Розповідаємо, як продати квартиру з переуступки в споруджуваному будинку або нерухомість на вторинному ринку.
Послуги ріелтора часто включаються в вартість квартири і це відштовхує покупців. Даємо покрокову інструкцію, як продати квартиру без ріелтора на вторинному ринку і розповідаємо, що робити з нерухомістю в споруджуваних будинках.
Продаж квартири покроково:
У будинку, що будуєтьсяНа вторинному ринку
- оцінка
- Збір документів
- Реклама
- Перегляди
- отримання передоплати
- Виписка колишніх мешканців
- передача грошей
- Укладання договору
- Реєстрація прав і отримання повної оплати
- передача ключів
Як самому без ріелтора продати квартиру в споруджуваному будинку
Особливість продажу в споруджуваному будинку в тому, що не потрібно збирати і перевіряти велику кількість документів. Так як власності ще немає, а є тільки вимоги на житло, то передають саме їх. Між учасниками полягає переуступка (цесія) прав за договором ДДУ.
Покрокова інструкція для укладення угоди
- Оцініть об'єкт. За основу береться поточний рівень цін у забудовника.
- Напишіть оголошення. Якщо продажу у забудовника тривають, можна звернутися до нього і процес піде швидше. Але ви отримаєте менший прибуток.
- Запросіть на перегляд житла, якщо воно вже добудовано. Показ влаштовують в квартирах без обробки.
- Ознайомте покупця з ДДУ і платіжками, які підтверджують внесення платежів. Якщо нерухомість куплена в іпотеку, додайте згоду банку на поступку прав.
- Ласка, повідомте про забудовника про намір передати права на об'єкт.
- Домовтеся про спосіб розрахунку і підпишіть угоду при передачі грошей банку.
- Підпишіть договір поступки і зареєструйте його в Росреестра.
- Отримайте гроші.
Як продати житло на вторинному ринку
Розпишемо черговість дій для тих, у кого вже є право власності. Інструкція відноситься і до об'єктів в недавно добудованих будинках, якщо документи на них оформлені і вони зареєстровані в єдиній базі Росреестра.
оцінка
Визначте ціну нерухомості і ваші цілі, щоб зрозуміти, як краще продавати, і скільки часу на це піде. Ваше завдання - дізнатися не остаточну ціну, а діапазон, від якого можна відштовхуватися при складанні реклами. На вартість впливають 10 факторів.фактори оцінки
- Район. Престижність, екологія, інфраструктура.
- Тип споруди. Панель, цегла або моноліт; новий або старий фонд.
- Площа. Загальна і житлова, розмір кухні, кількість кімнат.
- Вид. Якщо вікна виходять на красивий водойму, море або сад, вартість об'єкта може бути збільшена.
- Місце розташування будинку в районі. Чи багато там шуму, чи немає поруч небезпечних місць.
- Відстань від метро або зупинок громадського транспорту.
- Поверх. Квартири на перших і верхніх поверхах в старих будинках часто бувають холодними, темними, гучними або сирими, тому ціну на них іноді доводиться знижувати.
- Планування. Суміжні або роздільні кімнати, висота приміщень, характеристики санвузла, наявність комор, антресолей, лоджії або балкона.
- Інфраструктура будинку. Чи є стоянка, охорона, консьєрж, паркан навколо території.
- Наявність ремонту.
Ріелтори проводять первинну оцінку за першими трьома пунктами зі списку, так як вони чинять найбільш суттєвий вплив на вартість.
Як зробити оцінку
- Виберіть кілька сайтів з оголошеннями про нерухомість. Наприклад, «Авіто», «Ціан», «З рук в руки».
- Зробіть вибірку квартир, схожих на вашу. Чим більше об'єктів знайдете, тим краще (10-15 вже дадуть уявлення про ціну). Використовуйте дані за останні два-три місяці. Уточнюйте вартість по телефону, якщо не вказано в оголошенні.
- Розрахуйте середню арифметичну ціну за квадратний метр.
- Проаналізуйте переваги своєї пропозиції. Наприклад, вікна виходять на парк або водойму, високі стелі, зручне планування, додають 5-10% до вартості.
- Оцініть також і недоліки. Гучна дорога або віддаленість від транспорту знизять попит на вашу пропозицію.
- Врахуйте спад або підйом ринку. У першому випадку покупець, ймовірно, вважатиме за краще торгуватися або зателефонувати за оголошенням в більш дешевою пропозицією.
