Такая магчымасць ёсць. Вядома, у агенцтве ўжо можа быць некалькі патэнцыйных кліентаў, але ў выніку ўсё залежыць ад характарыстык нерухомасці і вашых запытаў.
Калі пакупніка трэба знайсці тэрмінова - прыйдзецца зрабіць зніжку, каб прыцягнуць увагу да свайго аб'яве або пагадзіцца на гандаль падчас перамоваў. Прадаць хутчэй таксама дапаможа правільная рэклама, карэктныя перамовы з зацікаўленымі асобамі і своечасовы збор дакументаў. Спачатку распавядзем аб апошнім.
Прадаць кватэру даражэй можна, калі зрабіць у ёй рамонт або ўзаконеных перапланіроўку. Напрыклад, раз'яднаць сумежныя пакоі. Таксама можна стварыць вакол нерухомасці штучны ажыятаж.
збор дакументаў
Гэты працэс лепш выконваць паэтапна. У некаторых дакументаў ёсць тэрмін дзеяння, таму атрымліваць іх загадзя няма сэнсу. Напрыклад, выпіска з ЕГРН сапраўдная на працягу 30 дзён. Вось спіс таго, што трэба падрыхтаваць.
- Падстава права ўласнасці. Гэта дакумент, у якім пазначана прычына ўзнікнення права ўласнасці.
- Пашпарт ўладальніка і пасведчанне аб нараджэнні, калі адзін з уласнікаў - непаўнагадовы.
- Згоду органаў апекі, калі адзін з уласнікаў - дзіця.
- Згоду мужа або жонкі, калі нерухомасць была набыта ў шлюбе, але аформлена на аднаго з мужа і жонкі. Замест яго можна даць шлюбны дагавор або рашэнне суда аб падзеле маёмасці.
- Дазвол банка, калі аб'ект - залог пад яшчэ нявыплачаны крэдыт.
- Выпіска з дамавой кнігі са звесткамі аб прапісаных і зарэгістраваных жыхарах, даведка аб адсутнасці запазычанасцяў. Звычайна афармляецца ў канцы здзелкі.
- Пацверджанне, што вы апавясцілі іншых дольшчыкаў, калі прадаеце толькі сваю долю.
- Кадастравы і тэхнічны пашпарт. Патрэбныя не заўсёды, толькі па патрабаванні пакупніка.
- Натарыяльна пацверджаная даверанасць, калі прадаваць будзе не ўласнік, а яго ўпаўнаважаны прадстаўнік.
Дагавор куплі-продажу, акт прыёмкі-перадачы жылля, квітанцыя аб выплаце пошліны, распіскі аб атрыманні грошай, заяву аб дзяржрэгістрацыі афармляюцца ў працэсе здзелкі.
рэкламаванне
Пошук пакупніка можна пачынаць адначасова са зборам дакументаў. Вам трэба скласці добрае аб'ява і выбраць пляцоўкі для яго. Гэта могуць быць сацыяльныя сеткі або сайты, якія мы пералічылі ў пачатку артыкула.
Апішыце ў аб'яве ўсе перавагі аб'екта. Пачніце з галоўнага. Раскажыце, дзе знаходзіцца дом, пра тып пабудовы, плошча прадаванай нерухомасці, колькасць пакояў. Затым пакажыце паверх, асаблівасці планіроўкі, інфраструктуры. Дадайце інфармацыю пра санвузел, вышыню столяў, наяўнасць або адсутнасць гаўбца. Згадайце выгляд з акна і зроблены рамонт. Напішыце ўсе коратка, без мастацкіх вынаходстваў. Не забудзьцеся пазначыць цану і ці магчымы торг.
Фотаздымкі павінны быць якаснымі, прыгожымі. Чалавеку, які праглядае аб'явы, важна ўбачыць планіроўку. Таму зрабіце здымкі кожнай пакоі, кухні і санвузла ў цэлым, не акцэнтуючы ўвагі на асобных прадметах становішча. Ці ж хай здымкі мэблі будуць дадатковымі. Можна прыкласці схематычны план.
Калі ўсё будзе гатова - размесціце аб'яву на сваёй старонцы ў сацыяльных сетках, у адпаведных групах і на сайтах. Цяпер застаецца чакаць званкоў.
Калі вы плануеце альтэрнатыўную здзелку - адначасовую продаж старой кватэры і куплю новай, пачынайце яе пошук на гэтым этапе.
Прагляды і перамовы
Наступны этап пакрокавай інструкцыі па продажы кватэры без рыэлтара - яе падрыхтоўка да паказах. Пажадана, каб у жыллё быў зроблены лёгкі касметычны рамонт. Асабліва калі ў ім ёсць бачныя недахопы. Выкіньце лішнія рэчы, якія захламляюць прастору, прыбяры. Паклапаціцеся аб добрым асвятленні і прыемным паху або яго адсутнасці. Часам лепш прывесці ў парадак і лесвічную пляцоўку з прылеглай да пад'езда тэрыторыяй. Вядома, без фанатызму.Карысныя парады для сустрэчы з будучымі пакупнікамі
- Паспрабуйце выглядаць акуратна, надзеньце нейтральную вопратку.
- Калі ёсць магчымасць - запрашайце людзей раніцай. Як правіла, у гэты час людзі больш спакойныя і яшчэ не стаміліся.
- Правядзіце міні-экскурсію па кватэры. Акцэнтуйце ўвагу на яе перавагах.
- Будзьце гатовыя да пытанняў аб праве уласнасці, спосабе разліку, тэрмінах, суме перадаплаты.
