იყიდება ბინების გარეშე რეალტორი: ნაბიჯ ნაბიჯ ინსტრუქცია, რომელიც ხელს შეუწყობს შეცდომებს

ჩვენ ვამბობთ, თუ როგორ უნდა გაყიდოს ბინა სამშენებლო სამუშაოებში სამშენებლო ან უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე.

რეალტორთა მომსახურება ხშირად შედის ბინის ფასში და ის მყიდველებს უხსენებს. ჩვენ ვაძლევთ ნაბიჯ ნაბიჯ ინსტრუქციას, როგორ გავყიდოთ ბინა მეორად ბაზარზე რეალტორთა გარეშე და გითხრათ, რა უნდა გააკეთოთ მშენებარე სახლებში.

ბინები იყიდება ეტაპობრივად:

მშენებარე სახლში

მეორად ბაზარზე

• შეფასება
• დოკუმენტების შეგროვება
• Სარეკლამო
• ხედი
• გადახდა წინასწარ
• წინა მოვაჭრეების ამონაწერი
• ფულის გადარიცხვა
• ხელშეკრულების დასკვნა
• უფლებებისა და სრული გადახდის რეგისტრაცია
• ძირითადი გადაცემა

როგორ გაყიდოს ბინა საკუთარ თავს გარეშე რეალტორი სახლში მშენებარე

მშენებარე სახლში განსაკუთრებული ფუნქცია ის არის, რომ არ არის აუცილებელი, რომ შეაგროვოს და შეამოწმოთ დიდი რაოდენობით დოკუმენტები. მას შემდეგ, რაც ჯერ არ არის ქონება, მაგრამ არსებობს მხოლოდ საცხოვრებელი მოთხოვნები, ისინი მათთვის გადაცემულნი არიან. DDA შეთანხმების ფარგლებში უფლებების მონაწილეებს შორის არის დავალებები.

გარიგების დასასრულს ნაბიჯ ნაბიჯ ინსტრუქციები

• შეაფასეთ ობიექტი. დეველოპერის ამჟამინდელი ფასის დონე საფუძველია.
• დაწერე რეკლამა. თუ დეველოპერის გაყიდვები გრძელდება, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ მას და პროცესი სწრაფად წავა. მაგრამ თქვენ მიიღებთ პატარა მოგებას.
• მოიწვიე საცხოვრებელი, თუ უკვე დასრულებულია. შოუ მოწყობილია ბინების დასრულების გარეშე.
• მყიდველს გაეცანით DDD- ს და გადახდის დამადასტურებელ თანხას. თუ საკუთრება იპოთეკით შეიძინა, დაამატეთ ბანკის თანხმობა უფლებების დავალების მისაღებად.
• აცნობოს დეველოპერს ობიექტისთვის უფლებების გადაცემის განზრახვის შესახებ.
• დათანხმდება გაანგარიშების მეთოდის შესახებ და ხელი მოაწეროს ხელშეკრულებას ბანკისთვის ფულის გადაცემისას.
• ხელი მოაწეროს დათმობის ხელშეკრულებას და დარეგისტრირდით rosreestre- ში.
• მიიღეთ ფული.

გადამცემი აქტი ახალი მონაწილეთა საერთო სამშენებლო ნიშნები უკვე დეველოპერი.

როგორ გაყიდოს განსახლების საშუალო ბაზარზე

გაჭრა ბრძანების ქმედებები მათთვის, ვისაც უკვე აქვს საკუთრება. ინსტრუქცია ეხება როგორც ახლახანს ტერასულ სახლებს, თუ მათზე დოკუმენტაცია გაფორმებულია და ისინი რეგისტრირებულია Rosreestra- ის ერთიან ბაზაზე.