Коли отримаєте діапазон цін, скоректуйте свої цілі. Зазвичай власників цікавить, чи можна продати квартиру без ріелтора швидко? Така можливість є. Звичайно, в агентстві вже може бути кілька потенційних клієнтів, але в підсумку все залежить від характеристик нерухомості і ваших запитів.
Якщо покупця потрібно знайти терміново - доведеться зробити знижку, щоб привернути увагу до об'яви або погодитися на торг під час переговорів. Продати швидше також допоможе правильна реклама, коректні переговори із зацікавленими особами і своєчасний збір документів. Спочатку розповімо про останнє.
Продати квартиру дорожче можна, якщо зробити в ній ремонт або узаконену перепланування. Наприклад, роз'єднати суміжні кімнати. Також можна створити навколо нерухомості штучний ажіотаж.
Збір документів
Цей процес краще виконувати поетапно. У деяких документів є термін дії, тому отримувати їх заздалегідь немає сенсу. Наприклад, виписка з ЕГРН дійсна протягом 30 днів. Ось список того, що потрібно підготувати.
- Підстава права власності. Це документ, в якому вказана причина виникнення права власності.
- Паспорт власника і свідоцтво про народження, якщо один з власників - неповнолітній.
- Згода органів опіки, якщо один з власників - дитина.
- Згода чоловіка або дружини, якщо нерухомість була куплена в шлюбі, але оформлена на одного з подружжя. Замість нього можна надати шлюбний договір або рішення суду про поділ майна.
- Дозвіл банку, якщо об'єкт - запорука під ще невиплачений кредит.
- Виписка з будинкової книги з відомостями про прописаних та зареєстрованих мешканців, довідка про відсутність заборгованостей. Зазвичай оформляється в кінці угоди.
- Підтвердження, що ви сповістили інших пайовиків, якщо продаєте тільки свою частку.
- Кадастровий і технічний паспорт. Потрібні не завжди, тільки на вимогу покупця.
- Нотаріально підтверджена довіреність, якщо продавати буде не власник, а його уповноважений представник.
Договір купівлі-продажу, акт приймання-передачі житла, квитанція про сплату мита, розписки про отримання грошей, заяву про держреєстрацію оформляються в процесі угоди.
рекламування
Пошук покупця можна починати одночасно зі збором документів. Вам потрібно скласти гарне оголошення і вибрати майданчики для нього. Це можуть бути соціальні мережі або сайти, які ми перерахували на початку статті.
Опишіть в оголошенні всі переваги об'єкта. Почніть з головного. Розкажіть, де знаходиться будинок, про тип споруди, площа продаваної нерухомості, кількість кімнат. Потім вкажіть поверх, особливості планування, інфраструктури. Додайте інформацію про санвузол, висоту стель, наявність або відсутність балкона. Згадайте вид з вікна і чи зроблений ремонт. Напишіть все коротко, без художніх шедеврів. Не забудьте вказати ціну і чи можливий торг.
Фотографії повинні бути якісними, красивими. Людині, який переглядає оголошення, важливо побачити планування. Тому зробіть знімки кожної кімнати, кухні і санвузла в цілому, не акцентуючи уваги на окремих предметах обстановки. Або ж нехай знімки меблів будуть додатковими. Можна докласти схематичний план.
Коли все буде готово - розмістіть оголошення на своїй сторінці в соціальних мережах, в відповідних групах і на сайтах. Тепер залишається чекати дзвінків.
Якщо ви плануєте альтернативну операцію - одночасний продаж старої квартири і покупку нової, починайте її пошук на цьому етапі.
Перегляди та переговори
Наступний етап покрокової інструкції з продажу квартири без ріелтора - її підготовка до показів. Бажано, щоб в житло був зроблений легкий косметичний ремонт. Особливо якщо в ньому є видимі недоліки. Викиньте зайві речі, які захаращують простір, приберіть. Подбайте про хороше освітлення і приємне запаху або його відсутності. Іноді краще привести в порядок і сходовий майданчик з прилеглою до під'їзду територією. Звичайно, без фанатизму.Корисні поради для зустрічі з майбутніми покупцями
- Постарайтеся виглядати акуратно, надіньте нейтральну одяг.
- Якщо є можливість - запрошуйте людей вранці. Як правило, в цей час люди більш спокійні і ще не втомилися.
- Проведіть міні-екскурсію по квартирі. Акцентуйте увагу на її переваги.
- Будьте готові до запитань про право власності, способі розрахунку, терміни, суми передоплати.
