Пояснюємо, що означає вільний продаж, в чому її перевага і як продати власну квартиру таким чином.
Вільний продаж квартири - найбільш проста для покупця ситуація. Продавець в результаті угоди отримує гроші, квартира на момент продажу звільняється від прописаних власників і членів їх сімей (юридичне звільнення), від які проживають і від речей, які не входять у вартість квартири (фізичне звільнення).
Як не попастися на хитрість ріелтора при виборі квартири
Часто в рекламі продавці лукавлять і оголошують про прямий продаж квартири, яку не планують (або не можуть) продати як вільну. Розрахунок на те, що на пряму купівлю більше бажаючих, буде більше дзвінків і переглядів. Підвищується ймовірність, що об'єкт з хорошим ремонтом комусь сподобається настільки, що покупець змириться з «несвободою» продажу.
Виправити ситуацію може паралельний підбір вільної альтернативи (тієї квартири, яку потрібно придбати взамін продаваної). Якщо це вдається, то ріелтор може рекламувати свій об'єкт як вільний.
Як працює паралельний підбір квартири
Вільний продаж настільки привабливіше для покупців і вигідніше за ціною продавцям, що іноді варто спочатку купити потрібну квартиру, а потім продати свою як вільну. Звичайно, якщо є можливість - наприклад, взяти іпотеку на покупку. Буває вигідно потім погасити кредит коштами від продажу вільної квартири - мораторію на дострокове гасіння іпотеки немає ні в одному банку.
Покупцям варто cтреміться підібрати вільний варіант для покупки. При укладанні авансового угоди або попереднього договору з продавцем квартири обов'язково фіксуйте факт саме вільного продажу в письмовому вигляді.
Терміни і процес звільнення квартири
Якщо з якихось причин юридична або фізична звільнення квартири до угоди неможливо або важко для продавця, то сторони домовляються про терміни на ці дії після підписання договору купівлі-продажу квартири (ДКП) або після реєстрації в Росреестра переходу права власності по ДКП на покупця. Зазвичай це не більше 30 календарних днів з обумовленого сторонами моменту. Зобов'язання продавця за юридичною та фізичному звільненню квартири завжди чітко фіксуються в тексті ДКП.
Буває, що крім власників житла в квартирі прописані треті особи. При неможливості зняти їх з реєстраційного обліку до угоди, вони роблять нотаріальні заяви із зобов'язаннями за юридичною та фізичному звільненню квартири відповідно до строків, зазначених в ДКП.
Покупцям варто закласти в окрему клітинку якусь суму з вартості квартири (~ 50-100 тис. Руб. За кожну зареєстровану в квартирі третя особа) під документ, що підтверджує повне юридичне звільнення квартири. Це може бути виписка з будинкової книги про зняття з реєстраційного обліку або виписка про постановку на постійний реєстраційний облік по будь-якою адресою (адресами), відмінному від адреси продаваної квартири.
Де зберігаються ключі від банківської комірки
Ключі від банківських сейфів зберігаються до оформлення на нього власності у продавця або його довіреної фізичної або юридичної особи. Дуже зручно зберігати ключі в банку, де відбувається закладка грошових коштів. Але така послуга надається банками вкрай рідко.
Після отримання з Росреестра документів, що підтверджують факт продажу нерухомості, ключі від усіх банківських сейфів змінюють на розписку продавця про отримання всіх грошей за квартиру від покупця. Основну суму продавець може отримати відразу, а гроші з «меншою» осередки - у міру виконання зобов'язань по перепрописка або зняттю з обліку в проданої квартирі всіх раніше зареєстрованих.
У разі злісного ухилення продавцем від виконання зобов'язань по юридичній або фізичній звільнення квартири, утримані кошти покупець може витратити на оплату хорошого адвоката.
Чим може допомогти акредитив
При простих іпотечних угодах з купівлі вільної квартири банки часто пропонують сторонам угоди зробити взаємні розрахунки через акредитив. Добре, якщо вдається наполягти на виписці власників і третіх осіб до підписання ДКП квартири. При розрахунках через акредитив важко утримати частину суми під виписку. Банки ж дозволяють проводити операції з неснявшіміся з реєстрації просто при наявності потрібних фраз в ДКП і відповідних нотаріальних заяв.
Текст: Л. Старшинова, експерт з нерухомості
Стаття була опублікована в журналі «Дім» №4 (2019 г.). Ви можете підписатися на друковану версію видання.