შეფასება

განსაზღვრეთ უძრავი ქონების ფასი და თქვენი მიზნები იმის შესახებ, თუ როგორ არის უკეთესი გაყიდვა და რამდენი დრო მიდის. შენი ამოცანაა ისწავლოს არა საბოლოო ფასი, მაგრამ სპექტრი, საიდანაც შეგიძლიათ მოგერიოთ რეკლამის შედგენისას. 10 ფაქტორი გავლენას ახდენს ღირებულება.

შეფასების ფაქტორები

• რაიონი. პრევენცია, ეკოლოგია, ინფრასტრუქტურა.
• მშენებლობის ტიპი. პანელი, აგურის ან მონოლითი; ახალი ან ძველი ფონდი.
• ფართობი. საერთო და საცხოვრებელი, სამზარეულო ზომა, ოთახების რაოდენობა.
• ნახვა. თუ Windows- ის ულამაზესი რეზერვუარი, ზღვა ან ბაღი, ობიექტის ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს.
• სახლის ადგილმდებარეობა ფართობი. არსებობს ბევრი ხმაური არსებობს, არსებობს საშიში ადგილები?
• მანძილი მეტროს ან საზოგადოებრივი ტრანსპორტისგან.
• სართული. ძველი სახლების პირველ და ზედა სართულზე ბინები ხშირად ცივი, მუქი, ხმაურიანი ან ნედლი, ასე რომ, მათზე ფასები ზოგჯერ უნდა შემცირდეს.
• დაგეგმვა. დაკავშირებული ან ცალკე ოთახები, სიმაღლის სიმაღლე, აბაზანის მახასიათებლები, შენახვის ოთახების, ანდლელელის, ლოჯი ან აივნით.
• ინფრასტრუქტურა სახლში. არსებობს ავტოსადგომი, დაცვა, კონსიერჟი, ღობე ტერიტორიაზე.
• სარემონტო სამუშაოების ხელმისაწვდომობა.

რეალტორები პირველადი შეფასებას ახდენენ პირველი სამი ელემენტის სიიდან, რადგან ისინი ყველაზე მეტად იმოქმედებენ ხარჯზე.

როგორ შეაფასოს

• აირჩიეთ უძრავი ქონების რეკლამები. მაგალითად, Avito, Cyan, "ხელიდან ხელიდან".
• გააკეთეთ ნიმუში ბინების მსგავსი. უფრო მეტი ობიექტი აღმოაჩენს, მით უკეთესი (10-15 უკვე მისცემს იდეას ფასი). ბოლო ორი ან სამი თვის განმავლობაში მონაცემების გამოყენება. მიუთითეთ ფასი ტელეფონით, თუ რეკლამაში არ არის მითითებული.
• გამოთვალეთ საშუალო არითმეტიკული ფასი კვადრატულ მეტრზე.
• გააანალიზეთ თქვენი შეთავაზების სარგებელი. მაგალითად, ფანჯრები პარკის ან წყლის, მაღალი ჭერის, მოსახერხებელი განლაგებით, 5-10% -მდე ღირს.
• ჩვენ ასევე ვაფასებთ უარყოფითი მხარეებს. ხმაურიანი გზის ან ტრანსპორტისგან მოხსნათ თქვენი შეთავაზების მოთხოვნა შეამცირებს მოთხოვნას.
• განვიხილოთ შემცირება ან გააუქმოს ბაზარი. პირველ შემთხვევაში, მყიდველი სავარაუდოდ ურჩევნია გარიგება ან დარეკეთ რეკლამა იაფი შეთავაზება.

შესაძლებელია უძრავი ქონების შეფასება რამდენიმე აგენტში, მაგრამ თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ, რომ თქვენ დაჟინებით გაიყიდება თქვენი მომსახურება. გარდა ამისა, სააგენტოში აღნიშნული ფასები შეიძლება გადაჭარბებული იყოს.