Покупці можуть запитати про можливість торгу. Відмовляти не завжди розсудливо. Потрібно враховувати стан ринку. Якщо ціни підвищуються, то можна наполягти на своєму. У зворотному випадку, а також коли квартира має багато недоліків, розумний торг доречний.
Далі опишемо безпосередньо процес продажу квартири без ріелтора поетапно, коли покупець вже знайшовся.
отримання передоплати
На цьому етапі сторони підписують договір завдатку і нотаріально його запевняють. Він фіксує наміри учасників угоди. У ньому вказують технічну інформацію про об'єкт нерухомості, точну ціну, умови взаєморозрахунків, терміни продажу, виписки і виселення з житла. Також письмово або усно обмовляється час передачі ключів.В альтернативну операцію процес може трохи відрізнятися. В цьому випадку ви передаєте завдаток наступного продавцю.
Покупець передає частину суми продавцю - зазвичай це 1-5% від загальної вартості. Якщо він відмовляється від угоди, втрачає аванс. Якщо ви знайдете більш вигідну пропозицію, то виплачуєте завдаток у подвійному розмірі.
Після отримання авансу потрібно видалити оголошення про продаж і припинити покази. Якщо люди продовжують телефонувати, можна записати їх телефон на випадок розірвання угоди, попередивши, що покупець знайдений.
виписка
Якщо попередні мешканці не виписалися заздалегідь, потрібно зробити це на даному етапі. Можна звернутися в МФЦ або районний УФМС. Одночасно отримаєте довідку про відсутність заборгованостей.
передача грошей
Зазвичай розрахунки проводяться готівкою, через банківську комірку. Це безпечна схема, якщо бути уважним. Щоб все зробити правильно, підпишіть документ з додатковою угодою, в якому будуть вказані зручні для вас дати і умови отримання грошей.Термін повинен бути достатнім на випадок затримки в реєстрації угоди. Нехай це буде термін реєстрації плюс два тижні. Так безпечніше для вас. Доплата за продовження зберігання буде невеликою. Єдина умова для отримання грошей - передача права власності на об'єкт. Це може бути ваш екземпляр договору купівлі-продажу (ДКП) або виписка з ЕГРП. Якщо попередні мешканці все ще не знялися з реєстрації в квартирі, може знадобитися виписка з будинкової книги. Інших умов, таких як передавальний акт, присутність самого покупця, бути не повинно. В іншому випадку ви будете в залежному становищі.
В альтернативну операцію, якщо доплата вам або від вас не передбачається, гроші надходять від покупця до другого продавцю. Якщо ж другий продавець ви, то укладається договір і додаткова угода з першим покупцем.
Є ще два способи розрахунків - через нотаріуса і безготівковим переказом через акредитив. У першому випадку гроші перераховуються на банківський рахунок нотаріуса. Після реєстрації угоди він переводить їх продавцю. Такий варіант зручніше, так як затримок в реєстрації не буде. У другому випадку укладається договір з банком, згідно з яким ви повинні в обумовлені терміни надати підтвердження факту продажу житла. Щоб банк перерахував всю суму на ваш рахунок.
Підписання договору
Підготувати шаблон можна і навіть потрібно трохи заздалегідь, щоб узгодити його з другою стороною. Швидше і надійніше укладати угоду за участю нотаріуса. У прописаних умов не повинно бути незрозумілих формулювань, які можна двояко інтерпретувати. ДКП складають і підписують в трьох примірниках.
Реєстрація переходу прав і отримання грошей
Після оформлення угоди продавець передає права на власність. Для цього звертаються в МФЦ або відділення Росреестра. Ви пишете заяву про перехід прав, оплачуєте держмито і передаєте співробітникові організації весь пакет документів. Натомість вам віддають розписку про їх отримання. Після реєстрації ви забираєте свій екземпляр ДКП, з яким можна отримати гроші.Реєстрація може бути припинена через брак будь-яких документів. У цьому випадку продавець ризикує втратити доступ до грошей. Якщо в доп. угоді було вказано достатній термін - нічого страшного. Якщо ж немає - необхідно терміново зв'язатися з покупцем і переукласти доп. Угода в банку.
передача ключів
На цьому етапі підписується акт приймання-передачі. Його складають у довільній формі із зазначенням деяких обов'язкових відомостей.
Що включає акт передачі
- Хто, кому і що передає.
- Перерахування виконаних зобов'язань обох сторін.
- Перелік меблів, якщо житло продавалося разом з нею.
Новий власник може попросити розписку про отримання вами грошей. В цьому випадку ви передаєте її йому разом з ключами та іншими довідками.