Пакупнікі могуць спытаць пра магчымасць гандлю. Адмаўляць не заўсёды разумна. Трэба ўлічваць стан рынку. Калі кошты павышаюцца, то можна настаяць на сваім. У адваротным выпадку, а таксама калі кватэра мае шмат недахопаў, разумны гандаль дарэчны.
Далей апішам непасрэдна працэс продажу кватэры без рыэлтара паэтапна, калі пакупнік ужо знайшоўся.
атрыманне перадаплаты
На гэтым этапе бакі падпісваюць дагавор задатку і натарыяльна яго запэўніваюць. Ён фіксуе намеры удзельнікаў здзелкі. У ім паказваюць тэхнічную інфармацыю аб аб'екце нерухомасці, дакладную цану, умовы ўзаемаразлікаў, тэрміны продажу, выпіскі і высялення з жылля. Таксама пісьмова ці вусна агаворваецца час перадачы ключоў.У альтэрнатыўнай угодзе працэс можа трохі адрознівацца. У гэтым выпадку вы перадаеце задатак наступнага прадаўцу.
Пакупнік перадае частку сумы прадаўцу - звычайна гэта 1-5% ад агульнай кошту. Калі ён адмаўляецца ад здзелкі, губляе аванс. Калі вы знойдзеце больш выгаднае прапанову, то выплачваеце задатак ў падвойным памеры.
Пасля атрымання авансу трэба выдаліць аб'явы аб продажы і спыніць паказы. Калі людзі працягваюць тэлефанаваць, можна запісаць іх тэлефон на выпадак скасавання здзелкі, папярэдзіўшы, што пакупнік знойдзены.
выпіска
Калі папярэднія жыхары не выпісаліся загадзя, трэба зрабіць гэта на дадзеным этапе. Можна звярнуцца ў МФЦ або раённы УФМС. Адначасова атрымаеце даведку аб адсутнасці запазычанасцяў.
перадача грошай
Звычайна разлікі вырабляюцца наяўнымі грашыма, праз банкаўскую вочка. Гэта бяспечная схема, калі быць уважлівым. Каб усё зрабіць правільна, падпішыце дакумент з дадатковым пагадненнем, у якім будуць пазначаны зручныя для вас даты і ўмовы атрымання грошай.Тэрмін павінен быць дастатковым на выпадак затрымкі ў рэгістрацыі здзелкі. Хай гэта будзе тэрмін рэгістрацыі плюс два тыдні. Так больш бяспечна для вас. Даплата за падаўжэнне захоўвання будзе невялікі. Адзіная ўмова для атрымання грошай - перадача права ўласнасці на аб'ект. Гэта можа быць ваш асобнік дагавора куплі-продажу (ДКП) ці выпіска з ЕГРП. Калі папярэднія жыхары ўсё яшчэ не зняліся з рэгістрацыі ў кватэры, можа спатрэбіцца выпіска з дамавой кнігі. Іншых умоў, такіх як перадатачны акт, прысутнасць самога пакупніка, быць не павінна. У адваротным выпадку вы будзеце ў залежным становішчы.
У альтэрнатыўнай угодзе, калі даплата вас альбо ад вас не мяркуецца, грошы паступаюць ад пакупніка да другога прадаўцу. Калі ж другі прадавец вы, то заключаецца дагавор і дадатковае пагадненне з першым пакупніком.
Ёсць яшчэ два спосабу разлікаў - праз натарыуса і безнаяўным перакладам праз акрэдытыў. У першым выпадку грошы на банкаўскі рахунак натарыуса. Пасля рэгістрацыі здзелкі ён перакладае іх прадаўцу. Такі варыянт зручней, так як затрымак ў рэгістрацыі не будзе. У другім выпадку заключаецца дагавор з банкам, згодна з якім вы павінны ў абумоўленыя тэрміны прадаставіць пацвярджэнне факта продажу жылля. Каб банк пералічыў усю суму на ваш рахунак.
падпісанне дамовы
Падрыхтаваць шаблон можна і нават трэба трохі загадзя, каб узгадніць яго з другім бокам. Хутчэй і надзейней заключаць здзелку з удзелам натарыуса. У прапісаных умовах не павінна быць невыразных фармулёвак, якія можна дваяк інтэрпрэтаваць. ДКП складаюць і падпісваюць у трох асобніках.
Рэгістрацыя пераходу правоў і атрыманне грошай
Пасля афармлення здзелкі прадавец перадае правы на ўласнасць. Для гэтага звяртаюцца ў МФЦ або аддзяленне Росреестра. Вы пішаце заяву аб пераходзе правоў, аплачваеце дзяржпошліну і перадаеце супрацоўніку арганізацыі ўвесь пакет дакументаў. Узамен вам аддаюць распіску аб іх атрыманні. Пасля рэгістрацыі вы забіраеце свой асобнік ДКП, з якім можна атрымаць грошы.Рэгістрацыя можа быць прыпыненая з-за недахопу якіх-небудзь дакументаў. У гэтым выпадку прадавец рызыкуе страціць доступ да грошай. Калі ў доп. пагадненні быў паказаны дастатковы тэрмін - нічога страшнага. Калі ж не - неабходна тэрмінова звязацца з пакупніком і перазаключыць доп. пагадненне ў банку.
перадача ключоў
На гэтым этапе падпісваецца акт прыёмкі-перадачы. Яго складаюць у адвольнай форме з указаннем некаторых абавязковых звестак.
Што ўключае акт перадачы
- Хто, каму і што перадае.
- Пералік выкананых абавязацельстваў абодвух бакоў.
- Пералік мэблі, калі жыллё прадавалася разам з ёй.
Новы ўласнік можа папрасіць распіску аб атрыманні вамі грошай. У гэтым выпадку вы перадаеце яе яму разам з ключамі і іншымі даведкамі.