როდესაც თქვენ მიიღებთ ფასების დიაპაზონს, შეცვალეთ თქვენი მიზნები. როგორც წესი, მფლობელები არიან დაინტერესებული, არის შესაძლებელი, რომ გაყიდოს ბინა რეალტორთა გარეშე? არსებობს ასეთი შესაძლებლობა. რა თქმა უნდა, სააგენტოში რამდენიმე პოტენციური მომხმარებელი შეიძლება იყოს, მაგრამ საბოლოო ჯამში ეს დამოკიდებულია უძრავი ქონების მახასიათებლებისა და თქვენი მოთხოვნების მახასიათებლებზე.

თუ მყიდველს სჭირდება სასწრაფოდ - თქვენ უნდა გააკეთოთ ფასდაკლება, რათა ყურადღება მიაქციოთ თქვენს რეკლამას ან შეთანხმდნენ მოლაპარაკებების დროს. გაყიდვა სწრაფად გაიზრდება რეკლამის, სწორი მოლაპარაკებების სწორად დაინტერესებულ მხარეებთან და დოკუმენტების დროული კოლექციით. პირველი ჩვენ ვამბობთ ამ უკანასკნელს.

თქვენ შეგიძლიათ გაყიდოთ ბინა უფრო ძვირი, თუ თქვენ სარემონტო ან სამართლებრივი რეალიზაციით. მაგალითად, გათიშეთ მიმდებარე ოთახები. თქვენ ასევე შეგიძლიათ შექმნათ ხელოვნური აღტკინება უძრავი ქონების გარშემო.

დოკუმენტების შეგროვება

ეს პროცესი უკეთესია შეასრულოს ეტაპებზე. ზოგიერთი დოკუმენტი აქვს მოქმედების ვადას, ამიტომ აზრი არ აქვს მათ წინასწარ. მაგალითად, EGRN- ის ექსტრაქტი მოქმედებს 30 დღის განმავლობაში. აქ არის სია, თუ რა უნდა მომზადდეს.

• საკუთრების საფუძველი. ეს არის დოკუმენტი, რომელშიც მითითებულია საკუთრების მიზეზი.
• პასპორტის მფლობელი და დაბადების მოწმობა, თუ ერთ-ერთი მფლობელი უმნიშვნელოა.
• მეურვეობის ორგანოების თანხმობა, თუ ერთი მფლობელია ბავშვი.
• ქმარი ან მეუღლის თანხმობა, თუ ქონება იყიდა ქორწინებაში, მაგრამ ერთ-ერთ მეუღლაზე გაფორმდა. ამის ნაცვლად, შესაძლებელია ქორწინების ხელშეკრულების ან ქონების გაყოფის შესახებ სასამართლოს გადაწყვეტილება.
• ბანკის ნებართვა, თუ ობიექტი არის დაპირება სხვა გადაუხდელი სესხისთვის.
• ამონაწერი საცხოვრებელი წიგნიდან ინფორმაციის შესახებ დადგენილი და რეგისტრირებული მაცხოვრებლების შესახებ, ვალების არარსებობის სერტიფიკატი. ეს ჩვეულებრივ შედგენილია გარიგების დასასრულს.
• დადასტურება, რომ თქვენ გაეცანით სხვა აქციონერებს, თუ მხოლოდ თქვენი წილი გაყიდეთ.
• საკადასტრო და ტექნიკური პასპორტი. ყოველთვის არ არის საჭირო, მხოლოდ მყიდველის მოთხოვნით.
• ნოტარიულად დამოწმებული ძალა, თუ ეს არ არის მფლობელი და მისი უფლებამოსილი წარმომადგენელი.

გაყიდვის ხელშეკრულება, მიღების და საცხოვრებლის აქტი, გადასახდელი თანხის მიღება, ფულის მიღების, სახელმწიფო რეგისტრაციის განაცხადი დამზადებულია გარიგების პროცესში.

