Тлумачым, што значыць свабодны продаж, у чым яе перавага і як прадаць уласную кватэру такім чынам.
Свабодны продаж кватэры - найбольш простая для пакупніка сітуацыя. Прадавец ў выніку здзелкі атрымлівае грошы, кватэра на момант продажу вызваляецца ад прапісаных уласнікаў і членаў іх сем'яў (юрыдычная вызваленне), ад пражываюць і ад рэчаў, якія не ўваходзяць у кошт кватэры (фізічнае вызваленне).
Як не трапіцца на хітрасць рыэлтара пры выбары кватэры
Часта ў рэкламе прадаўцы хітруюць і аб'яўляюць аб прамой продажы кватэры, якую не плануюць (або не могуць) прадаць як свабодную. Разлік на тое, што на прамую куплю больш жадаючых, будзе больш званкоў і праглядаў. Павышаецца верагоднасць, што аб'ект з добрым рамонтам камусьці спадабаецца настолькі, што пакупнік зьмірыцца з «несвабодай» продажу.
Выправіць сітуацыю можа паралельны падбор свабоднай альтэрнатывы (той кватэры, якую трэба набыць наўзамен прадаванай). Калі гэта атрымоўваецца, то рыэлтар можа рэкламаваць свой аб'ект як вольны.
Як працуе паралельны падбор кватэры
Свабодны продаж настолькі прывабным для пакупнікоў і больш выгадна па цане прадаўцам, што часам варта спачатку купіць патрэбную кватэру, а потым прадаць сваю як свабодную. Вядома, калі ёсць магчымасць - напрыклад, узяць іпатэку на куплю. Бывае выгадна затым пагасіць крэдыт сродкамі ад продажу свабоднай кватэры - мараторыя на датэрміновае гашэнне іпатэкі няма ні ў адным банку.
Пакупнікам варта cтремиться падабраць свабодны варыянт для пакупкі. Пры заключэнні авансавага пагаднення або папярэдняга дагавора з прадаўцом кватэры абавязкова фіксуйце факт менавіта свабоднага продажу ў пісьмовым выглядзе.
Тэрміны і працэс вызвалення кватэры
Калі па якіх-небудзь прычынах юрыдычная або фізічная вызваленне кватэры да здзелкі немагчыма або цяжка для прадаўца, то бакі дамаўляюцца аб тэрмінах на гэтыя дзеянні пасля падпісання дамовы куплі-продажу кватэры (ДКП) або пасля рэгістрацыі ў Росреестре пераходу права ўласнасці па ДКП на пакупніка. Звычайна гэта не больш за 30 каляндарных дзён з абумоўленага бакамі моманту. Абавязацельствы прадаўца па юрыдычным і фізічным вызваленні кватэры заўсёды выразна фіксуюцца ў тэксце ДКП.
Бывае, што акрамя уласнікаў жылля ў кватэры прапісаныя трэція асобы. Пры немагчымасці зняць іх з рэгістрацыйнага ўліку да здзелкі, яны робяць натарыяльныя заявы з абавязацельствамі па юрыдычным і фізічным вызваленні кватэры ў адпаведнасці з тэрмінамі, названымі ў ДКП.
Пакупнікам варта закласці ў асобную вочка нейкую суму з кошту кватэры (~ 50-100 тыс. Руб. За кожнае зарэгістраванае ў кватэры трэцяя асоба) пад дакумент, які пацвярджае поўнае юрыдычнае вызваленне кватэры. Гэта можа быць выпіска з дамавой кнігі аб зняцці з рэгістрацыйнага ўліку альбо выпіска аб пастаноўцы на пастаянны рэгістрацыйны ўлік па любым адрасе (адрасах), выдатнаму ад адрасы прадаванай кватэры.
Дзе захоўваюцца ключы ад банкаўскай ячэйкі
Ключы ад банкаўскіх вочак захоўваюцца да афармлення на яго ўласнасці ў прадаўца або яго даверанай фізічнага ці юрыдычнай асобы. Вельмі зручна захоўваць ключы ў банку, дзе адбываецца закладка грашовых сродкаў. Але такая паслуга прадастаўляецца банкамі вельмі рэдка.
Пасля атрымання з Росреестра дакументаў, якія пацвярджаюць факт продажу нерухомасці, ключы ад усіх банкаўскіх вочак мяняюць на распіску прадаўца аб атрыманні ўсіх грошай за кватэру ад пакупніка. Асноўную суму прадавец можа атрымаць адразу, а грошы з «меншай» ячэйкі - па меры выканання абавязацельстваў па перепрописке або зняцці з уліку ў прададзенай кватэры ўсіх раней зарэгістраваных.
У выпадку злоснага ўхілення прадаўцом ад выканання абавязацельстваў па юрыдычнай цi фiзiчнай вызваленні кватэры, утрыманых сродкі пакупнік можа выдаткаваць на аплату добрага адваката.
Чым можа дапамагчы акрэдытыў
Пры простых іпатэчных здзелках па куплі свабоднай кватэры банкі часта прапануюць бакам здзелкі вырабіць ўзаемныя разлікі праз акрэдытыў. Добра, калі атрымоўваецца настаяць на выпісцы уласнікаў і трэціх асоб да падпісання ДКП кватэры. Пры разліках праз акрэдытыў цяжка ўтрымаць частка сумы пад выпіску. Банкі ж дазваляюць праводзіць здзелкі з неснявшимися з рэгістрацыі проста пры наяўнасці патрэбных фраз ў ДКП і адпаведных натарыяльных заяў.
Тэкст: Л. Старшынава, эксперт па нерухомасці
Артыкул быў апублікаваны ў часопісе «Дом» №4 (2019 г.). Вы можаце падпісацца на друкаваную версію выдання.