Სარეკლამო

მყიდველის ძებნა შეიძლება ერთდროულად დაიწყოს დოკუმენტების შეგროვებით. თქვენ უნდა გააკეთოთ კარგი რეკლამა და აირჩიეთ საიტებზე. ეს შეიძლება იყოს სოციალური ქსელები ან საიტები, რომლებიც ჩვენ ჩამოთვლილია სტატიის დასაწყისში.

აღწერეთ ყველა ობიექტის ყველა უპირატესობა რეკლამაში. დაწყება მთავარ ერთი. გვითხარით, სად მდებარეობს სახლი, მშენებლობის ტიპი, უძრავი ქონების ფართობი, ოთახების რაოდენობა. შემდეგ მიუთითეთ იატაკი, დაგეგმვის თვისებები, ინფრასტრუქტურა. დაამატეთ ინფორმაცია აბაზანის შესახებ, ჭერის სიმაღლე, აივნით ყოფნა ან არარსებობა. გააკეთეთ ფანჯრის ნახვა და შეკეთება. დაწერეთ ყველაფერი მოკლედ, ხელოვნების ზომის გარეშე. ნუ დაგავიწყდებათ, რომ მიუთითოთ ფასი და გარიგება შესაძლებელია.

ფოტოები უნდა იყოს მაღალი ხარისხის, ლამაზი. პიროვნება, რომელიც რეკლამების დათვალიერებას მნიშვნელოვანია განლაგების სანახავად. აქედან გამომდინარე, გადაღება თითოეული ოთახის, სამზარეულო და აბაზანა მთლიანად, სიტუაციის ინდივიდუალურ ობიექტებზე ფოკუსირების გარეშე. ან ავეჯის ავეჯის სნაფშოტები დამატებითი. თქვენ შეგიძლიათ დაურთოთ სქემატური გეგმა.

როდესაც ყველაფერი მზად არის - განათავსეთ რეკლამა თქვენს გვერდზე სოციალური ქსელების შესახებ, შესაბამის ჯგუფებსა და საიტებზე. ახლა ის რჩება მოუწოდებს ზარები.

თუ თქვენ გეგმავთ ალტერნატიულ გარიგებას - ძველი ბინის ერთდროულად იყიდება და ახალი ყიდვა, დაიწყეთ ამ ეტაპზე.

შეხედულებები და მოლაპარაკებები

რეალტორთა გარეშე ბინების გაყიდვისთვის ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციების შემდეგი ნაბიჯი არის მისი მომზადება. სასურველია, რომ მსუბუქი გამყიდველმა გააკეთა საბინაო. მით უმეტეს, თუ მას არ აქვს ხილული ნაკლოვანებები. განშლის არასაჭირო რამ, რომ litter სივრცეში, გადარჩება. იზრუნეთ კარგი განათების და სასიამოვნო სუნი ან მისი არყოფნა. ზოგჯერ უმჯობესია იმისათვის, რომ შესასვლელთან მიმდებარე მიმდებარე ტერიტორიაზე. რა თქმა უნდა, ფანატიზმის გარეშე.

სასარგებლო რჩევები მომავალი მყიდველების შეხვედრისთვის

• შეეცადეთ გამოიყურებოდეს ყურადღებით, დააყენა ნეიტრალური ტანსაცმელი.
• თუ თქვენ შეგიძლიათ - მოიწვიოთ ხალხი დილით. როგორც წესი, ამ დროს, ხალხი უფრო მშვიდი და ჯერ არ არის დაღლილი.
• გაატარეთ ბინის მინი-ტური. ყურადღება მიაქციეთ მის უპირატესობებს.
• მომზადდება კითხვებზე საკუთრების უფლების შესახებ, გაანგარიშების მეთოდი, დრო, წინასწარ გადახდა.

მყიდველებს შეუძლიათ მოითხოვონ ვაჭრობის შესაძლებლობა. ეს ყოველთვის არ არის გონივრული უარი თქვას. აუცილებელია ბაზრის მდგომარეობის გათვალისწინებით. თუ ფასები იზრდება, მაშინ შეიძლება დაჟინებით მოითხოვოს საკუთარი. საპირისპირო შემთხვევაში, და როდესაც ბინაში ბევრი ნაკლი აქვს, გონივრული ვაჭრობა შესაბამისია.

გარდა ამისა, ჩვენ აღწერს ბინის გაყიდვის პროცესს რეალტორთა გარეშე, როდესაც მყიდველი უკვე ნაპოვნია.

გადახდა წინასწარ

ამ ეტაპზე მხარეებმა ხელი მოაწერეს დეპოზიტის ხელშეკრულებას და არ არის ნოტარიულად დამოწმებული. იგი ჩანაწერს გარიგების მონაწილეთა განზრახვებს. იგი მიუთითებს ტექნიკურ ინფორმაციას საკუთრების შესახებ, ზუსტი ფასი, ორმხრივი დასახლებების პირობები, გაყიდვის პირობები, გამონადენი და საცხოვრებლის გამოსახლება. ასევე წერილობით ან ზეპირად ითვალისწინებს დროის გადაცემის დროს.

ალტერნატიულ გარიგებაში, პროცესი შეიძლება განსხვავდებოდეს ოდნავ. ამ შემთხვევაში, თქვენ გაივლის დეპოზიტს მომდევნო გამყიდველი.

მყიდველი გადასცემს გამყიდველის თანხის ნაწილს - როგორც წესი, ეს არის საერთო ღირებულების 1-5%. თუ ის უარს ამბობს გარიგებაში, კარგავს წინასწარ. თუ თქვენ იპოვით უფრო ხელსაყრელ შეთავაზებას, მაშინ გადაიხადე ორმაგი ზომის დეპოზიტი.

წინასწარ მიღების შემდეგ, თქვენ უნდა წაშალოთ განცხადებები იყიდება და შეწყვიტოს ჩვენება. თუ ხალხი კვლავაც მოუწოდებს, თქვენ შეგიძლიათ ჩაწეროთ მათი ტელეფონი გარიგების შეწყვეტის შემთხვევაში, გაფრთხილება, რომ მყიდველი იპოვე.

ამონიკა

თუ წინა tenants არ არის გათვალისწინებული წინასწარ, თქვენ უნდა გავაკეთოთ ამ ეტაპზე. თქვენ შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ MFC ან რაიონული UFMS. ამავე დროს, მიიღეთ დაკარგული ვალების სერტიფიკატი.

ფულის გადარიცხვა

როგორც წესი, საბანკო საკანში ნაღდი ფულის გათვლებით ხდება. ეს არის უსაფრთხო სქემა, თუ ყურადღებით ხართ. სწორად ყველაფერი გავაკეთოთ, ხელი მოაწეროს დოკუმენტს დამატებითი შეთანხმებით, რომელშიც მითითებულია მოსახერხებელი თარიღები და პირობები.

ტერმინი უნდა იყოს საკმარისი გარიგების რეგისტრაციის დაგვიანებით. მოდით ეს იყოს რეგისტრაციის დრო პლუს ორი კვირის განმავლობაში. ასე რომ უსაფრთხოა თქვენთვის. შენახვის გაგრძელების დამატება მცირეა. ფულის მოპოვების ერთადერთი პირობა არის ობიექტის მფლობელობის გადაცემა. ეს შეიძლება იყოს თქვენი ასლი შესყიდვისა და გაყიდვის ხელშეკრულების (DKP) ან ექსტრაქტი USRP- დან. თუ წინა მებრძოლებმა ჯერ კიდევ არ გაიტანეს რეგისტრაციის ბინაში, შეიძლება დაგჭირდეთ ექსტრაქტი სახლიდან წიგნიდან. სხვა პირობები, როგორიცაა გადამცემი აქტი, მყიდველის ყოფნა თავად არ უნდა იყოს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თქვენ იქნება დამოკიდებული პოზიცია.

ალტერნატიულ გარიგებაში, თუ თქვენ ან თქვენგან ან თქვენგან არ არის მოსალოდნელი, ფული მყიდველისგან მეორე გამყიდველია. თუ მეორე გამყიდველი ხართ, მაშინ შეთანხმება არის ხელშეკრულება და დამატებითი შეთანხმება პირველი მყიდველითან.

გათვლების კიდევ ორი ​​მეთოდი არსებობს - საკრედიტო წერილის მეშვეობით ნოტარიუსური და არაჯანსაღი ტრანსფალიტის მეშვეობით. პირველ შემთხვევაში, ფული ნოტარიუსის საბანკო ანგარიშზეა ჩამოთვლილი. გარიგების რეგისტრაციის შემდეგ მან თარგმნა მათი გამყიდველი. ეს ვარიანტი უფრო მოსახერხებელია, რადგან არ იქნება დაგვიანებით რეგისტრაცია. მეორე შემთხვევაში, ხელშეკრულება გაფორმებულია ბანკთან, რომლის მიხედვითაც თქვენ უნდა დადასტურდეს საცხოვრებლის გაყიდვის ფაქტზე. მთლიანი თანხის გადარიცხვა თქვენს ანგარიშზე.

ხელმოწერის ხელშეკრულება

თქვენ შეგიძლიათ მოამზადოთ ნიმუში და მაშინაც კი, საჭიროა ცოტა წინასწარ კოორდინირება მეორე მხარეს. უფრო სწრაფად და უსაფრთხოა გარიგებაში ნოტარიუსის მონაწილეობით. დადგენილი პირობებში, არ უნდა იყოს გაურკვეველი ფორმულირება, რომელიც შეიძლება განიმარტოს ორჯერ. DKP შეადგინოს და შეხვიდეთ სამ ეგზემპლარად.

უფლებების გადაცემის და ფულის მიღების რეგისტრაცია

გარიგების შემდეგ, გამყიდველი ქონების უფლებას გადასცემს. ამისათვის დაუკავშირდით MFC- ს ან Rosreestra- ის გამოყოფას. თქვენ წერენ განცხადებას უფლებების გადასვლის შესახებ, გადაიხადოთ სახელმწიფო მოვალეობა და ორგანიზაციის თანამშრომელი დოკუმენტების მთლიანი პაკეტი. სანაცვლოდ, თქვენ მიიღებთ მიღებას მათი ქვითარი. რეგისტრაციის შემდეგ, თქვენ მიიღებთ თქვენს ასლს DCT- ს, რომელთანაც შეგიძლიათ მიიღოთ ფული.

რეგისტრაცია შეიძლება შეჩერდეს ნებისმიერი დოკუმენტის არარსებობის გამო. ამ შემთხვევაში, გამყიდველი რისკავს ფულის ხელმისაწვდომობას. თუ დაამატოთ. შეთანხმება საკმარისი იყო - არაფერი საშინელი. თუ არა - თქვენ უნდა სასწრაფოდ დაუკავშირდით მყიდველს და განახლდეს დამატებით. შეთანხმება ბანკში.

ძირითადი გადაცემა

ამ ეტაპზე ხელმოწერილია მიღების გადაცემის აქტი. იგი დამზადებულია თვითნებური ფორმით სავალდებულო ინფორმაციით.

რა მოიცავს გადაცემის აქტი

• ვინ, ვინ და რა გვიჩვენებს.
• ორივე მხარის დასრულებული ვალდებულებების ჩამორთმევა.
• ავეჯის ჩამონათვალი, თუ საცხოვრებელი სახლი გაიყიდა.

ახალ მფლობელს შეუძლია ფულის მიღების მოთხოვნით. ამ შემთხვევაში, თქვენ მასთან ერთად გაივლის გასაღებები და სხვა ცნობები.

•